2023年深圳小产权合同纠纷（实用19篇）

撰写合同协议需要准确表达各项条款，以便明确各方责任和义务。以下是一些合同协议的范例，供您借鉴和修改以满足您的实际需求。

小产权房买卖合同纠纷

许桂敏认为，小产权房买卖案件“同案不同判”，原因是没有可以普遍使用的法律依据。

“司法机关应对小产权房进行定性，或予以明确的司法解释，建立准则，才能解决难题。不然，判案只能依靠法官个人的认知理解，风险很大。”她说。

如果法律明确小产权房买卖合同无效，会不会出现大批原房主“否认合同”的现象?

“只要小产权房没有确权，即使把房子要回来，也没有人敢接手，反而杜绝了小产权房买卖。”她认为，大多数房主不会这样做。

她提醒，现阶段，小产权房明显不会转正，法律风险颇大，市民最好不要去买。

国家发产权证的叫大产权。如开发商办理合法的立项开发手续后，办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和使用税(费)，由国家发放给开发商土地使用证和房屋预售许可证，这样的房屋称为大产权房屋。而国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，也就是说在农民的集体土地上，仅有乡(镇)政府或村委会的盖章以证明其权属，并没有国家房管部门的盖章，这种房屋被视为乡产权，即小产权房屋。

“小产权”楼盘大多由村、镇自己开发，不存在土地出让金、土地征用费、耕地占用税等成本，且没有缴纳房地产开发相关的各项税费。

建设部表示，非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的'再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。

深圳小产权建房合同

代理人：__________。

买方（乙方）：__________。

代理人：__________。

根据_有关法律、法规，买卖双方在自愿、平等和诚实信用的基础上，经协商一致订立本合同。

第一条甲方将自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产）出售给乙方。该转让之房地产具体情况如下：

（四）此房地产上存在【共有】【他项权利】【租赁】【其他：】关系。关系人放弃优先购买权或同意该房屋买卖的证明。

甲方保证以上内容为真实；保证拥有上述房地产的合法权利；保证上述房地产不存在任何未向乙方说明的其他权利。

第二条上述房地产买卖双方经协商一致，商定房地产交易价格为币元，大写：__________仟__________百__________拾__________万____________________千__________百__________拾__________元整。甲、乙双方经协商一致，乙方按下列第种方式按期付款：

1、一次性付款。

2、分期付款。

3、其他方式乙方交付的房价款，甲方应开具收款凭证。

第三条甲方应当在年月日前，将符合本合同约定的房地产交付给乙方占有使用。

第四条自本合同生效之日起天内，甲、乙双方共同向房地产交易登记中心申请办理交易登记手续。

第五条上述房地产风险自该房地产【核准登记】【交付】之日起转移给乙方。

第六条房地产交易的税费按照国家及广州市有关规定，由甲、乙双方各自交缴。

第七条甲方未按照本合同约定的期限将房地产交付给乙方占有、使用的，按照以下方式处理：

第八条因甲方的原因，使得未能按照本合同约定的期限在房地产交易登记中心办理交易登记手续的，按照以下方式处理：因乙方的原因，使得未能按照本合同约定的期限在房地产交易登记所办理交易登记手续的，按照以下方式处理：

第九条乙方未按照本合同的约定给付房款的，按照以下方式处理：

第十条本合同未尽事宜，可由双方协商一致订立补充条款或者补充协议；补充条款和补充协议是房地产买卖合同不可分割的一部分；本合同的补充条款、补充协议和本合同正文不一致的，以补充条款和补充协议为准。

第十一条本合同自双方当事人签字或者盖章时成立。

第十二条本合同自成立时生效。当事人对合同的效力约定条件的，合同自条件成立之时起生效。

第十三条发生争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按照以下第种方式处理：

1、提交仲裁委员会仲裁。

2、依法向人民法院提起诉讼。

第十四条本合同共有页，一式份，具有同等法律效力。

合同持有情况如下：

签章甲方（卖方）：__________。

__________年__________月__________日。

乙方（买方）：__________。

__________年__________月__________日。

深圳小产权房合同

模板小产权房的性质有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。下面是应届毕业生网整理的小产权房合同模板，欢迎阅读!甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。

一、甲方自愿将其村证房位于____市___________区_______________________________________的房屋(建筑面积_________平方米)以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整(________元)的价款出售给乙方。(含地下室号-----平方米)。

二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿;如乙方反悔本合同，定金不退。

三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。

四、本合同签订后，甲方对----------------------------------------的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。

六、违约责任。

1、甲方应当于________年____月____日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过____五___个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币___四万______元。

2、乙方全部或部分不履行本合同规定的.付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过___五____个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。

3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。

4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。

5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。

七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_________种方式解决。

1、提交______________________________________仲裁委员会仲裁。

2、依法向------------------------------------区人民法院起诉。

八、其他约定。

九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

深圳小产权建房合同

根据《_经济合同法》、《_城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的.基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。

第一条、乙方同意购买甲方拥有的座落在江西省萍乡市安源区拥有的住宅，建筑面积为_____平方米。（详见土地房屋权证第_______________号）。

第二条、上述房产的交易价格为：总价人民币___________元整（大写：____拾____万____仟____佰____拾____元整）。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币__________元整，作为购房定金。

第三条、付款时间与办法：甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付剩余房款人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方。

第四条、甲方应于收到乙方全额房款之日起当天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将水费、电费、煤气费等与房屋有关的这些费用结清。

第五条、税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由乙方承担，产权过户手续费由乙方承担。

第六条、违约责任甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在____日内将乙方的已付款不记利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起____日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。

第七条、户口期限甲方迁出户口的期限为年，即年月日之前。如果房主晚迁出一天，就要支付全部房款的1‰的违约金。

第八条、房产证土地证记录面积以外的搭建房屋如有纠纷，甲方应协助乙方解决。

第九条、本合同一式份。甲方一份，乙方一份。

第十条、本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。

第十一条、本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。

出卖方（甲方）：_________________。

购买方（乙方）：__________________。

日期：_______年____月____日

深圳小产权建房合同

根据《_经济合同法》、《_城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。

第一条、房屋的基本情况?

甲方房屋座落在________________________________?位于第____层?共______(套)(间)?房屋结构为________?建筑面积为______平方米?房屋用途为_______。并附带_________间?位于___________________?面积为______平方米。(详见土地房屋权证第_______________号)。乙方对甲方所要出售的房屋做了充分了解，愿意购买该房屋。

第二条、房屋内部设施设备?

包括__________________________________________。

第三条、本合同中所述房屋____________________的家庭(夫妻)共同安臵房产。原建房售房单位允许转卖。该房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押、债权债务以及其他权利瑕疵。交易后如因权属问题有上述事项，由甲方承担，乙方不负任何责任。

第四条、上述房产的交易价格?

成交价格为每平米____________元。房款总计人民币___________元整(大写?____拾____万____仟____佰____拾____元整)。

第五条、付款时间与办法?

甲乙双方同意以现金付款方式分批付款。

第一笔于________年________月________日将首付款(定金)人民币_________万元整交付甲方，付首款付款当天甲方开出收款收条给乙方，并注明收款数额及款项用途。

第二笔房款人民币_______万元整于_____年____月___日付给甲方。

第三笔(尾款)房款人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整，待该房产办理产权过户手续成为可能且房产已顺利过户至乙方名下支付给甲方?乙方应在过户手续办理完毕之日起三个工作日内将第三笔尾款付给甲方。

第六条甲方承诺及权利和义务。

1、甲方享有按照约定的日期收取房屋款项。

2、甲方应保证其房产不存在质量和技术等有可能危害居住安全的问题?能够办理产权证书且顺利过户。

3、甲方保证并承诺对上述房屋及土地拥有所有权。除上述甲方各当事人外，不存在其他共有权人，且甲方各方均对处分该标的房产不存在任何异议。对于该房屋及土地的出售，不存在任何享有优先购买权的人。该房屋及土地没有任何诸如抵押等他项权利。该房屋也不存在任何诸如法院查封等权利处分受到限制的情况。

4、甲方保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系。附件一所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给乙方。

5、甲方承诺乙方在第二笔购房款交付与甲方任何一方后，本合同项下房产实际所有者为乙方。甲方将此房产上的一切权利同时转让给乙方所有。甲方仅因自身及房产问题暂时无法为乙方办理过户手续，房屋暂时为甲方名下，但甲方对该房产不享有任何权利，乙方对该房产享有完全的权利。

6、甲方确认此房产在乙方履行第二笔房款的交付后实际所有人为乙方，甲方不再对其主张任何权利，包括但不限于对外赠与、买卖、继承、出租等。

第七条乙方承诺及权利与义务。

1、乙方承诺拥有良好履行合同的经济能力和信誉，能够按照合同约定按时交付购房款。

2、乙方给付首付款时，甲方将该房屋，例如?拆迁安臵协议、房产登记证明凭证、村委安臵房证明、房屋钥匙等交给乙方保管。乙方在付清第二笔款项时即表明甲方完全转让本合同项下安臵房产及附属其上的一切权利。

3、乙方对该房产享有权利包括但不限于转让、出租、使用、装修装潢、拆除重建、享有拆迁补偿款等一切所有权基础上的附属权利，甲方仅在乙方要求配合时出面全力配合。

第八条房屋及土地过户。

1、本合同签定时该房屋为小产权房，暂时不具备过户条件，但本合同为甲乙双方平等协商自愿达成财产及财产权交易之协议，并未违反相关法律法规。

2、双方约定今后国家政策允许过户时?甲方在取到房产证等房屋权属凭证的当日应交予乙方保管并且办理预告登记手续，当日因其他合理的原因不能交予乙方且办理预告登记有困难时也应于当日通知乙方且于乙方协商具体的交付日期。

3、甲方在取得产权证等相关权属凭证后三个工作日内应无偿协助乙方办理房屋及土地的过户手续。

4、本合同履行过程中?买卖双方应按照国家及地方相关规定缴纳各项税、费买卖双方承担税费的具体约定如下：

一、卖方需付税费：

1营业税。

2城市建设维护税。

3教育费附加。

4印花税。

5个人所得税。

6土地增值税。

7房地产交易服务费。

8土地使用费。

二、买方需付税费。

1印花税。

2契税。

3产权登记费。

4房地产交易服务费。

5《房地产证》贴花。

三、其他税费由买卖双方各承担一半。

1权籍调查费。

2房地产买卖合同公证费(如有)。

3评估费(如有)。

4保险费(如有)。

5其他?以实际发生的税费为准。

因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费可能导致交易不能继续进行的，?另一方可以代其垫付，甲乙双方可分别增加收取购房款和扣除交付购房款。

第九条特别约定。

一、关于房产拆迁。本合同签订后，若该房屋遇到政府拆迁，甲方同意由乙方全权办理该房屋及土地的拆迁手续，领取拆迁补偿款、安臵房等全部收益归乙方所有，甲方不得干涉。拆迁过程中若需要甲方配合的，甲方需无偿配合。

二、关于房产再次买卖。

1、本合同签订后，乙方有权将该房屋转售给其他人，所售金额全部归乙方所有，甲方不得干涉。

2、本合同中乙方拥有的权益，新的买受人同样拥有，甲方需要积极配合。

三、关于房产收回。

由于该房屋属于小产权房，甲方有权随时收回该房屋，甲乙双方约定乙方收回房屋需按收回时该房屋市场评估价格的叁倍一次性支付给乙方。

第九条违约责任。

1、乙方没有按照约定的期限内将房款交付给甲方，逾期达到一个月的，甲方有权解除本合同，乙方首付(定金)给甲方的房款归甲方所有，其余款项退回给乙方。

2、甲方不得擅自解除合同，若甲方擅自解除合同，乙方有权要求甲方继续履行合同或要求甲方退还乙方已付房款，并有权要求甲方支付按照同期银行贷款利率的二倍计算的利息损失，同时有权要求甲方支付违约金人民币贰拾万元整给乙方。

3、因甲方隐瞒房屋已交易事实或者以其他任何形式将本合同项下房屋出卖给第三人，将视为甲方收回房产，应适用本合同第八条关于房产收回的约定支付乙方回购款，同时乙方有权要求甲方支付违约金人民币贰拾万元整给乙方。

4、甲方不根据本合同的约定将房屋和产权证书交付给乙方且不配合乙方办理预告登记手续?视为甲方违约，乙方有权要求甲方交付房屋和产权证书，并有权要求甲方支付违约金人民币贰拾万元整。

5、甲方未按约定协助和配合乙方办理过户手续，乙方有权要求甲方支付违约金人民币贰拾万元整。并继续按照约定办理过户手续。

6、甲方不同意授权乙方全权办理拆迁手续、不同意无偿配合时、私自与拆迁方接触签订文件、在乙方不知情的情况下私吞因拆迁所应获得之利益的，乙方有权要求甲方返还因拆迁所获利益，并且按照拆迁时房屋评估价格的50%支付违约金。

7、其他以上未明确约定之事宜导致合同无法履行，过错方应赔偿损失并承担人民币贰拾万元整的违约金。

8、以上违约情形如有重复发生，违约金重复计算。

第十条保证人责任。

甲乙双方充分了解上述合同，甲方各当事人愿向乙方提供连带责任保证，且本担保不可撤销。保证范围是因甲方不履行本合同或者违反合同约定产生的全部债务包括退款、违约金、损害赔偿金、利息、评估费、律师费等实现债权的综合费用等。

第十一条、双方约定的其他事项。

第十二条、合同主体。

1、甲方是_____________________________________共_____人?委托代理人为_________即甲方代表人。甲方及甲方代表人保证出售本房屋，签定本合同的时候经本房屋所有房屋共有产权人同意。

2、乙方____________?代表人是____________。

3、鉴于_________系未成年人?_________、_________系其法定监护人_________、_________承诺其有权出售该房屋并全权代理_________签订本合同，且无其他纠纷，否则由此产生的相关责任由_________、_________自行承担。(注本条适用于甲方安臵户中有未成年人时使用。)。

第十三条、本合同如需办理公证?经国家公证机关________________公证处公证;但本合同不经过任何法律公证具有同等的法律效力。本合同在双方签字之日(_________年_____月_____日)起生效。本合同中空格部分填写的文字与印刷文字具有同等法律效力。

第十四条、本合同需由甲乙双方共同签字后方能生效。本合同一式_____份，一份_____张。甲方产权人及甲方委托代理人共持一份，乙方一份，留存备查。

第十五条、本合同发生争议的解决方式。

双方本着友好协商，公平合理的原则签订本合同，签订本合同后，双方应严格遵守执行，不得以任何理由反悔。在履约过程中发生的争议，双方可通过协商解决。协商不成的，双方同意按以下的第_______方式解决纠纷。

1.提交____________市仲裁委员会仲裁。

2.向本合同项下不动产所在地的人民法院提起诉讼。

第十六条、本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定。其补充约定由甲乙双方共同协商解决?与本合同同具法律效力。

甲方(签字)乙方(签字)身份证号码身份证号码。

年月日年月日。

深圳小产权合同

深圳小产权合同

出卖人：(以下称甲方)。

买受人：(以下称乙方)。

根据《xxx合同法》、《xxx城市房地产管理法》以及其他有关法律、法规规定，甲方和乙方在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：

第一条房屋的基本情况。

甲方房屋(以下简称该房屋)坐落于______市______镇______路______从南至北第______号至______号共八个门面。

第二条房屋面积的特殊约定。

本合同第一条所约定的面积以甲方实际建筑物为准。如暂测面积或原产权证上标明的面积(以下简称暂测面积)与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积(以下简称实际面积)为准。

第三条土地使用权性质。

该房屋相应的土地使用权取得方式为国有出让地;土地使用权年限以土地使用权证所载明的时间为准。

第四条价格。

乙方按每个门面十万元价款支付甲方，共计______万元整。

第五条付款方式。

本合同签订时，乙方将甲方购房款______万元整一次性付清。

第六条交付期限。

甲方应于______年______月______日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收并符合本合同约定的商品房交付乙方使用。

第七条甲方保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因甲方原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担相应责任。

第八条关于产权登记的约定。

甲方协助办理“两证”(房屋产权证、土地使用证)，办证所需的费用由乙方承担。

第九条本合同履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，可依法向洪江市人民法院提起诉讼。

第十条本合同自双方签字之日起生效。一式两份，具有同等法律效力。甲方、乙方各一份。

甲方：____________。

乙方：____________。

见证人：__________。

______年______月______日。

深圳小产权房合同

甲方：

乙方：

甲、乙双方就房屋转让事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。

一、甲方自愿将房屋转让给乙方。

二、乙方支付甲方合同保证定金万千元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿;如乙方反悔本合同，定金不退。

三、本房屋等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的'契税，过户费用等由乙方负担。

四、本合同签订后，甲方的房屋使用权利一并转让给乙方。

六、违约责任。

1、甲方应当于____年____月____日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过_____个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币_______元。

2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过____个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。

3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。

4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。

5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。

七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_________种方式解决。

1、提交仲裁委员会仲裁。

2、依法向__区人民法院起诉。

八、其他约定。

九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式5份，甲乙方各执一份，见证人各一份。

甲方：乙方：见证人：

年月日年月日年月日。

小产权房买卖合同纠纷

1月，北京阴女士将一套小产权房出售给朱先生，双方签订《房屋买卖协议》。今年10月，阴女士请求法院判令双方当时签订的合同无效。

卖房者。

小产权房不能买卖，与朱先生签订的协议违反了国家关于“小产权房禁售”的规定，因此，协议属于无效合同。

买房者。

对方之所以起诉，是因为现在房价飙升，觉得亏了，才萌生毁约的想法。买房者拥有房屋使用权。

法院判定。

北京市门头沟区人民法院：本案中，《房屋买卖协议》是买卖双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。

判定依据。

我国针对小产权房的相关法律规定尚未出台，双方就诉争房屋正式产权手续的办理也无明确约定，对阴女士“合同无效”的诉讼请求，法院不予支持。

案例二。

5月，房先生在郑州北环南王寨新村附近买了一套小产权房。7年后，这套房子被当年的卖主占据。

占据房屋，并在对方起诉时提出反诉，要求房先生支付其10万元“房屋占用费”。

将卖房者告上法庭，要求返还其15万元购房款。

郑州市惠济区人民法院：此案涉及小产权房，卖主并不是该村村民，双方签订的合同无效，判处卖主返还房先生15万元购房款。

法律规定，集体土地上的小产权房，不能办理房屋产权过户手续，其买卖行为并不受法律保护。

案例三。

7月，画家李玉兰与农民马海涛签订协议，约定以4.5万元价格购买其位于北京通州区一处小产权房。

马海涛向法院起诉要求确认双方房屋买卖协议无效，李玉兰返还房屋。

双方协议合法有效，且对方是居民户口，无权要求退还房屋。

北京市通州区人民法院：违反法律、行政法规规定的合同无效。李玉兰应腾退房屋，马海涛给付其补偿款93808元。

李玉兰是居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员住房，故判决双方合同无效。

观点1。

不应纵容不诚信行为买房者有使用权、收益权。

同样是小产权房，为什么会出现不同的判决结果?小产权房买卖合同是否有效?

郑州市高新技术开发区法院民一庭副庭长赵宜勇认为，案件一，法院认定合同有效的判决很合适。

“虽然房子暂无产权，买房者仍具有使用权和收益权，可以用来自住或者出租。”他认为，房屋的产权或性质并没有改变。

他表示，郑州现在不会出现这样的问题，“郑州一般的做法是认定合同有效，买房人有使用权、收益权，不涉及房屋产权。”

“小产权房出现合同纠纷，都是房价上涨闹的。”他说，如果房价不涨，原房主也不会找事，“不能助长这种不诚信行为。”

观点2。

合同牵涉物品不合法合同不应认定为有效。

郑州大学法学副教授、北大法学博士许桂敏则表示，她不认同门头沟区人民法院认定合同有效的判定。

她分析，这次法院的判决，是依据民法认定合同有效。但合同要建立在小产权房合法的基础上，否则无效。

“小产权房不合法，合同肯定无效。就好像买卖毒，即使合同是真实意思的表述也不合法，因为订立合同的事物本身是不合法的。”她说。

“这种案件处理不好，容易激发社会矛盾。”她认为，法院的判决可能考虑了社会稳定的因素，保护了弱势方。

声音。

深圳小产权合同

根据《xxx经济合同法》、《xxx城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。

第一条、房屋的基本情况?

甲方房屋座落在________________________________?位于第____层?共______(套)(间)?房屋结构为________?建筑面积为______平方米?房屋用途为_______。并附带_________间?位于___________________?面积为______平方米。(详见土地房屋权证第_______________号)。乙方对甲方所要出售的房屋做了充分了解，愿意购买该房屋。

第二条、房屋内部设施设备?

包括__________________________________________。

第三条、本合同中所述房屋____________________的家庭(夫妻)共同安臵房产。原建房售房单位允许转卖。该房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押、债权债务以及其他权利瑕疵。交易后如因权属问题有上述事项，由甲方承担，乙方不负任何责任。

第四条、上述房产的交易价格?

成交价格为每平米____________元。房款总计人民币___________元整(大写?____拾____万____仟____佰____拾____元整)。

第五条、付款时间与办法?

甲乙双方同意以现金付款方式分批付款。

第一笔于________年________月________日将首付款(定金)人民币_________万元整交付甲方，付首款付款当天甲方开出收款收条给乙方，并注明收款数额及款项用途。

第二笔房款人民币_______万元整于_____年____月___日付给甲方。

第三笔(尾款)房款人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整，待该房产办理产权过户手续成为可能且房产已顺利过户至乙方名下支付给甲方?乙方应在过户手续办理完毕之日起三个工作日内将第三笔尾款付给甲方。

第六条甲方承诺及权利和义务。

1、甲方享有按照约定的日期收取房屋款项。

2、甲方应保证其房产不存在质量和技术等有可能危害居住安全的问题?能够办理产权证书且顺利过户。

3、甲方保证并承诺对上述房屋及土地拥有所有权。除上述甲方各当事人外，不存在其他共有权人，且甲方各方均对处分该标的房产不存在任何异议。对于该房屋及土地的出售，不存在任何享有优先购买权的人。该房屋及土地没有任何诸如抵押等他项权利。该房屋也不存在任何诸如法院查封等权利处分受到限制的情况。

4、甲方保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系。附件一所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给乙方。

5、甲方承诺乙方在第二笔购房款交付与甲方任何一方后，本合同项下房产实际所有者为乙方。甲方将此房产上的一切权利同时转让给乙方所有。甲方仅因自身及房产问题暂时无法为乙方办理过户手续，房屋暂时为甲方名下，但甲方对该房产不享有任何权利，乙方对该房产享有完全的权利。

6、甲方确认此房产在乙方履行第二笔房款的交付后实际所有人为乙方，甲方不再对其主张任何权利，包括但不限于对外赠与、买卖、继承、出租等。

第七条乙方承诺及权利与义务。

1、乙方承诺拥有良好履行合同的经济能力和信誉，能够按照合同约定按时交付购房款。

2、乙方给付首付款时，甲方将该房屋，例如?拆迁安臵协议、房产登记证明凭证、村委安臵房证明、房屋钥匙等交给乙方保管。乙方在付清第二笔款项时即表明甲方完全转让本合同项下安臵房产及附属其上的一切权利。

3、乙方对该房产享有权利包括但不限于转让、出租、使用、装修装潢、拆除重建、享有拆迁补偿款等一切所有权基础上的附属权利，甲方仅在乙方要求配合时出面全力配合。

第八条房屋及土地过户。

1、本合同签定时该房屋为小产权房，暂时不具备过户条件，但本合同为甲乙双方平等协商自愿达成财产及财产权交易之协议，并未违反相关法律法规。

2、双方约定今后国家政策允许过户时?甲方在取到房产证等房屋权属凭证的当日应交予乙方保管并且办理预告登记手续，当日因其他合理的原因不能交予乙方且办理预告登记有困难时也应于当日通知乙方且于乙方协商具体的交付日期。

3、甲方在取得产权证等相关权属凭证后三个工作日内应无偿协助乙方办理房屋及土地的过户手续。

4、本合同履行过程中?买卖双方应按照国家及地方相关规定缴纳各项税、费买卖双方承担税费的具体约定如下：

一、卖方需付税费：

1营业税。

2城市建设维护税。

3教育费附加。

4印花税。

5个人所得税。

6土地增值税。

7房地产交易服务费。

8土地使用费。

二、买方需付税费。

1印花税。

2契税。

3产权登记费。

4房地产交易服务费。

5《房地产证》贴花。

三、其他税费由买卖双方各承担一半。

1权籍调查费。

3评估费(如有)。

4保险费(如有)。

5其他?以实际发生的税费为准。

因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费可能导致交易不能继续进行的，?另一方可以代其垫付，甲乙双方可分别增加收取购房款和扣除交付购房款。

第九条特别约定。

一、关于房产拆迁。本合同签订后，若该房屋遇到政府拆迁，甲方同意由乙方全权办理该房屋及土地的拆迁手续，领取拆迁补偿款、安臵房等全部收益归乙方所有，甲方不得干涉。拆迁过程中若需要甲方配合的，甲方需无偿配合。

二、关于房产再次买卖。

1、本合同签订后，乙方有权将该房屋转售给其他人，所售金额全部归乙方所有，甲方不得干涉。

2、本合同中乙方拥有的权益，新的买受人同样拥有，甲方需要积极配合。

三、关于房产收回。

由于该房屋属于小产权房，甲方有权随时收回该房屋，甲乙双方约定乙方收回房屋需按收回时该房屋市场评估价格的叁倍一次性支付给乙方。

第九条违约责任。

1、乙方没有按照约定的期限内将房款交付给甲方，逾期达到一个月的，甲方有权解除本合同，乙方首付(定金)给甲方的房款归甲方所有，其余款项退回给乙方。

2、甲方不得擅自解除合同，若甲方擅自解除合同，乙方有权要求甲方继续履行合同或要求甲方退还乙方已付房款，并有权要求甲方支付按照同期银行贷款利率的二倍计算的利息损失，同时有权要求甲方支付违约金人民币贰拾万元整给乙方。

3、因甲方隐瞒房屋已交易事实或者以其他任何形式将本合同项下房屋出卖给第三人，将视为甲方收回房产，应适用本合同第八条关于房产收回的约定支付乙方回购款，同时乙方有权要求甲方支付违约金人民币贰拾万元整给乙方。

4、甲方不根据本合同的约定将房屋和产权证书交付给乙方且不配合乙方办理预告登记手续?视为甲方违约，乙方有权要求甲方交付房屋和产权证书，并有权要求甲方支付违约金人民币贰拾万元整。

5、甲方未按约定协助和配合乙方办理过户手续，乙方有权要求甲方支付违约金人民币贰拾万元整。并继续按照约定办理过户手续。

6、甲方不同意授权乙方全权办理拆迁手续、不同意无偿配合时、私自与拆迁方接触签订文件、在乙方不知情的情况下私吞因拆迁所应获得之利益的，乙方有权要求甲方返还因拆迁所获利益，并且按照拆迁时房屋评估价格的50%支付违约金。

7、其他以上未明确约定之事宜导致合同无法履行，过错方应赔偿损失并承担人民币贰拾万元整的违约金。

8、以上违约情形如有重复发生，违约金重复计算。

第十条保证人责任。

甲乙双方充分了解上述合同，甲方各当事人愿向乙方提供连带责任保证，且本担保不可撤销。保证范围是因甲方不履行本合同或者违反合同约定产生的全部债务包括退款、违约金、损害赔偿金、利息、评估费、律师费等实现债权的综合费用等。

第十一条、双方约定的其他事项。

第十二条、合同主体。

1、甲方是_____________________________________共_____人?委托代理人为_________即甲方代表人。甲方及甲方代表人保证出售本房屋，签定本合同的时候经本房屋所有房屋共有产权人同意。

2、乙方____________?代表人是____________。

3、鉴于_________系未成年人?_________、_________系其法定监护人_________、_________承诺其有权出售该房屋并全权代理_________签订本合同，且无其他纠纷，否则由此产生的相关责任由_________、_________自行承担。(注本条适用于甲方安臵户中有未成年人时使用。)。

第十三条、本合同如需办理公证?经国家公证机关________________公证处公证;但本合同不经过任何法律公证具有同等的法律效力。本合同在双方签字之日(_________年_____月_____日)起生效。本合同中空格部分填写的文字与印刷文字具有同等法律效力。

第十四条、本合同需由甲乙双方共同签字后方能生效。本合同一式_____份，一份_____张。甲方产权人及甲方委托代理人共持一份，乙方一份，留存备查。

第十五条、本合同发生争议的解决方式。

双方本着友好协商，公平合理的原则签订本合同，签订本合同后，双方应严格遵守执行，不得以任何理由反悔。在履约过程中发生的争议，双方可通过协商解决。协商不成的，双方同意按以下的第_______方式解决纠纷。

1.提交____________市仲裁委员会仲裁。

2.向本合同项下不动产所在地的人民法院提起诉讼。

第十六条、本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定。其补充约定由甲乙双方共同协商解决?与本合同同具法律效力。

甲方(签字)乙方(签字)身份证号码身份证号码。

年月日年月日。

深圳小产权建房合同

根据《_合同法》、《_城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定，出卖人和买受人在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就二手房屋买卖事宜达成如下协议：

第一条基本情况。

（一）出卖人所售房屋（以下简称该房屋）坐落为：省市。建筑面积___________平方米；车库：平方米；。

（二）该房屋规划设计用途为住宅。

第二条权属情况。

（一）该房屋所有权证证号为：________________________，共有权证证号为：_______________________，填发单位为：________________________。

（二）土地使用状况。

该房屋占用的国有土地使用权以出让方式获得。土地使用权证号为：________________________，填发单位为：_________________________。

（三）该房屋性质为向社会公开销售的经济适用住房；

（四）该房屋已经设定抵押，抵押权人为：_____________________________，抵押登记日期为：_________年______月______日，他项权利证证号为：___________________。

出卖人应于_________年______月______日前办理抵押注销手续。出卖人与抵押权人或者其他权利人注销他项权利的登记逾期未注销的，应违约责任。

（五）出卖人保证，上述买卖的房地产不存在产权争议和其他人主张权利的情况。

第三条出卖人和买受人通过房地产经纪机构居间介绍成交（房地产经纪机构名称：__________________________，备案证明编号：___________________________，房地产经纪执业人员姓名：_____________，资格证书编号________________________）。中介费人民币元，签约后付50％；买受人拿到房地产证后付50％。中介方收款后应出具收据。如交易失败，中介方应退回所有中介费。

第四条成交价格、付款方式。

（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币元。

（二）在出卖人收款时出具符合税务规定的收款凭证的条件下，具体付款方式及期限为：

1、买受人在签订本合同后支付定金人民币10万元整。除定金外签约后应还付人民币万元；如在房屋过户时该房被司法机关查封；则出卖人应立即返还该万元；并双倍返还定金。

2、双方共同到房产交易中心办理过户后，买受人支付出卖人人民币万元。

3、买受人取得房屋所有权证书和土地使用权证书后，支付出卖人人民币万元，该款直接汇入出卖人的下列帐户：

（三）关于贷款的约定。

买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，在买受人收到银行的贷款5日内，将人民币万元直接汇入出卖人的上述帐户。

第五条房屋产权及具体状况的承诺。

出卖人保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担所有责任。

第六条房屋的交付。

出卖人应当在办理房地产过户签字日将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行下列手续：

2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；

3、移交该房屋及汽车库等所有钥匙和其他物品：

防盗门钥匙；信箱钥匙；水门钥匙；电门钥匙；《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》;水ic卡,电ic卡,气ic卡；有线电视交费凭证.

第七条违约责任。

（一）逾期交房责任。

出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，如逾期超过10日，出卖人应当按照累计已收款项的10％向买受人支付违约金。

（二）逾期付款责任。

如逾期超过10日，买受人应当按照累计的逾期应付款的10％向出卖人支付违约金。

第八条如发现出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当立即退还买受人全部已付款，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金。

第九条税、费相关规定。

本合同履行过程中，应按照国家及江苏省的相关规定缴纳各项税、费，具体为：

第十条权属转移登记。

（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起2日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。

（二）出卖人应当在收到定金之日起15日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。逾期未迁出的，自逾期之日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款项每日万分之五的违约金。

第十一条争议解决。

本合同项下发生的争议，由双方协商解决；协商不成的，任何一方有权依法向房屋所在地人民法院起诉。

第十二条本合同自双方签字之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。

第十三条本合同一式两份，具有同等法律效力。双方在房地产过户时签订的合同与本合同内容有抵触的以本合同为准。

出卖人(签章)：

买受人(签章)：

中介方（签章）：

深圳小产权房转让合同

无论是绿本，还是猪肝红本，只要是政府主管部门颁发，都是物权凭证，房屋都是合法建筑。

b.违法建筑（无本房）：历史违建、新增违建。

以2009年6月2日为界，之前为历史遗留违法建筑，之后为新增违法建筑；

历史违建理论上说存在确认产权、依法拆除、没收、临时使用等处理方式；

新增违建理论上说存在被强制拆除的法律风险。

c.回迁房：指标房。

回迁指标房中的小产权房交易，在与开发商直接签约后，除非中途开发商资金链断裂，或项目烂尾，周期长。

深圳小产权房转让合同

小产权房不得发证，同时严格规范农村集体土地确权登记发证行为，严禁搞虚假土地登记，严禁对违法用地未经依法处理就登记发证。不限定小产权的开发与购买，但小产权房开发与购买需要得到深圳政府部门或者国土资源管理局的审批，对于那些符合城市发展的才能够建立，否则间将视为违法建筑，日后有可能需要拆除。

针对已经购买小产权的家庭，因房屋无法收回，所以会对于部分阻碍深圳城市规划发展的房屋给予拆除并支付补贴，对未拆除的房屋也不能颁发房产证，但依法享有居住权40年，产权到期后需补交土地出让金。

小产权房的买卖。

1、是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有，连外村农民都不能够买。

2、是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。此类房产没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。没有合法有效的产权证。小产权房的产权不完整，在小产权房买卖和转让的过程中易出现一系列问题和纠纷。因此，一般小产权房是不允许买卖的，但是坚决要卖的情况下，可以在集体成员内部交易。

3、小产权房的交易，一般是一次性付清，不能办理按揭贷款。由于所购小产权房得不到法律的认可和保护，没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户。同时对房屋的保值和也有很大影响。

深圳小产权房业主心得体会

深圳小产权房作为深圳房地产市场的一大特色，其房价常常比普通商品房低廉，因此大受业主青睐。然而，小产权房存在着土地不明晰、产权不稳定等问题，给业主带来了困扰和不安。本文旨在通过多位深圳小产权房业主的体验和经验，探讨小产权房业主在购房、装修、售后维权等方面的心得体会，为将来购买小产权房的人提供参考和帮助。

第二段：购房。

购房是小产权房业主的第一步。在购房时，业主应当注意选择正规、有信誉的房产代理公司或开发商，查看开发商的资质证书，以避免被不良开发商所骗。同时，业主还应该对小产权房的土地状况、房屋质量、建筑年限等问题进行详细了解，确保自己所购买的房子符合国家法律的规定，产权得到明确的保护。如果可能的话，业主还应该到当地房产部门进行咨询，以获取更加详尽的信息和意见。

第三段：装修。

小产权房业主在购房后常常需要进行装修。然而，在装修中也常常会遇到很多问题。首先，业主应当选择好正规、有信誉的施工队伍，确保他们对小产权房的建造和装修有充分的了解，以免违反政策所导致的一系列问题。在装修过程中，业主还应当注意细节：例如要遵守小产权房外观设计的规范，不可以改变正常的建筑构造；要注意电路、给水等问题，避免影响建筑物的整体稳定。以上几点都是小产权房业主在装修过程中必须要考虑到的问题，以免引发一系列的不必要的过错。

第四段：售后维权。

小产权房业主售后维权是小产权房业主所关注的问题之一。在售后维权过程中，小产权房业主应当妥善保留好所有的合同文件、交款记录、售房广告和宣传资料等有关资料，以免由此产生不必要的争执。同时，在售房单位方面，如有任何的装修、结构等问题，小产权房业主可以向建委进行咨询，以确定是否正常。

第五段：结论。

深圳小产权房作为深圳房地产市场的一大特色，其房价低廉，吸引了很多想象力有限的居民们。但是，小产权房业主在购房、装修、售后维权方面的心得体会大多基于土地不明晰、产权不稳定等问题。因此，对于想要购买小产权房的业主，切实需要加强对小产权房购买、装修、维修等方面的了解和监管，以免因其政策问题而产生不必要的经济和时间成本。

深圳小产权房转让合同

坪山的案例就涉及了大家最关心的旧改拆迁房的问题。建纬（深圳）律师事务所合伙人周志芳律师告诉南方楼事，从法理上来说，旧改拆迁的相关赔偿会给到房产的权利登记人，也就是绿本房产证的登记人。

周志芳律师告诉南方楼事，绿本房是指非商品性质的房屋，没有按照市场价格缴纳地价款，所记载的权利受到一定的限制，。

虽然目前最高院和深圳法院有认定绿本房的转让合同有效，但合同有效与房屋权属变动在法律上是两个层面的问题，，否则，买受人只能基于合同对出卖人主张债权。

对于大家最关心的绿本房涉及到旧改拆迁问题，她指出，

所以，开发商必须与登记权利人签署搬迁补偿协议，但由于买受人通常实际占有了房屋，为了顺利的接受物业，开发商通常会要求与登记权利人、实际占有物业的买受人签署三方协议，约定各方的权利义务。

“但是回迁物业也只能先登记至登记权利人名下，再通过二手房交易的方式过户至买受人的名下。”

如果绿本房登记权利人与买受人发生纠纷，绿本房登记权利人拒绝履行合同，如果买受人诉请要求出卖人将绿本房过户登记，除非绿本房符合转为红本的条件（例如安居房禁售期已满），否则法院一般会以不具备过户登记的条件为由驳回诉讼请求。

但如果买受人与登记权利人签署的是回迁房期房的买卖合同，约定的是将未来回迁物业过户登记至买受人名下，在回迁物业完成选房及初始登记的情况下，买受人要求继续履行的诉请法院是可以支持的。

深圳小产权房转让合同

原告彭某为涉案私宅绿本房产证持有人，其上诉称，2008年与被告蔡某签订一份《房地产转让协议书》，将位于深圳坪山一栋楼转让给了被告蔡某。随后，彭某上诉称，自己的房产属于农村私人宅基地，不允许转让，要求转让协议无效。

2016年4月，法院判决该份协议无效。

而后，被告蔡某等人反诉原告彭某，反对转让协议无效，或彭某按转让协议中约定的赔偿标准对蔡某进行赔偿。。

最后，经法院查明，双方签署的转让协议中有一条为：如需办理其他与该房地产相关合法手续时，甲方必须无条件协助。协议生效后，如国家在土地法政策范围内征收或拆迁该处房地产，无论何种方式征用，所有赔偿款项归乙方（蔡某）所得，办理前述赔偿手续时，如需甲方出面，甲方应无条件协助。

法院查明该房产属于绿本房，；驳回彭某的合同无效诉求，驳回蔡某的经济赔偿诉求。

尽管如此，绿本小产权房的买卖风险还是存在。张茂荣表示，，房屋始终无法登记在买家名下，合同客观上无法全面履行完毕，拆迁时也会遇到障碍，建议还是谨慎购买。

深圳小产权房业主心得体会

深圳是一座充满机会和活力的城市，然而它的房价也是整个国家中的领头羊。对于大多数年轻人来说，买不起深圳的商品房，小产权房成为了他们的首选。虽然小产权房有诸多限制，但也有很多优势。在这篇文章中，我将分享我在成为深圳小产权房业主后的心得体会。

第一段：买小产权房需要认清风险和优势。

深圳的小产权房存在一定的法律风险，如产权归属不清、土地性质不确定等。但是，将这些风险规避后，小产权房也有很多优势，如相较商品房低廉的价格、政策的支持及较独立的空间。因此，购买小产权房不是不可以，但在购买前还是需要仔细权衡风险和优势。

对于年轻人来说，小产权房的价格是非常低廉的，可能只需要普通商品房的一半甚至不到。但是，购买小产权房需要考虑其实际使用价值。一般来说，小产权房的建筑面积较小，室内高度较矮，通风采光较差，没有电梯等需要考虑的问题。同时，小产权房虽然可以自由买卖，但其流通性相对低，需要有心理准备。

第三段：居住小产权房需要自己装修。

小产权房相较商品房而言并不会提供房屋装修，需要业主自行装修。因此，装修费用也会成为购买小产权房后需要考虑的一项重要开销。并且在装修过程中需要考虑很多问题，如电路水管等等，需要花费不少的时间和精力。

在居住小产权房时，许多限制也会影响居住体验。如小产权房的地段位置一般相对偏远，交通不便且周边设施不完善，社区的管理也相对较弱等。这些不便会对日常居住产生一定的影响，需要业主自己积极寻找周边的便利设施，并积极参与社区建设。

作为深圳小产权房的业主，我们应该认识到自己的责任，积极参与到社区建设中来，为居住环境的改善作出贡献。并且，在房产售卖时，也应该与买家充分沟通，告知小产权房的风险和限制，维护整个市场的健康发展。

结论：

总的来说，成为一名深圳小产权房业主并不是一条坦途，需要认真权衡风险和收益，同时也需要具备良好的规划和服务意识。但是，如果我们能够认真对待这些问题，购买小产权房也是一条可以实现房产梦想的道路。

深圳小产权房转让合同

法律人的天职是风险防控，天生具有未交易先考虑风险的惯性思维，也由此导致往往人为放大了风险（所以说律师永远做不了商人，而商人明知律师意见属实，也往往不可能完全听律师的），小产权房交易既是如此：

很多法律人其实并不了解深圳小产权房交易的现状，仅凭“小产权房统统违法，违法则风险不可控”的简单思维做出轻率判断，而事实上，深圳几乎占据住房市场50%的小产权房地下交易一直存在，很多人购买，很多人投资，很多人获益，当然也有吃亏了的，总体来说，有风险，但远没有一般法律人口中说得那么可怕。

b.小产权房买卖纠纷现状。

小产权房纠纷中的买卖纠纷，并不见得比普通商品房买卖纠纷比例高得多，纠纷核心原因在房价变化，拿2015年深圳业主违约潮来说，即便是合法商品房，因短时间内房价暴涨，业主违约比例超过了50%，房价暴涨暴跌下，违约方违约并不因为房屋是小产权还是大产权而有所不同。

而因为小产权房受政策影响较小，相对于完全属于政策市的普通商品房，其价格上涨是一个缓慢过程，基本不会出现短期暴涨暴跌，故违约概率往往反低于普通商品房。

c.法院裁判观点：违法建筑，合法建筑。

对于违法建筑引发的业主违约纠纷，法院往往不予受理，而对于有产证的合法建筑小产权房，法院往往判决合同有效，结果是：卖方借买卖合同无效毁约，法院不予受理，毁约合法建筑买卖，法院确认买卖合同效力——显然，法院对于小产权房的裁判明显有利于购买一方。

d.征收补偿。

原业主反悔情况下，违法建筑类小产权房遇政府征收补偿，补偿权利人如何确定是一个十分务实，又无法回避的重要问题，对此深圳市盐田区人民法院（2018）粤0308行初1223号案、广东省高级人民法院（2018）粤03民终9995号案均确认了买受人为补偿权利人。

换言之：即便是交易不合法，实践中政府部门也还是以诚实信用原则和契约精神，认可合同效力的。

深圳小产权房转让合同

除郑恩博律师外，多名律师也表示，在深圳绿本房小产权转让合同有效判决并不是个案。

广东华商律师事务所律师周争锋表示，“前两天才开完庭，也是同类型的案件，合同有效没什么大不了的，这些并不是个案。”

涉案房屋为绿本“小产权房”，系同栋五层楼中的一层，与其他四层同一本证登记在案外人深圳市南山区工业发展公司（简称南山公司）名下。1986年6月，房屋被南山公司入股其他公司，2009年3月，刘某与李某签订《房屋转让协议》，以239万元卖于李某。

因房屋并非市场商品房，虽经多次裁定、协议转让，期间二十年余年，始终未办理过户手续，一直登记在最初产权人南山公司名下；2011年3月，刘某委托律师向李某发出《律师函》，函告李某解除《房屋转让协议》、返还房屋、收回购房款以及其他事项。

随后，就上演了这部“绿本房”买卖合同“有效”到“无效”，再到“未生效”，又回到“有效”，历时七年，检察院两次抗诉，法院三次再审，从基层法院打到最高人民法院，走遍全部法律程序的“房战大片”。

2016年12月，最高人民法院裁定提审本案并再审认为：

张茂荣表示，此案盖棺定论了法律界广为争议的“绿本房”、“划拨土地”、“超期土地”、“未分证房”、“他人名下房”买卖合同的效力争议。从法律方面严格区别了债权合同原因和物权变动结果的关系，符合物权法的规定。