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养老地产可行性报告
（二）养老地产项目建设地自然情况。
（三）养老地产项目建设地资源情况。
（四）养老地产项目建设地经济情况。
（五）养老地产项目建设地人口情况。
（一）项目厂址及厂房建设。
1、厂址。
2、厂房建设内容。
3、厂房建设造价。
（二）土建规划总平面布置图。
（三）场内外运输。
1、场外运输量及运输方式。
2、场内运输量及运输方式。
3、场内运输设施及设备。
（四）项目土建及配套工程。
1、项目占地。
2、项目土建及配套工程内容。
（五）项目土建及配套工程造价。
（六）项目其他辅助工程。
1、供水工程。
2、供电工程。
3、供暖工程。
4、通信工程。
5、其他。
养老地产可行性研究报告
(一)工艺设备选型。
(二)工艺说明。
(三)工艺流程。
三、旅游地产项目产品营销规划方案。
(一)营销战略规划。
(二)营销模式。
在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究中，要对市场营销模式进行研究。
1.投资者分成。
2.企业自销。
3.国家部分收购。
4.经销人代销及代销人情况分析。
(三)促销策略。
……。
养老地产可行性研究报告
随着我国老龄化问题愈来愈严重，我国政府积极尝试多种途径解决这一困境，其中“以房养老”模式就是我国政府结合中国国情进行的新的尝试。“以房养老”模式起源于荷兰，发展最成熟的是美国，该模式在世界上20多个国家相继推出已经成为全世界老年人改变传统生活方式、享受高质量生活和实现生活效用最大化的重要途径。这样一种和传统按揭方式相反的”倒按揭”养老模式，几年前在国内短暂露脸后归于沉寂，近期却又掀起了舆论热议。
一、“以房养老”的概述。
(一)“以厉养老”的含义。
“以房养老”是一些发达国家的一种“倒按揭”金融养老方式，是指以产权独立的房产为标的在不必出售房产所有权和继续保留住房使用权的前提下，以中低收入老年人为对象将其手中持有的房产以反抵押的形式向保险公司办理住房养老保险，再由保险公司通过年金支付形式每一期向投保人支付养老金，从而解决养老问题的一种养老模式。
(二)“以房养若’模式的特征。
1.投保人资格规定。目前不同国家对投保人的资格都有一定的限定：在美国只有60岁以上且收入水平低于贫困标准的老年人才有资格申请这种模式;在日本只有62岁以上收入水平低于贫困线的无子女的老年人才有资格申请;在新加坡、英国等也有不同的要求。
2.完善的房地产市场。在美国由联邦全国抵押协会、政府全国抵押协会、联邦住房贷款抵押公司共同组成房地产二级市场与联邦住房管理局和联邦储蓄等政府机构提供的'担保体系共同保证。“以房养老”模式的低风险和高回报。房地产市场的流动性强是这种模式在美国盛行的重要原因之一。
3.保险公司的配合。保险公司作为市场经济条件下新兴的金融机构，作为“以房养老”模式中重要的经济主体，可以发挥其自身独特的优势深化改革、创新经营，将保险资金用于配合住房养老保险实现新的投资渠道提高经济效益。
4.政策和法规环境的保障。“以房养老”模式的实施涉及资产评估、保险公司、社会养老保障等诸多主体运行机制和具体操作复杂繁琐，需要制定出相关政策和法律法规来约束市场秩序。因此，一个国家法规环境的状况也直接关系“以房养老”模式的正常运行。
二、“以房养老”的推行障碍。
(一)从感情和伦理方面谈“以房养老”政策困境。
北京市民：因为我有儿有女，他们呢，说实在话，还眼巴巴还看着我这房子呢。我把我这房子抵押给银行以后，我可以生活水平提高了，我可以得到一笔银行的利息了。等我百年不在了，房子让银行给收走了，那我儿女不得骂我啊。
成都市民覃先生：这个政策本身门槛就太高，有房子的人除了迫于无奈，一般也不会选择这样的方式养老。还有与银行打交道，这中间的经济账必须算清楚，“万一我还没领到十年的钱就死了怎么办?那岂不是便宜了银行，到时候就真的人房两空。”
北京市民：我就觉得对银行不是很信任。你把这房抵押到这银行，将来这银行里头保险(放心保)不保险，不说咱们不信任它，也有可能是不保险的。
(二)从金融机构方面看“以房养老”也存在问题。
目前银行开展的“以房养老”“倒按揭”业务极其有限，主要是因为这些用来做“倒按揭”的抵押房产房龄较老，70年土地使用权所剩时间不多，房屋价值难以认定所致。基于此前多次失败的经验考虑，业内认为，“以房养老”的核心在于如何真正盘活闲置住房。
“以房养老”金融产品推出的最大阻力来自于金融机构，其中担心房价下行是主要原因。一位保险从业者说，这项工作的“难度在于，对国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素的难以预测。对银行、保险公司等机构来说，倒按揭与正按揭恰恰相反，时间越长则风险就越大。
金融保险业务割裂，有的无能力有的无资质。“比如，住房反向抵押贷款涉及银行的房产处置权，而目前银行处置只能通过法院拍卖渠道解决，银行没有这个处置能力。如果实行住房反向抵押保险，本质上也是个反向抵押贷款，而目前保险公司并不具备办理抵押贷款的资质。”
三、“以房养老”的前景。
关于以房养老，很多专家的观点一致：以房养老值得期待。理由有二：一是“4+2+1”的家庭模式已经出现在人们眼前，面对巨大的家庭压力，独生子女一代很难再稳妥地用自己的力量给老年人一个天伦之乐的晚年。二是随着我国医疗保健条件的逐步改善，老年人的寿命越来越长，整个晚年的花费也在不断增大。而以房养老的养老模式恰恰能改善“有房富人，现金穷人”的“中国穷老人”现状。
虽然“以房养老”模式在我国的推行还存在一系列的问题，但其作为一种新型养老模式并且国外推行该模式的经验也带给了我们许多新的思考，因此“以房养老”值得期待但仍有很长的路要走。
养老地产可行性研究报告
这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。
(一)国家产业政策鼓励养老地产行业发展。
(二)进一步提升我国养老地产工业技术水平。
(三)……。
(一)经济可行性。
(三)技术可行性。
(五)组织和人力资源可行性。
养老地产可行性报告
（一）工艺设备选型。
（二）工艺说明。
（三）工艺流程。
三、养老地产项目产品营销规划方案。
（一）营销战略规划。
（二）营销模式。
在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究中，要对市场营销模式进行研究。
1、投资者分成。
2、企业自销。
3、国家部分收购。
4、经销人代销及代销人情况分析。
（三）促销策略。
……。
养老地产可行性研究报告
在可行性研究报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。
（一）组织形式。
（二）工作制度。
（一）劳动定员。
（二）年总工资和职工年平均工资估算。
（三）人员培训及费用估算。
养老地产可行性研究报告
总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。
一、旅游地产项目概况。
(一)项目名称。
(二)项目承办单位介绍。
(四)项目主管部门介绍。
(五)项目建设内容、规模、目标。
(六)项目建设地点。
在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：
(一)项目产品市场前景。
(二)项目原料供应问题。
(三)项目政策保障问题。
(四)项目资金保障问题。
(五)项目组织保障问题。
(六)项目技术保障问题。
(七)项目人力保障问题。
(八)项目风险控制问题。
(九)项目财务效益结论。
(十)项目社会效益结论。
三、主要技术经济指标表。
在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。
四、存在问题及建议。
对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。
养老地产可行性研究报告
在可行性研究报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。
一、旅游地产项目组织计划。
(一)组织形式。
(二)工作制度。
二、旅游地产项目劳动定员和人员培训。
(一)劳动定员。
(二)年总工资和职工年平均工资估算。
(三)人员培训及费用估算。
养老地产可行性研究报告
1.项目名称。
2.承办单位概况。
4.养老院项目提出的理由与过程。
二、养老院项目概况。
1.养老院项目拟建地点。
2.养老院项目建设规模与目的。
3.养老院项目主要建设条件。
4.养老院项目投入总资金及效益情况。
5.养老院项目主要技术经济指标。
三、项目可行性与必要性。
四、问题与建议。
第二章市场预测。
一、养老院产品市场供应预测。
1.国内外养老院市场供应现状。
2.国内外养老院市场供应预测。
二、产品市场需求预测。
1.国内外养老院市场需求现状。
2.国内外养老院市场需求预测。
三、产品目标市场分析。
1.养老院产品目标市场界定。
2.市场占有份额分析。
四、价格现状与预测。
1.养老院产品国内市场销售价格。
2.养老院产品国际市场销售价格。
五、市场竞争力分析。
1.主要竞争对手情况。
2.产品市场竞争力优势、劣势。
3.营销策略。
六、市场风险。
第三章资源条件评价。
一、养老院项目资源可利用量。
二、养老院项目资源品质情况。
三、养老院项目资源赋存条件。
四、养老院项目资源开发价值。
第四章养老院项目建设规模与产品方案。
一、建设规模。
1.养老院项目建设规模方案比选。
2.推荐方案及其理由。
二、产品方案。
1.养老院项目产品方案构成。
2.养老院项目产品方案比选。
3.推荐方案及其理由。
第五章养老院项目场址选择。
一、养老院项目场址所在位置现状。
1.养老院项目地点与地理位置。
2.养老院项目场址土地权所属类别及占地面积。
3.土地利用现状。
二、养老院项目场址建设条件。
1.地形、地貌、地震情况。
2.工程地质与水文地质。
3.气候条件。
4.城镇规划及社会环境条件。
5.交通运输条件。
6.公用设施社会依托条件(水、电、气、生活福利)。
7.防洪、防潮、排涝设施条件。
8.环境保护条件。
9.法律支持条件。
10.征地、拆迁、移民安置条件。
11.施工条件。
三、养老院项目场址条件比选。
1.养老院项目建设条件比选。
2.养老院项目建设投资比选。
3.养老院项目运营费用比选。
4.养老院项目推荐场址方案。
5.养老院项目场址地理位置图。
第六章养老院项目技术方案、设备方案和工程方案。
一、养老院项目技术方案。
1.养老院项目生产方法(包括原料路线)。
2.养老院项目工艺流程。
3.养老院项目工艺技术来源。
4.推荐方案的主要工艺(生产装置)流程图、物料平衡图，物料消耗定额表。
二、养老院项目主要设备方案。
1.养老院项目主要设备选型。
2.养老院项目主要设备来源(进口设备应提出供应方式)。
3.养老院项目推荐方案的主要设备清单。
三、养老院项目工程方案。
1.养老院项目主要建、构筑物的建筑特征、结构及面积方案。
2.养老院项目矿建工程方案。
3.养老院项目特殊基础工程方案。
4.养老院项目建筑安装工程量及“三材”用量估算。
5.养老院项目主要建、构筑物工程一览表。
第七章养老院项目主要原材料、燃料供应。
一、主要原材料供应。
1.养老院项目主要原材料品种、质量与年需要量。
2.养老院项目主要辅助材料品种、质量与年需要量。
3.养老院项目原材料、辅助材料来源与运输方式。
二、燃料供应。
1.养老院项目燃料品种、质量与年需要量。
2.养老院项目燃料供应来源与运输方式。
三、主要原材料、燃料价格。
1.养老院项目原材料、燃料价格现状。
2.养老院项目主要原材料、燃料价格预测。
四、编制主要原材料、燃料年需要量表。
第八章总图、运输与公用辅助工程。
一、养老院项目总图布置。
1.平面布置。
2.竖向布置。
(1)场区地形条件。
(2)竖向布置方案。
(3)场地标高及土石方工程量。
3.总平面布置图。
4.总平面布置主要指标表。
二、养老院项目场内外运输。
1.场外运输量及运输方式。
2.场内运输量及运输方式。
3.场内运输设施及设备。
三、养老院项目公用辅助工程。
1.养老院项目给排水工程。
(1)给水工程。
用水负荷、水质要求、给水方案。
(2)排水工程。
排水总量、排水水质、排放方式和泵站管网设施。
2.养老院项目供电工程。
(1)供电负荷(年用电量、最大用电负荷)。
(2)供电回路及电压等级的确定。
(3)电源选择。
(4)场内供电输变电方式及设备设施。
3.养老院项目通信设施。
(1)通信方式。
(2)通信线路及设施。
4.养老院项目供热设施。
5.养老院项目空分、空压及制冷设施。
6.养老院项目维修设施。
7.养老院项目仓储设施。
第九章养老院项目节能措施。
一、节能措施。
二、能耗指标分析。
第十章养老院项目节水措施。
一、节水措施。
二、水耗指标分析。
第十一章养老院项目环境影响评价。
一、场址环境条件。
二、项目建设和生产对环境的影响。
1.养老院项目建设对环境的影响。
2.养老院项目生产过程产生的污染物对环境的影响。
三、环境保护措施方案。
四、环境保护投资。
五、环境影响评价。
第十二章养老院项目劳动安全卫生与消防。
一、危害因素和危害程度。
1.有毒有害物品的危害。
2.危险性作业的危害。
二、安全措施方案。
1.采用安全生产和无危害的工艺和设备。
2.对危害部位和危险作业的保护措施。
3.危险场所的防护措施。
4.职业病防护和卫生保健措施。
三、消防设施。
1.火灾隐患分析。
2.防火等级。
3.消防设施。
第十三章养老院项目组织机构与人力资源配置。
一、养老院项目组织机构。
1.养老院项目法人组建方案。
2.养老院项目管理机构组织方案和体系图。
3.养老院项目机构适应性分析。
二、养老院项目人力资源配置。
1.生产作业班次。
2.劳动定员数量及技能素质要求。
3.职工工资福利。
4.劳动生产率水平分析。
5.员工来源及招聘方案。
6.员工培训计划。
第十四章养老院项目实施进度。
一、养老院项目建设工期。
二、养老院项目实施进度安排。
三、养老院项目实施进度表(横线图)。
第十五章养老院项目投资估算。
一、养老院项目投资估算依据。
二、养老院项目建设投资估算。
1.养老院项目建筑工程费。
2.养老院项目设备及工器具购置费。
3.养老院项目安装工程费。
4.养老院项目工程建设其他费用。
5.养老院项目基本预备费。
6.养老院项目涨价预备费。
7.养老院项目建设期利息。
三、养老院项目流动资金估算。
四、养老院项目投资估算表。
1.养老院项目投入总资金估算汇总表。
2.养老院项目单项工程投资估算表。
3.养老院项目分年投资计划表。
4.养老院项目流动资金估算表。
第十六章养老院项目融资方案。
一、养老院项目资本金筹措。
二、养老院项目债务资金筹措。
三、养老院项目融资方案分析。
第十七章养老院项目财务评价。
一、养老院项目财务评价基础数据与参数选取。
1.财务价格。
2.计算期与生产负荷。
3.财务基准收益率设定。
4.其他计算参数。
二、养老院项目销售收入估算(编制销售收入估算表)。
三、养老院项目成本费用估算(编制总成本费用估算表和分项成本估算表)。
四、养老院项目财务评价报表。
1.养老院项目财务现金流量表。
2.养老院项目损益和利润分配表。
3.养老院项目资金来源与运用表。
4.养老院项目借款偿还计划表。
五、养老院项目财务评价指标。
1.养老院项目盈利能力分析。
(1)项目财务内部收益率。
(2)资本金收益率。
(3)投资各方收益率。
(4)财务净现值。
(5)投资回收期。
(6)投资利润率。
2.养老院项目偿债能力分析(借款偿还期或利息备付率和偿债备付率)。
六、养老院项目不确定性分析。
1.养老院项目敏感性分析(编制敏感性分析表，绘制敏感性分析图)。
2.养老院项目盈亏平衡分析(绘制盈亏平衡分析图)。
七、养老院项目财务评价结论。
第十八章养老院项目国民经济评价。
一、养老院项目影子价格及通用参数选取。
二、养老院项目效益费用范围调整。
1.养老院项目转移支付处理。
2.养老院项目间接效益和间接费用计算。
三、养老院项目效益费用数值调整。
1.养老院项目投资调整。
2.养老院项目流动资金调整。
3.养老院项目销售收入调整。
4.养老院项目经营费用调整。
四、养老院项目国民经济效益费用流量表。
1.养老院项目国民经济效益费用流量表。
2.养老院项目国内投资国民经济效益费用流量表。
五、养老院项目国民经济评价指标。
1.养老院项目经济内部收益率。
2.养老院项目经济净现值。
六、养老院项目国民经济评价结论。
第十九章养老院项目社会评价。
一、养老院项目对社会的影响分析。
二、养老院项目与所在地互适性分析。
1.养老院项目利益群体对项目的态度及参与程度。
2.养老院项目各级组织对项目的态度及支持程度。
3.养老院项目地区文化状况对项目的适应程度。
三、养老院项目社会风险分析。
四、养老院项目社会评价结论。
第二十章养老院项目风险分析。
一、养老院项目主要风险因素识别。
二、养老院项目风险程度分析。
三、养老院项目风险防范和降低风险对策。
一、养老院项目推荐方案的总体描述。
二、养老院项目推荐方案的优缺点描述。
1.优点。
2.存在问题。
3.主要争论与分歧意见。
三、养老院项目主要对比方案。
1.方案描述。
2.未被采纳的理由。
四、结论与建议。
第二十二章附图、附表、附件。
一、附图。
1.养老院项目场址位置图。
2.养老院项目工艺流程图。
3.养老院项目总平面布置图。
二、附表。
1.养老院项目投资估算表。
(1)养老院项目投入总资金估算汇总表。
(2)养老院项目主要单项工程投资估算表。
(3)养老院项目流动资金估算表。
2.养老院项目财务评价报表。
(1)养老院项目销售收入、销售税金及附加估算表。
(2)养老院项目总成本费用估算表。
(3)养老院项目财务现金流量表。
(4)养老院项目损益和利润分配表。
(5)养老院项目资金来源与运用表。
(6)养老院项目借款偿还计划表。
3.养老院项目国民经济评价报表。
(1)养老院项目国民经济效益费用流量表。
(2)养老院项目国内投资国民经济效益费用流量表。
养老地产可行性研究报告
在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全卫生方面的法规、法律，对项目可能对环境造成的近期和远期影响，对影响劳动者健康和安全的因素，都要在可行性研究阶段进行分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境的有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。
一、旅游地产项目环境保护方案。
(一)项目环境保护设计依据。
(二)项目环境保护措施。
(三)项目环境保护评价。
二、旅游地产项目资源利用及能耗分析。
(一)项目资源利用及能耗标准。
(二)项目资源利用及能耗分析。
三、旅游地产项目节能方案。
(一)项目节能设计依据。
(二)项目节能分析。
四、旅游地产项目消防方案。
(一)项目消防设计依据。
(二)项目消防措施。
(三)火灾报警系统。
(四)灭火系统。
(五)消防知识教育。
五、旅游地产项目劳动安全卫生方案。
(一)项目劳动安全设计依据。
(二)项目劳动安全保护措施。
养老地产可行性报告
一些不严格规范的房地产可行性研究报告,其中的项目投资概算只包含了项目建设的工程概算,这样算是不够正确的.一个房地产项目不等于一个简单的建筑物,它需要营销成本、金融成本和建筑成本,项目投资就是为了满足这些成本支出.
1.市场调查和分析。
做房地产方面的可行性研究报告之前，需要深入调查和充分掌握各类资料的基础上,对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析,并作出客观的预测,包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等.
3.规划设计方案优选。
在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上,优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案,并对其进行详细的描述.
4.开发进度安排。
对开发进度进行合理的时间安排,可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度.房地产可行性研究报告的每一个步骤都要准确谨慎。
5.项目投资估算。
对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估.
6.项目资金筹集方案及筹资成本估算。
根据项目的投资估算和投资进度安排,合理估算资金需求量,拟订筹资方案,并对筹资成本进行计算和分析.
7.项目财务评价;。
依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规,从房地产可行性研究报告的角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目从财务状况进行分析,并借以考察项目财务可行的一种方法.
8.可行性研究的结论。
根据对相关因素的分析和各项评价指标数值,对项目的可行与否作出明确的结论.
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养老地产可行性研究报告
市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。
一、旅游地产项目产品市场调查。
(一)旅游地产国际市场调查。
(二)旅游地产国内市场调查。
(三)旅游地产价格调查。
(四)旅游地产上游原料市场调查。
(五)旅游地产下游消费市场调查。
(六)旅游地产市场竞争调查。
二、旅游地产市场预测。
市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，是利用市场调查所得到的信息资料，根据市场信息资料分析报告的结论，对本未来市场需求量及相关因素所进行的定量与定性的判断与分析。在可行性研究工作中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模所必须的依据。
(一)旅游地产国际市场预测。
(二)旅游地产国内市场预测。
(三)旅游地产价格预测。
(四)旅游地产上游原料市场预测。
(五)旅游地产下游消费市场预测。
(六)旅游地产项目发展前景综述。
养老地产可行性研究报告
一些不严格规范的房地产可行性研究报告,其中的项目投资概算只包含了项目建设的工程概算,这样算是不够正确的.一个房地产项目不等于一个简单的建筑物,它需要营销成本、金融成本和建筑成本,项目投资就是为了满足这些成本支出.
1.市场调查和分析。
做房地产方面的可行性研究报告之前，需要深入调查和充分掌握各类资料的基础上,对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析,并作出客观的预测,包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等.
3.规划设计方案优选。
在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上,优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案,并对其进行详细的描述.
4.开发进度安排。
对开发进度进行合理的时间安排,可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度.房地产可行性研究报告的每一个步骤都要准确谨慎。
5.项目投资估算。
对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估.
6.项目资金筹集方案及筹资成本估算。
根据项目的投资估算和投资进度安排,合理估算资金需求量,拟订筹资方案,并对筹资成本进行计算和分析.
7.项目财务评价;。
依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规,从房地产可行性研究报告的角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目从财务状况进行分析,并借以考察项目财务可行的一种方法.
根据对相关因素的分析和各项评价指标数值,对项目的可行与否作出明确的结论.
养老地产可行性报告
这个应该是未来非常重要的发展方向，50后的老人，55年以后的老人、60后的老人，他们肯定不会待在家里去养老，很多人希望到处旅游，一边旅游、一边养老。刚才提到了现在正在做养老养生的产业联盟，会制定一定的标准，如果符合这样标准的项目，你当地的老人买了你的产权或者使用权，可以获得这个联盟里面其他项目的使用权，这个未来是一个非常大的趋势，现在的旅游人口当中，40%的老人比例可能还会再增加，老人旅游的消费能力还会增加，所以我们应该去参考悦榕庄精品酒店的方式，很好的结合温泉、康复、理疗、营养、膳食等功能。我也知道很多朋友手里有旅游风景区的用地，如何跟养老结合，如何争取旅游养老的老年人群，这个也需要深入的做很好的定位和规划设计。
2、城市型养老公寓。
发展方向。它的盈利模式会员制和产权销售都是可以的。
日本木下介护的福原君给我们讲过，他们增加了一个养老服务的领域，就是由他创办的，在日本2000年介护保险制度实行之前，他们这五年的时间是通过商业化的发展已经可以盈利了，当时他们在公司内部有一个争论，选址到底是去富士山脚下还是城市里面，后来他们选择了在城市里面，现在在东京都周围他们一共服务了3000多名中高端的老人。
3、ccc持续照料亲情社区。
ccc把r去掉了，ccc可以跟第二代、第三代共同生活的，养老服务配套都跟上了，这个也比较符合中国人养老的习惯。在美国的老人跟中国的老人也是有同样的需求，我们听盖勒普先生介绍，他收购了太阳城以后，创建了太阳城牧场系列，这里面就有专门为年轻人设计的住宅，年轻人跟老年人在同一个社区里面，所以美国也在发展，美国的太阳城也不是一成不变的。中国有很多的开发企业也在尝试做这样的ccc的模式。
午还会有这样的介绍，都用这样的方式去平衡资金。
4、ccrc持续照料退休社区。
面对的主要目标客群就是家里已经不需要第二代、第三代的抚养、照顾了，老人自己喜欢跟其他老人在一起，这点我们跟美国太阳城的开发商作过沟通，上个月到北京来，在座的个别朋友也参考了，我们在老龄委的会议室，请他们几位跟我们做了沟通，盖勒普先生就讲到，60年前凤凰城第一个太阳城开始建设的时候，很多美国的老人都不相信在这样的沙漠地里面能够创建一个全新的生活方式，但是当凤凰城的第一个太阳城开业的第一天就有10万老人去了，现在里面已经住了4万多老人。所以他也提到中国现在的老人养老方式跟未来50后、60后甚至70后老人养老模式是完全不一样的，我们现在做的事情是为未来的老人创造一种全新的生活，这跟美国的发展历程也是比较相近的。
5、无障碍适老化社区。
你能够让老人下楼，现在我就碰到一些开发商朋友，自己的父母住在自己开发的小区里面，就已经是半失能的状态，坐轮椅，下不了楼，所以他说我要自己开发这样的项目，首先要让我的父母能够下楼活动，这是我们开发企业能够比较简单进入养老领域的一种方式。
它的主要特征：一是小区里面养老服务还没有提供，二是无障碍硬件环境；三是丰富的室内外活动空间，四是有组织的文化娱乐活动，五是盈利模式，房地产开发的产权销售。
北京的怡海花园，它的售价比周边其他的价格每平米高了5000块钱，有很好的溢价能力。
6、护理性机构。
有很好的配套，主要还是通过会员制和月费的方式运营得不错，但是前期条件就是土地成本一定要拿得比较合理。
文档为doc格式。
养老地产可行性研究报告
建筑结构。
建筑方式。
施工面积(m2)。
1办公楼框架结构多层建筑9011。
2展厅砖混结构单层建筑1802。
3公寓砖混结构多层建筑37847。
4餐厅砖混结构多层建筑2703。
51号车间轻养老地产单层建筑6308。
62号车间轻养老地产单层建筑7209。
73号车间轻养老地产单层建筑8110。
8后序处理、库房轻钢砖混结构单层建筑7209。
9锅炉房及其它辅助实施框架砖混结构单层建筑1802。
10小计80200。
11绿化设施5407。
12厂区硬化周围美化4506。
13总施工面积(m2)90112。
(五)项目土建及配套工程造价。
(六)项目其他辅助工程。
1.供水工程。
2.供电工程。
3.供暖工程。
4.通信工程。
5.其他。
第六部分养老地产项目养老地产、节能与劳动安全方案。
在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全卫生方面的法规、法律，对项目可能对环境造成的近期和远期影响，对影响劳动者健康和安全的因素，都要在可行性研究阶段进行分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境的有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。
(一)项目环境保护设计依据。
(二)项目环境保护措施。
(三)项目环境保护评价。
二、养老地产项目资源利用及能耗分析。
(一)项目资源利用及能耗标准。
(二)项目资源利用及能耗分析。
按照国家发改委的规定，节能需要单独列一章。按照国家发改委的相关规定，建筑面积在2万平方米以上的公共建筑项目、建筑面积在20万平方米以上的居住建筑项目以及其他年耗能吨标准煤以上的项目，项目建设方都必须出具《节能专篇》，作为项目节能评估和审查中的重要环节。项目立项必须取得节能审查批准意见后，项目方可立项。因此，对建设规模超过发改委规定要求的项目，《节能专篇》如同《环境评价报告》一样，是项目建设前置审核的必须环节。
(一)项目节能设计依据。
(二)项目节能分析。
(一)项目消防设计依据。
(二)项目消防措施。
(三)火灾报警系统。
(四)灭火系统。
(五)消防知识教育。
五、养老地产项目劳动安全卫生方案。
(一)项目劳动安全设计依据。
(二)项目劳动安全保护措施。
在可行性研究报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。
(一)组织形式。
(二)工作制度。
(一)劳动定员。
(二)年总工资和职工年平均工资估算。
(三)人员培训。
本项目采用“标准化培训”实施人员培训，所谓“标准化培训”指的是定岗前招聘、基本技能培训等由公司安排各部门技术骨干统一按照规定执行，力求使得员工熟悉公司业务和需要掌握的各项基本技能。经过标准化培训后，公司根据各人表现确定岗位，然后由各岗位的技术负责人针对岗位特有业务进行学徒式指导和培训。两种方式的结合既保证了员工定岗的准确性，也缩短了员工定岗后成为合格员工的时间，这对于节约人员培训成本和缩短培训时间都具有极好的效果。
第八部分养老地产项目实施进度安排。
项目实施时期的进度安排也是可行性研究报告中的一个重要组成部分。所谓项目实施时期亦可称为投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时间。这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有些是同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期各个阶段的各个工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。
(一)建立项目实施管理机构。
(二)资金筹集安排。
(三)技术获得与转让。
(四)勘察设计和设备订货。
(五)施工准备。
(六)施工和生产准备。
(七)竣工验收。
(一)建设单位管理费。
(二)生产筹备费。
(三)生产职工培训费。
(四)办公和生活养老地产购置费。
(五)其他应支出的费用。
第九部分养老地产项目财务评价分析。
图-4财务评价基本思路。
一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性研究报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明：
(一)资金来源。
(二)项目筹资方案。
(一)投资使用计划。
(二)借款偿还计划。
四、项目财务评价说明&财务测算假定。
(一)计算依据及相关说明。
1.《中华人民共和国会计法》，[主席令第24号]，1月1日起实施。
2.《企业会计准则》，[财政部令第5号]，1月1日起实施。
3.《中华人民共和国企业所得税法实施条例》，[国务院令第512号]，1月1日起实施。
4.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》，[财政部、国家税务总局令第50号]，1月1日起实施。
5.《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》，国家发展与改革委员会审核批准施行。
6.项目必须遵守的国内外其他工商税务法律文件。
(二)项目测算基本设定。
(一)直接成本。
(二)工资及福利费用。
(三)折旧及摊销。
(四)工资及福利费用。
(五)修理费。
(六)财务费用。
(七)其他费用。
(八)财务费用。
(九)总成本费用。
六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算。
(一)销售收入。
(二)销售税金及附加。
(三)增值税。
(四)销售收入、销售税金及附加和增值税估算。
七、损益及利润分配估算。
八、现金流估算。
(一)项目投资现金流估算。
(二)项目资本金现金流估算。
养老地产可行性研究报告
(三)养老地产项目建设地资源情况。
(四)养老地产项目建设地经济情况。
(一)项目厂址及厂房建设。
1.厂址。
2.厂房建设内容。
3.厂房建设造价。
(二)土建规划总平面布置图。
(三)场内外运输。
1.场外运输量及运输方式。
2.场内运输量及运输方式。
3.场内运输设施及设备。
(四)项目土建及配套工程。
1.项目占地。
2.项目土建及配套工程内容。
(五)项目土建及配套工程造价。
(六)项目其他辅助工程。
1.供水工程。
2.供电工程。
3.供暖工程。
4.通信工程。
5.其他。