在年度总结中，我们可以回顾过去的一年，总结成果和经验教训。如果您对年度总结范文有需求，以下是一些优秀的范文供您参考。
商业地产项目工作计划
1、波特分析法：主要考虑商业地产项目周边或所在区域内的竞争对手在做什么，做什么样的产品和服务，满足了哪些群体的消费需求，分析竞争对手的目标客户以分析其市场定位，分析竞争对手将来做什么，还留有什么样的需求没有被满足，是未来的发展空间和商业机；分析竞争对手在特定环境里的竞争力以及在整个行业的核心竞争活力是否可以被模仿；再而分析自身所处的位置以及自己的实力，是否会因为定位主体的介入而导致竞争对手的反击或对抗，是否有机会寻求差异化定位策略等等。
2、pest分析法：pest分析是指宏观环境的分析，宏观环境又称一般环境，是指影响一切行业和企业的各种宏观力量。对宏观环境因素作分析，不同行业和企业根据自身特点和经营需要，分析的具体内容会有差异，但一般都应对政治（political）、经济（economic）、技术（technological）和社会（social）这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。简单而言，称之为pest分析法。
社会文化环境因素则要考虑诸如所在城市的风俗习惯、审美观念、宗教信仰、语言文字、教育水平、媒体和谐等因素；经济人口环境因素则要考虑诸如宏观经济政策、地方经济基础结构的构成、国家经济形势的发展、地方经济发展水平、城市化进度水平、储蓄和信贷能力、消费结构、人均收入水平、人口变化等因素。
4、精准定位法。精准定位的实质，是通过对辐射区内商业供给和需求变化进行细致分析，找到目标消费群体，针对他们的需求，结合经营者的需求，因地制宜进行差异化定位分析。
精准定位可概括为：三分析、三定位。三分析指针对商圈特征、客户类型、竞争商圈三方面进行分析；三定位指在分析的基础上，进行消费者定位、商业业态定位和档次定位。三分析和三定位是紧密结合在一起，考虑市场的供给，消费者和商业经营的需求，也考虑竞争型商圈的影响，综合上述方面科学的指导商业开发。
上进行内外结合的定位分析，在时间上进行现在和未来的机会分析，在主体投入方面进行优势和劣势比较，从而提出定位的空间和通路。
动态的商业地产定位，在投资、开发、经营、运营、销售、服务、产品组织等各阶段，投资主体、服务主体、消费主体之间是动态的关系组合。如何进行动态的商业地产定位，从时间、空间、时空的角度进行阶段性动态定位组合，是成功商业地产定位的核心问题。
纵观目前定位不成功的商业地产楼盘，忽视了定位在投资开发过程中作用，特别是后续经营过程中的作用。动态的商业地产定位，在投资、开发、经营、运营、销售、服务、产品组织等各阶段，投资主体、服务主体、消费主体之间是动态的关系组合。如何进行动态的商业地产定位，从时间、空间、时空的角度进行阶段性动态定位组合，是成功商业地产定位的核心问题。
纵观目前定位不成功的商业地产楼盘，忽视了定位在投资开发过程中作用，特别是后续经营过程中的作用。
商业地产项目工作计划
----社区与商业街高级研修班学后感想项目考察：怡苑大厦是新疆九洲投资7千万的商业街区综合楼，坐落于和田市塔乃依北路24号，总建筑面积30317.31平方米，其中商业建筑面积为780.96平方米。
项目定位：作为一个城市中心地带项目，通过人们生活方式的便利性和天然的商业氛围，对城市的发展和土地价值的稀缺，为城市打造地标性建筑，优越的地理位置为客户提供了居住、休闲、便利、升值提供巨大的空间。
项目：金玉华府是新疆九洲公司投资的一亿的商业综合楼，坐落于和田市墨玉县其尼巴格路，总建筑面积30722.59平方米，其中一层商业2236.51平方米，二层、负一层为5335.52平方米，项目定位于县中心繁华地带，总人口名列各县前茅，高达60万人，其项目占据天时、地理、人和商业气息浓厚。商业和住宅一年结束。为消费者营造了一个欢乐、温馨、时尚、充满节日气氛的环境。
项目弊端：市调定位不到位，商铺住宅的定价脱离需求，对商铺地理位置没有细分化，导致定价失去合理人性化，造成企业损失，对业态的没有统一规划、招商、销售、运营、服务造成业态自然形成，缺乏优势互补，对核心主力店没有规划，没有亮点；失去主题。只注重销售而对后期业态分布落位没有综合性的考虑，商铺只管卖出不管后期招商与运营，造成现在的业态无法控制，失去原有的便利购物到愉悦消费。现已经无法控制业态的分布落位，现自然形成业态分布如下：
一区：地理位置较好。
1号商铺民族特色西餐厅面积：122.53平方米，年租金15万，聘请5位员工。
2、3号商铺自营，另租4号商铺，总面积为256.32平方米，其年租金在30万，超市营业，5位员工。
7号，面积92.61平方米，男装，年租金11万。
8、9、10、11、12、13、15、16、25号商铺均为男装。
14号商铺面积为124.09平方米，年租金13.8万，3元超市共25间商铺，已租17间，二区7间商铺未出租，地理位置偏差。
租金分析：92.66平方米。10-13年收回本金。9家均为男装。现已经无法控制业态的分布落位，商铺与商铺之间的对接出现问题，民族特色的超市为主力店，旁边是地毯店；引领时尚饰品的店，服装店，这种业态组合对整体的形象、客户需求核心点、便利、协调性受阻.对价位的定位缺乏，导致位置好与不好统一价格，使得好地段的商铺租客扎堆，位置不好的商铺至今空置；无法经营，管理权不能统一。前期如对位置合理规划，一房一价，平横地段差异，避免现在这种现象，使得客户投资利益最大化。
经过培训学习，认识到很多的不足和弊端，对后期项目做了简单。
分析和定位，请领导多提宝贵意见。
1.对项目核心竞争力卖点进行分析。
2.项目的品质功能品牌形象的定位。
3.目标定位，购买者及承租者，业态的组合及规划。
4.业态的区域的分割，档次、合适体量、主题的定位。
5.主力店、次主力店、有号召力的品牌店。
招商的要素一定是高开业率！保障各方利益一致化.前提是项目的区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标为重点。要具备以上条件，降低投资风险。
商业它本身不具备聚客的能力，也不具备商铺的升值潜力，只有借助主力店才能充分挖掘其商业的价值，使商铺作旺不断升值，要使用权、经营权、管理权三权分离又要统一经营管理，尽早介入整体项目的开发、规划、招商及运营做好前期准备。看好商业地产的同时，也存在着一定的市场风险，除了给政府缴纳的费用外，投资商业的人群有局限性，现今人们理智投资的理念加强，为了降低市场风险，必须具备前瞻的眼光，要有专业的商业地产顾问和经验丰富的管理理念。以商业市场为开发目的，增加投资者的信心，较低投资风险，提高开发价值！商业地产是中国房地产市场最有创新活力的企业。有着较强的思路和运作理念，多听顾客的声音，了解顾客的需求，因地制宜，了解当地风俗、宗教、及休闲习惯和本土风情和社交方式！希望九洲公司创造一个21世纪商业地产的奇迹，再创辉煌！
商业地产项目工作计划
1.项目区域研究调研。
1-2区域研究调研工作内容。
1-2-1区域商业市场。
区域商业供应量。
具体内容：
研究区域内临街商业现有供应量——各街道临街商业供应量。
（在此应严格区分“自然形成”的临街商业与“人为规划”的商业物业，对于乌鲁木齐这种城市，临街商业的“自然形成”特点将较为明显，对路边临建、老式住宅、社区内便民商业等临街商业形态，应详细调研）。
研究区域内商业物业供应总量——区域范围内各类独体商业、各类物业底商。
等，在此不赘述）。
研究区域内潜在供应商业物业——各种未正式对外营业的商业物业。
研，并在调研报告中进行专项分析）。
调研方法与途径：
实地调研。
区域商业价格。
具体内容：
研究区域内临街商业租金水平——各街道临街商业租金水平。
（在此应明确所调研租金水平的换算依据，即，属于“建筑面积租金”还是“使用面积租金”）。
研究区域内商业物业租金水平——区域内各种商业物业的租金水平。
面积租金”，对于百货类商业物业应明确扣点范围）。
研究区域内商业物业销售价格水平——区域内各种商业物业的销售价格水平。
（在此应明确所调研售价的属性，严格区分“均价”、“起价”等，并明确所调研价格铺位所在楼层及位置）。
调研方法与途径：
实地调研。
区域商业业态。
具体内容：
研究区域内临街商业业态——各街道临街商业业态统计。
（对于目测面积20—30平方米以下的商户，可不明确商户名称，只需明确所属业态类型及面积）。
研究区域内商业物业入住业态——各商业物业入住业态统计。
（在此应明确商业物业入住业态的开业状况，即，明确区分“已开业”业态，与“已入住未开业”业态）。
注：
定标准）、农贸或集贸市场等，应作为单独统计，不计入上述临街商业或商业物业中。
调研方法与途径：
实地调研。
1-2-2区域环境。
区域人口环境及人群分布。
具体内容：
研究区域内现有各类住宅物业——区域内主要住宅社区分布及户数。
间等）。
研究区域内机关企事业单位——区域内主要企事业单位的分布。
研究区域内教育机构与学校——区域内主要学校分布。
（重点研究出现在研究区域内的大学、专科学校以及各种寄宿制学校分布与学生总数量）。
其他人群聚集地点。
研究区域内人群特点——包括人群的平均年龄、教育水平、收入水平等。
（这部分内容部分来源于统计数据，部分需依靠“消费者调研问卷“获得）。
调研方法与途径：
实地调研；检索统计数据；消费者调研问卷。
区域交通环境及交通动线。
具体内容：
研究区域内现有道路基础设施——区域内主要交通道路状况及该道路主要交通设施。
（包括道路方位、起止点、路幅等，以及该道路上的立交桥、快速公交线路等）。
研究区域内规划道路基础设施——区域内主要交通道路状况。
（包括道路方位、起止点、路幅、通车时间等，以及该道路上规划的立交桥、快速公交线路等）。
研究区域内公共交通动线——各主要道路公交线路。
租车上下站位置）。
调研方法与途径：
实地调研；检索规划资料；部分可要求开发商提供。
区域人流量统计。
具体内容：
本项目主要交通动线人流量监测。
中间路段横截面进行人流量监测。
调研方法与途径：
实地监测：
流量类型：
机动车流——区分公交车、普通机动车（不含载重货车）。
人流——所有人流，包含自行车人流与步行人流，但应区分强潜在消费人流、弱潜在消费人流（即明显的中小学生与老年人）。
时段：
每天9：00，12：00，14：00，17：00，20：00，五个时段，监测时间为10分钟。
备注：
点统计机动车流，一个节点统计人流。
区域配套设施统计。
具体内容：
公共配套设施——包括公园、影剧院、公共健身场所、医院、邮局、电信设施等。
金融及商业配套设施——包括银行、证券机构、仓库、户外广告设施等。
调研方法与途径：
实地调研。
调研分析内容可以参照下面的表格：
类别内容备注。
项目名称。
地址。
联系电话。
物业类型。
占地面积。
项目总建筑面积。
容积率。
绿化率。
住宅面积（建筑面积）。
住宅售价（均价）。
建筑形式。
公寓面积（建筑面积）。
公寓售价（均价）。
公寓租金。
商业面积（建筑面积）。
商业类型。
商业售价（均价）。
商业租金。
商业经营状况。
主要入住商业业态及比例。
写字楼面积（建筑面积）。
写字楼售价（均价）。
写字楼租金。
酒店面积（建筑面积）。
酒店级别。
酒店租金。
竣工时间。
开盘日期及销售率
入住日期及入住率
标准层层高。
单层面积。
3.目标品牌经营客户群调研。
这里主要补充品牌经营商户调研，以超市、餐饮和健身为例，说明调研内容。
3-1餐饮类。
（1）对于本项目的开店意向。
（2）在本区域未来几年中，开店的最佳时机（区域常驻人口达到多少＼区域成熟度＼交通状况）。
（3）承租能力、租赁期等，及目标消费群。
（4）硬件技术指标及开店条件。
a)需求面积、进驻位置及楼层。
b)建筑结构：包括建筑施工要求、层高、承重等主体要求。
c)内部结构：上下水、燃气、排风排烟、空调新风、消防、卸货区域要求、后厨的设置等内部要求。
d)外部要求：广告及招牌、停车位、外部照明等要求。
（5）是否会考虑购买本项目进行经营。
3-2超市类。
（1）对于本项目的开店意向。
（2）对于本项目现有的规划方案中的位置。
（3）预计租金成本。
（4）在本区域未来几年中，开店的最佳时机（区域常驻人口达到多少＼区域成熟度＼交通状况）。
（5）硬件技术指标及开店条件。
a)需求面积、进驻位置、楼层等。
b)建筑结构：包括建筑施工要求、层高、柱距、承重等主体要求。
c)内部装修及结构：上下水、燃气、排风排烟、空调新风、卸货区、货梯、步行梯等内部要求。
d)外部要求：广告及招牌、停车位、外部照明等要求。
（6）是否会考虑购买本项目进行经营。
3-3健身中心类。
（1）对于本项目的开店意向。
（2）对本项目现有规划位置是否有意见。
（3）在本区域未来几年中，开店的最佳时机（区域常驻人口达到多少＼区域成熟度＼交通状况）。
（4）对于服务项目的想法、是否经营带泳池、是否需要其他室内场馆（如：篮球场、羽毛球场馆）。
（5）目标消费群及经营目标。
（6）租金承受能力及经营档次。
（7）硬件技术指标及开店条件。
a)需求面积、进驻位置、楼层等。
b)建筑结构：包括建筑施工要求、层高、柱距、承重等主体要求。
c)内部装修及结构：上下水、空调新风、货梯、步行梯等内部要求。
d)外部要求：广告及招牌、停车位、外部照明等要求。
（8）是否会考虑购买本项目进行经营。
其他类型经营商户可以仿照上面三类进行。
商业地产保洁工作计划
一、日常工作目标的完成情况。
（一）业主入住前期物业管理工作。
1.熟悉小区各项设施、设备的施工情况，配合工程部做好各项施工的验收；
2.根据小区实际情况，完成工作预案，做好成品保护工作。完成了小区各项管理工作预案，如：物业收楼流程，车辆管理方案，治安管理方案，装修管理方案，报修工作流程等。
3.配合销售部的售楼工作；为了配合销售工作，一方面做好物业接管工作，另一方面由客服人员耐心解答客户关于物业管理方面的疑问，同时安排保洁做好现场的保洁服务，保安进行___小时站军姿服务，保持了良好的精神风貌。
4.搞好业主入住前期准备工作，整理入住资料和各类协议及管理规定，顺利完成交房工作；针对小区的实际情况，合理制定了办理入住手续的流程和岗位，设置了业主入住须知，装修须知，装修手续办理流程图，使交房工作顺利进行，目前第一时创底商办理入住___户，写字楼已全部投入使用。
（二）房屋管理。
第一时创写字楼和逸园上院的各施工单位陆续交工，物业管理处配合工程部做了竣工验收工作，共进行了___多次验收，对不合格项进行书面汇总，跟进施工方的整改，并对存在的问题进行备案。
为了完善此项工作，建立了房屋管理档案，制定了房屋管理制度，编制了的管理计划，并责任到人定期检查。
第一时创写字楼现已使用，装修无破坏，外观统一，无危害房屋结构的行为。
（三）公共设施、设备的管理对已开始使用的第一时创写字楼，在公共设施、设备的管理方面，制定了完备的维护、保养计划和应急方案，做到日常检查有登记、小型维护有记录。
完成小型检修工作和应急维修工作，达到养护设施、设备到位，维修及时，正常运行的管理要求。逸园·上院各类公共设施设备均已可以正常使用，物业管理处集中做好成品保护工作，定期检查公共照明、管井、车库等设施，发现问题及时处理。
（四）环境卫生和绿化管理。
环境卫生方面，针对小区环境逐步完善的情况，大家齐动手定期、不定期___进行大扫除，制定了相应的保洁程序与考核办法，并对装修垃圾实行袋装化定点堆放，集中清运管理，并加强小区卫生检查工作，保证了小区的卫生清洁美观。小区的绿化现仍由施工单位进行维护，管理处积极配合监督绿化公司进行施工及养护工作，针对绿化公司在施工养护过程中出现的问题，及时提出合理化的建议。
（五）小区安全工作。
小区治安防范及消防工作是物业管理中的重中之重。上院小区的保安采取对外聘用专业保安公司的方式进行管理，负责物业的公共秩序的维护、道路的畅通、车库管理、车辆停放管理以及消防安全管理。要求保安人员认真巡查，文明执勤，礼貌训导，遇到坏人坏事大胆管理，使小区的安全防范工作情况良好。
（六）其他。
1.搞好维修服务工作。
为了搞好房屋及相关设施的维修工作，我们紧密地与开发商、施工方、生产厂家联手，确定了维修程序和办法，保证了维修工作的及时率和完成率。共计接到维修投诉___起，完成___起，完成率为___%。配合工程部做的工程维修及检查约为___余次，在公共设施、设备方面，我们及时定期对各种设施进行保养、检查，发现问题及时维修，及时处理，保证业主的正常使用不受影响。
2.加强小区装修管理工作。
小区装修管理工作是前期物业管理的一个重要环节，它涉及到物业的使用寿命与安全及小区房屋外观的完好美观，我们并根据小区实际情况与管理要求，制定了详细的管理制度，如装修须知、装修垃圾清运方式等，并坚持每天对装修户的巡查工作，做好记录，遇到问题及时解决，及时处理，坚持原则。保证房屋主体结构完好，保证小区外观整齐划一，完好美观。
3.认真听以业主意见，及时为住户排忧解难。业主的建议是我们的工作指针。因此我们做到对住户反映的问题认真记录，及时处理，增进与业主间的沟通，耐心为业主作解释工作，并及时为住户排忧解难。
二、存在的问题和教训虽然，我们在半年的工作中取得了一定成绩，但还有很多需要完善与加强的地方。
第二，与业主的沟通不够，了解不足。
第三，设备、设施管理力度还需加强。针对以上几个问题，在__年的工作中，将吸取经验与教训，努力提高员工的业主技能与管理水平，把工作做得更好。
三、__年工作计划（一）部门管理方面：整合管理处的资源，培训员工的工作技能，推行考核机制，强化全员的竞争意识。
___对部门内各岗位职责进行细化，明确责任和权利，避免工作中出现死角，把服务工作做精做细。在确保各班组管理质量稳步提升的基础上，努力部门整体的管理和服务水平，保证无重大安全责任事故的发生，使逸园上院、纳日歌朗两个项目的物业服务更加细致、高效。建立并完善对客服人员、维修、保安、保洁的绩效考核体系，推行月度工作考核机制，倡导员工优胜劣汰的竞争意识、加强学习专业知识、自觉遵守并维护公司及部门的管理制度。
（二）配合工程部做好接管验收和日常巡查工作；
配合销售部做好售楼和开盘的各类准备工作。
（三）加强制度建设，强化监督检查。
（四）建立家政服务、有偿维修，做好___和车场的经营管理，完善物业服务。
商业地产项目工作计划
无论是要把新的技术转变成新的产品，wen.白话文cn的设想发展成新的事业，还是把现有的企业进行改造有一番新的发展，都离不开资金。在商品经济的社会，资金是一切企业生存和发展的命脉。当前银行对向企业贷款日益持谨慎态度，很多企业普遍感到申请资金已经成为日益困难的事情。特别是新企业和准备创立的企业更是感到一金难求。如何为企业找到所需要的资金是企业生存的关键所在。我们引用金融投资领域中常讲的一句话作为本书的开始:“寻找资金没有窍门，惟有好的想法、好的技术、好的管理、好的市场。”
商业计划是创业者吸引投资家的创业资本的一份报告性文件，事实上，创业计划对于任何形式出资的创业者都是需要的，因为，创业并不是只凭热情的冲动，而是理性的行为。因此，在创业前，做一个较为完善的计划是有非常有意义的，第一，在做创业计划时，会比较客观地帮助创业者分析创业的主要影响因素，能够使创业者保持清醒的头脑；第二，一项比较完善的创业计划，可以成为创业者的创业指南或行动大纲；除此之外，当然，也可以作为用于向风险投资家游说以取得创业投资（商业的可行性报告及其他渠道融资的报告性文件），从这个意义上讲，一篇优秀的创业计划也会成为创业者吸引资金的“敲门砖”和“通行证”。
1.2商业计划书的要素。
那些不能给风险投资者以充分的信息也不能使投资者激动起来的商业计划书，其最终结果只能是被扔进垃圾箱里。为了确保商业计划书能起作用，企业家应把握以下要素。
1、关注产品。
在商业计划书中，应提供所有与企业的产品或服务有关的细节，包括企业所实施的所有调查。需回答的主要问题包括:产品正处于什么样的发展阶段？它的独特性怎样？企业分销产品的方法是什么？谁会使用企业的产品，为什么？产品的生产成本是多少，售价是多少？企业发展新的现代化产品的计划是什么？应该把风险投资商拉到企业的产品或服务中来，这样风险投资商就会和风险企业家一样对产品有兴趣。在商业计划书中，企业家应尽量用简单的词语来描述每件事。商品及其属性的定义，对企业家来说是非常明确的，但其他人却不一定清楚它们的含义。制订商业计划书的目的不仅是要出资者相信企业的产品会在市场上产生革命性的影响，同时也要使他们相信企业有证明它的论据。商业计划书对产品的阐述，要让出资者感到:投资这个项目是值得的。
2、敢于竞争。
在商业计划书中，风险企业家应细致分析竞争对手的情况。需回答的主要问题:。
竞争对手都是谁？他们的产品是如何实现其价值的？竞争对手的产品与本企业的产品相比，有哪些相同点和不同点？竞争对手所采用的营销策略是什么？要明确每个竞争者的销售额，毛利润、收入以及市场份额。然后再讨论本企业相对于每个竞争者所具有的竞争优势，要向投资者展示顾客偏爱本企业的原因是:本企业的产品差别化程度高，性能价格比优越，质量好，送货迅速，定位适中，价格合适等等，商业计划书要使它的读者相信，本企业不仅是行业中的有力竞争者，而且将来还会是确定行业标准的领先者。
当然，在商业计划书中，企业家还应阐明竞争者给本企业带来的风险以及本企业所采取的对策。
3、了解市场。
商业计划书要给投资者提供企业对目标市场的深入分析和理解。要细致分析经济、地理、职业以及心理等因素对消费者选择购买本企业产品这一行为的影响，以及各个因素所起的作用。
此外，商业计划书还应特别关注一下销售中的细节问题。
4、表明行动方针。
企业的行动计划应该是无懈可击的。商业计划书中应该明确下列问题:企业如何把产品推向市场？如何设计生产线，如何组装产品？企业生产需要哪些原料？企业拥有那些生产资源，还需要什么生产资源？生产和设备的成本是多少？企业是买设备还是租设备？解释与产品组装，储存以及发送有关的固定成本和变动成本的情况。
5、展示管理队伍。
把一个思想转化为一个成功的风险企业，其关键的因素就是要有一支强有力的管理队伍。这支队伍的成员必须有较高的专业技术知识、管理才能和多年工作经验，要给投资者这样一种感觉:“看，这支队伍里都有谁！如果这个公司是一支足球队的话，他们就会一直杀入世界杯决赛！”
管理者的职能就是计划，组织，控制和指导公司实现目标的行动。在商业计划书中，应首先描述一下整个管理队伍及其职责，然而再分别介绍每位管理人员的特殊才能、特点和造诣，细致描述每个管理者将对公司所做的贡献。商业计划书中还应明确管理目标以及组织机构图。
6、出色的计划摘要。
商业计划书中的计划摘要十分重要。它必须能让风险投资者有兴趣并渴望得到更多的信息，它将给读者留下长久的印象。计划摘要将是风险企业家所写的最后一部分内容，但却是出资者首先要看的内容，如果公司是一本书，它就象是这本书的封面，做得好就可以把投资者吸引住。你要像对待广告一样来写摘要，绝不要草草了事。文章明了，但要感人。
1.3商业计划书的组成。
不同产业的商业计划书形式有所不同。但是，从总的结构方面，所有的商业计划书都应该包括摘要、主题、附录三个部分。摘要是对整个商业计划书最高度的概括。摘要部分的作用是以最精炼的语言、最有吸引力和冲击力的方式突出重点，一下子抓住投资者的心。摘要部分是引路人，把投资者引入文章的主题。主体部分是整个商业计划书的核心。在主体部分，作者向投资者一一展示他们所要知道的所有内容。主体的功能是最终说服投资者，使他们充分相信你的项目是一个值得投资的好项目，以及你和你的领导班子有能力让他们的投资产生最佳的投资回报。附录部分是对主体的补充。它的功能是提供更多、更详细的补充信息，完成主体部分中言有未尽的内容。
1、摘要。
摘要是整个商业计划书的“凤头”，是对整个计划书的最高度的概括。从某种程度上说，投资者是否中意你的项目，主要取决于摘要部分。可以说没有好的摘要，就没有投资。
2、主体。
主题是整个商业计划书的“猪肚”。主体部分要内容详实，在有限的篇幅之内充分展示你要说的全部内容，让投资者知道他想知道的全部东西。主体部分按照顺序一般包括以下几个方面:。
1)公司介绍。主要介绍企业的一些基本情况，以及发展策略、财务情况、产品或服务的基本情况等。
2)产业分析。主要介绍你的企业所归属的产业领域的基本情况，以及你的企业在整个产业或行业中的地位。
3)市场分析。主要介绍你的产品或服务的市场情况。包括你的目标市场、你在市场竞争中的位置、你的竞争对手的情况、未来市场的发展趋势。
4)营销。主要介绍你的市场营销策略、企业的销售队伍的基本情况、销售结构等内容。
5)企业的经营。主要介绍经营场所的基本情况、企业主要设施和设备、生产工艺基本情况、生产力和生产率的基本情况，以及质量控制、库存管理、售后服务、研究和发展等内容。
6)企业的管理。主要介绍管理理念、管理结构、管理方式、主要管理人员的基本情况、顾问队伍等基本情况。
7)财务管理。主要介绍企业财务管理的基本情况。对现在正在运行的企业需要过去三年的财务报表、现金流量表、损益平衡表等。还要介绍申请资金的用途。
8)企业的发展计划。主要介绍企业的发展目标、发展策略、发展计划、实施步骤，以及风险因素的分析等。
9)撤出计划。主要告诉投资者如何收回投资，什么时间收回投资，大约有多少回报率等情况。
商业地产招商工作计划
商业地产作为房地产开发中的一个分市场，其开发利润丰厚的好处显而易见。然而商业地产在物业交付的时候只是运营部分的正式开始，能否持续健康的运营才是决定一个商业地产项目是否成功实现价值的关键。招商工作作为商业地产运营的重要部分，从一开始的举足轻重，毫不夸张的说，招商工作的成功与否又是评判商业运营是否成功的唯一标准。
1.市场调查。
市场调查的招商工作的第一步。最先要做的是对目标所在市场的调查，这主要包括对项目周边的交通、人流、居民收入、消费习惯和消费层次等等；另一个调查的方向是周边商铺目前的经营业态、经营状况、租金水平、经营面积等。这两方面调查非常重要，它决定着项目的发展和前程。
2.项目分析。
在对项目进行商业定位时，要充分考虑到项目所在区域的消费习惯，经济发展水平等因素来决定你经营什么类型的产品，是中档还是高档还是更精细一点的东西，只有定位准确，才能在招商过程中找准目标，才能有的放矢地制订招商计划，免做许多无用之功。
4.业态组合目前各地房地产开发项目中的商业物业日益放量，商铺的分类主要有这几种：商业街商铺、市场类商脯、住宅底层商脯、百货商场购物中心商脯、交通设施商脯、街铺和铺位；除此之外，餐饮类、百货类、电子类、服装类等经营业态如何组合排列，都需要我们对项目进行业态组合和布局划分。
5.招商。
业态布局划分之后，就要根据这个布局划分来招商。招商的方式主要有几种，一种是通过广告媒体宣传，这是目前采用较多的方式，使看到广告后的客户会来电来访，通过他们对项目的了解又间接影响其他客户；第二种是人员推广，包括向外派发海报，海报的内容会更广泛更详细更能吸引人。还有一种就是直接上门拜访。通过这几种方式告诉他们这个商场的地理位臵，经营模式等，要想尽一切办法让客户到现场来，这是非常关键的一步，因为有时候有些客户只在电话里听你很模糊地说而没有实地去看，他们的印象就不是很深刻，你讲过后也就算了，时间一长都忘了，所以无论是采取何种方式一定要把客户搬到现场来，到了以后依据实物再详细的介绍。客户来了以后我们还要和他把这个项目解释清楚，通过这个客户引来更多的商家，这些客户很多都是老乡关系的，像浙江、温州、福建一带都是这样，通过一个客户的介绍，一个带一个，可以引来很多的客户资源，这里面的道理这些商户也都懂，你要告诉他单单一个是做不旺一个场子的，只有大家一起做才能旺，他往往不会说我一个人来就行了，他会去告诉别人的，所以客户带客户这也是一个传播的途径之一，我们要善于多渠道地区挖掘客户。
6.商业物业管理。
最后一个要点是商家招进来以后的物业管理，一个场子要做旺，市场环境非常重要，开发商必须有配套的规范的市场管理体系和旺场措施，如水电配套、物业管理、形象统一宣传等。这样才能保证商户的正常经营，在洽谈的时候会给商户安全感和信心。
二．开发商在招商中常见的误区。
1.盲目定位，不切合实际。
为了在营销推广中宣传项目的价值，开发商往往对项目的定位认为拔高，即导致商铺的价格定得比较高，而理智的做法是根据周围的消费群体以及居民的收入来决定如何定位，定位过高或过低都会和周围的消费环境不协调，定位过低会损害开发商的利益，而定位过高则会造成商家今后的经营成本过高，不敢问津。
2.招商期望值过高。
期望值过高的表现首先体现就是在租金上。我们在定租金价格的时候首先考虑的不应是自己的利润，应该先考虑经营者，只有经营者生存了，我们的商场才能生存。我们要通过这个铺面核算出客户在这里经营每个月能产生的营业额，甚至每个月客户的毛利可能是多少，这样我们才能核算出他们的租金成本，而这个成本还是不计算物业管理费，水电费等在内的，我们的租金成本只有比这个价格还要低一些的时候客户的利润才可能突现。一个商场要做起来，都必须经过一个培育期，这个培育期是有长有短的，开发商要根据周边的情况来定，比如商场处于交通要道旁，它的培育期相对就会短一些，如果这个商场的位臵比较边缘化，那么它的培育期可能就要稍微长一些。因此我们在招租的时候，前期往往价格比较低，因为我们考虑的是先让客户进来，把这个场子做旺以后这个商场才可能继续下去。而把场子做旺以后，租金才可以慢慢地提升，以后每半年或一年有一个递增，这样的话客户从心里比较容易接受，而一开始如果太高了，往往就形成客户不想进来这种局面。开发商最终应该考虑的是商场整体的经营效益，整体的商业氛围，整体的购物环境，不能只简单的计算所谓的利润，而应留给经营者更多的空间。因为，只有多为经营者着想，才能赢得更多的投资者。
3.过分强调市场环境的影响。
现在竞争是比较激烈的，很多地产开发商在感慨市场是越来越难做了，于是在招商的时候就出现了一种情况，就是招商人员过分强调受市场环境的影响，不能正确的分析自己的优势和劣势从而制定有效的招商策略。
商业地产招商工作计划
地产指在土地所有制的范围内，用来作为财产的土地，招商是指为项目中经营性的物业需求租户或者经营户的工作，那么新的一年如何做好地产招商工作。下面是有商业地产招商工作计划，欢迎参阅。商业地产招商工作计划1。
一、项目介绍：
温州商贸城是由江苏奔宏置业有限公司出资建设的，该公司的重点项目——句容温州商贸城位于拥有南京御花园之称的句容市，是句容市政府20xx年重点标志性工程，占地面积200亩，处于西环路和104国道的交汇口。辐射南京大都市经济圈，是周边地区目前规模最大的专业建材、五金机电批发市场。该项目投资2亿多元，建筑面积近70000平方米，商铺面积达80000平米，仓储面积35000平米。
二、产品定位优势：
温州商贸城坚持以市场为龙头，以产业为依托，以物流为基础，来打造该市场的集群经济、板块经济和名牌经济，它的建成既顺应了当今商贸流通向大时尚集聚的趋势，也符合该地政府倡导的大力发展民营经济的要求，它高起点的定位、规划，超前的建设理念，长远经营思路，是本地区一个融规范化，品牌化，专业化为一体最大的综合市场。经营项目分别有陶瓷洁具、石材油漆、灯具家具、木业制品、移门橱柜、五金低压电器钻业交易区等，将句容建材装饰、五金机电消费市场进行了科学的规划整合和有效的管理运作。另外，工商、技监、金融、供水、供电等及教育、餐饮、网络等服务设施一应俱全。温州商贸城是一座融展示贸易、仓储物流、科技服务、信息交流为一体的科技商贸城、文化城、信息城。
三、
交通概况：
本处于西环路和104国道的交汇口。到达句容市区只有1、2公里的路程。项目门口有公交2路10路汽车，平均10分钟一班直达市区。项目距离南京江宁区只有20分钟车程，距离南京市区只有40分钟车程。
四、swot分析：
1、s——优势。
（1）地段——离句容市城市中心只有1.2公里，规划的物流商贸区域，对于大型的主题建材市场来说地段优越、位置显赫。
（2）交通——项目内有公交2路车直达市区10分钟一班，10路车离项目只有5分钟的路程。
（3）口碑——项目为句容市政府招商引资项目，20xx年10强民营企业，20xx年消费者信得过企业。
（4）物业——项目占地面积200亩，该项目投资2亿多元，建筑面积近70000平方米，商铺面积达80000平米，仓储面积35000平米。是句容市最大的建材家具批发零售市场。
（5）配套——配置自动扶梯、6500平米的大型停车场，还有宽24米的中央绿化带配置休闲区域，配套设施较为完备。
（6）品牌商家入驻——一期，二期成功引进马可波罗瓷砖，冠军陶瓷，麒麟床垫，全友家私，皇明太阳能句容总经销，世友地板句容专卖店嘉宝莉油漆句容专卖，品牌影响力强大。
2、w——劣势。
（1）由于早期句容商业市场没有成熟给投资者带来了忧虑。
（2）句容老的建材市场由于产生的早在句容人的心里有的一定的认知度，目前新市场开始需要一定周期的培育。
（3）项目临104国道道，车流快，人流被阻隔，有碍人气的聚集和商气的形成。
（4）项目居句容市区以外，区域商业网点分布较稀，商业氛围不足。
3、o——机会。
（1）经济因素——股市衰退、证券市场萧条、银行存款利率太低，有效投资渠道窄；与此正好相反的是连年存款余额上升，大量闲散资金找不到有较好回报的投资方式。
（2）政策因素——国家宏观经济调控失当，造成房价一路高升，给投资者带来了商机。
（3）市场因素——随着经济复苏，人均收入大幅度提升，消费水平提高，消费能力和消费总量迅速增长，商业行业日益兴旺，商业地产开发前景也越来越美好。
（4）区域发展——本区域被政府规划为商贸物流区，本项目正符合本区域发展，在附近政府有意建造大面积的经济适用房，加大了本区域的人流量。
（5）现行的产权式商铺推广模式，可以满足很大一批中小投资者的投资欲望。
4、t——威胁。
（1）国家相关法规明确规定“禁止返租”，而产权式商铺推广模式必须向投资者承诺返租。
（2）工商局以及广告法对返租、回报承诺等禁止宣传，使本项目在推广中无法将信息传达到位。
（3）国家对目前房地产的发展过热不断的控制，银行利息不段上调。
（4）招商难度大，开业时若无大量商户进入，商场经营会遭致失败，还有可能引发市场危机。
（6）商业市场竞争激烈、经营困难，若不能盈利或保本，将难以摆脱这一沉重负担而无法彻底解套。
五、岗位职责：
（一）、部门本职：
2、负责招商洽谈工作，进行市场拓展和完成领导交办的其他工作。
（二）、主要职能：
1、计划安排：编制部门本职所管年度、月度指导工作计划；
2、业务开展：对部门本职所管业务进行信息搜集和业务开展；
3、规范制订：对部门本职所管业务组织制定操作规程和管理制度；
4、检查考勤：对本部门所管业务进行监督、检查和考核；
5、资料管理：对本部资料进行管理；
6、工作协调：协调与公司各部门的关系；
7、市场拓展：开展对外客户洽谈招商工作；
8、工作报告：向总经理提交部门工作报告；
（三）、管理范围：
部门本职所管理业务范围。
（四）、工作要求：
1、同事之间，分工不分家，分职不分责，齐心协力完成工作；
2、要经常深入市场基层，了解市场形势，搜集信息，提出计划方案及实施策略；
4、对于应由本部解决的问题，必须在一日内给予明确答复。
一、策划的总体思路。
1、全面把握：首先是建立在对当前最优产品设计与操盘策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的错误，避免重蹈覆辙——先求不败而后求全胜。
2、项目对接：强调对项目所在区域及个性特点详尽深入的调查与研究，并对项目的资源优势和劣势进行判断与整合，从而实现最优模式与项目自身进行完美对接。
3、创新超越：每一个地产项目都需要超越自我、超越同行业的最高水平，通过在未来领域的积极开拓，不仅为项目自身创造出竞争优势，还可以为地产企业奠定行业地位。
二、项目背景。
1、用地概述。
本地块为国土资源局代号为“市物资再生公司地块用地”，规划用地位于xxxx西路北侧，xxx路东侧、xx中路西，北至金凤凰广常本地块总面积为11400㎡，其中出让面积9327㎡，规划区间道路面积2073㎡，区间道路由受让方按规划要求建造。
2、项目规划。
商业形式：独立商铺布局+大开间框架自由分割商业布局。
住宅形式：小户型酒店式公寓布局（不含返迁楼）。
2、1商铺部分：约15000㎡。
2、2商住部分：
销售住宅：约17000㎡。
返迁住宅面积：约10000㎡。
2、3绿化面积约3000㎡（包括平台绿化）。
2、4地下建筑：约6000㎡。
3、相关部门给定的规划设计要点。
xx市规划局建设用地规划设计要点。
三、企业资源分析、企业目标的界定。
1、项目销售按目标计划顺利完成。
1、1短期销售必须成功，顺利渡过项目风险期，实现资金流的良性运作，确保后续开发资金。
1、2总销售额、回款额、销售进度、利润目标的合理实现。
2、项目对企业品牌及后续项目的拉动和贡献。
2、1借助项目运作的成功，永泰田房地产公司确立在昆山房地产行业的地位和影响力。
2、2综合提升xxxx房地产公司的品牌知名度、美誉度和扩张力。
四、核心目标——树立品牌。
原理：达到商业房地产的三赢境界。
品牌时代需要有品牌时代的房地产开发经营的游戏规则，需要有品牌时代的语言与消费者对话，这种全新的沟通语言与游戏规则，就是“房地产品牌语言与品牌运营规则”。品牌时代的消费者需要的不只是房地产产品，而更是房地产品牌，品牌时代的房地产开发商需要学会生产房地产品牌，需要学会运用“房地产品牌运营”的规则生产适销对路的房地产品牌。
品牌经营与消费者处于动态的平衡，消费者不断将自身的体验反馈给经营者，经营者对房地产品牌进行维护与调整，使品牌体验不断更新，品牌价值不断提升。所谓三赢是指开发商企业价值、消费者客户价值、项目所处的区域价值三种价值的同步提升。通过对楼盘潜在价值、开发商潜在资源、客户的潜在需求的全方位的挖掘与激活，形成强大的品牌势能：消费者欲望燃烧、品牌光芒闪耀、区域能量引爆。最终达到财富涌流、社会进步的全新局面。
五、项目开发总建议。
引进先进的商业规划，特别注意引进新业态和设计好项目的业态组合。通过前期招商，引进众多国内、国际知名商业企业和品牌，颠覆旧有商业格局。注意引入商业物业和统一运营管理概念，对项目精心包装。通过超常规宣传，通过事件营销进行造势炒作，让该项目的开发成为当地市民关注的热点，并形成良好的口碑并且节约宣传费用。
通过适当灵活划分商铺面积来控制“总价”，推出短期租赁政策，尽量降低投资门坎，使项目积聚大量的潜在客户群。
一、确定招商的组织框架和岗位职责。
制定非常好的招商策略，而在招商实施中没有很好的执行、甚至走样，那么一切都前功尽弃，一个富有热情、精干、强大的招商队伍是招商的工作的关键。招商的组织框架和岗位职责的确定，主要是对人才个体的技能的锁定和对团队的整体规划。结构合理且高效的招商队伍应配备以下以下几方面人员：
1、招商经理1人，招商团队总负责人。
2、招商主管若干，分别负责项目招商区块的工作：招商主管应具备一定的招商运作经验，长于说服、鼓励性的谈判，具团队合作精神、服从意识和大局观念。
3、招商助理若干，主要职责是帮助一线招商人员作好内务（资料物品、来电来函、来人洽谈、信息收集等）和会务组织等工作。
5、其它服务人员如文案、平面设计、接线及接待人员。
二、建设招商团队。
打造一支业务能力强、能吃苦、讲奉献、思想品质好的招商团队，是商业地产招商工作顺利进行的重要保证。商业地产招商工作是一项专业性和时效性很强的工作，它要求招商人员具备良好的基本素质和专业素质，以适应各种压力挑战。
1、良好的心理素质。优秀的招商人员的心理素质表现好：临危不惧，胜不骄，败不妥。具体表现为要具备：
（1）坚定的事业心，包括很强的敬业精神，创业精神，勇于进取，勇于创新。
（2）强烈的责任感，是对工作的高度负责精神，刚毅果断，勇于权限内的决策，敢于承担责任。
（3）坚韧顽强的意志力、稳健持重，意志品质坚强的招商人员才能克服困难，并不为小恩小惠诱惑。
（4）良好的自控能力，招商的双方都是围绕各利益，心理上处于对立状态，出现僵持甚至不欢而散的现象亦为常见。
2、具备相关经济知识、社交能力和语言表达能力。
（1）商业地产招商涉及到经济学、零售学、房地产开发经营、会计与税收等相关学科，以及最新的相关法律法规知识，而且新知识、新技能不断涌现，招商人员必须掌握这些基本知识，适时学习充电，才能更好做好招商。
（2）商业地产招商对象的行为是一个投资行为，而这行为需要多个管理层的分析到最高层的决策，这就是要求招商人员须充分地分别与各管理层人员进行多次沟通，因而交际工作十分必要且有效。
（3）招商信息主要是通过文字形式传递出去的，而招商谈判则主要是通过语言来沟通的。招商人员语言表达须正确规范，使用有效的语法、修辞和逻辑，使表达更具吸引力、说服力和感染力。
3、具备良好的现象判断能力和灵活应变能力。
（1）敏锐的观察力通过察言观色可捕捉对放的投资意图和实力，通过对手的语言表达姿势和动作观察、分析，进而做出准确的判断。
（2）应变能力指招商人员能够根据招商形势的千变万化、审时度势，争取相应灵活的对策，使判断向有利已方的方向发展。
招商团队成立后即将进行正式的招商工作，从这一阶段开始面临的是大量的实施工作。首先在项目的核心概念基础上撰写招商文案、制定《招商手册》、制定媒体发布计划、准备合同文本、准备各类产品和项目的宣传资料等等。
招商实施的第一步应该是确定计划中的业态组合，并对周边地产租赁行情进行详细的调查，包括价格、租赁方式、业主投资收益等方面。项目定位是商业街，那它首先就是一个购物中心，业内一般认为购物中心的最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为52：18：30，并称之为黄金比例。当然这个比例并不是绝对的，应灵活应用，但其中隐含的一个原则必须要遵守：购物中心首先是一个卖场，购物功能应占到至50%的比例。如果餐饮占多数，就是饮食中心；娱乐比例太多，就是娱乐中心，都不能称之为购物中心。过分强调娱乐功能，对发展旅游有好处，但吸引不了回头客。迪斯尼的娱乐做得最好，但95%的游客只去过一次。所以，首先应当是一种零售业态，可以吸引顾客重复消费。
项目租金水平则依据调查结果来确定，调查的结果应分为分割、分层、整体出租三种方案。三种不同的出租方案各有优劣，现行商业地产项目主要采取的是分割和整体出租两种方式，整体出租招商工作比较简单、可一次性回笼大量资金，但回收期较长而且出租者要承担经营风险（一旦承租者经营不善将对整个项目造成打击）；分割出租招商工作复杂、早期投入大，但收益率大大高于整体出租方式（数据显示同时段内高于整体出租50%），采用分割出租方式，开发商自主规划空间大、经营风险较小。
年商业地产招商工作计划
地产指在土地所有制的范围内，用来作为财产的土地，招商是指为项目中经营性的物业需求租户或者经营户的工作，那么新的一年如何做好地产招商工作。下面是有20xx年商业地产招商工作计划，欢迎参阅。
一.项目介绍：
温州商贸城是由江苏奔宏置业有限公司出资建设的，该公司的重点项目——句容温州商贸城位于拥有南京御花园之称的句容市，是句容市政府20xx年重点标志性工程，占地面积200亩，处于西环路和104国道的交汇口。辐射南京大都市经济圈，是周边地区目前规模最大的专业建材、五金机电批发市场。该项目投资2亿多元,建筑面积近70000平方米，商铺面积达80000平米，仓储面积35000平米。
二.产品定位优势：
温州商贸城坚持以市场为龙头，以产业为依托，以物流为基础，来打造该市场的集群经济、板块经济和名牌经济，它的建成既顺应了当今商贸流通向大时尚集聚的趋势，也符合该地政府倡导的大力发展民营经济的要求，它高起点的定位、规划，超前的建设理念，长远经营思路，是本地区一个融规范化，品牌化，专业化为一体最大的综合市场。经营项目分别有陶瓷洁具、石材油漆、灯具家具、木业制品、移门橱柜、五金低压电器钻业交易区等，将句容建材装饰、五金机电消费市场进行了科学的规划整合和有效的管理运作。另外，工商、技监、金融、供水、供电等及教育、餐饮、网络等服务设施一应俱全。温州商贸城是一座融展示贸易、仓储物流、科技服务、信息交流为一体的科技商贸城、文化城、信息城。
三.交通概况：
本处于西环路和104国道的交汇口。到达句容市区只有1.2公里的路程。项目门口有公交2路10路汽车，平均10分钟一班直达市区。项目距离南京江宁区只有20分钟车程，距离南京市区只有40分钟车程。
分析：
1、s——优势。
(1)地段——离句容市城市中心只有1.2公里，规划的物流商贸区域，对于大型的主题建材市场来说地段优越、位置显赫。
(2)交通——项目内有公交2路车直达市区10分钟一班，10路车离项目只有5分钟的路程。
(3)口碑——项目为句容市政府招商引资项目，20xx年10强民营企业，20xx年消费者信得过企业。
(4)物业——项目占地面积200亩，该项目投资2亿多元,建筑面积近70000平方米，商铺面积达80000平米，仓储面积35000平米。是句容市最大的建材家具批发零售市场。
(5)配套——配置自动扶梯、6500平米的大型停车场，还有宽24米的中央绿化带配置休闲区域，配套设施较为完备。
(6)品牌商家入驻——一期，二期成功引进马可波罗瓷砖，冠军陶瓷，麒麟床垫，全友家私，皇明太阳能句容总经销，世友地板句容专卖店嘉宝莉油漆句容专卖，品牌影响力强大。
2、w——劣势。
(1)由于早期句容商业市场没有成熟给投资者带来了忧虑。
(2)句容老的建材市场由于产生的早在句容人的心里有的一定的认知度，目前新市场开始需要一定周期的培育。
(3)项目临104国道道，车流快，人流被阻隔，有碍人气的聚集和商气的形成。
(4)项目居句容市区以外，区域商业网点分布较稀，商业氛围不足。
3、o——机会。
(1)经济因素——股市衰退、证券市场萧条、银行存款利率太低，有效投资渠道窄;与此正好相反的是连年存款余额上升，大量闲散资金找不到有较好回报的投资方式。
(2)政策因素——国家宏观经济调控失当，造成房价一路高升，给投资者带来了商机。
(3)市场因素——随着经济复苏，人均收入大幅度提升，消费水平提高，消费能力和消费总量迅速增长，商业行业日益兴旺，商业地产开发前景也越来越美好。
(4)区域发展——本区域被政府规划为商贸物流区，本项目正符合本区域发展，在附近政府有意建造大面积的经济适用房,加大了本区域的人流量。
(5)现行的产权式商铺推广模式，可以满足很大一批中小投资者的投资欲望。
4、t——威胁。
(1)国家相关法规明确规定“禁止返租”，而产权式商铺推广模式必须向投资者承诺返租。
(2)工商局以及广告法对返租、回报承诺等禁止宣传，使本项目在推广中无法将信息传达到位。
(3)国家对目前房地产的发展过热不断的控制，银行利息不段上调。
(4)招商难度大，开业时若无大量商户进入，商场经营会遭致失败，还有可能引发市场危机。
(6)商业市场竞争激烈、经营困难，若不能盈利或保本，将难以摆脱这一沉重负担而无法彻底解套。
五.
岗位职责。
招商部职责。
一、部门本职：
2、负责招商洽谈工作，进行市场拓展和完成领导交办的其他工作。
二、主要职能：
1、计划安排：编制部门本职所管年度、月度指导工作计划;。
2、业务开展：对部门本职所管业务进行信息搜集和业务开展;。
3、规范制订：对部门本职所管业务组织制定操作规程和管理制度;。
4、检查考勤：对本部门所管业务进行监督、检查和考核;。
5、资料管理：对本部资料进行管理;。
6、工作协调：协调与公司各部门的关系;。
7、市场拓展：开展对外客户洽谈招商工作;。
8、
工作报告。
：向总经理提交部门工作报告;。
三、管理范围：
部门本职所管理业务范围。
四、工作要求：
1、本部人员要严格遵守公司的各项。
规章制度。
2、要经常深入市场基层，了解市场形势，搜集信息，提出计划方案及实施策略;。
4、对于应由本部解决的问题，必须在一日内给予明确答复;。
5、同事之间，分工不分家，分职不分责，齐心协力完成工作。
招商部经理：
一、岗位职责：
1、履行领导所指派的工作;。
4、建立及健全招商各项管理制度及实施细则;。
5、评估部门下属各人员的工作业绩;。
6、评估各项招商方案的工作效果;。
8、定时开展市场调查工作并及时汇总上报;。
9、建立完整的一套招商资料库。
二、领导责任：
1、对部门工作目标的完成负责;。
2、对下属人员的工作质量、服务水平负责;。
3、对下属人员的整体行为规范、工作秩序及精神面貌负责。
一、策划的总体思路。
1.全面把握：首先是建立在对当前最优产品设计与操盘策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的错误，避免重蹈覆辙----先求不败而后求全胜。
2.项目对接：强调对项目所在区域及个性特点详尽深入的调查与研究，并对项目的资源优势和劣势进行判断与整合，从而实现最优模式与项目自身进行完美对接。
3.创新超越：每一个地产项目都需要超越自我、超越同行业的最高水平，通过在未来领域的积极开拓，不仅为项目自身创造出竞争优势，还可以为地产企业奠定行业地位。
二、项目背景。
1.用地概述。
本地块为国土资源局代号为“市物资再生公司地块用地”，规划用地位于xxxx西路北侧，xxx路东侧、xx中路西，北至金凤凰广常本地块总面积为11400㎡，其中出让面积9327㎡，规划区间道路面积2073㎡，区间道路由受让方按规划要求建造。
2.项目规划。
商业形式：独立商铺布局+大开间框架自由分割商业布局。
住宅形式：小户型酒店式公寓布局(不含返迁楼)。
2.1商铺部分：约15000㎡。
2.2商住部分：
销售住宅：约17000㎡。
返迁住宅面积：约10000㎡。
2.3绿化面积约3000㎡(包括平台绿化)。
2.4地下建筑：约6000㎡。
3.相关部门给定的规划设计要点。
xx市规划局建设用地规划设计要点(略)。
4.用地红线图。
(见附件)。
三、企业资源分析、企业目标的界定。
---效益和品牌。
1.项目销售按目标计划顺利完成。
1.1短期销售必须成功，顺利渡过项目风险期，实现资金流的良性运作，确保后续开发资金。
1.2总销售额、回款额、销售进度、利润目标的合理实现。
2.项目对企业品牌及后续项目的拉动和贡献。
2.1借助项目运作的成功，永泰田房地产公司确立在昆山房地产行业的地位和影响力。
2.2综合提升xxxx房地产公司的品牌知名度、美誉度和扩张力。
四、核心目标——树立品牌。
原理：达到商业房地产的三赢境界。
品牌时代需要有品牌时代的房地产开发经营的游戏规则，需要有品牌时代的语言与消费者对话，这种全新的沟通语言与游戏规则，就是“房地产品牌语言与品牌运营规则”。品牌时代的消费者需要的不只是房地产产品，而更是房地产品牌，品牌时代的房地产开发商需要学会生产房地产品牌，需要学会运用“房地产品牌运营”的规则生产适销对路的房地产品牌。
品牌经营与消费者处于动态的平衡，消费者不断将自身的体验反馈给经营者，经营者对房地产品牌进行维护与调整，使品牌体验不断更新，品牌价值不断提升。所谓三赢是指开发商企业价值、消费者客户价值、项目所处的区域价值三种价值的同步提升。通过对楼盘潜在价值、开发商潜在资源、客户的潜在需求的全方位的挖掘与激活，形成强大的品牌势能：消费者欲望燃烧、品牌光芒闪耀、区域能量引爆。最终达到财富涌流、社会进步的全新局面。
五、项目开发总建议。
引进先进的商业规划，特别注意引进新业态和设计好项目的业态组合。
通过前期招商，引进众多国内、国际知名商业企业和品牌，颠覆旧有商业格局。
注意引入商业物业和统一运营管理概念，对项目精心包装。
通过超常规宣传，通过事件营销进行造势炒作，让该项目的开发成为当地市民关注的热点，并形成良好的口碑并且节约宣传费用。
通过适当灵活划分商铺面积来控制“总价”，推出短期租赁政策，尽量降低投资门坎，使项目积聚大量的潜在客户群。
一、确定招商的组织框架和岗位职责。
制定非常好的招商策略，而在招商实施中没有很好的执行、甚至走样，那么一切都前功尽弃，一个富有热情、精干、强大的招商队伍是招商的工作的关键。招商的组织框架和岗位职责的确定，主要是对人才个体的技能的锁定和对团队的整体规划。结构合理且高效的招商队伍应配备以下以下几方面人员：
1、招商经理1人，招商团队总负责人。
2、招商主管若干，分别负责项目招商区块的工作：招商主管应具备一定的招商运作经验，长于说服、鼓励性的谈判，具团队合作精神、服从意识和大局观念。
3、招商助理若干，主要职责是帮助一线招商人员作好内务(资料物品、来电来函、来人洽谈、信息收集等)和会务组织等工作。
5、其它服务人员如文案、平面设计、接线及接待人员。
二、建设招商团队。
打造一支业务能力强、能吃苦、讲奉献、思想品质好的招商团队，是商业地产招商工作顺利进行的重要保证。商业地产招商工作是一项专业性和时效性很强的工作，它要求招商人员具备良好的基本素质和专业素质，以适应各种压力挑战。
(一)招商人员必须具备的基本素质。
1、良好的心理素质。优秀的招商人员的心理素质表现好：临危不惧，胜不骄，败不妥。具体表现为要具备：
(1)坚定的事业心，包括很强的敬业精神，创业精神，勇于进取，勇于创新。
(2)强烈的责任感，是对工作的高度负责精神，刚毅果断，勇于权限内的决策，敢于承担责任。
(3)坚韧顽强的意志力、稳健持重，意志品质坚强的招商人员才能克服困难，并不为小恩小惠诱惑。
(4)良好的自控能力，招商的双方都是围绕各利益，心理上处于对立状态，出现僵持甚至不欢而散的现象亦为常见。
2、具备相关经济知识、社交能力和语言表达能力。
(1)商业地产招商涉及到经济学、零售学、房地产开发经营、会计与税收等相关学科，以及最新的相关法律法规知识，而且新知识、新技能不断涌现，招商人员必须掌握这些基本知识，适时学习充电，才能更好做好招商。
(2)商业地产招商对象的行为是一个投资行为，而这行为需要多个管理层的分析到最高层的决策，这就是要求招商人员须充分地分别与各管理层人员进行多次沟通，因而交际工作十分必要且有效。
(3)招商信息主要是通过文字形式传递出去的，而招商谈判则主要是通过语言来沟通的。招商人员语言表达须正确规范，使用有效的语法、修辞和逻辑，使表达更具吸引力、说服力和感染力。
3、具备良好的现象判断能力和灵活应变能力。
(1)敏锐的观察力通过察言观色可捕捉对放的投资意图和实力，通过对手的语言表达姿势和动作观察、分析，进而做出准确的判断。
(2)应变能力指招商人员能够根据招商形势的千变万化、审时度势，争取相应灵活的对策，使判断向有利已方的方向发展。
(一)招商人员的特殊素质。
2、具有局势控制能力，主要表现在对招商准备工作，了解自身项目的优缺点，了解对方的招展实情，并在时间上、心理优势占据主动权。
3、较佳的团队精神，招商是整体运作的，虽然整体项目按商品或服务项目的大类或中类分至每位招商人员，但各个功能区的招商成功与否影响到整体项目招商是否成功。
4、外语知识。
(三)招商人员的培训。
招商人才并非天生就有的，他们是通过选拔、培训并在实践中锻炼出来的。绩效考核和激励机制在招商实践中对人才的培养起到重大的作用。培训就是通过理论和案例的学习，并参与实践，使其达到知识广博、经验更丰富，能够胜任招商工作。
招商的培训主要有以下几个方面：
1、项目及产品知识，以使团队成员对项目的现状有清楚的认识。
2、沟通技巧(如接听电话、接待语言、洽谈技巧、仪表举止等)，以培养团队成员的职业感。
3、招商专业知识(招商流程、谈判技巧、接听电话、注意事项等)。
4、招商要旨(招商策略说明及合同解读等)。
三、招商实施。
招商团队成立后即将进行正式的招商工作，从这一阶段开始面临的是大量的实施工作。首先在项目的核心概念基础上撰写招商文案、制定《招商手册》、制定媒体发布计划、准备合同文本、准备各类产品和项目的宣传资料等等。
(一)业态组合以及租金预测。
招商实施的第一步应该是确定计划中的业态组合，并对周边地产租赁行情进行详细的调查，包括价格、租赁方式、业主投资收益等方面。项目定位是商业街，那它首先就是一个购物中心，业内一般认为购物中心的最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为52：18：30，并称之为黄金比例。当然这个比例并不是绝对的，应灵活应用，但其中隐含的一个原则必须要遵守：购物中心首先是一个卖场，购物功能应占到至50%的比例。如果餐饮占多数，就是饮食中心;娱乐比例太多，就是娱乐中心，都不能称之为购物中心。过分强调娱乐功能，对发展旅游有好处，但吸引不了回头客。迪斯尼的娱乐做得最好，但95%的游客只去过一次。所以，首先应当是一种零售业态，可以吸引顾客重复消费。
项目租金水平则依据调查结果来确定，调查的结果应分为分割、分层、整体出租三种方案。三种不同的出租方案各有优劣，现行商业地产项目主要采取的是分割和整体出租两种方式，整体出租招商工作比较简单、可一次性回笼大量资金，但回收期较长而且出租者要承担经营风险(一旦承租者经营不善将对整个项目造成打击);分割出租招商工作复杂、早期投入大，但收益率大大高于整体出租方式(数据显示同时段内高于整体出租50%)，采用分割出租方式，开发商自主规划空间大、经营风险较小。
商业地产项目工作计划
商业地产策划包括商业用地的价值判别与发展定位、商业地产融资策划、商业地产价值链构造和策划、商业地产建筑策划等。随着商业地产投资的发展，很多公司都转型做商业地产开发，随之而来的问题就是商业地产策划到底要怎么做，这个问题余源鹏房地产大讲坛里面有详细的答案。进行商业地产策划的第一步就是要进行商业地产项目市场调研，下面是余源鹏商业地产网络培训班里面的内容节选，主要是关于商业地产策划的市场调研的步骤与方法和主要内容。
第一步：界定问题。
第二步：寻求解决问题的方法。
第三步：制定调研方案。
第四步：进入现场或收集数据。
第五步：整理和分析数据。
第六步：编写调研报告。
具体内容可以观看余源鹏商业地产网络培训班1。
1）直接调查。
2）间接调查。
3）问卷调查。
4）现场“踩点”调查1余源鹏《商业地产系统培训课程》；
商业地产策划定位与建筑规划设计要诀八百个。
具体内容可以观看余源鹏商业地产网络培训班2。
三．商业地产市场调研的6大主要内容。
（1）宏观环境分析。
（2）本市商业环境分析。
（3）区域商业环境分析（特别是商圈分析）。
（4）租售目标客户分析（租给经营商家，售给投资者）。
（5）消费者分析。
（6）竞争对手分析。
具体内容可以观看余源鹏商业地产网络培训班。
商业地产策划定位与建筑规划设计要诀八百个。
商业地产保洁工作计划
以“三个代表”重要思想为指导，落实科学发展观，坚持建管并重、依法治城的方针，着力于提升市民文明卫生素质和城市卫生管理水平，加大环境卫生综合整治力度，强化城市管理综合执法，使城市管理走上科学化、法制化、规范化、经常化、长效化的轨道，巩固国家卫生城市创建成果，不断提高市民生活环境质量，增强城市综合竞争力，促进我区经济社会实现又好又快的跨越式发展。
二、工作方针及任务。
城市卫生管理工作按照政府领导、属地管理、分级负责、部门分工、全民参与、科学治理、社会监督的方针。实行标本兼治，以治本为主的综合治理措施，进一步增强社会卫生意识，全面改善环境和生活质量，控制和消除健康危害因素，提高市民卫生素质和健康水平。
三、组织机构。
区爱国卫生运动委员会组成人员调整如下：
主任：
副主任：
区爱国卫生运动委员会办公室设在卫生局，范生军兼任办公室主任，设一名专职办公室副主任，具体负责爱卫办的全面工作。
四、成员单位主要职责与任务分工。
爱卫会办公室：负责本级爱卫会日常工作。在爱卫会的领导下，组织有关爱国卫生工作的法律、法规、规章和政策的宣传、实施与监督；部署、协调和指导本行政区域内的爱国卫生工作；组织开展全民健康教育活动，杀灭老鼠、苍蝇、蚊子、蟑螂等病媒生物活动，开展创建卫生城市、卫生村镇活动，在农村开展改水、改厕工作；制定爱国卫生工作有关标准和检查评比办法，组织实施爱国卫生工作监督检查、考核鉴定及效果评价；配合有关部门制定对重大疫情、中毒事故等突发性公共卫生事件的防范措施和应急对策；完成同级人民政府和上级爱卫会及其办公室交办的其他爱国卫生工作。
城乡市容环境管理局(环卫工作站、城管综合执法队、绿化队)：充分发挥城市综合行政执法管理、城市公用设施管理及维护、城乡市容环境卫生设施设备建设配置与管理、城乡市容环境卫生一体化管理、市区部分街路、街头绿地、公园的绿化与管护职能作用，强化城市综合管理、城乡市容环境管理，确保区容区貌靓丽整洁有序，妥善处理好市容与商贸繁荣的关系。具体任务是：1、认真宣传贯彻落实《市市容环境卫生管理条例》，加大执法力度，纠正和处理违章建筑，严格按照《条例》及实施细则进行处罚，做到有法必依，执法必严，违法必纠。做好城市管理监管人员的培训和监督指导工作。2、加强城市管理工作，及时处理有碍市容市貌的现象，协调解决马路漫水和排水现象，监督做好因施工破开路面的及时修复工作。3、加强对城市市容、市貌、环境卫生的综合管理工作，做到市容美观，无乱堆乱放、无乱搭乱建、无乱设摊点、无乱摆乱占、无乱写乱画、乱挂衣物及无随地吐痰现象，主要街道楼房阳台整洁规范。4、建城区内无违章饲养的家禽家畜，及时发现取缔个体饲养和非法屠宰点。5、搞好临时摊区、摊点的监督管理。摊区要划定界限，摊点要求亮证定点定位经营，做到不扩大占道范围，不污染周围环境，经营场地干净整洁。6、及时清理违章摊点，主要街道和路口早九时至晚六时无违章摊点摊贩和店外设店。7、加强户外门头广告的管理，做到规范美观。8、宣传贯彻《城市绿化条例》有城市绿化管理制度。9、建立并完善绿化档案，建档率要达到以上。10、切实加强背街小巷内的美化绿化工作。
市容环境卫生处：负责辖区主街道的清扫保洁工作，负责辖区范围内垃圾中转站及指定垃圾投放点的垃圾清运和中转站（点）的保洁与管理（包括灭蚊蝇）工作，负责辖区范围内自管公厕的管理（包括灭蚊蝇）和保洁工作，对外单位管理的公厕要做到指导和督促保洁工作，负责辖区范围内果皮箱的清掏、清洗、保洁和维护工作。积极争取经费，不断增设和更换辖区内的环卫设施，搞好环卫监察及环卫作业队伍的建设，对专业公司实行监督、指导、检查和考核。具体任务是：1、垃圾站、箱、果皮箱布局合理，周围清洁、整洁完好，站、箱合格率达到以上，环卫设施完好率达以上。2、垃圾按规定时间清运，必须做到日产日清，不积存、不撒漏，清运合格率达。3、公厕实行保洁制度，设专人管理，经常保持内外整洁。墙壁无乱刻乱画，纱窗、水龙头、地面等设施整洁完好。厕所内基本无臭，贮粪池有盖，不满溢，并及时清掏，清掏合格率达到。4、加强卫生样板路的管理，逐步提高管理标准。主要街巷按规定的时间保洁，其它街道实行一扫两保洁制度，市区街道要保持路面清洁卫生，无垃圾，无烟头，无纸屑，无果皮（核）、无便溺、无痰迹、无污水冰等。各主要街道清扫合格率达到以上。5、市容环境卫生各类基础资料健全。垃圾粪便处进场地适宜，有专人负责管理，按规定要求堆垛发酵，做到基本无蝇，定期进行无害化监测，无害处理率达。6、垃圾粪便运输车辆做到车容整洁、车体无损、不污染道路和环境，完好率达到以上。7、做好垃圾中转站的运作管理，负责街路两侧单位和居民的垃圾定时、定点转运，严格管理，无乱倒现象。8、搞好责任地段的清雪工作，降雪以后，必须迅速及时地清扫积雪，保证主要街道交叉路口等处无积雪。
商业地产项目工作计划
本次房地产开盘活动初定时间为20--年6月19日，星期六。从20--年度至今年五月份在_亿万酒店_项目的推广，再加上5月下旬开始的媒体推广到现在，_太极景润花园_在市场上已经具有一定的知名度，通过媒体推广和销售接待，客户群对项目的了解已经趋于成熟，同时根据从6月6日到现在的项目销售情况统计说明，项目的已放号客户群中准客户所占比例较大，预计到开盘前夕，项目放号量将会持续增加，因此开盘活动的市场背景条件应该说是比较成熟的，同时通过一段时间的推广，项目也已到了必须开盘的时候，再推迟势必会造成客户的流失。
房地产开盘活动紧紧围绕_销售_为中心，通过一系列的包装等工作，在开盘后两天内争取达到30~40%的成交率，同时将_太极景润花园_的市场知名度和美誉度扩大化，为一期项目的销售成功和今后二期的推广、销售打下坚实的基础。
二、活动时间。
20--年6月19日(星期六)。
三、活动地点。
太极景润花园项目销售中心现场。
四、房地产开盘策划方案主题思路定位。
强调氛围突出品位提升档次有条不紊圆满成功。
1)通过开盘当天在周边及现场的包装和庆典活动，给项目渲染出浓烈的喜庆氛围，突出表现项目的开盘盛典。
2)通过在售房部现场的包装和水酒供应，工作人员的细微服务来突出表现项目的品位和档次，让到来的客户都能从现场感受到一种尊贵感和荣誉感。
3)通过合理的区域划分，有效的活动流程安排，现场工作人员工作职责的合理分配以及对客户关于_选房、购房流程_的讲解和传达，有条不紊地对开盘当天的现场人流人群进行有效合理的控制，以使整个项目现场感觉有次序、有、层次，整个项目现场有条不紊。
4)通过一系列的工作辅助，最重要的是在销售过程中抓住客户心理，充分利用好销控掌握的方法，以置业顾问来积极调动购房者的迫切心态，以使之达到成交，签定相关合约。
五、房地产开盘活动现场规划布置方案。
1)现场布置。
a在售楼部立柱前根据场地尺寸搭建半米高上下舞台一个，后设背景板(双面)，舞台两边用花篮装饰。附设一个用鲜花包扎的讲台，以作嘉宾发言及领导致辞用，整个舞台主要用做剪彩以及主持、发言用途。
b售楼部东北角面塔南路与新安路交汇处设彩虹门一个，汽柱两个分别立在彩虹门两端。鞭炮气球8串，花篮若干，礼炮18门，舞台下用花扁、花架装饰，售楼部入口设红色地毯，售楼部前广场设空飘若干。
c舞台前设坐椅两排，20个位置左右，供嘉宾及领导使用。
2)外围道路布置。
a塔南路两侧按排号活动期间方案设计，插上彩旗。
b项目工地临塔南路一侧安置空飘若干。
c在塔南路进入售楼部路口处设空飘两个，以达到吸引人流，车流，指引来宾，宣传开盘的作用。
3)售楼部分区布置及其他布置。
a售楼部内部分为4个区域。
a、选房区：主要用做通知到的放号客户在该区域通过销售人员的二次讲解和价格预算，进行选房，确定房号，并签署相关协议。
b、签约区：主要用做已经选好房的客户在该区域签定认购书、缴纳房款定金，履行相关手续。
c、展示区：主要用作未通知到选房的客户参观沙盘和模型，索取资料，户型图，在选房前有个心理准备。
d、休息区：原洽谈区位置，主要用作客户逛累了之后临时休息用。注：选房区与签约区设在同一区域，意向性划分。
b其他区域。
a、活动区：售楼部门口广场，用作开盘活动、剪彩等，同时作主要的包装区域。
b、休闲区：用作舞狮表演及客户观赏表演的区域。
4)新客户排号台：设在售楼部入口右侧，立柱之后，用作新客户临时排号之用，同时也用作临时室外咨询台之用。
商业地产项目工作计划
项目简介。
客户基础。
市场机遇。
项目投资价值。
项目资金及合作。
项目成功关键。
公司使命。
经济目标。
公司介绍。
项目公司与关联公司。
公司组织结构。
[历史]财务经营状况。
[历史]管理与营销基础。
公司地理位置。
公司发展战略。
公司内部控制管理。
项目介绍。
项目建设基本方案。
规划建设年限与阶段。
项目规划建设依据。
项目功能分区及主要内容。
所在城市房地产市场分析。
国家宏观经济政策。
国家宏观经济形势对房地产的影响。
房地产宏观政策。
城市周边区域经济环境。
城市市城市规划。
城市总体规划的布局与定位。
城市中心城区的五大问题。
城市土地和房地产市场供需。
城市市土地出让情况。
商圈分布。
商业业态分析。
城市商业现状分析。
居民消费特征分析。
城市商铺价格分析。
消费者调查。
居民消费特点。
竞争分析。
竞争分析的方法。
竞争项目分析。
开发模式及qb区选择。
[rrr城]及qb区项目。
[rrr城]的开发背景。
[rrr城]项目。
[rrr城]开发情况。
项目竞争战略选择。
山水绿城swot分析。
[山水绿城]开发策略和开发模式。
qb区项目。
qb区方案概念设计。
规划设计主题原则。
产品组合和功能定位。
建筑风格和色彩计划。
建筑及景观概念规划。
智能化配套。
qb区各地块设计要求。
商业地产功能配置要求。
a13地块设计要求。
a21地块设计要求。
a08地块(局部)设计要求。
a22地块设计要求。
营销策略。
预计销售额及市场份额。
产品定位。
各项目的住房产品定位。
定价策略。
住房项目的定价策略。
销售策略。
住房地产的销售策略。
品牌发展战略。
整合传播策略与措施。
年度工作计划
尽管在去年做了大量的工作，但由于我从事销售工作时间较短，缺乏营销工作的知识、经验和技巧，使得有些方面的工作做的不到位。鉴于此，我吗准备在下一阶段的工作中从以下几个方面入手，尽快的提高自己的业务能力，把业绩做到最好。
其一是经常向公司领导、各区域业务以及市场上其他各行业营销人员请教、交流和学习，使自己从业务水平、市场运作和把握到人际交往等各个方面都有一个大幅度的提升。其次：是抽时间通过各种渠道去学习营销方面（尤其是白酒营销方面）的知识，学习一些成功营销案例和前沿的营销方法，使自己的营销工作有一定的知识支撑。
**市场的销售渠道比较单一，大部分产品都是通过流通渠道进行销售的。今年在做好流通渠道的前提下，要进一步向商超渠道、餐饮渠道、酒店渠道及团购渠道拓展。在团购渠道的拓展上，今年主要对系统人数和接待任务比较多的工商、教育和林业三个系统多做工作，并慢慢向其他企事业单位渗透。
对市场个进一步的调研和摸索，详细记录各种数据，完善各种档案数据，让一些分析和对策有更强的数据作为支撑，使其更具科学性，来弥补经验和感官认识的不足。了解和掌握公司产品和其他白酒品牌产品的销售情况以及整个白酒市场的走向，以便及时调整营销策略。
电子商最后希望公司领导在本人以后的的工作中给予更多的`批评指正、指导和支持。
一是要进一步扩大生产规模，重点是扩大青稞白酒生产规模；
二是要做好市场销售，首要的工作是全力做好青稞白酒的销售工作；
三是要搞好安全生产，确保员工和企业的合法权益；
五是要面向社会吸纳有才华的精英加盟公司，主要是销售精英。
年度工作计划
根据《关于开展市名师工作室学员跟岗学习活动的通知》的相关要求，本着“探索教育规律、促进教师成长、加强学科引领、共享职业幸福”的宗旨，培养和造就更多的优秀教师，充分发挥名师的示范、引领和辐射的作用，加快名师专业成长，特制定本计划。
以基础教育改革和骨干教师专业化发展为目标任务，通过“行动研究”和“培训、跟岗、实践、研究、反思”等方式，努力使本工作室学员在师德修养、教学科研、示范指导等方面得到进一步的提升，为使他们成为研究、专家型教师奠定基础。
（一）常规要求。
1.积极参与研讨。工作室成员及学员积极参与科组、级组活动及课堂教学研讨，工作室成员每学期上1节以上的示范课，学员跟岗期间上3节以上的研讨课。各成员在公开课前后要精心设计教案，积极参与集体备课及听课、评课，在备课、观课、评课中不断提高自己的教学能力。
2.积极参与教育科研。工作室成员及学员要根据工作室计划课题《导学型阅读教学模式的研究》《粤西乡镇创建墨香校园实验研究》《阅读教学凸显主题、兼顾知识的研究》，采用行动研究的方法，在教学实践中不断研究、总结、反思、改进，提升自己的教育教学研究能力。
4.勤读书，勤写作。工作室订阅教育教学类报刊杂志，购买语文教学专著，每位成员学员要挤时间多阅读，关注教学动态，提高教学素养。勤积累，勤做读书笔记，撰写教学论文，并争取在专业刊物上发表。
5.积极参与“一手好书写、一副好口才、一个好案例、一篇好文章”的教师基本功训练并且要日渐长进。
（二）课题研究具体要求。
1.每个工作室成员必须按照工作室拟定的课题研究实施方案，按质按量带领学员开展研究工作。必要时，根据本校情况和教师任教年级制定相应的课题实施具体办法。
2.在研究中要实事求是，切忌脱离教学实际空谈教学理论，要在实践中验证、检验、改进教学，进而得出具有理论价值和实践意义的教育教学方法。
3.提倡写教研日记、教学叙事或教学随笔，要把在理论指导下的教学研究和教学观察、反思写下来，作为教学研究的成果之一。
（一）读书。
本学年的读书主推“主题教学”类书籍，兼博览其他书籍，逐渐养成阅读经典和翻阅教育教学杂志的良好习惯，掌握最新的教育教学动向。工作室定期或不定期组织读书交流。
（二）实践。
1．积极参与各级各类教育部门组织的研训活动，并逐渐成为各级各类活动中的主力。
2．根据本工作室实际，将“切实减轻学生负担，打造优质高效的常态化课堂教学”作为本学年的教研主题。
3．成员及学员积极参与工作室组织的主题研讨课教学大赛。
（三）反思。
多反思课堂教学的成败得失，鼓励个人把思考凝结成文字，积累教育教学成果。
（一）活动方式。
采用集中研讨活动、小组活动、个人自主活动相结合的活动方式。原则上每学期组织两次集中研讨活动，在教导处的主导下开展，成员和全体学员及语文科教师参加；三次小组活动，由成员、学员结合本校的教研活动自己进行，确保完成县教研室安排的工作任务，并上交相关的材料。
（二）活动议程（主要针对研讨课）。
1．授课教师、成员和学员精研教材，收集备课资料。在教导处的协助下，成员和学员一同进行集体备课，并保留原始资料。
２．授课教师围绕教导处安排的级段的研讨主题，参考集体备课的意见，深入备课，研磨教案。
３．听课，并注意关注主题的落实与达成情况。
４．上课教师教学反思。
５．授课教师及听课教师就本节课中主题落实与达成情况做评课辩课，重点提出意见与建议，加深对主题的理解。
（三）研讨课主题。
根据级段特点，通过“读、思、说、写”等语文活动落实语言文字的学习。（具体安排见科组计划）。
五、缴交材料。
（一）工作室缴交材料。
工作室计划、主持人听课簿、工作室总结、课堂教学反思（或评价）、示范课教学设计、示范课录像。
（二）工作室成员和跟岗学员缴交材料。
略
商业地产开发工作计划
沈海中资深品牌行销人，高级培训师。长期征战于市场一线，拥有丰富的战略规划、品牌行销、渠道建设、销售管理、广告传播、团队培训、终端推广等方面的实战经验，擅长为客户提供一爆即破式整体解决方案与运营实战。同时，提供量身定做的培训课程：《巅峰对决：怎样让自家的品牌脱颖而出?》、《极速征途：如何让经销商为公司大把的赚钱?》等。
经销商火爆销售的秘诀(一)。
全国各类型的经销商夜夜做梦都希望自己的产品能够火爆的销售，实现天天产品卖得火，年年快乐发大财。这是美好的理想。但是，很多时候事与愿违，不少的经销商目前正处于水深火热的销售困苦之中，甚至一面对终端销售就思绪乱作一团麻或者脑中一片空白，头痛不已。是的，经销商的终端销售不是一个简单的问题。如何使经销商的销售越来越好，实现优良甚至火爆的销售呢?这是很多企业和经销商共同面临的重大难题，是急需有效解决的难题。
那么，如何才能使经销商实现优良甚至火爆的销售，让销售弱小、痛苦的日子一去不再复返呢?笔者通过多年的一线市场的销售实战，与近百家经销商共同分析终端销售难题和解决方法，以市场和经销商的现实情况为中心进行终端销售难题的破解，使销售一步步走上喜人的道路，甚至实现火爆的销售。
通过多年的实战努力，笔者发现终端销售并非是一块难啃的骨头――终端销售实际上是可以实现良好的甚至火爆的销售，只要经销商和其营销团队采用正确的方法，敢于下苦功的努力，把各项必须的工作做扎实，就能实现较好的、优良的销售，甚至是持久火爆的销售。
既然要实现较好的甚至是火爆的销售，那就要下点苦功夫，把一些必要的工作做足，才能由量变到质变，一步步推进终端销售的飞跃。其中，要实现火爆销售，经销商第一件要做的事情就是对区域市场进行整体运营的规划。
《礼记・中庸》说：“凡事预则立，不预则废”。说的就是：要想事情成功，就要先行计划好。事实上，科学的计划，对事情的推进和成功有着至关重要的作用。但是，笔者接触了各行各业上千位经销商，真正有完整的、科学的、实用的区域市场运营计划的，数量非常少。也就是说，大多数经销商没有对区域市场进行整体运营规划的习惯，他们一般的习惯是与厂家合作后，产品发过来了，思考一下在哪建个店，找几个人，就火速上阵进行销售了，其它的也就不用费神和别嗦了。
这是一个好习惯吗?当然不是。尤其当前市场竞争都比较激烈，经销商经销的产品，在同一个区域市场可能有五家做，也可能有十家做，但更可能的是有十五家、二十家、三十家在做。可见，没有很好的规划，赤膊上阵就想打赢他人，获得广大消费者的青睐，是不太容易的。因此，要想获得较好的、优良的、甚至火爆的市场销售，经销商先行完成区域市场整体运营规划就显得异常重要了。
那么，如何进行区域市场的运营规划呢?都要做哪些工作呢?主要是四个方面，即市场状况分析，自身情况分析，年度目标制定和整体运营规划。
一、市场状况分析。
《孙子・谋攻》说：“知己知彼，百战不殆”。我们先进行市场状况分析，就是要了解市场、消费者和竞争对手，看到市场的需求、消费者对其产品的喜好和消费习惯，以及竞争对手的长处和缺点，从而发现突破口，为自己的产品实现优良的销售打下扎实地基础。很明显，市场状况分析就是要对市场容量、消费水平、消费习惯、竞争情况等内容进行深度分析，达到“知彼”，为自己的“百战不殆”做好工作。
二、自身情况分析。
就是做“知己”的工作。这一点也是易于理解的，因为市场情况是现实的，自己的情况也是现实的。那么，面对现实的市场情况，如何以现实的自身情况进行市场攻克呢?是不顾后果的攻克，还是以自身实力进行巧妙制胜呢?尤其是市场和竞争对手存在的缺点，自己的优势如何发挥，以及自己的资金实力和团队实力，都决定了操作的办法不同。事实证明，只有以自己的实际情况为依据，扬长避短，巧妙进攻，才能由劣势变成优势，实现较好的甚至优良的、火爆的销售。
三、年度目标的制度。
年度工作计划
时间老人的脚步一刻不停歇的向前迈进，转眼间新学期又开始了，我们迎来了又一批新的孩子，在新环境中，孩子们由于刚开始进入集体生活，对新环境陌生、畏惧，还有跟人、乱跑、拒睡、拒吃等现象。为了使孩子们能尽快地适应集体生活和培养他们各方面的良好习惯，使他们能得到全面和谐的发展，将结合园长为我们培训的内容用“同理心”对待每一名幼儿，与班级成员积极配合共同搞好班级工作。现将个人本学期工作计划陈列如下：
遵纪守法、积极响应国家制定各项规章制度，做到爱祖国、爱人民，遵守园内的各项规章制度，如每周一按时参加园内政治学习，积极参加园里的各项有益活动，以热爱本职工作为出发点，认真、努力的工作，来提高自身的专业水平。热爱自己的事业，无论是面对孩子还是面对家长，始终要保持微笑，树立起良好的教师形象，用老师和“妈妈”的双重身份去关爱每一位幼儿，滋润每一颗童心。积极做好各种教学活动。时刻注意自己的言谈举止，严格要求自己。坚决同一些歪风邪气作斗争，定期向园领导汇报思想工作，努力要求思想进步，积极向党组织靠拢，不计较个人得失，顾全大局，“以园荣我荣”的思想迎接每天的工作。
在教育教学方面，本学期我带的是小班，因此我们在教育教学上就更该严格要求自己，不光有日常的知识传授，还应对幼儿多进行常规教育，做好教学工作计划，一个好的班级，好的活动离不开好的常规，因此我将用爱心和耐心，对待每个幼儿，培养幼儿良好的常规。另外我们还将使用主题探究活动和爱朗课程相结合，不断总结积累自身经验的同时，吸取别人的经验与长处，努力钻研业务不断学习接受最新的幼教知识，有效有计划的提高自己业务水平和教学能力。利用环境布置让幼儿易于接受新思想，打破传统的“教师教学生学”的方法，转变为“学生主动学习”。以幼儿为中心，让幼儿大胆地去探索，使幼儿的八大智能得到全面发展。在组织活动时要注意让幼儿通过玩中学，学中玩的形式，以生动、有趣、直观的游戏、教具来发展幼儿的思维力、想象力及动手操作能力等。我积极指导英语教师，做好配课工作，和本班英语教师共同努力使幼儿的第二语言得到最好的发展，为幼儿以后英语的发展打下坚实的基础。
本学期，我带领我班工作人员积极配合园内的保健医生，做好班级卫生工作计划，做好晨间接待工作、环境卫生的打扫、幼儿服药记录、紫外线消毒的工作，流感疫苗接种、视力检测、微量元素的测查，做好本班幼儿的预防接种工作，注意幼儿口腔卫生，做到让幼儿餐后漱口，培养良好的卫生习惯，尤其是幼儿的用眼卫生，同时注意户外活动的时间要保证，并多饮水尽量做到出满勤，实现我班本学期出勤率达到95%以上。注意关心幼儿的一日生活，充分体现保教结合的教育理念。
因为是个新的班级，新的幼儿，新的家长，因为家长工作由为重要，家长工作是联系家与园的有效桥梁，只有做好家长工作，才能促进班集体的管理，我将积极和家长取得联系，组建了我班家长委员会，督促家长做好《家园联系册》的填写，和家长委员会成员共同探讨制定适合每个幼儿的教育方法，使家、园结成教育伙伴，充分发挥教育的潜能。本学期我园仍然采用门禁制度，召开了一次家长会取得家长的谅解，让每位幼儿都高高兴兴来园、安安全全回家，使每位家长都能放心将孩子交到老师手中。本学期将每月举行一次家长开放日，使家长了解幼儿在园的一日生活，介绍幼儿的发展状况，同时将针对车接送的幼儿采取家访和电话交谈的方式，向家长介绍孩子在园情况，做到每周和两至三位家长谈谈孩子的在园表现，让家长了解孩子的在园情况，并及时配合我们的教学工作。请家长配合做好“冬季亲子趣味运动会”“英语圣诞联欢会”“元旦化妆舞会”等一系列亲子活动。
目标是走向成功的第一步，通过培训，我深刻感受到团队精神对成功的重要性，因为未来的竞争：不是一个人与另一个人的竞争，而是以团队与另一个团队的竞争；不是一个团队与一个团队学历的竞争，而是一个团队与一个团队学习力的竞争。在本学期，我在做好协调组织工作的同时，做到分工明确，责任到人，在班级内设立了快乐基金，极大地推动了班级工作的开展，是班级成员形成了工作自觉性，为孩子做了榜样激励，幼儿也在班级中形成了自觉管理的氛围。积极进取，乐观向上，共同奋斗取得成功。
以上是我本学期的个人工作计划，在今后工作中，我将努力工作，争取更大的进步！
商业地产开发工作计划
商业地产管理遵循的是战略目标管理方式，是目前最为普遍的管理方式，主要设置项目总体战略，通过总体战略的分解，形成阶段战略目标和部门战略目标，用来指导和管理整个项目的运作。商业地产项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目负责制为基础，运用系统管理的观点、理论和方法，项目经营管理的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。具体讲，商业地产项目不同于住宅地产，具有投资金额大、运营周期长、投资回收缓慢、经营管理复杂等特点，最重要的是商业市场变化较快，开发商需不断去适应市场的变化，灵活采取经营管理策略，以满足市场的需要。所以在制定管理的目标时既要有硬性的指标也要灵活变通。目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、商场开业率、销售利润率、自有资金利润率等效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标年度销售额、店铺出租率、投资限额、质量标准等。除此之外，商业地产项目还受城市区位因素、城市规划、目标受众群体、招商公司等条件制约。商业地产项目涉及投资方、规划、设计、施工、招商、营销、租户等多部门和单位，以及最终用户消费客群的相互制约和相互影响，因此，商业地产经营是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调项目的全过程和确保总体目标的实现。
2.房地产项目管理的重点。
对商业地产项目进行计划管理，能使项目的前期论证、招商策划有计划、按顺序有条不紊地展开。可以说，通过使用一个动态计划管理，将项目全过程和全部经营活动纳入计划轨道，使项目有序地达到预期总目标。
商业地产项目的组织管理。
这是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律法规，建立各种适合本企业的规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。
其意义是为经营管理提供协调和谐的公共环境，保证项目开发建设顺利进行。协调管理的主要任务是对项目与外部环境、项目各子系统之间，以及项目不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行沟通与协调。这种沟通与协调将更有利于睦邻公共关系，吸纳融通资金，寻找招商推广渠道，广揽优秀招商和推广队伍，获得市场竞争优势，更好地服务于项目。
其意义是有利于对既定的战略目标的实施进行控制，并获得最大的综合效益。控制管理主要是通过计划、决策、反馈和调整等手段，采用项目分解，各种指标、阶段性目标的贯彻执行与监督等措施，对项目的设计规划、招商周期、营销推广费用、资金使用、成本造价等进行有效控制，以确保项目用最少最优的人力物力投入，获得最大的经济效益、社会效益和环境效益。
商业地产项目的经营管理是指从项目定位期到稳定期的全过程所进行的管控。由于商业地产项目专业性比较强，一般需要与专业的商业地产管理公司或机构来协助进行项目运作，在管理好项目自身团队的同时，更重要的是需要团队成员运用好外协单位的资源和力量服务于项目，所以商业地产的经营管理，主要是以合同管理为手段，运用计划、组织、协调、控制、检查等方法，对商业项目推进过程中的技术活动和经济活动，按照行业要求、规范和合同规定的目标，进行严格监督、控制和管理，以确保商业项目总体目标的最终实现。商业项目阶段式目标管理方法。对一个商业项目而言，需经历项目定位期阶段、项目筹备期阶段、项目进场期阶段、项目启动期阶段、项目运营期阶段和项目稳定期阶段6个大的阶段，6个阶段彼此独立又相互关联，需要管理人员在实际管理过程中针对每个阶段制制定合理的管控策略，这样才能将6个阶段统一起来实现商业项目的总体目标。
项目地位阶段的策略。
定位期，为商业运营打好基础。一个具有良好潜力的商业项目应该在项目施工前，就应该有良好的业态经营定位和清晰的招商对象定位，这个时期经营管理方面最重要的是结合业态实际经营要求，对商业的业态分配、铺位分割方式、配套要求等提出具体的方案，以往这方面的工作往往决定于开发商、设计院、公司，从物业的实际运营者角度说，经营管理工作在此时就应该提前介入，依托专业的商业策划管理公司或机构对项目进行整体的规划和展望，制定确实可行的策划方案，并逐项分解到项目的各个专业，包括招商需求、推广需求、营销需求等等，目的是为商业项目的实施奠定一个强有力的基础。同时需要制定一些风险管控机制。确保项目目标顺利实现。
项目筹备阶段的策略。
筹备期，为市场运营做好准备工作。在第一个时期工作完成之后，经营管理公司应对商户的招商对象筛选，并做好市场运营的宣传推广工作。这个阶段需要重点关注对商业项目影响较大的主力店的确定，主力店作为商业项目的主要业态之一，不但具有巨大的“磁场”吸引力、良好的集客效应和极强的品牌号召力和影响力，同时能够达到提升商业项目的整体商业价值，增强业主的投资信心，推动商业项目商铺的销售的作用，为其他业态及业种的加盟奠定坚实的基础。可以说，商业项目主力店招商的成果，引进主力店的品牌质量和档次，招商的速度快慢，直接决定开发商投资回报的实现及商业项目后期的运营和管理。管理者需结合招商规划和商圈的特点确定主力店，待确定后需尽快将主力店的物业条件提交给设计和工程部门，由他们尽快完善设计和施工，以免造成后期的施工返工，增加不必要的成本压力，其他次主力店及商铺也需尽快确定，并将物业条件提交给开发部门，以达到商业管理和工程开发的有效衔接，有效地降低成本和保证质量。另外经营管理公司还应该在此阶段完成自身架构的完善工作，比如建立it信息部优化商户上游货源资料，建立终端推广点，为商业未来商圈辐射做基础工作。期间可以不间断加强和商户的交流活动、提高商户经营素质，帮助商户采购有竞争力商品。
项目进场阶段的策略。
进场期，提升产品竞争力和商户经营信心。此时期商铺逐步进入交铺工作，经营管理公司在此阶段应该帮助商户与工程部门进行工程交接，使商户尽快进入场内，同时要帮助商户审视产品竞争力，对持观望心态，不肯下实力经营的商户进行经营信心劝服工作，任何新商业项目投入经营最根本的矛盾是一怕商品没人来买，二怕开始经营了消费者到了现场买不到商品，如此恶行循环经营自然难以做旺。此阶段工作经营管理工作的核心，就是尽最大可能提高商户经营信心，提升商品品质和价格的综合竞争力。
项目启动阶段的策略。
启动期，把人气做起来。商业进入试业或开业后，最初的一段时间最重要的任务就是聚拢人气，增加人流，可以用特价（sp活动）、商业抽奖、消费送礼、免费接送、明星造势，线上线下等推广营销方式制造人气和消费额度。不管是零售业态还是餐饮业态，首先要让商户有生意做，此时值得注意的是，如果前几个阶段的工作没做好，商品与客群需求不匹配、品种不全、价格无竞争力，虽短期制造人气也很难把商业做旺，这种情况下人气越旺，市场口碑形成的消极影响反而会危害了市场成长。相反，商品综合竞争力强，口碑效应则会让商业越发兴旺。
项目运营期的策略。
商业地产开发工作计划
中图分类号：文献标识码：a文章编号：
引言：近些年来，由于大型商业地产项目可持续发展性强、收益可增长性强、受国家调控小的特点，逐渐成为了房地产业开发的重点。本文对一个大型商业地产项目建筑规划设计中的商业经营氛围需求、商业经营动线需求、商业经营布局需求、商业经营功能需求四个方面的问题进行了剖析，并进行了系统的总结。该商业地产项目地处北京市某区域中心，总建筑面积22多万平方米，地上分为5栋楼，该项目综合了大型商业卖场、大型超市、餐饮、休闲娱乐、公寓等多种商业模式，商业经营需求个性化较强、后期变动较大，致使本项目的建筑规划设计难度比较大。
一、商业项目的经营氛围需求如何在建筑规划设计中体现。
概述：本项目是商业地产项目，商业经营都需要一个浓厚的经营氛围，才能促进经营的发展。这就需要在前期建筑规划设计中，不仅要考虑建筑美观和基本功能需要，更要充分考虑经营氛围的需求如何在建筑规划设计中的视线、外观、灯光等方面具体体现，使建筑设计与商业经营有机结合，才能促进项目的成长。
比如在外广场中心设置了一个圆形下沉式广场，下沉广场周围设计了一圈与地下一层商场进出的防火门，为普通钢制防火门，只在门上有两条竖向窄条玻璃，设计上没有充分考虑经营的商业氛围需要，下沉广场与地下一层商场内的顾客视线、灯光、商业展柜视线被遮断，无法形成内外相互呼应的商业氛围，不利于经营。经过经营方面的强烈要求，钢制防火门改为通透的防火玻璃门，并且门洞口高度加大，这才解决了内外视线被挡、商业氛围受损的问题，但是后期修改造成了较大的经济、工期损失。总结以上问题得出结论，在工程建筑规划设计中应充分重视商业氛围的营造，这是吸引顾客、有利于经营的重要手段。
又比如本商业楼群内部区域靠近外墙一侧需要封闭以摆放货柜，所以该处玻璃幕墙设计为石材或单层玻璃后加衬板的封闭设计。但是在定材料时，单层玻璃幕墙后的衬板选材不当，衬板颜色过浅，与旁边其他区域的通透双层玻璃幕墙颜色差别过大，像是在外墙上打了补丁，外观整体不和谐，影响了商业氛围的整体性，致使商业经营受损。
还比如楼体外景观照明设计过于依赖、相信效果图，又对照明方案的深化设计、照明设备定型考虑不周全，致使采用的楼体景观照明设备的照明强度不够、色彩不正，致使商场夜间局部室外景观灯光昏暗、色彩不鲜明、主题不突出，造成实际效果与效果图差别较大，在夜间无法形成浓厚的商业氛围，致使商业经营受损。
结论：商业建筑的规划设计具有浓厚的商业特色，不仅要注重传统概念中对造型、布局、色彩、材料的要求，更应该注重营造项目的商业氛围，要充分考虑商业氛围的相互呼应性、整体性、浓厚性的要求，这就需要在前期建筑规划设计中通盘考虑，整体设计。体现出商业建筑的经营特色，是商业建筑规划设计成败的关键因素，否则这只可能是一个漂亮的建筑，不一定是一个能满足商业经营需求、能充分创造商业价值的成功商业建筑。
二、商业项目的经营动线需求如何在建筑规划设计中体现。
概述：在商业地产项目的建筑规划设计中，要注重考虑商业经营布局中的动线需求，要注重室内外动线设计对顾客人流的引导作用、对商铺连接的作用、对建筑群的展示作用，只有一个好的动线设计才能促进商业经营的发展，这就需要在前期建筑规划设计中结合商业经营需求，充分考虑动线的设置。
例如本商业群楼呈u字型布置，中间为商业群楼的外广场，北侧为广场的敞开式u字形入口，紧临这个区域最繁忙的大街，是顾客人流的重要出入口，但是在广场北侧入口中心处却设置有两个地下通风竖井出风口，每个竖井口长宽都为6米，高出地面近3米，突兀的布置在广场中心，极大的破坏了广场布局的整体性，阻碍了指引顾客朝向广场以里的动线和视线，致使商业经营受损。经过分析，这个问题是因为规划报审时间较短，地下工程规划设计与地上工程规划设计分开前后设计，没有充分沟通，才致使以上问题，这是对项目的动线设计整体性考虑不足造成的。
原主楼商场规划设计中在北侧主入口区域设置有机房、扶梯，签约的商场运营公司认为这严重影响了商业经营的动线布置，要求修改，修改后机房被挪走，扶梯在一层被取消，但由于是后期修改，造成了较大的费用、工期损失。
地下一层北侧区域规划设计为大型超市，在此区域的中心的位置原设计有一个通风机房，超市运营公司签约后，认为此通风机房在超市区域的中心，严重影响了超市主动线的通畅，要求修改，造成了较大的费用、工期损失。
结论：商业项目建筑规划设计中的动线布置，应该内外、上下整体考虑设计，做到动线通畅、顺应顾客的视角，在入口处、动线主线路上尽量不要布置设备设施或靠边布置，动线布置应尽量把各个商业经营区域有机连接起来，把顾客人流带向各个商业建筑、店铺，而没有死角、迷路的困惑，使顾客能关注商品，在愉快、舒适中逛遍商业建筑群内外的各个经营区域。
三、商业项目的经营布局需求如何在建筑规划设计中体现。
概述：商业地产项目的建筑布局设计要充分考虑商业经营的时代性、招商变动性需求，在建设前期会根据初步规划的商业经营形式确定各个区域的建筑布局，但是如果就按此建筑布局设计、施工，则商业经营形式就会被相对固定，不利于后期招商的灵活变动，所以要预留合理的招商变动空间。而且要充分认识现代商业发展的速度，建筑布局设计要紧随时代的发展，充分与现代商业经营需求接轨，要尽量符合当前市场主流设计，以免设计出来后就落后于市场经营需求。
例如主楼1-5层规划设计为大型高档商场，原内部区域规划设计中没有设置镂空中庭，造成了商场内部区域上下层视线不通透、商业氛围无法相互呼应、互动，不符合当前中高档商场的主流经营需求，在后期签约的商场运营公司的强烈要求下，拆掉了该楼中心两轴跨区域的2-5层楼板，才制造了镂空中庭，解决了以上问题，但造成了很大的费用、工期损失。
又例如其中一个楼的顶层5-6层设计为电影院，但是开发商没有充分考虑今后招商方面的电影院商家的变动需求，影院的结构、二次结构均按之前考察的影院布置进行了参考设计，建筑布局、形式被固定，但是在招商后期，新的影院商家与之前作为参考的商家的影院布置要求有很多不一致，新的影院走廊、门口、看台、屏幕位置、放映口位置均发生变动，致使影院结构进行了大量修改，造成较大的费用、工期损失。
结论：在商业项目经营区域的建筑布局设计中，要尽量跟随当前市场主流的商业建筑布局设计，做到各个商业经营区域能相互呼应、形成整体，给顾客营造一个温馨、通畅的购物环境。而对于专业性较强，通过招商很可能后期发生较大变动的区域的建筑布局设计，要预留变动空间，建筑布局尽量设计成一个可调整、变换的形式，等到最终商家确定后，再进行深化设计、施工。
四、商业项目的经营功能性需求如何在建筑规划设计中体现。
概述：商业地产项目建筑功能设计要充分考虑实际的商业经营需求，不要仅从参考资料、以前类似项目的设计资料、初步市场调研确定商业项目的功能需求，更要充分认识现代经济社会商业快速发展的速度，带来的在建筑功能需求上巨大的增长变化。而且要与经营方充分沟通，使建筑功能设计与实际商业经营需要相符，要考虑实际经营往往可能在某时间段、某区域超越规范、设计标准的可能，功能设计要留出经营发展的余量。
比如本商业项目其中一个楼，规划设计有营业到晚上2点的ktv、，晚上在其它商业体停业后，仍然需要使用空调，但是如果不单独规划设计此空调系统的话，就需要运行项目很大一部分的空调系统才能满足该楼晚上营业的需求，设计方在甲方要求下对该空调系统进行了单独设计，但是只分开了空调的冷却系统，既在地下室有独立的空调制冷机组，而没有分开空调的供水系统，使得需要运行项目很大一部分的空调供水系统，才能达到该楼晚上营业的空调运行需求，大大增加了空调运行费用，这对项目后期运营造成了很大资源、费用浪费。
又比如原设计对商业项目的用电量估计不足，原设计用规范上的参数和一些类似项目考察的初步数据，没有充分考察市场，就确定了总、分区域的用电量，但在招商和后期实际应用中发现用电量严重不足和不均匀，因为现在的商业模式和以前比发生了很大变化，专业性、个性化要求较高，并且项目本身也是在招商中不断变化，致使一些商业区域的用电量预估计不足，不得不在后期对电量进行增容和从新分配，和原来一次性电量设计、申请到位相比，费用、工期大大增加，这属于前期规划、设计与经营沟通不足造成的。
在本商业项目中一个楼的6-7层，设计为餐饮、休闲区域，设置有大量的餐厅、美食档口，但是该区域内排油烟风口数量不够，致使就餐高峰时，大量油烟无法从室内排出。而且中间屋面大部分设计为玻璃透明屋顶，又直接致使排油烟井口位置可设置区域缩小，在规范要求的排烟井口间距要求下，数量不便设置过多，设计又没有考虑其它措施，致使大量油烟无法从室内排出，大大的影响了餐饮区域的经营。
结论：在建筑功能设计中要充分考虑商业经营的需求，要尽量符合实际需求，不要想当然照搬以前旧账，而要充分考虑商业经营形式多样性的特点，在功能设计上要注重满足不同商业经营形式的需求。而对于随时展而增长变化较大的经营需求，要充分考察市场的实际情况，做到既要节约、又要满足实际现实经营需求，在建筑功能设计上，要留有充分发展提高的空间。
禁毒年度工作计划,年度工作计划
为认真贯彻落实区委、区政府2014年禁毒工作安排，不断推动禁毒各项工作往纵深发展，全面实现创建‚无毒单位‛的总目标，再创禁毒工作新业绩，现制定我局2014年禁毒工作计划。
一、指导思想。
以邓小平理论、三个代表‛重要思想为指导，全面落实科学发展观，紧紧围绕‚创建‘无毒单位’、构建‘和谐巩留’‛的总体目标，坚持‚预防为主，综合治理，禁种、禁制、禁贩、禁吸并举‛的工作方针，明确禁毒责任，夯实基础工作，强化预防教育，创新帮教形式，严抓重点整治为重点，把解决当前突出问题与推动禁毒工作长远发展相结合，积极推进全局禁毒工作不断深入开展。
商业地产工作计划
商业地产拼的就是运营管理，否则再好的地理位置，没有先进的经营理念、成熟的管理模式、优秀的人才团队，也不敢保证能长期发展。因此，一个商业地产项目要想获得成功就要看能否细化市场，寻找市场的空白点，征服消费者的心！不是从开发商自己的角度，而是真正站在消费客层和消费需求的角度改善对商业地产的看法，通过具体的经营对策，走差异化路线。
一.商业地产是一个具有地产开发、商业运营与资本运作三重特性的综合性行业，着眼于长期发展战略，它兼有地产、商业、投资、运营、模式可复制等方面的特性，完全不同于众所周知的住宅地产。中国内地正式使用商业地产的概念开始于1999年，以大连万达集团为代表的房地产企业，开发了效仿美国商场（mall）操作模式的“订单式商业地产”。商业地产兴盛于2004年wto全面对外资开放商业零售以后，全国各大房地产开发商纷纷应势调整战略，陆续推出其商业地产品牌，到目前为止，中国大陆正处于商业地产高速发展时期。
三.各类商业业态解析。
一、二线品牌为形象亮点，目标消费群体定位在中高收入阶层，实行vip会员制客户管理系统和服务管理系统）。
5.分析人才需求，建立人才培养计划；6.制定发展战略）。
d.大卖场---大卖场以经营生鲜熟食及民生必需品、日常生活品的全品类商品组合为特色，并以超低价促销与平价销售的综超形态经营，其机构侧重中央采购及营业控管系统，帮连锁效应由此产生。理想营业面积：15000—25000平方米（依城市级别而定），单品数约20000个以上单品。大卖场经营管理具备的基本特征是：低成本、低利率、大流量。
e.社区超市---是以顾客自选方式经营的社区型零售商场，又称自选商场，理想营业面积为500-2000平方米不等，经营策略（1.低价销售员；2.贴心服务；3.塑造品牌）。
f.仓储批发店，又称为仓库商店，仓库批发店的经营方式是避开与大型百货商场竞争的焦点，转而搞薄利多销的特色经营。
g.专业店就是以经营某一大类商品为主的业态，并且有丰富专业知识的销售人员和相适的售后服务，满足消费者对某大类商品的选择需求的零售形态。如电器、鞋类、运动类、家居类、建材类、化妆品等。
8.精品广场：一般以高收入群体为目标消费者，常销售高级时装、饰品、手表珠宝、皮包、手套、领带、皮鞋和化妆品等，其经营形式有独立经营也有设店精品专柜等。
9.名品折扣店：专指由销售过季、下架、断码名牌商品组成的购物中心，因此也被称为名品折扣店。
10.批发业态:如义乌小商品批发城，武汉汉正街批发市场。
11.文化主题业态：指商业项目充分挖掘所处城市的地理优势和人文资源优势，依托城市历史的深厚底蕴，结合现代文化商圈全新理念基础，打造以城市文化概念为主题，集多业种为一体的主题商业圏。如南京1912，秦汉唐。
12.旅游商业业态。
13.地铁沿线商业业态。
15.住宅区底层商业。
16.创新业态。
第一节市场调查精析与项目定位。
一、市场调查精析（swot分析）。
1.市场调查。
市场调查内容：a.市场环境调查，包括政策环境、经济环境、社会文化环境的调查报告有市场基本状况的调查，包括市场规范,总体需求量，市场的动向，同行业的市场分布占有率等；有销售可能性调查，包括现有和潜在用户的人数及需求量，市场需求变化趋势，本项目竞争对手的产品在市场上的占有率，扩大销售的可能是性和具体途径；还可对消费者及消费需求，项目，产品价格，影响销售的社会和自然因素，销售渠道等等开展调查。
2.市场调查的主体流程。
市场调研的重要环节主要在两个方面：信息收集和调研分析；调研分析（swot分析）分析：b.机会与威胁分析，分析步骤：确认当前的战略是什么；确认企业外部环境的变化；根据企业资源组合情况，确认企业的关键能力和关键限制；按照通用矩阵或类似的方式打分评价。
3.撰写调查报告。
3.地产专用名词。
1.三通一平：水、路、电通，场地平整。
2.生地熟地：生地指完成土地征用，未通过三通一平的荒地；熟地指经过土地开发，具备基本建设条件的土地。
3.容积率：建筑总面积与占地面积的一个比值（限制小区人口密度比）。
4.建蔽率：是建筑物在基地上的最大投影面积与基地面积的比率，比方说200平方米的基地，而基地周围区域规定的建蔽率为60%，那么，一楼的楼地板面积可能就是120平方米，而剩下的80平方米空地，可能作为临路退缩植栽、中庭、户外休闲设施等。
商业地产开发工作计划
对于终端零售店非常多的日用品、食品店等，在新产品、新品种上市时，实行地毯式铺货方式是一种很有效的营销策略。在产品入市阶段，企业协同经销商主动出击，将货物送达终端，通过实行地毯式铺货的方式迅速提升终端的铺货率。
(一)地毯式铺货方式白酒营销计划方案的特点：
1、集中营销计划。集中人力、物力、财力实行地毯式营销计划铺货，其气势宏大，对每一片区域的短期影响力很强，容易让终端客户和消费者记住所推广的品牌。
2、快速营销计划。实行地毯式铺货，铺货时间非常集中，高效快速地在目标区域开拓批发商、零售商，一个目标区域市场完成80%的铺货一般不超过30天。
3、密集营销计划。采用地毯式铺货方式白酒营销策划方案，在目标区域市场密集开拓食杂店、夫妻店、中小型超市、连锁店等零售店和酒店、餐饮店、即一个门店挨一个门店，铺货不留空缺，从空间上达到密集覆盖。
4、系统营销计划。实行地毯式铺货期间，工作系统而细致，且要求一步到位。
(二)实施地毯式铺货成功的白酒营销计划方案关键：
地毯式铺货只能成功，不许失败。如果铺货失败，将会打击业务员和经销商推广产品的积极性，增加后续工作的难度。要使地毯式铺货能成功，必须做好以下几点：
1、认真挑选经销商。
经销商要有吃苦耐劳的实干精神，要有学习愿望及销售经验丰富的业务员。
挑选经销商时，要选择有终端经营意识，有发展愿望的成长型经销商。营销策划不能选择坐等顾客上门的“坐”商。
2、制定明确的铺货目标和计划。
在“铺货”之前，应由业务员进行踩点调查，掌握目标。
区域批发市场和零售市场的特征，包括产品批零差价，货款支付方式，同类产品的促销方法，消费趋势及其共性等，掌握铺货对象的分布状况。
根据调查结果，制定详细的铺货目标与计划，让业务员有章可循。具体明确如下项目：
a、要在哪一块区域铺货;。
b、要花多少时间;。
c、要铺多少个点;。
d、铺货率要达到多少;。
e、终端店的宣传要达到什么标准;。
f、给各级客户的供货价格和铺货优惠方式是什么;。
g、预估铺货产品的数量;。
h、制定出具体的广告和促销计划。
在制定铺货目标和计划时，白酒营销计划方案要遵循以下法则：
商业地产工作计划
三、业态定位。
一个商业项目要在经营上取得成功，需要涉及到诸多方面的工作，商业项目的定位及业态的组合规划无疑在其中占有着重要的地位。现代商业地产开发实际表明，购物中心的市场定位从某种意义上讲将比选择地段更重要。业态定位方面，一方面要与商业中心的整体建筑布局相吻合，第二方面要考虑到分与合都是一个有机的整体。考虑到该商业中心建成后的领袖地位，我们从整体某某商业地产计划书上对商业中心应该进行业态的定位。业态定位指导思想：详细的调研，清晰的判断，宏观的统筹，果断的决策，是准确定位的要件，这样才能准确把握市场脉搏，确定不同类别的经营模式，避免同质性，创造最大差异化，从而引领市场。
准确的商业环境调研和科学分析、掌握影响购物中心发展的静态和动态变量，是做好成功定位的前提……因此，某某的商业地产的业态定位我们从以下几个方面考虑分析：
定位内容：明确主体服务对象，确定目标客户群。主体服务对象：某某县城12万居民目标客户群：某某县12万固定居民、周边乡镇具有中等消费能力的乡镇居民、回家过节打工族、盐化工程投资建设者、部分旅游人群。定位原则：以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。定位过程：通过商业环境调查等不同方式的调查，汇总分析得到不同消费群的构成：
某某商业地产计划书业种需求——百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、珠宝首饰、书籍、酒吧、茶坊、美容等；功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；消费者结构—收入稳定、消费意识超前的上层工薪族和生意人。b、中心消费群：商圈半径5公里范围内，除核心消费群以外约8万的县城中高层消费人群；主要需求的消费特征：业态需求——综合型、一站式消费场所；业种需求——百货、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、珠宝首饰；功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；消费者结构—收入稳定、消费意识较高的中高层收入的消费群。
消费者结构—消费意识较高的中高层收入的城内及周边县市、乡镇的居民。商业中心功能、规模定位定位内容：明确商业中心功能规划和经营规模商场的基本功能无疑是提供商品的零售服务，但随着人们消费水平的提高，单纯的购物服务已难以满足顾客的需要，利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势，因此，不少商场在主营零售业的基础上，往往有必要引入餐饮、娱乐及其他服务行业以方便顾客，带旺商场。故某某商业中心的基本功能应集商品零售与娱乐休闲为一体，形成一个整体超大规模的商业休闲中心。定位原则：以打造城市商业名片、引领商业主流为目标一般来讲，商场的规模越大，它所能覆盖的商圈范围就越大，但商场单店的规模越大，而受到一些因素的制约也越大，顾客购物疲劳度也受商场单店规模的制约。一般情况下，顾客在商场购物的时间不会超过3小时，超过这个时间就容易处于疲劳状态。如果在建筑风格、规模和环境氛围都很有特色的话，也可以作为现在流行商业业态shoppingmall来开发，考虑引入购物以外的其他商业用途，如餐饮、娱乐、休闲等服务型消费场所。可以很好地结合雕塑、景观、中心广场、步行道融为一体共同营造某某县城景观文化的亮点。9某某商业地产计划书定位过程：结合商圈目标消费群、商圈人口和商圈竟争情况和商业建筑规划具体确定本商场的功能和规模。
牌、商誉和口啤的连锁或单店的目的性商店，具有极强的消费号召力，开业之地往往人气聚集、商气鼎盛，产生巨大的广告效应和经营收益，使购物中心更具活力。业态规划组合定位在商业规划中，一般选择大型综合（量贩）超市、大型百货店为核心主力店。在社区型购物中心的商业规划中，量贩超市是购物中心商业规划首选业态。量贩超市是零售业发展的方向之一，其销售的是大众化生活必需品，面向最广泛的消费群体，对区域分布的限制少，与项目开发中规划的不同规模的购物中心易于结合，带旺地段人流和商圈升值。
某某商业地产计划书规划时应对各业种主力店多准备几家招商对象以供选择，避免招商布局规划时资源不足而出现“饥不择食”的盲目性。在多业态组合的购物中心内的主力店，所规划区域可多选几家使用意向差别大的业主，利用整体利益引导、自营铺面置换、租金收益提高等综合手段，务必实现整体规划。选择商圈内有消费需求的百货精品店、餐饮店、娱乐店、综合服务功能店（银行、邮政、美容美发、音像、洗衣、彩扩、家政等）作为专门店及普通店。专门店及普通店业种配比与租户组合规划，以市场调查确认的商圈业种分布统计和消费者需求分析为基础。业种配比和租户组合（指经营商品品种的数量、重叠率、档次组合）除配合核心主力店和主力店的布局外，应预留调整空间。在规划中根据各楼层业种的档次，目标顾客的层次，合理安排相应档次的餐馆店。针对方便购物顾客放松精神状态的零星娱乐、小吃业种，宜规划在购物业种转换接合处。同时在规划中要预测商铺分级、入伙的租金底线，并设想怎样使用注资、联营、承包、扣点等招商合作手段。
业态定位前期具体规划平面图：
商业街。
（业态待定）通道。
2、3楼1400—1500平米为家电、it商城；c区2楼为700平米左右另类连锁，3楼为约700平米的休闲美食。
四、经营思路。
经营思路以业态定位为主，通过业态定位，我们选择相应的经营思路。一方面，将每一个专业的大型某某商业地产计划书商城，通过招商，合理布局，满足大众消费的目的，同时具备同经济的发展相适应的品牌、档次的增长空间；另一方面，将整个商业中心，经营成为某某政府举行大型活动、会议的举办地、接待中心，某某县居民生活大事件采购的必来地。在逐渐消磨周边的商场、步行街的竞争力的基础上，保持长久的领袖地位，是我们的经营目标。为达到我们的经营目标，一方面我们在管理和服务上下工夫，一方面在政策优势上做文章。以省级商业管理的制度和理念和一流的服务素质来经营整个商业中心，保持自身的领先优势。同时，在政策上，利用其在某某县的地位和温商的实力，使政府在政策和管理上对整个商业中心给予一定的优惠，从各个方面保证在商业中心运营的经营者有更大的发挥、发展的空间，在方方面面使整个商业中心自身具有较大的竞争力和长久的生命力。
五、发展远景。
消费导向彪和商业地产、商业管理与商业运营的no·1。15。