房地产策划案例分析（精选18篇）

策划书是一份详细规划和安排活动、项目或计划的书面材料。最后，对于那些正在撰写策划书的朋友们，希望这些策划书范文能够给你们带来一些启发和帮助。

房地产投资成功案例分析

私募股权融资缔造了太多的企业发展神话，其中，比较典型也是我们比较熟悉的有蒙牛股份、无锡尚德、永乐电器、雨润食品、中星微、千橡互动、国人通信、盛大、百度、携程、阿里巴巴、掌上灵通、前程无忧、易趣、卓越网、空中网、分众传媒、太平洋人寿、联想、卡森实业、平安保险、民润、李宁公司、金蝶软件等。

案例1——无锡尚德。

尚德有限公司主要从事晶体硅太阳电池、组件以及光伏发电系统的研究，制造和销售。尚德公司于被photoninternational评为全球前十位太阳电池制造商，并在进入前6位。205月，尚德在全球资本市场进行了最后一轮私募，英联、高盛、龙科、法国natexis、西班牙普凯等投资基金加盟，这些公司用8000万美元现金换得尚德公司7716万股权。年12月，在纽约交易所挂牌，开盘20.35美元。筹资4亿美元，市值达21.75亿美元，成为第一家登陆纽交所的中国民企。施正荣持6800万股，以13.838亿美元身价排名百富榜前五名。无锡尚德成功上市中，私募基金发挥了重要作用。

案例2——盛大网络。

3月盛大网络获得软银亚洲4000万美元注资，成为当时中国互联网业最大规模的私募融资，205月13日，盛大网络成功登陆纳斯达克，2005年7月软银亚洲撤出盛大，兑现5.6亿美元，从4000万到5.6个亿，不到3年，投资收益高达1400%。

案例3——携程网。

10月，携程网吸引idg第一笔投资，3月吸引软银集团第二轮融资，月引来美国卡莱尔集团的第三笔投资，前后三次募资共计吸纳海外风险投资近1800万美元。月10日，成立仅仅4年多的创业型公司携程网在美国纳斯达克成功上市，携程网也随即成为中国互联网第二轮海外上市的一个成功典范。

案例分析大赛策划书

（一）大赛口号。

崇尚学术研究展现自我风采（待定）。

（二）大赛宗旨。

案例分析作为一种重要的学术研究方法之一，已经广为人接受和广为采用。在教育研究领域，案例。

教学。

总结。

经验，调整战略。国际知名的公司治理和企业战略专家郎咸平就是熟谙商业案例分析的方法为企业高管人士进行“公司治理与企业战略”剖析，被尊称为“中国民营企业教父”。

为了让大学生关注社会，了解市场，给大学生提供理。

联系实际的机会，更好地运用理论知识来指导我们的实践活动，提高大学生利用所学到的专业知识分析问题、针对具体情况解决具体问题的能力，增强大学生的崇尚科学，团结互助的团队精神以及严谨认真的工作作风，特举办商业案例分析大赛。参赛团队将面向国内外社会，针对其某一经济现象、活动或企业，以专业的视角发现问题、分析问题，提出解决问题的方案，并进行展望和规划。

二、面向对象及参赛方式。

面向对象：重庆文理学院学生。

参赛方式：

大赛主要分为淘汰赛和决赛两个阶段。学生以团队方式报名，每队最多由5名队员（可跨专业、跨类、跨年级）组成，其中至多有一名大二学生，其余为大一学生；每队各自邀请1名老师作为指导老师。鼓励文理科生结合，跨专业年级，不接受个人报名。

三、

竞赛时间、地点红河一阶模拟法庭。

（时间待定）。

四、竞赛安排。

（一）竞赛报名及提交报名表。

参赛的队伍必须在报名时间结束前将填写好的报名表发送到本次比赛的承办方规定的邮箱中以接受参赛资格的认证。各个参赛队伍取得参赛资格后，大赛组委会将通知各支队伍负责人竞赛要求，并向各负责人发放本次大赛参赛证。

报名时间：自发出大赛邀请函之日起至指定时间。

报名地点：指定地点。

报名方式：指定网站上传下载材料，指定博客信息交流，指定邮。

箱提交报名表及相关作品。

（二）竞赛培训阶段。

为了使参赛团队加深对本次大赛的了解，大赛组委会针对本次比赛组织的相关讲座及培训活动内容可以包括案例选题、案例材料收集与整理、案例分析方法、案例分析研究报告论文的撰写、解决方案的提出等。赛前培训时间为报名期间，培训老师待定，届时将具体通知培训时间、地点。

（三）大赛淘汰赛阶段。

淘汰选拔赛采取自选案例分析模式，各参赛队伍自由选取某一企业或某一事件（如：合俊倒闭、“三聚氰胺”事件公关危机分析等等）为背景分析。主要有16强入围赛和4强赛两个环节。

比赛截稿期前，将案例分析报告书（形式为word文档以及打印纸档）以电子邮件的形式发送至大赛指定邮箱。参赛作品请注明团队名称、学院、主要负责人、联系方式。比赛作品收集完整之后将送至本次商业案例分析大赛专家评审组进行审阅、评定。xx年xx月xx日之前，评审组公布各参赛队伍成绩及排名。举办方将初赛成绩通知各参赛队主要负责人，并将初赛结果及评审依据、评语公布于本次大赛专用博客。

（四）大赛决赛阶段。

决赛采用公共案例分析模式，主要分为案例分析报告（ppt讲演）和答辩两个环节。大赛举办方将于初赛结果揭晓后一周内，通知各决赛团队抽签决定各自参赛案例（公共案例由赞助商提供，2个为宜）；并告知各团队具体分析要求。初赛截稿期xx月xx日前各团队向大赛举办方提交案例分析报告书（纸档和电子档，以纸档为准）。决赛现场各团队按抽签顺序展示其公共案例分析，并接受评委的现场提问，进行答辩。评审团根据各团队的成果质量和现场表现，为各团队现场评分，确定最终名次并颁发奖品。

（五）闭幕式及表彰。

本次大赛组委会将举行大赛闭幕式，并对获奖的伍发放大赛获奖证书进行表彰表彰。

五、竞赛奖励。

奖项设置：（待定）。

竞赛奖励：

1.奖品总价值不低于x元；

4.获奖队伍选手可根据学校有关条例申请奖励学分。

六、预计活动经费及来源。

经费：

a宣传费用、培训费用；b评委茶水、接送费用；

c竞赛奖励费用。

经费来源：外联部拉企业赞助。

赞助商利益：

a大赛冠名权；

b广播，报纸，网络，海报横幅等常规校园宣传；

c案例分析，咨询公司经营战略（节省公司顾问费用）。

d为将来储备人才。

七、人力资源。

（项目负责制，从相关部门抽调人员）。

学习部：负责大赛策划书、协调，联系老师顾问、校相关单位。

网信部：网站建设主要是网络信息发布，相关材料上传下载。

外联部：联合赞助企业。

教广台、宣传部：宣传、联合相关权威新闻单位，报导。

„„。

八、活动进程控制。

截止xx月底：

联系协调校相关联合单位、学院相关部门、老师顾问评委。

—确立大赛权威性；寻找合作赞助商—解决活动经费；

跟进落实各方协调工作，拟定比赛完整计划书。

截止下学期期：（期末两委会人事调整，不利于活动开展）。

按计划实施比赛各环节；

活动经验总结改进以沿用。

办公室干事进行活动记录。

房地产开发合同纠纷案例分析

被告一、物流公司。

被告二、史某。

被告三、李某。

被告四、保险公司a。

被告五、保险公司b。

【案情介绍】。

4月1日，于某驾车c去外地送货，由于于某感觉较困，把车交给同车的史某驾驶，史某无驾驶证，在途中与d车发生交通事故，经过交警对事故的认定，史某负事故的全部责任。

史某同李某为合伙，但没有书面协议，以史某名义办理有个体工商户营业执照，史某有物流公司的任何经理书，有合作协议双方对运费的分成比例，对运费双方四六分。

c车在保险公司a办理有交强险，d车在保险公司b处办理有交强险。

于某因交通事故损失达十五万元，以交通事故责任纠纷向法院提起民事诉讼，要求被告承担赔偿责任。

【答辩】。

1、物流公司：我公司不是侵权人，本案是交通事故纠纷，不是劳动纠纷，我公司不承担责任。

2、史某：我现在还有三万元的医疗费，我已经垫会过五万元，我不应再承担责任。另外我同物流公司是挂靠关系，物流公司应当承担连带责任。

3、李某：我同史某没有合伙协议，我不应当承担责任。

4、保险公司a：我公司不是侵权人，交强险属于第三责任险，我公司只能对被保险车辆以外的财产及人身损失承担赔偿责任。

5、保险公司b：我公司保险车辆没有责任，不应当承担赔偿责任。

该案目前还没有判决，但通过法律我们可以这样分析，原告起诉五被告，以交通事故特殊侵权是比较好的方法，这样受害人的所有损失，自己不用承担，如果以雇佣关系，由于自己有过错，自己还要担一部分责任。但是如果以交通事故责任纠纷，其全部损失肯定被告要承担，具体承担多少或者哪几位被告承担，这是另一回事。

保险公司a不承担责任。

保险公司b应当在交强险范围内以无责任而承担1元的赔偿责任。

李某不承担责任，没有相关的证据证明他具有合伙关系。

史某与物流公司承担连带责任对于某的所有损失进行赔偿。理由是物流公司同史某有合作关系，物流公司应当在受益的范围内同史某承担责任。但是其责任的主体是以史某承担责任为前提。

本次事故的全部责任主要还是应当由史某来承担。

房地产投资成功案例分析

中国股神——段永平(步步高原老板)。

0.8美元认购的网易，最后100多美元抛出，段永平称自己作为企业家的生命已经结束，再也不做实体企业。段永平这几年在美国做投资赚的钱比他在国内做企业赚的还多。

注：网易发行价17美元，较内部认购价高21.25倍，上市后100美元，比内部认购价高125倍。

体坛股神——姚明。

据香港《大公报》和东方卫视报道，新股合众思壮在深交所中小板挂牌上市，这家因姚明持股而一举闻名的科技公司甫一上市就受到资金热烈追捧，开盘涨幅即超过100%，收盘大涨147.3%，报91.50元，为今年以来上市新股首日涨幅的冠军。这令姚明所持该公司67.5万股的账面价值，亦在28个月内从37.5万元飙升至6176.25万元，升幅高达164.7倍。

巨人网络——史玉柱。

n7月26号史玉柱前往开曼群岛注册巨人网络公司。11月1日，巨人网络集团有限公司成功登陆美国纽约证券交易所，市值达到42亿美元，成为在美国发行规模最大的中国民营企业，创企业上市速度最快的案例。

史玉柱的身家突破500亿元。共造就了21个亿万富翁，186个百万和千万富翁。21位是巨人的高管，186位是在巨人网络上市前认购了巨人的内部股的老百姓。

什么是pe?

pe--privateequity“私募股权投资”的简称。是指通过私募形式对私有企业，即非上市企业进行的权益性投资，在交易实施过程中附带考虑了将来的退出机制，即通过上市，并购或管理层收购等方式，出售持股获利。

有本书《人无股权不富》，副标题：股权创富时代来临!

投资专家说：pe是未来中国10年内投资人的方向和首选!

梁锦松写了一本书:《不做总统就去做pe》!

有人说：不买股票买股权，不论涨跌都赚钱!

pe是富人过剩的资本和聪明人过剩的智力相结合的产物。

国外pe在中国投资了28个优秀行业里的22个行业!

中国需要大力发展私募股权投资基金，是发展中小企业，盘活民间资本的一个新的途径!

江浙等地投资大鳄，纷纷在北大，清华，复旦报名，学习私募股权投资知识，获的行业资格证书。

全球每年数万家公司和跨国企业在接受投资机构和富人帮助,更多的公司在得到帮助后获得ipo(首次公开发行股票)机会。

人无股权不富。

中国前100名的富翁，没有一个不是靠原始股权投资的。百度在美国上市，最高每股达442.86美元，回报四千多倍，普通员工都是百万富翁。

高新科技引领可持续发展这是国策。股权投资是新的资金运作模式，对高新科技产业化升级做出重要贡献。现在需要一大批积极的投资者奔走于世界去寻找好的代表未来的产业，从根本上改造传统产业。股权投资对于中国金融市场乃至整体经济的健康发展具有重要的战略性作用。

经商和股权那个更赚钱?中央电视台《人无股权不富》：无商不富、无股权不大富。财富的逻辑发生变化，新的环境出现了新的财富积累模式。就像蹦爆米花一样蹦出许多千万富翁，有人惊讶有人眼红.

房地产投资成功案例分析

五一黄金周临近，不少投资者又蠢蠢欲动。业内人士分析，尽管目前房价不低，但市场上的投资渠道有限，投资房地产仍是一个较好的选择。同时，五一期间发展商都会推出系列优惠措施，因此，对于欲投资房产的人来说，不失为一次契机。

成功例子1：半年时间净赚6万。

姓名：郭小姐。

年龄：约38岁。

职业：某贸易公司部门主管。

投资经过：郭小姐是广州本地人，收入较稳定，于底以24万元购入南北广场(位于宝岗大道)约58平方米，一房一厅的中高层单位。当时郭小姐付了12万元的首期，做了按揭，月供仅1300元/月。当新屋装修并配齐家电后，郭小姐就委托中介放租作长线投资，以1800元/月的价格租赁给某位白领人士，租赁的年回报率高达9厘。

到了今年3月，南北广场大部分单位的成交价就已经突破5100元/平方米的关口，郭小姐亦委托中介以30万元成功售出其单位。不到半年的时间内，郭小姐经过中介公司一租一卖就净赚了近6万元。

地产中介建议：美联物业的人士认为，像郭小姐这样的案例，的确需要确定一个理性的投资策略，其物业的所在地段必须容易出租，具备一定的升值潜力，平买平卖更容易收回成本。

成功例子2：前期租赁后期自住。

姓名：黄先生。

年龄：55岁。

职业：已退休。

投资经过：黄氏夫妇已经退休了，现居住在广州老城区某小区位于6层的单位内。现黄氏夫妇的退休金加起来一个月近1万元，除可以支持两位老人家的日常开支，还有一部分的闲置资金可作投资用途。

由于房产投资风险较低，所以中介的销售人员建议黄氏夫妇可为自己未来生活作长线投资：首先对于已退休的黄氏夫妇来讲，近几年上6楼仍能胜任，但是过多几年可能会吃力点，所以销售人员推荐其购入地段较好，租赁市场活跃，小区环境良好，配套设施齐全的高档物业，前期可作租赁用途，后期可作自住用途。

去年年中黄氏夫妇以92万元购入帝景苑138平方米的大户型三房单位，装修并配齐全屋家电后，现以7000元/月的价格租赁给某位外籍人士，租赁的年回报率接近9厘。

地产中介的建议：美联物业的人士说，像黄氏夫妇这样的投资者，购买居家型的房产，估计到新楼盘的发展潜力，除现能为投资者带来收入，以后业主亦能自住，这样的投资策略更为适合资金充裕的保守型投资者。

尽管目前房价较高，但投资者如果能把握市场风向，依然能成为投资房产的成功者。

一看：银行。

普通买房人看市场的方法很简单，那就是看银行对买房贷款的态度，银行手松，说明市场看好;银行手紧，说明市场风险加大。银行的态度比专家的话真实、准确、可信度更高。

二看：机会。

投资房地产要善于“抓机会”。如果一个能把楼盖完的房地产商搞“内部认购”，因为手续还没办完，所以便宜，您愿不愿尝试一下呢?同时要学会买预期，比如知道楼盘附近有一条方便的路要建，最好是在它动工之前买。

三看：买最便宜的。

不同的商人，有不同的营销手法，贵的房子并不一定就是好房子。有的发展商认为高价卖50%就能得到通过薄利多销卖90%的效果。因此，买房人选择买房时，买同一地区品质差不多的房子中价格最低的，相对抗跌力更强一些。

四看：养房成本。

专家认为买房就是养房，社区越大，使用和维护成本越低。因为，一个楼门里的户数越少，您要摊的电梯费用就越多，养房的费用，买房时不能不考虑。会所、地下车库这些您用的时候都得花钱;大堂越豪华、公共设施越多，您所付出的费用越多。

房地产开发合同纠纷案例分析

成都公司与北京公司双方就成都公司购买北京公司“卫星数字多媒体中心”产品达成一致意见并于2010年9月13日两公司签订了《采购合同》，合同约定成都公司向北京公司购买“卫星数字多媒体中心”共计1420台，价值总计为2485000元。合同签订后，北京公司在收到成都公司支付此份合同的全部货款后45天内提供货物到成都公司制定地点四川省xx市，北京公司负责将产品运输到成都公司指定的地点，同时合同中还对产品包装要求、质量标准、验收、质量保证等方面作了明确的约定。

合同签订后，成都公司向北京公司支付了相应的货款，北京公司将产品发货到成都公司制定地点四川省xx市。在产品安装投入使用一段时间后，成都公司称北京公司提供的产品存在质量问题，出现了无法进入系统、死机、无法搜索到信号等问题，致使产品的使用者多次找到成都公司要求处理，为了解决上述产品使用问题，成都公司额外支付了维修费用，截止到2012年12月15日，因维修产品成都公司额外支付了维修费用共计109469.5元。

成都公司认为是北京公司提供的产品质量问题导致其额外支付了维修费要求北京公司承担，但北京公司认为产品使用中出现的无法搜索到信号、无法进入系统和死机等问题并非是产品本身的质量问题，而是因为产品使用地四川省xx市的潮湿环境、山区内无法搜索到或接受到信号等原因所造成无法使用，不同意成都公司提出的因质量问题索赔的要求。在两公司沟通无法达成一致的情况下，成都公司于2013年2月17日向北京公司所在地北京市海淀区人民法院提起了买卖合同纠纷诉讼，北京高文律师事务所律师牟楠、田美玉代表北京公司出庭应诉。

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房地产并购案例分析

案例1：福安药业收购天衡药业100%股权：收购对价5.7亿，天衡14年上半年净利润945万。该项收购按14年预测净利润估算的pe约28倍。

案例2：楚天科技收购新华通100%股权：收购对价5.5亿。新华通账面净资产1.6亿，14年上半年营收1.2亿，净利润1700万。新华通原股东承诺14-16年净利润不低于3500万、4200万、5020万。该项收购按14年预测净利润估算的pe约16倍。

案例3：乐普医疗收购新东港51%股权：新东港为国家级高新技术企业，主营心血管类、抗感染类及神经系统类新药，其中他汀类降血脂药物享有盛誉，新东港14年净资产2.5亿，14年1-9月营收4.6亿，净利润4500万元，评估价值12.3亿，预计14-15年净利润7800万、1.2亿。按14年净利润计算pe约16倍。

案例4：金陵药业收购安庆石化医院88%股权：收购对价1.36亿。安庆医院总资产1.4亿，14年1-7月营收1.1亿，净利润390万元。

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房地产估价师案例分析题及答案

房地产估价师《案例分析》考试大纲

房地产开发合同纠纷案例分析

原告某汽车公司。

被告某汽车板厂、江苏某集团公司。

案由：企业之间借贷纠纷。

案情：2000年8月，原告与被告某汽车板厂签订《借款合同》，约定：原告将600万元借给被告某汽车板厂，期限两年，时间从2000年8月31日至208月31日。合同签订后，原告将借款600万元给付被告某汽车板厂，合同到期后，某汽车板厂未履行还款义务。

年9月30日，江苏某集团公司向某汽车公司出具《承诺函》，写明：其所辖汽车板厂共欠某汽车公司600万元，由江苏某集团公司负责归还，最后还款时间为2002年11月。同日，某汽车板厂也同时向某汽车公司出具《承诺函》，表示其与某汽车公司发生借款600万元，分期分批于2002年底归还。二被告承诺后，均未如约偿还。现原告诉至法院。诉讼请求：1、判令二被告给付原告欠款人民币600万元;2、判令二被告承担本案的全部诉讼费用。

二、法院判决要旨。

某汽车公司是非金融机构，与某汽车板厂签订的借款合同，违反了国家有关金融法律法规的禁止性规定，应认定为无效合同。根据无效合同的处理原则，汽车板厂应返还某汽车公司的欠款600万元。江苏某集团公司主动向某汽车公司出具还款承诺函，该行为应认定是江苏某集团公司志愿加入履行还款责任。由于江苏某集团公司和某汽车板厂未约定还款份额，故江苏某集团公司和某汽车板厂应连带承担还款责任。法院据此判决：一、原告某汽车公司与被告某汽车板厂签订的借款合同无效;二、被告某汽车板厂和江苏某集团公司于判决生效后十日内共同给付原告某汽车公司人民币六百万元。

三、本案涉及的相关法律问题。

1、合同第三人。

合同第三人是合同当事人以外的与当事人一方或双方发生一定法律联系的、享有特定的权利和义务、其行为影响到合同当事人或其他地位受合同当事人行为影响的独立的民事主体。合同第三人在法律上的表现形态多种多样，概括起来主要有五类：第一类是合同内容涉及的第三人。该类主要表现在第三人利益合同中，即订立合同的'双方当事人约定：由债务人向第三人给付。此类合同在保险业、运输业信托业中较普遍。第二类是合同履行中的第三人。该类第三人主要指合同履行中涉及到的双方当事人以外的、在一定程度上享有合同权利或承担合同义务的人。

我国合同法第64、65条涉及到履行中第三人的情况：一是当事人约定由第三人向债权人履行债务;二是当事人约定由债务人向第三人履行债务。第三类是合同权利义务转移时的第三人。这类第三人主要表现为：一是合同当事人在不变更合同内容的基础上变更权利义务主体并维持原合同关系;二是变更合同主体，即合同的权利人或义务人将合同的权利或义务转移给第三人。第四类是合同保全中的第三人。第五类是合同侵权时的第三人。

房地产策划书

（二）形象及市场定位 （三）文化内涵定位 （四）目标购房群定位

（五）产品设计定位及建议

（六）价格定位

四、销售推广建议

（一）销售推广建议 （二）案名及平面表现

（三）营销推广建议

五、案例评述

武汉房地产市场项目开发策划书

（一）武汉市宏观经济环境分析

“十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至20xx年底，武汉gdp就已经到达3141亿元，跨入“3000亿俱乐部”。

武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下， gdp增长快速，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武汉经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。2、消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场更加活跃。

（二）产业政策对房地产市场的影响

与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。

虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重站高位。由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。

（一）区域环境分析

本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地，离武汉光谷cbd近五分钟车程，在短时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖——东湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之乡之感；小区背临著名学府——中国地质大学，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听高等学府的教育。

楼盘区位图

小区区域内住房供应量将在今年内继续上升，新老项目供应量加

大，供求比平衡，市场竞争激烈。区域内经济发展进一步加快，诸多高新企业及高新项目不断推进，入住人口不断增加，区域面貌得到进一步改善。区域配套完善，地铁2号线20xx年开通，光谷步行街容量进一步扩大，沃尔玛落户、新世界进驻、金融港推进??区域配套档次提升。

光谷10年供应量预估

光谷09年供求走势

中小型房地产企业发展案例分析

中小型企业发展是一个世界性的课题，在不同的国家或一个国家的不同历史发展阶段，中小企业在国民经济和社会展中都有着不同的地位和作用。在社会主义中国，随着改革开放和经济的发展，中小型企业对国民经济的贡献率不断提高，它的发展正受到社会各方面的普遍关注。目前，国家对中小企业的宏观政策存在着许多不适应以及中小企业自身的发展都面临许多的难题。如何攻克这些难题、让企业提高经济效益，获得竞争优势，不断发展壮大已成为我们关注的焦点。

一、中小企业的基本特点和面临的机遇。

（一）中小企业的基本特点。

目前，中小型企业为数众多，各个行业之间既存在生产规模和技术等数量上的差异，又存在着管理结构与组织形式等到实质上的区别，但从整体上看与大型企业相比较而言有他们如下的特点和性质。

1、数量众多、分布面广、职工人数少、管理层次少。

中国的中企业比重比以中小企业比重大而著名的意大利还要高出0.15个百分点。在小型企业比较集中的省份如内蒙古、安徽、福建，比重甚至达到97%以上。中小企业在我国经营范围上十分广泛，几乎涉及到所有竞争性的行业和领域。除个别特殊行业外，中小企业广东省泛分布于第一、第二和第三产业各个行业，尤其在农业、加工制造成业、建筑业、运输业、批发和零售业、餐饮业和其他社会服务业等。对每个小型企业来说，职工人数少，管理层次少往往决策灵活，对市面上场变化反应迅速成，有利于提高工作效率。

2、投资少、见效快。

中小企业投资少，建设周期短，资金回收快。因而相对比较容易兴办，能及时为社会提供需要的产品，能很快发挥投资效益，为国家积累资金。

3、资本与技术的有机构成低。

中小企业相对于大中型企业来说其资金缺乏，只能动用较少的财力开展市场营销活动，许多有关大中型企业的市场营销理论和做法都不适用于中小企业。一般来说，中小企业的生产规模小、设备简陋、技术陈旧、科研创新能力薄弱、产品档次低、花色品种少、加工深度低、大多靠模仿获取得新技术；此外人才匮乏、组织不健全、缺乏现代管理观念和知识等更是它们的弱点。

4、生产经营灵活，适应性强。

一、产量小、加工层次较低，因而能在较短时间内转产，并以量少样多的生产方式，不断开发生产新式样、新款式、新功能的新产品，从而适应变化纷纭的国内、国外市场的需要。

作为企业的经营管理者和投资者应客观的认清中小企业本身所具备的优势，又要正视当前中小企业所遇到的困难和问题，因为一方面有些困难和问题是企业成长和发展之路上必不可免的；另一方面在看到困难和问题的同时也要认识到当前政治、经济、社会和技术等到外部环境正在发生着的许多变化为中小企业的发展带来了前所未有的机遇，从而把握好这种机遇，通过努力使自己的中小企业尽快发展壮大起来。

(二)中小企业面临前所未有的机遇。

在政治环境方面，就我国而言，一方面党中央和国务院领导十分重视中小企业的发展，反复强调要进一步放开搞活中小企业和鼓励民营企业的发展；另一方面国家成立了一些专门的机构，颁布了一些政策来营造中小企业和非国有经济发展的政策和市场环境。

在经济环境方面，首先市场经济体制的建立和完善使中小企业机制活、专业化强、贴近市场、习惯市场竞争机制的优势得以更好地发挥。其次在现代经济中分工越来越细，专业化程度越来越高，各种经济实体之间互相联系、互相依赖的关系日趋增强，给中小企业的生存和发展提供了无数的机会。

在社会环境方面，一方面第三产业的发展为中小企业提供了非常多的成长点，另一方面社会消费需求的易变性、高级化、多样化和个性化，使产品向优质化、多品种、小批量、更新快等方向发展，也有力地刺激着中小企业的发展。

在技术环境方面，当今新技术革命有力地推动了经济由粗放型向集约型、由数量型向质量型、由物资型向知识和信息型的转变，促进了新兴部门的成长和产品的多品种少批量和小型化的发展，引起了企业规模分散化、小型化的趋势从而导致了中小企业的蓬勃兴起。

（一）总的现状。

（1）产权不清。我国有几千万户中小企业，凡属国营或集体的资产都有是国家的企业，而它们究竟有哪些权利却不明确，可是具体生产经营要由企业来进行。产权关系没理顺，财产边界不清，无人承担企业盈亏的责任，造成国有资产大量流失。

（2）经营管理水平低。一些外于困境中的中小企业几乎无一例外都是管理差的企业，即便个别效益好的企业，也存在这个问题。目前中小企业的经营管理水平低，主要表现在：企业管理人员素质不高、决策水平低，日常经营管理水平低。经营管理水平低下使用权得许多中小企业对经营管理都缺乏有效而合理的监督约束措施或机制，企业管理混乱，人心涣散，资产流失严重。

（3）中小企业存在着行业壁垒。现在许多行业还是以国有或公有作为进入许可标准，例如医药经营业、邮政通迅业在进行行业审批就规定必须是国有企业。许多政策还是以所有制划线，如私营企业不能享有自营进口权等等。这样一方面限制了非国有企业的发展，另一方面也阻碍了一些行业的国有企业产权多元化改革。

（二）中小企业存在的通病及诊断。

a战略管理方面。

1、缺乏经营理念，缺乏产业定位。

美国管理学大师德鲁克指出：“中小企业的成功依赖于它在一个小的生态领域中的优先地位”。这就是说，中小企业应根据自身的实力选择一个可以发挥自己特长，适合自身发展的经营领域，制定自己的战略计划和行为准则，明确经营理念。我国的许多不成功的中小企业在创立以及经营了相当长的一段时间后，仍无法明确自己的经营理念和定位，总是跟在别人后面跑。人家上什么项目，就上什么项目，结果，等到他的项目上马时，市场已经饱和，产品卖不出去，亏损严重；如同“邯郸学步”，不但没学会人家的好东西，连自己的长处也丢掉了。

例如在大搞基础建设的那几年，我县乃至全国各地对建筑材料需求量增加，东宁建起了第一个陶瓷厂，后来在短短几年内一个学一个建起了六个陶瓷厂，虽然在最初几年经济效益很好，但好景不长，五个陶瓷厂纷纷因经济效益不好而倒闭，在国家的一再扶持下最后还剩下一个在狗延残喘。原因是在当初给企业盲目定位造成的。虽然从陶瓷产品本身来说在市场上是抢手货，而且北方的陶瓷企业为数不多，表面上看似乎发展陶瓷行业很有可行性，但生产陶瓷所需的重要原料大多要从南方进，这就在一定程度上增加了生产成本，况且，在自然条件和设备技术上与南方厂家存在着很大差距，在北方这种寒冷的条件下，煤气供应根本达不到标准，再加上在生产过程中由于技术设备不过关，产品质量达标率很低，生产出来的多为三级品（其实就是次品），南方的厂家就地取材，气温适宜，所生产出来的产品质量好价格又便宜，所以北方的陶瓷根本无法同南方的陶瓷竞争，最终的失败也是必然的事。

这样看来如今已不再是那个凭票供应的年代了，企业要根据市场来选择自己的经营理念，根据市场来给自己的产业定位。

2、缺乏长远发展战略，目光短视。

众多中小企业的诞生，往往是因发现了市场空缺，新的商业机会，或有了哪项新的发明，然后激起创办者的热情，在短时间里创办企业，生产产品满足市场需要，赚回了第一桶金。

正如东宁的煤炭事业，当发现东宁的煤炭资源后，大大小小的建起了上百个煤矿，曾一度要建一个“煤城”。虽然在短时间里发展了东宁的经济，但煤炭资源是有限的，是不可再生的，必然导致象鸡西煤矿工人的大下岗，给社会造成具大的压力。

3、主业位置未稳，追求多元化经营。

“多元化经营”曾经成为一个很时髦的词，又曾经被打入冷宫。撇开“流行”与否不谈，用客观的眼光看待中小企业，有些中小企业也染上了这种普遍存在于大企业身上的病症。

某有限公司是一家国有中小型企业，总资产不到10个亿，净资产7—8千万，销售额1亿。公司原本生产吸铁石，不挣钱后千方百计找出路，终于以对人体健康有好处的磁化杯打开市场，赚了3000多万。有了钱，就想多元化经营。建娱乐城，投资400万，亏了200万；建营养液厂亏600万；开了4家商店，个个亏。很难想象一家私营企业能经得起这番折腾。

如果说搞多元化经营是为了降低风险，那么中小企业在进行多元化经营前首先应考虑：本企业产品是否确已无增长潜力；本企业是否已在本行业中立稳足跟等一系列自身实力问题，撇开这个现实条件，大谈多元化经营是不现实的。

b经营行为方面。

不擅于处理竞争与合作的关系。

如果简单地把行业竞争看成就是互相攀比，是你死我活的斗争，这是对竞争的一种误解对在实力上处于劣势的中小企业也极为不利，搞的不好，会成为别人的桌上餐。

东宁的两家民营企业吉信和华宇都建立了自己的木业公司，正摩拳擦掌，准备在市场上一争高低。但他们在不知不觉中又在导演着一幕陶瓷工业重复建设的悲剧。如果两家能搞联营，把技术、设备力量集中，办一个大型的木材加工股份有限公司，不仅节省了资金，还集中了人力和技术资源，将能在短时间内获得经济效益。

c人事管理方面。

1、人才难觅，人才难寻，人才难留。

中小企业通常不重视建立寻觅人才的正常渠道，大多数希望能通过亲朋好友的介绍能够找到合适人选，而这往往找不到最优秀的人才，相反，会造成近亲繁殖、裙带关系泛滥，降低了企业的人员素质。

另外中小企业的家族式管理，使企业人才难求、难留。家族外的员工即便有较高的管理知识和专业技能，也很难依靠能力获得晋升。有才干的人始终被排除在决策层外，没有归属感和发展前途，只有一走了之。

因此中小企业人才难觅、人才难求、人才难留的根源更在于内部而非外部。

2、不严格遵守劳动法。

视劳动合同为无物。有的企业员工入职根本不签定劳动合同，上级劳动部门检查时搪塞过去即可。有的表现为即便签了劳动合同，但视合同为无物，企业操作的随意性非常大，违反《劳动法》，侵犯员工合法权益司空见惯。

受经济利益的驱使，加上法律环境的过于宽松，企业很少有因违反《劳动法》而受到惩戒的，因此纵容了这种现象的蔓延。这样表面上看起来企业占了员工的便宜，实际上败坏了中小企业的名声，使企业信誉下降，直接影响到企业的长远发展。

d财务管理方面。

中小企业大都资本小、人员少，企业主既是经营者又是所有者，他们往往不重视制定利润计划、资金运用计划，不重视会计资料的汇集和分析等。这些现象导致账目不清，企业亏损还不知道。

通过以上对中小企业现状的探讨可以得出：许多中小企业失败的根本原因是乎视了“市场”这个概念，只有在市场经营观念的指导下，根椐企业的外部环境、内部条件及可取得资源的情况，制定一个可行的发展经营战略，才能求得企业的生存和长期稳定地发展。

三、建立市场营销战略。

要大力发展中小企业，尽快让中小企业走出困境，提高经济效益，可根据具体情况采取灵活多样的形式，以产权制度改革为中心，将其塑造成为真正的市场竞争的主体。“九五”以来，中小企业的发展进入了一个新阶段，出现了一些新的特点和新的趋势，质量、品牌和市场将成为三个关键。

随着我国经济体制改革的延伸，社会主义市场经济体制已经建立起来并走向完善，企业必须面对市场表明自己存在的价值，否则将被无情地淘汰。今天，企业生产点儿什么然后再想法卖出去的时代已经结束了，市场已经从企业末端移到了企业的前端，生产经营的每一个环节都不能忽视市场的要求，企业必须按照市场的规律来规划整体部署。

（一）产品策略。

1、产品定位。

生产出来的产品要满足特定消费者的需要，这个产品才有市场潜力。企业应选择有一定需要规模未被竞争者完全控制的，与自身经营能力完全适应的细分市场。其方法是应避开强大的竞争对手，根椐自身条件和特点，选择无人占领或竞争较少的市场空隙作为目标市场，生产市场需要的产品。

2、产品质量。

质量是一切产品最终制胜的法宝。有些企业通过生产假冒伪劣产品获取高额利润，虽然企业的目标之一是追求利润的最大化但靠这种手段虽可一时获利，但绝不能最终获利，势必受到惩罚，而殃及自身。保证产品的质量是与经济效益正相关关系。尽管在短时间内没有看到直线上升的财务指标，但从长远看，可以有助于树立企业形象，提高企业信誉，吸引有才干的员工，获得政府更多的支持。所以质量第一是企业长远发展的目标。这就是主观为他人，客观为自己的结果。

3、产品包装。

现代市场包装的意义远远超过了仅为容器保护商品的作用，而成为产品促销的有力手段。

*同类型包装策略。易突出企业形象，即企业生产的各种产品在包装上采用相同图案、相近颜色，体现共同特色。

*异类型包装策略。企业各种产品有独特的包装，在设计上采用不同风格，易扩大销路。

其它还有相关性包装和再使用包装及改变包装等策略。采用包装可弥补品牌上的劣势。

（二）品牌策略。

品牌是企业占领市场的关键，最近几年，中小企业的品牌意识普遍加强。以中小企业为主的乡镇企业在经历了粗放型的初创阶段、完成了自己的原始积累之后，者普遍认识到要占领市场，没有自己的品牌是不行的，在创建名牌过程中，企业应着重做好以下工作：

其一，为自己的产品取一个好的名称。如柯达公司为得到一个好的品牌，专门组建立一支调查研究队伍，认真分析世界各地的语言习惯和风土人情，结果以英文字母kodak来命名产品，让顾客读起来朗朗上口，而又不产生歧义，深受世界各地消费者的喜欢。

其二，要及时为企业成功的商标进行注册。一般说来，商标的地域范围应当是企业的目标市场，即企业产品正在打入的市场或将来想打入的市场。例如，东宁华宇矿泉水有限责任公司在进行商标注册的时，“华宇”商标就被国内某厂家抢先注册了，而改为了“洪宇”商标。

其三，对于企业的品牌，要有一套好的营销推广方案和行动。

（三）市场销售策略。

生产点什么，然后再想办法卖出去，这样的时代已经过去了。营销的成功越来越依赖于人的智慧，因而好的营销策划已成为重要的课题。通过什么形式把企业的产品特点介绍给消费者，如何沟通产品和顾客的联系，提高产品的销售速度，增加市场购买量也就是要建立一个好的促销手段已成为产品营销的重头戏。

1、广告。借助于报纸、杂志、广播、电视等媒体向消费者传递信息，不受时间和空间的限制，反需人力不多。

2、人员推销。通过售货员或推销员直接与消费者见面，向他们传递信息，介绍商品与劳务知识，引起消费者关注，促进购买。这种促销针对性较强，信息的传递反馈较准确，但要受到人员素质，专业人员数量及较高费用的限制。

由于中小企业主要用工资、费用全包干的提成制，或者采用保底基本工资，而费用和绩效工资实行销售提成等上不封顶的销售激励措施，营销效率相对较高，而且费用包干或依据销售提成，避免了物的浪费。

3、营业推广。营业推广是指采用某种个别手段诱发消费者购买动机和购买欲望的有效措施，包括许多具体形式，如：优惠券、样品赠送、奖券等。广州雅芳（中国）有限公司今年在东宁就取办了两次优惠券和样品赠送活动。这种营推广虽然吸引了顾客，刺激了购买，不过效果往往是短期的，运用不当可能会使顾客对产品产生怀疑。

4、公共关系。是以一种不需要付费的方式，利用各种公共媒体发布有关产品或公司消息，刺激消费者对产品、服务或公司的需要或好感，如报刊的新闻报道、公益性活动等。公共关系是一种长期策略和短期目标的结合，可增强企业凝聚力，获取宝贵的无形资产。

除了以上这些促销的基本工具外还应综合运用促销组合策略，根据商品特点和企业实力、产品生命周期及市场需要等因素选择适当的促销搭配手段进行促销。

这里只谈到的是中小企业发展战略中的三个关键要素，解决企业面临的困境和今后的发展道路还需要建立与企业相适应的产权制度，向民营化方向过渡，提高领导者的素质，建立完善的用人机制和财务制度等都是企业应该与市场营销战略同步并进的。如果说，市场经济发展的初期，搞企业还可以仅凭胆量在“乱中取胜”中赌一把，那么在今天，缺乏理论的指导，企业必然在市竞争中经不住各种诱惑而迷失方向。所以，企业不但要走进市场，还要按照市场经济的发展规律去规化自己的发展战略才能激在烈的市场竞争中取胜。

房地产营销工作案例分析调查报告

房地产开发合同纠纷案例分析

这是从合同的效力角度来对合同纠纷进行的划分。

是指因合同的无效而引起的合同当事人之间的争议。如合同无效后，合同当事人因各自返还因合同而取得的财产发生的纠纷，合同无效责任应由何方承担，承担多少之纠纷等等。

是指在合同生效的前提下，合同当事人因履行合同而发生的争议、包括合同订立后合同当事人对合同内容的解释，合同的履行及违约责任，合同的变更、中止、转让、解除、终止等所发生的一切争议，绝大多数合同纠纷为有效合同纠纷。

这是从合同的形式角度来对合同进行的划分。

是指合同当事人因履行口头合同而发生的所有争议。口头合同虽然简便易行，但因为没有书面的证据，所以，一旦发生纠纷是不易获得解决的。口头合同多是即时清洁的合同，一般来说，发生纠纷的情况较少。

是指合同当事人因履行书面合同而发生的所有争议。现实生活中，绝大多数合同纠纷是书面合同纠纷。这与书面合同应用之广泛分不开的，解决书面合同纠纷的依据是双方当事人签订的书面合同书或确认书，以及双方当事人协商一致的所有与合同有关的来往函件等。故要求合同当事人注意保存所有的与合同有关的书面证据，以便在发生纠纷时可以举证,此外，有时在一项合同履行过程中，既有因书面协议引起的纠纷，也有因口头协议引起的纠纷，口头协议除非有证据证明，否则法律是不承认其效力的。

这是从合同是否具有涉外因素来划分合同种类的。

是指合同当事人因履行国内合同而发生的所有争议，国内合同纠份不具有涉外因素，解决纠纷来说，单纯从程序角度要容易得多。

是指合同当事人因履行涉外合同而发生的所有争议。涉外合同纠纷因为具有涉外因素，解决纠纷时要比国内合同困难得多。所谓涉外因素，是指合同主体一方是外国的公民，法人或其他组织，合同法律关系发生在国外，合同标的位于国外等。解决涉外合同纠纷时，往往会涉及到法律适用问题.合同语言问题，解决纠纷地点问题等等。甚至纠纷解决后的执行间题也很复杂，所以，应尽量避免在涉外合同上发生纠纷。

这是从合同名称是否法定角度来对合同进行划分。合同法具体规定名称的合同为有名合同，其他合同则为无名合同。

从合同法规定来看，有名合同纠纷主要有以下15种：

(1)买卖合同纠纷，包括工矿产品购销合同纠纷，农副产品购销合同纠纷，国际货物买卖合同纠纷等。

(2)供用电合同纠纷，包括供用电、气、水、热力等合同纠纷。

(3)赠与合同纠纷，包括馈赠合同纠纷、遗赠合同纠纷等。

(4)借款合同纠纷，包括各类长短期限的民间或商业借款合同纠纷。：

房地产开发合同纠纷案例分析

原告成峰亿通公司起诉称，2005年9月，牡丹江市政府采购中心接受采购人牡丹江大学的委托，对一批现代化办公设备及服务进行国内公开招标。成峰亿通公司按要求进行投标，有3个项目中标。经过当天市公证处现场公证及牡丹江市政府采购中心分别将中标信息刊登在权威的政府采购网站上后，原告才与采购人牡丹江大学就中标货物签订了政府采购合同，约定本合同自签订之日起生效，如合同履行过程中发生争议的解决办法是向人民法院提出民事诉讼。

所签合同生效后，成峰亿通公司开始履行合同，先后分别与两家供应商签订二百多万元的购货合同。

成峰亿通公司向法院提供证据说，9月29日，牡丹江市财政局突然向原告下达牡财行罚告字2号行政处罚告知书，说牡丹江市财政局调查组认定原告在该政府采购项目中存在以不正当手段恶意串通，谋取中标的行为，遂作出处罚决定：中标结果无效，撤销该政府采购合同，处中标总金额的千分之十罚款，列入不良记录名单，在三年内禁止参加政府采购活动，罚款和收缴两项合计45，981元。处罚决定的内容告知原告的次日，也就是9月30日，牡丹江市财政局和牡丹江市政府采购中心决定当天重新招标。同一天，采购人牡丹江大学没有与原告进行任何协商，也无任何书面的、正式的解除政府采购合同的通知书给原告，就将原告中标的项目又与牡丹江另外两个公司分别签订了政府采购合同。截止到起诉之日，牡丹江市财政局也再无任何书面的、正式的行政处罚决定书送达给原告成峰亿通公司。可是，前述行政处罚决定的内容已经开始生效。而原告成峰亿通公司却因此要向自己的供货方赔偿被迫违约产生的巨额赔款。

房地产开发合同纠纷案例分析

仲裁经审理查明：申诉人2月28日入职被申诉人公司任销售部管理人员，双方签订了期限为1月1日至12月31日的劳动合同，月工资包括基本工资、岗位工资和佣金，佣金按销售额的比例计算，工资结算至2012月31日，申诉人年的月平均工资为8458元。申诉人在职期间从未休过病假，2008年8月1日起，申诉人在医院治疗，由于所患疾病不具有传染性，因此继续在公司上班。被申诉人在2008年12月31日前未出具过终止劳动合同的书面通知，劳动合同到期后申诉人仍正常上班，双方形成了事实劳动关系。双方在2月17日签订了《关于与王某终止劳动合同的处理意见》，被申诉人依据该《意见》向申诉人支付了8458元的终止合同补偿金、佣金8769元、终止合同通知期工资4620元、医疗期及医药补助5个月工资23100元。申诉人所在部门其他7名员工均领取了年终奖金4620元。被申诉人未提供申诉人在职期间的工资支付表及考勤记录。被申诉人否认申诉人201月和2月存在销售额，申诉人也不知道其年1月销售额，且未提供其存在销售额的相关证据。另查明，被申诉人每月28日支付申诉人上月全月工资和岗位工资。

仲裁委经审理认为：被申诉人未提供申诉人在职期间的工资支付表，因此采信申诉人关于工资标准的主张。申诉人也不知道其2009年1月销售额，且未提供其存在销售额的相关证据;又申诉人2月份未出勤，因此本委采信被申诉人关于申诉人该期间不存在销售额的主张，故申诉人不享受2009年1月和2月的佣金待遇，该期间工资依照4620元固定工资标准支付。

被申诉人未就其已于劳动合同到期前一个月通知申诉人终止劳动合同的主张提供证据，又未提供申诉人2009年1月、2月的考勤记录，因此，仲裁委采信申诉人关于工作至2009年1月31日，此后因被申诉人以劳动合同终止为由不让其上班的主张。由于被申诉人未于劳动合同到期之日与申诉人终止劳动合同，并办理相关手续，且双方继续存在劳动关系，因此认定2008年12月31日后，双方形成事实劳动关系。被申诉人2009年2月17日与申诉人终止劳动合同实为解除劳动合同行为。由于申诉人不要求恢复双方劳动关系，且提出支付解除劳动关系经济补偿金的要求，视为双方协商一致，由被申诉人提出解除劳动关系。因此认定被申诉人应当依据《劳动合同法》第46、47、97条及《违反和解除劳动合同的经济补偿办法》第5条规定，向申诉人支付经济补偿金。被申诉人此前已支付的终止劳动合同经济补偿金8458元和终止合同通知金4620元，应在解除劳动关系经济补偿金总额中予以扣减。

被申诉人未提供申诉人不享受年终奖金及核算的相关规定，也未对其部门其他7名员工已领取年终奖4620元的主张提出异议，据此，本委对申诉人符合年终奖享受条件及其部门人员领取数额的主张予以采信，对申诉人提出要求支付年终奖金4620元的主张予以支持。同时，被申诉人未及时支付年终奖的行为构成拖欠，应加付该工资25%的经济补偿金。

2009年9月7日，仲裁委对该劳动争议案作出如下裁决：

四、驳回王某其他仲裁请求。

本案双方对该劳动争议仲裁结果均未提起诉讼。

三、劳动争议案例评析意见。

《劳动合同法》第三十六条规定，用人单位与劳动者协商一致，可以解除劳动合同。第四十六下列情形之一的，用人单位应当向劳动者支付经济补偿：……(二)用人单位依照本法第三十六条规定向劳动者提出解除劳动合同并与劳动者协商一致解除劳动合同的;……。”从中可以看出立法者的立法本意是用人单位提出并与劳动者协商一致解除劳动合同的，用人单位只需依据劳动者的工作年限支付经济补偿金。但在本案中，双方的劳动合同在2009年12月31日到期，劳动者继续履行，已经形成了事实劳动关系，被申诉人在2月17日直接向申诉人发出终止劳动合同通知，通知的事由是“定于2008年12月31日即合同到期之日，不再续签申诉人的劳动合同”。由此可见，用人单位终止劳动关系根本就没有与申诉人选择和协商的余地，是单方解除，应当认定为用人单位违法单方解除劳动合同，应当按照劳动者工作年限，每满一年向劳动者支付2个月经济补偿金的违法解除劳动合同赔偿金。本案仲裁裁决根据劳动者已经领取了部分经济补偿金，而自认为，被诉人与申诉人解除劳动关系，依据的是《劳动合同法》第三十六条“用人单位与劳动者协商一致，可以解除劳动合同”，只需按年支付解除劳动关系经济补偿金与本案实际情况及《劳动合同法》规定的法律条文不符。

【劳动合同判决书范本】。

上诉人(原审原告)吴显碧，女，1954年2月9日出生，汉族。

委托代理人杨建国，重庆泽耀律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)重庆市万州区精华山矿泉水饮料有限公司。

法定代表人何卉，董事长。

委托代理人谭宁，重庆益安律师事务所律师。

吴显碧与重庆市万州区精华山矿泉水饮料有限公司劳动争议纠纷一案，重庆市万州区人民法院于7月17日作出万法民初字第05128号民事判决，吴显碧对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院经审理查明：原告吴显碧于1954年2月9日出生，年12月到被告处从事炊事员工作时，系农村户口。206月5日，原告向万州区劳动人事争议仲裁委员会申请仲裁，要求被告支付经济补偿金等。万州区劳动人事争议仲裁委员会以原告超过法定退休年龄不予受理后，原告诉至原审法院。在诉讼过程中，原告认为被告解除与原告的劳动合同，又变更诉讼请求，主张违法解除赔偿金。

一审法院认为，虽然《国务院关于工人退休、退职的暂行办法》(国发(1978)104号)只规定了全民所有制企业等单位的男、女工人的法定退休年龄，未规定非全民所有制企业职工的退休年龄，但是《劳动和社会保障部关于制止和纠正违反国家规定办法企业职工提前退休有关问题的通知》(劳社部发()8号)第一条和《劳动和社会保障部办公厅关于企业职工“法定退休年龄”涵义的复函》(劳社厅函(2001)125号)的规定，“法定退休年龄”是指男年满60周岁，女工人年满50周岁。尽管《劳动合同法》第四十四条规定，劳动者开始依法享受基本养老保险待遇的劳动合同终止，但是《劳动合同法实施条例》第二十一对此作了补充规定，即劳动者达到法定退休年龄的，劳动合同亦应终止。因此，原告吴显碧于2月9日年满50周岁，以后与被告不存在劳动关系。

一、在劳动关系存续期间原告诉讼请求的问题。

关于加班工资的问题。原告吴显碧在被告处工作，被告对其工龄有异议，因工龄应由被告举证，被告不能提供证据证明原告入职时间，故对原告主张工伤起算时间自2001年12月计算该院予以确认。原告主张自入职以来的加班费，根据最高人民法院《关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释(三)》第九条规定，劳动者主张加班费的，应当就加班事实的存在承担举证责任。原告没有举证证明其存在加班情况，对劳动关系存续期间的加班费该院不予支持。

对于补发工资的问题。原告既没有证据证明其增加了工作量，也没有证据证明其与被告就增加工作量应增发工资有过约定，原告主张补发工资没有事实依据。

关于年休假工资。因《职工带薪年休假条例》于2008年1月1日起实施，原告主张自起计算年休假没有法律依据。

关于双倍工资的问题。因《劳动合同法》于2008年1月1日起实施，劳动合同法实施以前并没有双倍工资的法律规定，原告主张201月至12月的双倍工资没有法律依据。

二、

年2月9日以后，原告与被告没有劳动关系，原告基于劳动法的有关规定主张的所有请求没有法律依据，该院不予支持。其中，关于违法解除赔偿金。原告在仲裁阶段提出的请求是经济补偿，理由为原告提出辞职。在诉讼中原告变更请求为违法解除劳动合同赔偿金，理由为被告违法解除劳动合同。这一请求没有经过仲裁程序，不属于人民法院的受理范围。关于加付赔偿金的问题，在程序上，该请求没有经过劳动行政部门处理，不属于人民法院的受理范围。从实体上，原告主张的拖欠工资也没有事实依据。

三、关于养老保险赔偿的问题。

《重庆市农民工养老保险试行办法》(渝办发()147号)的规定，农民工参加社会养老保险从207月1日起开始实施。因此2007年7月1日之前，被告未为原告缴纳养老保险不归责于被告。《重庆市农民工养老保险试行办法》第十四条规定，参加了农民工养老保险的农民工，男年满60周岁、女年满55周岁时，实际缴费累计不满180个月的，由参保地社会保险经办机构将其个人账户累计储存额一次性支付给本人，同时终止农民工养老保险关系。即使被告如期及时足额为原告缴纳了养老保险费，原告达到退休年龄时也不符合领取养老保险金的条件，客观上不存在养老保险金的损失，故原告要求被告按养老保险金赔偿养老保险损失没有事实和法律依据。

综上，根据《中华人民共和国劳动法》第七十九条、《中华人民共和国劳动合同法》第八十二条、第八十五条、第八十七条、《中华人民共和国劳动合同法实施条例》第二十一条、《职工带薪年休假条例》第十条、《中华人民共和国劳动争议调解仲裁法》第六条，最高人民法院《关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释(三)》第一条、第九条，参照《劳动和社会保障部关于制止和纠正违反国家规定办法企业职工提前退休有关问题的通知》(劳社部发(1999)8号)第一条、《劳动和社会保障部办公厅关于企业职工“法定退休年龄”涵义的复函》(劳社厅函(2001)125号)，《重庆市农民工养老保险试行办法》(渝办发(2007)147号)第十四条的规定，判决：驳回原告吴显碧的所有诉讼请求。案件受理费10元，减半收取5元，由原告负担。

宣判后，吴显碧不服一审判决，向本院提起上诉。请求：撤销原判，改判支持各项费用共计1750332.70元。事实和理由：1、吴显碧至今未享受养老保险或领取退休金，其达到法定退休年龄后仍在提供劳动，不应一律按劳务关系处理;2、最高人民法院行政庭“关于超过法定退休年龄的进城务工农民因工伤亡的，应否适用《工伤保险条例》请求的答复”中明确指出亦应适用。

被上诉人答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

在二审审理中，双方当事人对原判认定的事实无异议，本院予以确认。

本院认为，根据我国相关政策法规规定，“法定退休年龄”是指男年满60周岁，女工人年满50周岁。《劳动合同法》第四十四条及《劳动合同法实施条例》第二十一条均规定，劳动者开始依法享受基本养老保险待遇、达到法定退休年龄的，劳动合同终止。本案中，上诉人吴显碧于2004年2月9日年满50周岁，之后与被上诉人重庆市万州区精华山矿泉水饮料有限公司不再具有劳动关系，而是劳务关系。因此，吴显碧所主张的在劳动合同终止前或后的各项费用，均缺乏相应的事实和法律依据，其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10元，由上诉人吴显碧负担。

本判决为终审判决。

审判长程杨。

审判员黄“”

代理审判员李斌。

二〇一四年十月二十七日。

书记员姜霞。

房地产开发合同纠纷案例分析

甲、乙公司有长期的业务往来关系，李某系甲公司的一名采购员，一直负责与乙公司进行接洽并签订采购合同。3月，乙公司交付的一批货物质量不合格，按照双方在合同中的事先约定，甲公司有权扣除20%货款。但李某于203月15日与乙公司签署了货款确认书（未加盖甲公司公章），其中未扣款。不久，乙公司向甲公司出示该货款确认书，要求甲公司支付全部货款。甲公司以李某的行为超越了代理权限且代理书上未加盖公司印章为由拒绝清偿应扣除的货款。乙公司遂诉至法院，要求甲公司立即情场全部货款。

试问：乙公司要求甲公司清偿全部债务的诉求能否得到支持？

释：本案争议的焦点是李某在货款确认书上的签字行为是否能代表公司，是否具有合法效力。如果李某的签字能代表公司且具有合法效力，则甲公司依法应向乙公司支付全部货款；如果李某的`签字行为不能代表公司，公司有权不予认可。

本案中，甲公司自称公司内部对李某的签字效力及范围有限制，但并不能出示证据证明将此限制告知了乙公司，且李某担任甲公司的采购员，一直代表甲公司与乙公司进行业务往来，乙公司有理由相信李某就货款确认一事享有签字确认的权利，其签字行为可代表甲公司。法院最终判决李某就货款确认一事享有签字确认的权利，其签字行为可代表甲公司，合法有效。甲公司应当承担该签字行为所产生的法律后果，应向乙公司支付全部货款。

商业实践中表见代理行为还有：将公章交给他人保管，而保管人私下对外使用公章；给他人的授权和委托书中未写清楚授权事项、授权范围，导致被授权人滥用授权等。对于表见代理，法律规定其后果均由“本人”承担，如公章上刻名单位、签发授权书的授权人等。因此，在经营活动中，企业应严格规范授权委托书的签发，出具时应明确授权的具体事项、授权的权限、时间期限等内容；在授权期限届满或提前取消授权时，企业应当及时通知相关的客户；企业应建立严密的公章、合同等企业专属书品保密机制，防范恶意代理的发生，以免遭致法律纠纷。

房地产开发合同纠纷案例分析

此间《银川晚报》以“免费乘车出事故这个责任驾车人该不该负?”为题，就一起免费乘车因事故致残的赔偿责任认定做了报道。免费乘车致残人无过错，驾驶员存在主要过错，第三方责任人存在次要责任。由此，一起拖了一年半之久的赔偿问题因此得以解决。

事情起因于在12月19日。当日晚9时许，国营某泉营农场职工白凤山在搭乘本场职工王某元驾驶的微型面包车自青铜峡树新林场回某泉营家的途中，在110国道163公里+250米处与一辆刚刚因发生事故被交警从路基下用吊车吊至路面的145型东风货车相撞。在此次事故中，乘车人白凤山右腿胫骨平台骨折，右膑腱断裂，右眼眶骨折，右眼睑皮肤裂伤。

车祸发生后，白凤山找到王某元，要求其支付一定数额的医疗费用。王某元付了4000元后，对白凤山的继续支付要求予以拒绝。

王某元也是一肚子苦水。据王某元讲，事故发生当天，他到树新林场拉亲戚回某泉营，恰巧碰上白凤山，白提出将他捎带上回家。考虑到都是本场职工，便没有拒绝，且没打算收费。没想到，发生车祸后自己却要承担一笔数额不少的赔偿，王某元觉得有些冤。

但白凤山对于“白拉”的说法予以否定。白凤山说，虽然同是本场职工，当时在乘车前双方谁也未提及“车费”的事，但他原本打算回到家下车时会酌情支付给王某元一定费用，不会让他“白拉”的。

矛盾就此产生，对是否“白拉”，谁负主要责任及赔偿等问题，双方各持己见。每年5月20日，银川市西夏区交警部门对这一交通事故的责任做了如下认定：

根据《道路交通管理条例》第48条之规定：车辆发生故障后不能行驶，须立即报告附近的交通警察，或自行将车移开;故障车须移至不妨碍交通的地点，并须在车身后设置警示标志或开危险信号灯，夜间还须开示尾灯或设置明显标志(即三角警示牌)。交警队据此将月19日交通事故的第三方追加为责任人。警方认为：第三方责任人马某杰所驾驶的“东风”145型货车被交警从路基下用吊车吊到路面停放在马路一侧后，第三方责任人马某杰并未听从交通警察令其尽快将车移离现场，避免发生意外的忠告，对该车未设置任何警示标志，也未开示危险信号灯，在本起事故中应承担次要责任;微型面包车驾驶员王某元驾车过程中对前方观察不周，事故发生时未采取任何制动措施，违反《道路交通管理条例》第7条之规定，在本起事故中应负主要责任;乘车人白凤山无责任。

银川市西夏区交警部门对此案的解释是，作为驾驶员，王某元有责任保证所有乘车人的安全，不论是否收取运费;当然也有权利拒绝搭乘，因此在本起事故中认定王某元负事故主要责任并无不妥。

而作为故障车辆的驾驶员马某杰，因没能及时将故障车移至不妨碍交通的地点，对其来说也是一个教训。许多司机在这方面的安全意识较差，往往是车辆发生故障后，司机仅搬几块石头或几棵稻草、麦柴将事故现场“圈”起来，就算是警示标志，这种做法等于设置了路障，极易造成新的事故发生。