房地产是指以土地和地上附着物为主要对象,依法规定产权人可以使用、收益和处置的财产权利。它是经济社会发展的重要支撑,也是人们居住、工作和生活的基础。近年来,房地产行业已经成为我国经济增长的重要引擎之一。接下来,小编为大家整理了一些优秀的房地产总结案例,供大家参考借鉴。
房地产资产评估报告
1、本次评估结果,是反映评估对象在本次评估目的下,根据公开市场原则确定的现行公允市价,没有考虑将来可能承担的特殊交易方式可能追加付出的价格等对其评估价值的影响,也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。
2、本次评估结果,未考虑现在或将来委估资产发生或可能发生的抵押对评估值的影响,提请报告使用者关注。
房地产资产评估报告
4、委估土地使用权证(复印件)“w国用(2003)字第157号、第158号”
5、委估房屋所有权证(复印件)“w房字第200205765号,第200205766号,第200205855号,第9900103号”
6、资产占有方营业执照(复印件)。
7、评估机构营业执照(复印件)。
8、评估机构资格证(复印件)。
9、注册评估师资格证(复印件)。
zx评估有限责任公司。
二oo四年七月二十一日。
房地产资产评估报告
本次纳入评估范围的资产为qs股份有限公司拥有的21幢房产和2块土地使用权。除储运部16幢仓库位于xx区xx新村外,委估的房产和地产均位于xx区xx大道与xx路相交处,现用于商业经营。委估资产的所有权证分别为“w国用(2003)字第157号、第158号、”“w房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103号”。
房地产土地资产评估报告
二o一o年三月十日。
综上,我们知道该宗地的一些具体情况,为此,我们寻找三个比较的实例,采用市场法进行估价,估价结果为估价对象无权属瑕疵和限制下的公开市场价值。
六、估价结果。
估价人员对所搜集的资料进行整理分析,对土地使用权价格采用市场法测算,估价人员对所搜集的资料进行整理分析,确定估价对象的国有出让土地使用权价格为:
第二部分评估的过程。
待评估宗地为一块空地,面积为49.216亩,要求评估其3月10日的'市场价格。我们通过收集有关数据资料,选出3个交易实例作为比较参照物,交易实例的有关情况如下表所示。
1、进行交易情况修正。
经调查,未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况,均作为正常交易看待。故无需修正。
2、进行交易时间修正。
3、进行区域因素修正。
采用打分法,可参照下表的有关数据判断。
根据各个区域的具体情况进行打分,以被评估对象的各个因素的分值为标准值,即以打满分处理,以下为被评估对象的具体情况。
则
b地以被评估对象d为标准,具体打分情况如下:
c地以被评估对象d为标准,具体打分情况如下。
于是可以得到:
4、进行个别因素修正。
(1)关于面积因素的修正:。
对土地而言,面积大些便于充分利用,经过分析确定,面积因素使得待估宗地的价格会比a、b交易实例价格低6%,估宗地的价格会比c交易实例价格高3%。经过计算得到面积修正系数为:,交易实例a的面积修正系数=0.94交易实例b的面积修正系数=0.94交易实例c的面积修正系数=1.03(2)关于容积率因素的修正:。
经收集有关数据资料进行统计分析,土地的价格与容积率的关系是:容积率增加0.1,地价增加2%。则:
交易实例a的容积率修正系数=100/140=0.714交易实例b的容积率修正系数=100/275.2=0.363交易实例c的容积率修正系数=100/104=0.962个别因素修正系数计算如下:
5.计算比准价格。
a=1600×1.0×0.568×0.671=609.8(万元/亩)b=8650×1.0×0.485×0.341=1430.58(万元/亩)c=560×1.0×1.04×0.694×0.991=400.55(万元/亩)。
6.采用算术平均法求得评估结果。
由于b实例的值为异常值,应予以剔除。其他结果相近,则取其平均值作为评估结果。故宗地d的评估结果为:
待估宗地评估价值(单价)=(609.8+400.55)/2=505.175(万元/亩)。
待估宗地评估价值(总价)=505.175×49.216=24862.69万元。
第三部分土地估价结果一、估价依据。
估价人员对所搜集的资料进行整理分析,对土地使用权价格采用市场比较法测算,估价人员对所搜集的资料进行整理分析,确定估价对象的国有出让土地使用权价格为:
土地价值总额:24862.69万元单位地价:505.175(万元/亩)。
房地产企业资产评估报告
评估人员:陈晓。
评估作业日期:20xx年10月30日至20xx年11月5日
评估时点:20xx年11月5日。
评估报告编号:xx估字123456号。
致委托方函。
受贵方委托,我所组织估价人员,于10月30日至月5日,根据委托目。
的,遵循国家标准《房地产估价规范》、遵循《中华人民共和国城市房地产管理法》及国家。
相关法律、法规和政策的规定,经现场勘查和社会调查,遵循客观、公正、科学、合理的原。
则,按照必要的估价程序,选择了成本途径法进行了分析和测算,确定该评估对象房地产在。
为每平方米2062元。
评估人员:陈晓。
2012年11月05日。
房地产资产评估报告
被评单位:贵州茅台股份有限公司。
评估目的:
贵州茅台股份有限公司发行人民币普通股。为此需对此目的及贵州茅台股份有限公司的资产和负债进行评估,为贵州茅台有限公司招股工作提供价值参考依据。
评估基准日:*******。
评估范围及评估对象:
包括流动资产及负债等。资产评估申报表列示的本公司总资产为74,123.96万元,负债为51,886.77万元,净资产为22,237.19万元。评估方法:采用单项资产加和法。
评估结论:
资产评估申报表列示的总资产评估值为76,809.49万元,负债评估值为51,978.86万元,净资产评估值为24,830.63万元。
评估机构:*****。
伐定代表人:******。
总评估师:******。
报告出具日期:******
项目名称贵州茅台股份有限公司招股项目。
一、绪言。
本会计事务所接受贵州茅台股份有限公司委托,根据国家有关资产评估的规定,本着客观、独立、公正、科学的原则,按照公认的资产评估方法,对为评估目的而涉及的全部资产及负债进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估资产在评估基准日所表现的市场价值作出了公允的反映。现将资产评估情况和评估结果报告如下:
二、委托方和资产占有方概况。
(一)委托方简介。
委托方:贵州茅台股份有限公司。
注册地址:******。
法定代表人:****。
注册资本:成立时注册资本为人民币****万元。
企业类型:有限责任公司。
经营范围:****。
贵州茅台份有限公司。
三、评估目的。
为配合贵州茅台股份有限公司发行人民币普通股,本次评估即为该经济行为所涉及的贵州茅台股份有限公司资产在评估基准日的价值提供参考依据。
四、评估范围及对象。
包括流动资产及负债等。资产评估申报表列示的本公司总资产为74,123.96万元,负债为51,886.77万元,净资产为22,237.19万元。
五、评估基准日。
******。
六、评估原则。
根据国家资产评估的有关规定,本公司及评估人员遵循以下原则进行评估:
1、工作原则:独立、客观、公正、科学的评估原则。
(3)、科学性原则:在具体评估过程中,根据特定目的,制定科学的`评估方案,
采用科学的评估程序和方法,用资产评估基本原理指导评估操作。
2、操作原则:资产持续经营和产权利益主体变动、替代性、公开市场原则等。
(3)、公开市场原则:评估选取的作价依据和评估结论都可以在公开市场存在或成立,交易条件公开并且不具有排他性。
本次资产评估过程中,本公司评估人员按照国家有关国有资产管理及资产评估的有关法律法规以及《资产评估操作规范意见》(试行)、《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的要求,遵循以上基本原则,对委估资产进行评估,以保证客观、公正地反映评估对象在评估基准日的公允市场价值。
七、评估依据。
(一)主要法规依据。
2、原国家国资局转发的《资产评估操作规范意见》;
3、财政部财评字(1999)第91号《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》;
4、参照国有企业固定资产管理暂行条例;
5、企业财务通则、企业会计准则、企业会计制度;
6、其他法律法规。
(二)经济行为依据。
贵州茅台股份有限公司招股项目。
(三)重大合同协议、产权证明文件。
1、投资合同、协议;
2、车辆行驶证;
3、房地产权证;
4、其他相关证明材料或文件。
(四)采用的取价标准。
2、上海东华会计师事务所有限公司评估基准日审计报告。
(五)参考资料及其他。
1、委托单位提供的评估基准日会计报表及账册与凭证;
2、委托单位提供的资产评估明细表;
3、上海东洲资产评估有限公司技术统计资料;
4、其他有关价格资料。
八、评估方法。
概述本次评估采用单项资产加和法,对各项评估对象具体资产评估时主要采用重置成本法,对房屋建筑物的评估主要采用收益法。
货币资金对货币资金按核实及调整后的账面值评估。
应收款项对应收款项按核实及调整后的账面值扣减估计的坏账损失后确定评估值评估。
存货对存货根据市场价格信息或企业产品出厂价格查询取得现行市价,作为存货的重置单价,再结合存货数量确定评估值。对于现行市价与帐面单价相差不大的存货,按帐面单价作为重置单价;对产成品,现行出厂市价扣除与销售相关的费用、税金(含所得税),并按照销售状况扣除适当的利润,然后确定评估单价;在产品根据其约当产量比照产成品评估;对损坏、变质、不合格、型号过时的存货按照残余价值或以重置全价为基础折扣后确定评估值;对在用低值易耗品,考虑成新率因素后确定评估值。
长期投资通过对被投资单位的经营情况、基准日的资产结构状况等详细分析后判断后,根据被投资单位经审计后会计报表列示的净资产结合投资比例确定评估值;对无法了解到被投资单位目前经营状况和取得相关财务经营资料的长期股权投资按账面值列示。
固定资产对固定资产设备评估,采用重置成本法评估,根据重置全价及成新率确定评估值;对房屋建筑物主要采用重置成本法评估。
负债对负债按核实及调整后的账面值确定评估值。
九、评估过程。
我们根据国家资产评估的有关原则和规定,对评估范围内的资产进行了评估和产权核实,具体步骤如下:
5、根据评估工作情况,起草资产评估报告书,并经三级审核,在与委托方交换意见后,向委托方提交正式资产评估报告书。
十、评估结论。
账面值资产评估申报表列示的账面总资产为74,123.96万元,负债为。
51,886.77万元,净资产为22,237.19万元。
评估值经评估,资产总额评估值为76,809.49万元,负债评估值为51,978.86万元,净资产评估值为24,830.63万元。
其他评估结论详细情况见评估明细表,评估结果汇总如下表。
十一、特别事项说明1.本报告中一般未考虑评估增减值所引起的税负问题,委托方在使用本报告时,应当仔细考虑税负问题并按照国家有关规定处理。
2、本报告不对管理部门决议、营业执照、权证、会计凭证及其他中介机构出具的文件等证据资料本身的合法性、完整性、真实性负责。
3、本报告对被评资产所进行的调整和评估是为了客观反映评估结果,评估机构无意要求该单位必须按本报告进行相关的帐务处理,是否进行及如何进行有关的帐务处理,应当依据国家有关规定。
十二、评估报告评估基准日期后重大事项
1、需要说明的是,评估基准日期后事项可能影响评估结论。
2、截止评估报告提出日期,没有发现资产占有方存在其他任何重大事项。
3、如果存在评估基准日期后重大事项,不能直接使用本评估结论。
4、若资产数量发生变化,应根据原评估方法对评估值进行相应调整。
5、若资产价格标准发生重大变化,并对资产评估价值已产生了明显影响时,委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价值。
十三、价值类型或定义。
本报告所称“评估价值”,是指所约定的评估范围与对象在本报告约定的评估原则、假设和前提条件下,按照本报告所述程序和方法,仅为本报告约定评估目的服务而提出的评估意见。
十四、评估报告成立的前提条件和假设条件。
1、本报告除特别说明外,对即使存在或将来可能承担的抵押、担保事宜,以及特殊的交易方式等影响评估价值的非正常因素没有考虑,且本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力或其它不可抗力对评估结论的影响。
2、本次评估假定国家宏观经济政策和所在地区的社会经济环境无重大变化;行业政策、管理制度及相关规定无重大变化;经营业务涉及的税收政策、信贷利率等无重大变化。
3、本次评估假定被评估企业及其资产在未来生产经营中能够持续经营下去,并具有持续经营能力。
4、当上述条件以及评估中遵循的评估原则等其它情况发生变化时,评估结论一般不成立,评估报告一般会失效。
1、本报告专为委托方所使用,并为本报告所列明的目的而服务,以及按规定报送有关政府管理部门审查。
2、除非事前征得评估机构书面明确同意,对于任何其它用途、或被出示或掌握本报告的任何其他人,评估机构不承认或承担责任。
3、评估报告书的使用权归委托方所有,未经委托方许可,评估机构不会随意向他人提供或公开。
4、评估报告书及其相关材料系反映评估机构执业水平与执业技能、技巧,委托方及获得、使用、审核报告的相关单位未经评估机构书面同意,不得随意向他人提供或公开。
5、本报告含有的若干附件、评估明细表及评估机构提供的专供政府或行业管理部门审核的其他正式材料,与本报告具有同等法律效力,及同样的约束力。
(二)报告中有关评估对象法律权属说明的效力。
根据《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[2003]18号):
1、委托方和相关当事方应当对所提供评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担责任。
2、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见,对评估对象法律权属确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围。
3、本评估报告不对评估对象的法律权属提供任何保证。
1、本评估结论的有效期按现行规定为壹年,从评估基准日2010年10月28日起计算至2011年10月28日有效。
2、超过评估报告有效期不得使用本评估报告。
(四)涉及国有资产项目的特殊约定。
如本评估项目涉及国有资产,而本报告未经国有资产管理部门备案、核准或确认并取得相关批复文件,则本报告不得作为经济行为依据。
*******。
房地产资产评估报告
该办公楼占地1517.52平方米,楼外围墙内占地2770.8平方米,合计4288.32平方米。目前××市城区、近效区耕地的补偿价约为每平方米400—450元,房产经营单位确定房价中的隐形地价,××地区(含××路一带)每平方米约为400多元。据此,此次评估确定地价为每平方米420元。
办公楼地价=1517.52×420=637358.4(元)。
楼外围墙内地价=2770.8×420=1163736(元)。
房地产资产评估报告书
目录。
致委托方函。
评估人声明。
评估的假设和限制条件。
一、委托评估方。
二、受托评估方。
三、评估对象概况。
四、评估目的。
六、价值定义。
七、评估依据。
八、评估原则。
九、评估方法。
十、区域因素修正。
十一、个别因素修正。
十二、评估结果。
十三、评估人员。
十四、评估作业日期
致委托方函。
xxxxxxxxx:
承蒙委托,对位于的沙坪坝杨公桥车站龙凤云洲小区俊峰龙凤云洲处房产租赁价值进行评估,为居住目的的房产租赁提供价格参考依据。
评估人员根据评估目的,遵循评估原则,按照评估工作程序,利用科学的评估方法,在认真分析现有资料的基础上,经过周密准确的测算,并详细考虑了影响房产租赁价格的各项因素,确定评估对象在评估时点20xx年1月1日的评估结果如下:
一、评估对象。
评估对象为坐落于沙坪坝杨公桥车站龙凤云洲小区俊峰龙凤云洲,评估对象土地使用权类型为出让,证载用途为商品房,本次评估评估对象1个,实例2个。
在评估时点,评估对象未设抵押、典当、担保等他项权利。
20xx年1月1日。
三、估评目的。
为居住目的的房产租赁供价格参考依据。
四、评估结果。
评估人员根据评估目的,遵循评估原则,按照评估工作程序,利用科学的评估方法,在认真分析现有资料的基础上,经过周密准确的测算,并考虑了影响房产租赁价值的各项因素,确定评估对象在评估时点20xx年1月1日的价值结果为:
房产租金:光华阳光水城-人民币895元整。
华宇西城丽景-人民币1048元整。
俊峰龙凤云洲-人民币1081元整。
大写:光华阳光水城-人民币捌佰玖拾伍圆整。
华宇西城丽景-人民币壹仟零肆拾捌圆整。
俊峰龙凤云洲-人民币壹千零捌拾壹圆整。
评估结果汇总表。
房产名称。
租金(元/月)。
光华阳光水城。
895元/月。
华宇西城丽景。
1048元/月。
俊峰龙凤云洲。
1081元/月。
二〇**年一月一日。
评
估人声明。
我们郑重声明:
1、我们在本评估报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受到本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本评估报告中的评估对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
5、评估人员王靖森、李亚洲、楚倩、胡琼丹、冉梦娜、王屹凤已对本评估报告中的评估对象进行了实地查勘,对其建筑、结构、设施的完好程度进行了评估,但建筑物及相关设备的质量状况最终应以有相关资质机构的鉴定结果为准。
6、本报告评估结果仅作为委托方在本次评估目的下使用,不得做其他用途。
未经本评估机构书面同意,本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供,也不得以任何形式公开发表。
参加本次评估的评估人签名:
姓名签字。
估价的假设和限制条件。
1、由于本次评估是为居住目的的房产租赁提供价格参考依据的,因此以保持现状为评估前提。
2、本报告评估出的房产租赁价值,仅为本报告设定的'评估目的服务,不得用于其它交易。
本次评估采用市场比较法评估房地产租赁价值。
3、报告评估出的房地产租赁价值,不涉及独立于建筑物的设施和设备等(该类设备的有无,不影响建筑物的正常使用)。
4、房产估价结果具有很强的时效性,在一定条件下得出的结果只能适用于特定时期。
本次报告评估出的房产租赁价值,为评估对象在评估时点的价值。
随着时间的推移和房地产市场的变化,评估对象的价格或者价值可能发生很大的变化,则本估价报告需做出相应的调整,甚至重新评估。
6、自出具报告之日起,本报告的有效期为壹年。
一、委托评估方。
二、受托评估方。
投行三班评估小组。
三、评估对象。
概况(包括实例房产)。
1、房产位置。
2、房产现状。
根据委托方介绍及评估人员实地勘查,估价对象建筑物为钢筋混凝土楼房,
建筑物结构、装修、设备及现状使用情况如下:
建筑物详细列表。
房产名称。
光华阳光水城。
华宇西城丽景。
俊峰龙凤云洲。
性质。
商品房。
商品房。
商品房。
户型。
一室一卫。
两室一厅一卫。
两室两厅两卫。
租金。
850元/月。
1100元/月。
1200元/月。
交通条件。
209杨家坪——井口(中级车)、210菜园坝——白公馆(中级车)、215朝天门——双碑、265朝天门——双碑(中级车)、227沙坪坝——井口半边街、221土湾——双碑嘉陵厂、237西南医院——井口、467磁器口——大坪九坑子、501朝天门——北碚、708沙坪坝——井口、821烈士墓——龙溪镇电子校、805重庆大学——嘉陵厂堆金村(中级车)、808磁器口——南坪融侨半岛(中级车)、801烈士墓——渝北区一碗水(中级车)。
与沙区最繁华的商业中心——三峡广场相距不过3分钟车程。
公交车228267881821808209途经。
周边环境。
阳光水城位于沙坪坝区“北部新城”的中心区,重大科技园之内,临近嘉陵江,西北部是著名的歌乐山风景区,地理位置得天独厚,总建筑面积40万平方米,是沙区目前规模最大的山水园林高尚社区。
邻近沙坪坝公园和歌乐山。
小区的景观规划即体现了人与自然的完美融合,绿化率高达43.89%,水系占到20%。
主体为一个20000平方米的超宽中庭景观,安排一轴、二池、三林、四广场,中央水系分为两部分,一个近千平的游泳池,可畅游、可嬉戏,更是一道稀有的水景,延坡地向下,水系被分隔,水流变小成溪,形成叠水延伸至低处,生活于此惬意舒适。
增一分则太肥、减一分则太瘦,经过对市场的细心研究和对人们生活习惯的调查,俊峰龙凤云洲的户型设计本着实用、舒适、健康的原则进行设计,从50平到120平,户户经典,从简洁的一房到舒适的功能型三房满足不同家庭结构的客户需求,房型格局方正实用,户型几乎没有浪费,每一平方米都有它的空间定位。
户户观景,无视线死角,享受20000方豪景中庭,从此视野无界限。
尽可能将功能做细、做足,在细节处出彩。
地理位置。
沙坪坝区杨公桥附近。
杨梨路20号(原重庆灯泡厂原址)。
该房位于杨公桥车站龙凤云洲小区。
商业区繁华程度。
邻近三峡广场步行街(只有几分钟的车程)。
购物:国美电器立洋百货王府井百货。
餐饮:两江双椒鸡两江风情火锅君之薇和喜火锅。
基础设施。
教育条件:重庆大学西南政法大学重师,医院:西南医院爱德华医院重大a区校医院。
银行:招商银行农业银行工商银行。
评估对象土地开发程度宗地外“七通”(即通路、通电、通上水、通下水、通信、通暖、通燃气),宗地内“五通”(即:通路、通电、通上水、通下水、通信)。
四、评估目的。
为居住目的的房产租赁提供价格参考依据。
五、估价时点。
20xx年1月1日。
六、价值定义。
本次评估采用的是公开市场价值标准,评估结果中的房产租赁价值是指评估对象于评估时点20xx年1月1日的宗地开发程度为宗地外“七通”(即通路、通电、通上水、通下水、通信、通暖、通燃气),宗地内“五通”(即:通路、通电、通上水、通下水、通信)条件下的租赁市场价值。
七、评估依据。
1、有关法律、法规、政策文件和技术规程。
(1)《中华人民共和国土地管理法》;。
(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》;。
(3)《房地产估价规范》;。
(4)《城镇土地估价规程》。
2、受托评估方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查获得的资料。
八、评估原则。
1、合法原则。
房地产估价应以估价对象的合法使用、合法处分为前提。
本报告遵守这一原则。
2、替代原则。
具有相同使用价值、有替代可能的房产之间,会相互影响和竞争,使其价格相互牵制而趋于一致,因此,在房产评估中,可以通过对房产各个条件的比较来评估租赁价格。
3、最高最佳使用原则。
房产评估要以房地产的最高最佳使用为前提。
本报告是为委托评估方为居住目的的房产租赁交易提供价格参考依据,因此以保持现状为前提。
4、评估时点原则。
房地产市场是不断变化的,房地产价格具有很强的时间性和时效性,它是某一时点的价格,在不同的时点上,同一宗房地产往往会有不同的价格。
本报告的估价时点为2022年5月2日。
九、评估方法。
房产评估中常用的估价方法有收益还原法、市场比较法、剩余法、重置成本法、基准地价法等,根据估价对象的特点及掌握的市场资料,在遵循有关法规、政策和评估技术标准的基础上,经过评估人员的实地查勘和认真分析,本次估价采用市场比较法对估价对象进行评估,最后经过综合测算确定估价对象的现时市场价值。
运用市场比较法法求取估价对象房产租赁价值,是依据替代原理将待估房产与类似的房产在近期的租赁交易价格进行对照比较,通过对比租赁交易情况、区域因素和个别因素等的修正得出待估房产在评估基准日的租赁价值。
十、区域因素修正。
区域因素比较表。
区域因素。
实例一。
实例二。
评估对象。
性质。
相同(100/100)。
房地产资产评估报告
(2)委托方企业营业执照复印件;。
(3)房屋所有权证复印件。
3.国家和地方的有关法律、法规和有关规定。
4.估价机构和估价人员掌握和收集的有关资料。
估价对象为商业房产,同一供求圈内的整体成交案例极少,无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性,因此适宜选用收益法进行评估。
房地产土地资产评估报告
地勘单位:云南省设计院勘察分院。
设计单位:云南省设计院。
施工单位:重庆建工集团股份有限公司。
监理单位:昆明建设咨询监理有限公司。
一、工程概况。
红云红河烟草(集团)有限责任公司会泽卷烟厂就地技术改造项目3#挡土墙是根据设计图纸的场地面积要求,需在东南方向建设重力挡土墙,以防止目前场地开挖后,形成一面4—9米高差的裸露土坡和悬空旧围墙,3#挡土墙长达130米,墙身采用m7.5级浆砌毛石,挡土墙墙顶采用m10水泥砂浆抹平,厚度20mm,墙面采用m10水泥砂浆勾缝,沿墙高和墙长每2—3米布置泄水孔,泄水孔孔径100mm,按梅花形布置。
二、施工程序及施工工程情况。
审监理人员并认真自查,对进场材料(产品)的外观、规格、尺寸、质量证明书产品合格证及进场数量进行审查和核对,并现场见证取样送检,经试验室再检合格后方允许用于拟定部位。
施工中每道施工工序完成后,我单位都按照相关要求报请验收,经监理方会同相关各方共同验收合格后,方能进入下道工序施。
三、评估依据。
1、3#挡土墙施工合同和国标图集04j008。
2、工程设计施工图、设计说明。
3、地质勘察报告。
5、《建设工程施工规范》gb50319-。
四、施工质量情况。
1、定位放线。
基坑开挖前,用石灰粉放撒出基坑的开挖边线,并在临近位置打入水平桩,在水平桩上标记出开挖深度。
2、分段分层开挖基坑。
3#挡土墙基坑开挖采用机械开挖,采取沿等高线自上而下、分层、分段、依次进行。挡土墙的基坑开挖按各段挡土墙高度不同分为五段进行开挖,开挖至设计标高后,我单位按照要求请相关各单位进行基坑验收。
3、挡土墙砌筑。
挡土墙基础及墙身采用mu30毛石、m7.5水泥砂浆砌筑,毛石。
质地坚实无风化剥落和裂纹,表面无泥垢、水锈等杂质,满足设计要求;砂浆等级和强度符合设计要求,且有砂浆配合比设计实验报告,砌组的形式上下错缝,内外搭砌,丁砌石交错设置,灰缝厚度,砂浆饱满,都符合设计要求和规范规定。墙身pvc管泄水孔符合设计要求,挡土墙表面用mu10水泥砂浆勾缝,勾缝粘结牢固、密实、整齐。
4、伸缩缝。
按设计图纸要求,每10米布置了一道沉降缝,宽30mm,缝内填置软木板,外表用沥青麻筋填充。
5、土方回填。
回填前我方先行清除建筑垃圾等杂质。填料为原土回填,按照设计要求分层夯实。
五、资料核查记录。
1、各种试验资料。
1)砂浆、砼配合比通知单1份。
2)地基工程验槽记录5份。
3)砂浆试块试验报告4份。
2、隐蔽工程验收记录:。
1)各检验批质量验收记录15份。
2)取样、送样记录4份。
六、综合评定。
本工程按规范要求质量评定,所有工程质量均达到合格,资料同步齐全。我施工单位综合评定该工程为合格工程。
重庆建工会泽项目部。
20xx年5月28日。
房地产土地资产评估报告
土地资产又可以说是商品化的土地和土地资本,土地资产评估是土地资产评估管理机构经常面对的问题,一份土地资产评估报告资料,不仅仅是一份评估工作总结、土地价格的公证文件和土地资产交易双方认定土地资产价格的依据,而且是土地资产管理者加强对土地资产产权变动管理,确认土地资产评估结果的重要依据。
土地资产又可以说是商品化的土地和土地资本.
资产评估的种类按评估的对象不同,可分为固定资产评估、房地产评估、房产评估、土地资产评估、无形资产评估、流动资产评估等。而土地资产评估是土地资产评估管理机构经常面对的问题。土地作为资产,是指土地不仅是社会进行物质生产的.重要得自然资源,而且又是一笔巨大的资产。可以说土地是一切财富之母。为了使土地作为资产这一职能得到充分地体现和发挥、遏止土地资产的大量流失,分析和利用土地资产评估报告对土地资产管理部门来说是十分必要的。一份土地资产评估报告资料,不仅仅是一份评估工作总结、土地价格的公证文件和土地资产交易双方认定土地资产价格的依据,而且是土地资产管理者加强对土地资产产权变动管理,确认土地资产评估结果的重要依据。
资产评估报告
宏远资产评估公司接受香港鸿道集团委托,根据国家有关资产评估的规定,本着独立、公正、科学、客观的原则,按照国际公认的资产评估方法,为实施商标价值评估之目的,对鸿道集团旗下的红罐凉茶品牌“加多宝”商标进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证,对整体资产价值在20xx年12月1日所表现的市场价值作出了公允反映。
目前我们的资产评估工作业已结束,现谨将资产评估结果报告如下:
根据对鸿道集团旗下红罐凉茶的市场占有份额,以及年销售额,使用年限等因素的考虑,使用超额收益法进行评估,最终得出“加多宝”商标的价值为286.729亿元。
本报告仅供委托方为本报告所列明的评估目的以及报送有关主管机关审查而作。评估报告使用权归委托方所有,未经委托方同意,不得向他人提供或公开。除依据法律需公开的情形外,报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上。
以上内容摘自资产评估报告书,欲了解本评估项目的全面情况,应认真阅读资产评估报告全文。本摘要与资产评估报告书正文具有同等法律效力。
宏远资产评估公司接受香港鸿道集团委托,根据国家有关资产评估的规定,本着独立、公正、科学、客观的原则,按照国际公认的资产评估方法,为实施商标价值评估之目的,对鸿道集团旗下的红罐凉茶品牌“加多宝”商标进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证,对整体资产价值在20xx年12月1日所表现的市场价值作出了公允反映。现将评估报告情况及评估结果报告如下:
1、委托方:香港鸿道集团。
2、资产占有方:香港鸿道集团,鸿道集团加多宝公司。
3、“加多宝”商标事件简述:王老吉是广州药业的,加多宝是香港鸿道集团的!1997年广药集团与香港鸿道集团签订了商标许可使用合同,并交于加多宝公司合同有效期为十五年,20xx年,补充协议延长合同期限至20xx年。20xx年广药递交“王老吉商标”仲裁申请,20xx年5月广药胜诉。自后鸿道集团无权再以任何方式使用“王老吉商标”。加多宝因而不能再使用王老吉这个由他一手带大的品牌了,只能推出“加多宝”牌凉茶,所以,现在大家在市面上看到的加多宝牌凉茶,也就是以前的王老吉凉茶,两者除了商标换了以外,其它没有多少区别(成分绝对没有变)。而广药收回王老吉商标后,也推出了广药版的王老吉,也就是现在市面上即将出售的包装上带有“广州药业”的红罐王老吉,这并不是以前大家常喝的正宗的王老吉。而加多宝高层管理人员王月贵表示:加多宝与王老吉没有区别,加多宝养大养壮原王老吉的经营团队和资源还在。
本次评估是给予鸿道集团推出的“加多宝”红罐凉茶而进行的“加多宝”商标的价值评估提供参考依据。
评估对象主要是鸿道集团红罐的“加多宝”商标,评估范围主要是考虑加多宝集团20xx年的红罐凉茶年销售额,营运成本等因素,评估该商标为加多宝集团所创造的价值。
根据我公司与委托方的约定,本项目资产评估基准日日期确定为20xx年12月1日。本次资产评估工作中,资产评估范围的界定、评估价值的确定、评估参数的选取等,均以该日企业财务审计报表、外部经济环境及市场情况确定。本报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
由于此次评估项目为商标价值的评估,评估中主要遵循真实性,科学性,公平性等工作原则。
1.真实性原则。主要表现在资产评估过程中遵循实事求是,尊重科学。在评估过程中以实际材料为基础,以确凿的事实为依据,以科学的态度为指针,实事求是得出评估结果。
2.科学性原则。坚持科学性原则,主要在评估工作中发挥评估专业人员的专业特长,对各类资产的现状及价值取值按照评估目的发表自己的专业判断。
3.公平性原则。表现在资产评估过程中坚持公平,公正的立场,不受委托人及相关当事人的意图及利益因素的影响,独立出具评估报告。
在本次评估中所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律法规,以及所参考的文件资料主要有:
1:《企业商标管理若干规定》第五条1995年。
2:《国有资产评估违法行为处罚办法》20xx年。
3:《资产评估准则——无形资产》20xx年1号-20xx年6号注册会计准则。
4:《商标评估法律问题研究》谢超宇中国政法大学硕士学位论文20xx。
9:《公司法》规定:“股东可以用货币出资,也可以用实物,知识产权,土地使用权等货币股价并可以依法转让非货币出资。”其中知识产权包括商标权,专利权和著作权。
根据资产评估目的,结合“加多宝”商标品牌特点,评估中主要采用重置成本法,现行市价法和收益现值法。
1.重置成本法。重置成本法是指在现有市场条件和技术条件下,重新生产开发一个同样价值的商标所需要的成本作为商标的价值的一种方法,即在现有的技术和市场条件下,重新开发一个同样价值的商标所需的投入作为商标权评估价值的一种方法。它需要把商标权主体的有关广告宣传、售前售后服务附加值及有关的公益救济性捐赠等等累加起来作为商标的评估值。
2.现行市价法。现行市价法是通过市场调查,选择一个或几个与被评估商标相同或相似的商标作为比较对象,分析比较对象的成交价格和交易条件,进行对比调整,估算出评估商标的价值的方法。商标的主要的考虑因素有商标的区域性、扩展潜力、利用潜力等修正;产品的认知度、相对盈利能力修正;交易时间修正;个别交易因素修正。
3.收益现值法。收益现值法主要着眼于企业未来的收益,也就是把商标全当作能获得收益的资产看待,而不是简单地考虑商标自身的外在价值。
房地产土地资产评估报告
编制人:。
审批人:。
单位:鄂州市工程建设监理公司。
一、工程概况:
学府路为东西向道路,道路西起澳门路,沿线与横十四路、横十三路、奥林路、航海路相连,至纵二路止,路幅宽度40m,设计道路长2154.925m(k0+000-k2+154.925)。本次验收范围为(k1+420-k2+050)段土路床。二、工程施工监理依据:
8、其他与本工程相关的国家及地方的法律、法规、标准、规定等;三、工程监理工作情况。
1、施工简况:本工程路基施工于3月开始至1月2日完工。
2、进场材料构配件的质量控制:凡运到施工现场的原材料,进场向项目监理机构提交《工程材料/构配件/设备报审表》,经监理见证送检合格后,方可投入使用。
3、工序施工过程中的跟踪监督、检查、控制:通过现场见证取样送检方式,控制回填土厚度及压实度。土填筑时严格按照规范和监理细则实施,并在施工过程中控制平整度以及横坡。完成之后都经监理确认验收合格后,才进入下一道工序。
4、现场旁站:施工时监理对填土厚度土质、高程控制进行旁站。5、保证资料的控制:每层回填土施工完成后都在监理见证下取样检测,检测合格方可进行下道工序。四、质量评定情况:
1、质量保证资料符合设计及规范要求,完整齐全。
路基面顺直、平整无高低起伏。质量评价:一般。4、工程质量检测情况。
综上所述,(k1+420-k2+050)该段土路床分部工程根据市政工程质量检验评定标准,结合本工程的外观质量施工资料、安全功能、实测实量评定情况,对该分部工程验收意见“合格”,同意进行路基分部验收。
房地产土地资产评估报告
由于一份完整的土地资产评估报告,基本反映一个土地资产评估机构工作的全过程。包括基本思路、评估依据、信息的筛选、结果的产生。这样,土地资产评估管理机构即可根据申报土地资产评估资格证书的土地资产评估机构提交的评估报告及资料进行全面的分析,判断该机构是否具有土地资产评估工作能力,并作出是否颁发土地资产评估资格证书的决定。
2.了解土地资产评估质量的好坏,并作出对评估结果是否予以确认的决定。
土地资产管理部门按国家土地资产管理的有关规定,应对土地资产评估机构评估土地资产的结果进行验证确认工作,很重要的依据就是通过对获得的土地资产评估资料进行全面分析,了解评估机构进行项目评估工作的基本情况,其中包括所遵循的评估估价原则,工作的基本程序,方法的选择、市场信息的可靠性等、综合评估质量的好坏,再结合实际考察的情况,最后作出对该项土地资产评估结果是否予以确认的决定。
房地产土地资产评估报告
土地资产又可以说是商品化的土地和土地资本。
资产评估的种类按评估的对象不同,可分为固定资产评估、房地产评估、房产评估、土地资产评估、无形资产评估、流动资产评估等。而土地资产评估是土地资产评估管理机构经常面对的问题。土地作为资产,是指土地不仅是社会进行物质生产的重要得自然资源,而且又是一笔巨大的资产。可以说土地是一切财富之母。为了使土地作为资产这一职能得到充分地体现和发挥、遏止土地资产的大量流失,分析和利用土地资产评估报告对土地资产管理部门来说是十分必要的。一份土地资产评估报告资料,不仅仅是一份评估工作总结、土地价格的公证文件和土地资产交易双方认定土地资产价格的依据,而且是土地资产管理者加强对土地资产产权变动管理,确认土地资产评估结果的重要依据。
目的:
由于一份完整的土地资产评估报告,基本反映一个土地资产评估机构工作的全过程。包括基本思路、评估依据、信息的筛选、结果的产生。这样,土地资产评估管理机构即可根据申报土地资产评估资格证书的土地资产评估机构提交的评估报告及资料进行全面的分析,判断该机构是否具有土地资产评估工作能力,并作出是否颁发土地资产评估资格证书的决定。
2、了解土地资产评估质量的好坏,并作出对评估结果是否予以确认的决定。
土地资产管理部门按国家土地资产管理的有关规定,应对土地资产评估机构评估土地资产的结果进行验证确认工作,很重要的依据就是通过对获得的土地资产评估资料进行全面分析,了解评估机构进行项目评估工作的基本情况,其中包括所遵循的评估估价原则,工作的基本程序,方法的选择、市场信息的可靠性等、综合评估质量的好坏,再结合实际考察的情况,最后作出对该项土地资产评估结果是否予以确认的决定。
分析:
通过对土地资产评估报告的分析来完成对一项评估结果的全面评价是比较困难的,它首先要求土地资产评估管理机构有大量评估经验的积累,对各类土地资产评估信息的占有及对被估土地资产内外环境的了解,在此基础上才能完成对土地资产评估报告的分析工作,具体的分析途径主要有以下几个方面:
一般来说土地资产评估报告所列发生的土地资产评估的原因、评估的范围、土地资产的权益评估所依据的前提条件与评估方法的选择有着密切的关系,而这种关系就构成了土地资产评估报告本身的逻辑关系,同时也反映出一个土地资产评估机构进行评估的基本思路。土地资产评估管理机构进行评估报告的逻辑分析,就是要根据所掌握的实际情况,对评估机构的基本思路及三个因果关系进行分析。即评估目的、评估依据的前提条件与评估方法选择之间的一致性;土地资产权益、估价的前提条件与估价依据之间的一致性;评估范围与土地资产权益之间的一致性;通过分析,我们可以初步得出对土地资产评估机构的工作能力和评估结论是否科学的判断,因为一个混乱的评估思路不可能得出科学的、接近实际的评估结果。
2、对评估中运用的市场信息资料进行对比分析。
对土地资产评估机构在评估中动用的各种市场信息资料进行分析鉴别,首先就要求土地资产的评估管理机构拥有自己的数据库和随时可以取得信息的渠道。只有在占有大量可靠的市场资料的基础上,才能进行信息的对比分析。分析的内容主要有两个方面:
(1)土地资产评估机构所选择的参照价格及价格的'构成因素与介绍的评估前提条件是否相吻合。一般来说,无论采用哪一种方法进行土地资产的评估,首先要确定前提条件,在此基础上根据客观公平的原则选择与之相应的有关信息资料的参照价格。土地资产评估机构前提条件不同,土地资产评估的目的不同,所选择的参照价格和价格的构成内容也会有所区别。
(2)分析土地资产评估运用的参照价格及有关的资料是否准确可靠,这里包括评估动用的价格变动指数、基准地价、重置成本的各种费率的取值、收益还原法所用的还原利率、折现系数、行业经营风险系数等。
这里包括对土地资产评估动用的计算方法是否严谨科学、成本构成是否合理、计算的数字是否正确、分析计算结果是否吻合、计算的基本思路与文字报告是否一致等方面的分析。通过上述三个方面的分析,结合实地考察最后产生综合评价的意见,根据被评估土地资产发生评估的原因。被估土地资产目前的使用状态、区域因素和个别因素的情况和地产市场的情况,审定土地资产评估机构的评估结果,最后决定是否予以确认这个机构是否有承担土地资产评估的能力。
利用:
土地资产评估管理机构应对报来的土地资产评估报告,分门别类进行档案管理,这对充分利用土地资产评估报告是十分有益的。土地资产评估管理机构利用土地资产评估报告主要在以下几个方面:
1、可作为土地资产管理部门对土地资产评估结果确认或不予确认的依据,同时也可以作为上级国土资源管理部门检查工作或发生纠纷备查使用。
2、可作为一种动态资料便于土地资产管理部门随时掌握土地资产评估工作动态,了解土地资产评估机构的工作情况和工作质量,便于对土地资产评估机构的监督管理。
3、作为研究、分析、完善和改进土地资产评估工作的资料,同时也可采集其中的有用的土地资产价格信息资料。
4、深化土地使用制度改革。土地作为资产管理、应公正地显化其价值,土地资产评估报告是作为出让、转让、出租、抵押的重要依据,评估报告提供土地价格数据是出让宗地底价,是转让、出租、抵押的交易价格。
5、为了深化土地使用制度改革。
资产评估报告
××股份有限公司:
我们接受委托,审验了贵公司截至××年×月×日止新增注册资本及实收资本(股本)情况。按照法律法规以及协议、章程的要求出资,提供真实、合法、完整的验资资料,保护资产的安全、完整是全体股东及贵公司的责任。我们的责任是对贵公司新增注册资本及实收资本情况发表审验意见。我们的审验是依据《中国注册会计师审计准则第1602号——验资》进行的。在审验过程中,我们结合贵公司的实际情况,实施了检查等必要的审验程序。
贵公司原注册资本为人民币××元,实收资本(股本)为××元。根据贵公司××股东会决议和修改后的章程规定,贵公司申请增加注册资本人民币××元,由资本公积、盈余公积和未分配利润转增股本,转增基准日期为××年×月×日,变更后注册资本为人民币××元。经我们审验,截至××年×月×日止,贵公司已将资本公积××元,盈余公积××元[其中法定盈余公积××元],未分配利润××元,合计××元转增股本。
[如果存在需要说明的重大事项增加说明段]……。
同时我们注意到,贵公司本次增资前的注册资本人民币××元,实收资本(股本)人民币××元,已经××会计师事务所审验,并于××年×月×日出具××[文号]验资报告。截至××年×月×日止,变更后的注册资本人民币××元、累计实收资本(股本)人民币××元。
本验资报告供贵公司申请办理注册资本及实收资本(股本)变更登记及据以向全体股东签发出资证明时使用,不应被视为是对贵公司验资报告日后资本保全、偿债能力和持续经营能力等的保证。因使用不当造成的后果,与执行本验资业务的注册会计师及本会计师事务所无关。
附件:1.注册资本及实收资本(股本)变更前后对照表。
2.验资事项说明河南四和会计师事务所。
中国注册会计师:×××。
(主任会计师/副主任会计师)。
(盖章)。
(签名并盖章)。
中国注册会计师:×××。
附件1。
注册资本及实收资本(股本)变更前后对照表。
截至年月日止。
被审验单位名称:货币单位:
附件2。
××公司(以下简称贵公司)系由××(以下简称甲方)、××(以下简称乙方)共同出资组建的股份有限公司,于××年×月×日取得××[公司登记机关]核发的××号《企业法人营业执照》,原注册资本为人民币××元,实收资本(股本)为人民币××元。根据贵公司××股东会决议和修改后章程的规定,贵公司申请增加注册资本人民币××元,变更后的注册资本人民币××元。贵公司股东仍然是××、××。
根据修改后章程的规定,贵公司申请新增的注册资本为人民币××元,公司按每10股转增×股的比例,以资本公积、盈余公积、未分配利润向全体股东转增股份总额××股,每股面值1元,计增加股本××元。其中:由资本公积转增××元,由盈余公积转增××元[其中法定盈余公积××元],由未分配利润转增××元。
截至××年×月×日止,贵公司已将资本公积××元、盈余公积××元[其中法定盈余公积××元]、未分配利润××元,合计××元转增股本,转增时已调整财务报表并进行相应的会计处理,转增股本后,贵公司留存的法定盈余公积为××元,占转增前贵公司注册资本的×%,符合公司法留存的法定公积金不得少于转增前公司注册资本的百分之二十五的规定。转增后各股东的出资额(股本)为:
(一)甲方股本总额××元,其中本次增加股本××元。以资本公积转增××元,以盈余公积转增××元[其中以法定盈余公积转增××元),以未分配利润转增××元。
(二)乙方股本总额××元,其中本次增加股本××元。以资本公积转增××元,以盈余公积转增××元[其中以法定盈余公积转增××元],以未分配利润转增××元。
贵公司已进行了与增资相关的会计处理,转增前后财务报表相关项目的情况如下表:
金额单位: