房地产市场的调控政策将对整个行业产生深远影响，也是各方关注的焦点。以下是一些关于房地产市场的前沿资讯和趋势分析，希望能够帮助您把握投资机会。
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包含在清算的项目之中，但是已扣除的金额一定要严格按照相关文件上的规定进行归类集合，再按照起哦实际的成本费用进行合理的分配；另外，对于扣除的金额一定要提供其有效且合法的凭证进行证明，否则一律不能记在扣除的金额之中。
2.土地增值税应纳税金额计算。
房地产企业的土地增值税的征收过程中一般会采用两种计算方法：一是按照其开发的房屋面积分开项目来计算其增值额和增值率，其增值税的计算则要使用与之相应的使用税率来进行；二是先整体计算增值额的增值率，将增值税进行确定，然后再使用面积分别计算其土地的增值税。对于房地产企业来说在增值税的计算时可以先通过预算来将两种计算结果进行横向纵向的对比，然后取有利于企业的计算方法进行清算操作。
3.土地增值税清算审核鉴证。
国家在《土地增值税鉴证业务准则》明确要求，在清算土地增值税时一定要附送税务中介机构所出具的清算鉴证报告，作为税务机关的工作人员也要对其所呈现的清算鉴证报告进行审核，审核的内容一方面是内容是否完整，鉴证报告是否合法，另外就是其格式是否合乎规范，内容之间的联系和衔接是否逻辑清晰等。土地增值税的申请清算清算有细分为两种：要求清算和自行清算。要求清算就是纳税人（房企）在受到税务机关的书面通知之后按照税务部门要求的清算内容进行清算的操作；自行清算顾名思义就是房企自己将清算所需要的所有资料和鉴证报告全部准备完毕，然后在税收部门所规定的时间限定之内向税收部门主动提出增值税的清算请求。
二、房地产企业土地增值税清算中的问题。
1.计算方式复杂。
在对土地增值税的计算时一般采用超率累进税的方法进行，因此清算过程中所涉及的内容也比较多，比如企业销售收入的总金额、扣除的项目和需要交纳的税金等三个部分。三部分任何一个部分的核算难度和复杂程度都比较高，更何况是要清算全部的三项内容，这就表明需要耗费许多人力物力，对于那些业务繁杂、产品开发周期较长、投资的活动更为复杂的企业来说，要对其每一个项目进行清算，所要耗费的人力和物力和可操作性上君是一个难题。
房地产行业和企业的产品销售类公司有着一些明显的区别。在市场经济的大环境下，为了规避风险越来越多的房地产项目更趋向于合作开发。为了钻政策的孔子甚至可以临时组间一个空壳的建设公司，在项目完工之后直接进行注销，所以导致房地产企业的账目越发的复杂和混乱，经过长时间的清算终于得出最终结果时，两家或者多家企业早已分道扬镳，不知所踪导致税款追缴困难。
3.资料和鉴证报告不规范。
税收部门对于房地产企业所呈现的相关资料和鉴证报告要求内容准确合理，格式规范。但是某些中介鉴证报告机构的人员专业技能不过关，导致企业所委托出具的报告不合乎规范，因此在具体其清算过程中需要税务部门进一步的进行审核和修改，影响其工作人员的进度，也给清算工作增加了难度。
4.故意逃避和拖延。
部分企业为了增加企业的经济效益，采用违法的手段进行逃税和漏税操作，一般惯用的手段是分期开发和保留尾盘等方式，另外还有可能在财务会计账目上进行改动，一般的对于房地产企业其项目销售比例在超过85%以上则需要缴的税金，而通过做假的账的方式可以人为的将销售比降低到85%以下，这样按照规定不必进行税务清算。
5.收入确认不规范。
企业的收入在确认上不够规范，主要的表现为对工程款推迟结算，不能够及时的将预收的房款和当期的销售所得的房款进行转入和登记；或者将房子的销售款当成建筑施工的工程款进行转偿；刻意的降低房价来间接的降低增值税的税基额度等。上述这些问题均是影响房企土地增值税正常、及时、准确、公正的清算的原因，从而使国家的利益受到损伤，需要严厉打击。
三、做好房地产企业土地增值税清算工作的措施。
1.提高清算工作的准确性。
在对房地产公司进行土地增值税的清算时，首先将清算的对向进行区分，将该企业的产品分布全部了解清楚，同时要将其销售的总收入金额进行准确的核算。在清算完毕之后对于目前未清算且刚销售的房源也要进行土地增值税的核算，并要求企业及时缴纳该部分的税金。
2.准确计算工程项目的竣工面积。
税收部门对于房企中那些非货币转让的房源，比如用于投资或者赠送只要房源的所有权完成转移，那么就应该当成其销售完毕，然后征收税金。
3.房源销售收入的确定。
在进行销售收入的确定时，为防止其故意降价，可以将企业的房源价格进行横向对比，在了解市场的均价之后然后有一个相对较为准确的判断，同时对于其销售方式要清楚的了解，避免房企依靠预售等方式来拖延土地增值税的缴纳。
4.严格控制扣除项目审核。
同样为了漏税部分企业甚至铤而走险通过虚开发票等方式来扩大自己的建筑成本，从而造成微利或者亏损的假象，所以税收部门在审核时要对其所开出的发票进行审核，确保其真实性然后控制扣除项目的金额。
5.把握成本控制分摊。
房地产项目的成本费分摊的依据是按照建筑面积进行的，因此在清算时一定要遵循其相关的原则处理，避免所应征收的税款出现流失。
6.土地增值税的计算过程要规范。
土地增值税的清算和审核过程非常的复杂，稍不注意便会导致错误的出现，税务机关的工作人员一定要严格按照相关的规定坚决执行，确保税收的清算过程规范科学。
7.提高清算工作的质量。
清算工作质量的提高要从税收工作人员抓起，税收部门在聘用人员时务必要提高门槛和，加强对专业技能的考核制度，确保每一位工作人员熟知并掌握会计制度、财务制度和税收制度，保证每一项核算的结果的真实和准确。
四、结语。
通过对土地增值税的清算，其也是国家宏观调控的手段之一，旨在帮助国内的地产行业能够稳扎稳打，健康的持续发展，避免房地产泡沫的形成。所以希望税收部门和房地产企业能够通力合作严格遵守国家的法律法规，开展土地增值税的清算工作，促使国家经济正常的发展。
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如果要将保持房占有的x2分布并促进房占有按x2分布演进，必须在住房相关税费上采取“重保有，轻交易”的原则。才能保持和促进住房占有演进中的x2分布，即住房面积越大，保有阶段的税费征收得越多，人们在购房时就会按自己的需求购买相应面积的住房，不会以投资目的购买过大面积的住房，抑制房地产以投机为目的的住房占有;在住房保有阶段，为了避免交纳保有阶段的税费，对于不需要的住房，会尽量转售，这样就增加了住房市场的供给，刺激住房流通。房地产税费的调整对房地产价格有着直接有影响。
1收费的去向。
1.1纳入预算。收费过高的原因很多，收费并不是中国独有的。从一般的情况而言，在世界主要的市场经济国家中，预算内的税收(所谓“正税”)是以法律为依托的、规范的政府筹资的主要方式和调节经济与社会生活的手段;同时，各级政府还可以通过一定的法律程序决定开征一些规费，即政府机关对居民或法人提供特定服务时收取的手续费或工本费(在全部政府收入中只占很小部分)。地方政府在提供区域的或社区的某些公共服务项目时，还可按“使用者付费”原则向接受服务者收取一定数量的使用费，如高速公路、地铁的收费，污水或垃圾处理的收费等(也要有法定收费条款规定。此类收入有时可占地方政府收入不小的比重)。而且，正税、规费、使用费收入，都应反映在政府预算收入中。当然，在预算中可形成与某些资金对应的相对独立的部分，有时还貌似“预算外”，但政府总体预算的“完整性”是始终不可动摇的，即不允许将政府资金由政府部门、单位自收自支、分散掌握，而不反映到政府收支总账上。同时，企业也可以有“收费”，但这属商业行为，与政府财力运作系统无关。上述情况是当今世界上市场经济国家的通例。不纳入预算却归于“预算外”分散管理的政府收费，在那些坚持政府收入规范化和预算“完整性”原则的市场经济国家是完全不能理解的，只是在某些国家传统体制中，作为高度集中管理于另一极端上的“补充”而存在，并且在我国经济体制转轨过程中膨胀起来;至于那些连报表上都不反映的“预算外资金”，只能划为更不透明的所谓“制度外”政府财力的收费和摊派等，则大抵可说是我国经济体制转轨过程中独特的现象。
1.2转入使用阶段。居民购买物业，要交物业管理费，这一点是天经地义的。然而，在支付的房价中还包括了市场公用设施建设费、城市基础设施“四源”建设费、城市维护建设税、市政工程费。这些用于市政基础设施建设的费用，不买房的居民则不用缴纳，哪怕他与买房的居民住房只有一墙之隔。
应当取消收费按“谁投资，谁收益”的原则。许多房地产收费本应该纳入使用阶段，但是为了征收方便，在交易阶段计入住房的成本，这造成了严重的公共消费不均，部分居民负担了所有居民应该承担的收费。在住房的税费调整过程中，交易阶段发生的费改为保有阶段是最直接的方法。
1.3按件收费。大部分收费是按价征收的，这可以满足各政府的财政需求。但是，这种做法不符合“重保有，轻交易”的税收原则。文件登记、交易手续、房产评估的成本并不会因为交易价格的大小而有较大变化，这些收费如果按件收费，不仅可以降低征收额，提高征收效率，还可以避免征收过程中的暗箱操作，更好地促进住房流通。
2最重要的保有税——物业税。
物业税也称房地产税。我国曾征收过房地产税和房产税。从世界多数国家来看，房地产税已经成为传统上最重要的城市政府税收手段和公共设施发展的主要资金来源。在美国，1986年房地产税占总收入的7.40%，占州政府和地方政府收入的14.3%。
我国目前的房地产税在全国范围内只对国内的单位和个人全面征收房产税，城市地产税只对涉外企业和外籍人员征收。计价的依据是房产原值和租金收入。个人所有的非营业用房，主要是指居民住房，不分面积多少，一律免征房产税。房地产税的这种征收办法，在住房作为福利分配物的年代，无可厚非，在土地无偿使用和住房福利分配的背景下，房地产不作为财产，也无从评估，但是在住房商品化的形式下，显然不符合“重保有”的原则。
地产税的设置也具有浓厚的时代缺陷，对涉外企业和外籍人员征收，是因为土地使用权是有价物。土地使用权是通过有偿出让或转让得到，应该视为财产，在土地使用税转为土地出让金或土地使用费后，地产税并不是一个可以省略的税种。
发展中国家征收房地产税存在最大的阻碍是计税的依据。在我国不存在对每宗房地产评估的条件，但是，我国许多城市已经完成城市土地的分等定级，基准地价完全可以作为房地产税的计税依据。
3问题最多的交易税——土地增值税。
我国从1994年新税制中开设土地增值税，从征收实际来看，未能受到预期效果，并受到诸多方面的责难。“我国现行土地增值税税率过高，尤其是第一级税率定为30%太高;没有将自然增值与人工投资改良增值区别开来;没有考虑通货膨胀因素和利息因素对房地产开发商利润的影响;逃避税现象严重，税收收入少;影响了房地产投资者的投资愿望等。”
我国开征土地增值税，过多从组织财政收入和限制房地产投机交易的角度考虑，而忽视了我国现有的经济情况和征收能力。我国是近年来经济增长速度较快的发展中国家，房地产增值的确很快，而其中又主要是自然增值部分，的确有限制房地产热的必要。但是，由于自然增值部分与人工投资改良增值部分，实际上极难准确划分开来，加上房地产估价制度和土地管理制度的不健全，容易给纳税人提供逃税可能，出现虽然有较高的税率，却收不到税的情况，而且投入的征税成本较大，对外商从事房地产投资也造成较大冲击，与中国加入wto的身份不符。从我国现实情况来看，开征土地增值税是得不偿失，不如暂时停征该税种。
土地增值税虽然有征收的依据，一般来说，也有征收的房地产经济环境，但是，土地增值税严重违背了“重保有、轻交易”的原则，土地增值税是先天不足的一个税种，必然是一种应该遗弃的税种。它不仅限制了正常的房地产交易，而且“鞭打快牛”的现象难以克服。
4结语。
从上述分析可知，采取“重保有、轻交易”的原则来设计相关的税费，对房地产市场来说是“治本”的方法，而采取土地增值税是“治标不治本”的方法。
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随着国家经济调控与市场经济的不断调节，房地产行业向着更健康的发现发展，更为社会发展以及人们生活水平的提高做出了突出的贡献。现阶段，在全球经济一体化的大背景下，房地产市场经济面临着前所未有有的机遇与挑战，需要国家有利的财政税收政策进行调控与引导，才能够在激烈的市场竞争中处于优势地位。在市场经济条件下，供需关系影响着房价的稳定，只有不断地完善房地产税收政策，才能更好地促进理性消费，防止房地产市场出现泡沫，扰乱社会正常秩序。因此，基于财政税收政策对房地产市场经济影响的研究，对房地产行业乃至国民经济健康发展有着积极的现实意义。
1财政税收政策的概述。
众所周知，财政政策是国家整个经济政策的重要组成部分，它是国家对经济进行宏观调控的主要手段，税收政策作为整个财政政策中收入政策的主要组成部分，是国家为了实现其职能按照法律预先规定的标准，强制的、无偿的取得财政收入的一种手段[1]。财政税收政策不仅能够影响人们的收入，还能影响物品和生产要素，更能影响激励机制和行为方式，税收的变动对国民收入的变动具有收缩性力量，当增加政府税收时，就会抑制总需求从而减少国民收入，反之则刺激总需求增加国民收入。财政税收政策本身具有自动稳定作用，在经济萧条时，以减少税收来防止个人消费和企业投资的过度下降，阻止经济的衰退，在经济过热时，则反之。财政税收政策对市场经济的影响非常广泛，不仅是财政收入的重要来源，只有取得财政收入，才能给经济发展提供必要的公共商品，建立正常的生产关系，为社会经济发展创造良好的环境；还对社会生产、分配、交换和消费直接产生影响，对房地产市场经济亦是如此。
2财政税收政策对房地产市场经济的影响。
2.1有利于房价的稳定，消费的理性化与科学化。
从当前的抢矿分析，我国房价涨势较明显，与居民收入严重不符，有些人为了投资，不断地买入，再加上开发商的不断炒作，使得房地产供需失去平衡，更让人们的消费不理智。政府通过财政税收政策的调整，加强房地产市场信贷资金实际回收工作力度，加大资金回笼，增加市场商品量，刺激房地产市场，降低房地产价格，来引导房地产向更健康方向发展；提高居民收入，刺激需求量不断降低的房地产市场，搞活房地产市场经济[2]。财政税收政策的落实，细化了房地产发展的相关规范，对于满足标准的房地产商给予一定的税收优惠，以此来调动其调控的积极性，使得过于膨胀的房地产市场趋于谨慎，积极引导消费者树立理性的消费观念，科学地进行消费，保障房地产经济长期稳定的发展。
2.2有利于实现利益分配的公平性。
土地作为房地产市场经济发展的基础，由于其存在的稀有性，可利用的高效性，具有很高的经济价值，土地在我国实施公有制，居民所拥有的只是使用权，这也是其利益分配受到极大的关注的主要原因。在房地产市场经济中，完善土地财政税收政策，能够使土地多次增值后的征税更加公平合理化，不仅购买土地的房地产开发商收益，同时也能够增加国家财政收入，对房地产经济发展体现公平性具有重大意义。
2.3有利于房地产市场经济建立规范的政策与制度。
我国是法治国家，法律是保障一切发展有序进行的根本，尤其对于较为混乱的房地产市场，法律、法规的重要性可想而知。财政税收政策帮助房地产市场经济完善了相关的税法政策，健全了相关的运行制度，不仅规范了市场秩序，还使房地产市场经济发展有法可依、有章可循。在房地产市场经济中，房地产开发阶段存在着一定的利益矛盾，房地产投入市场中又存在投机行为，这些都必须要有严格的法律与制度进行规范，完善的房地产税收政策的落实，才能够保障消费者以及其他开发商的利益，才能够保障国家的利益不受影响。
3优化我国房地产市场积极发展的有效策略。
3.1完善房地产税收政策，保证供需平衡。
在房地产市场经济发展中，相关部门应该在实践中不断总结经验教训，根据我国财政税收大政策，依据房地产市场发展自身的特点，完善房地产税收政策，保证房地产的供应量充足，维护市场的供需平衡。在实施房地产政策时，要有针对性，对于房地产市场价格偏高的地区，应降低土地交易税以及二手商品房的交易税，以此来调节土地交易量，增加房屋供应量，提高二手土地转让税率[3]，打击市场上不良行为，降低降低房价以保障房地产市场经济的健康发展；针对短期内二手房卖方，应该增加其税收费用，以此来打击投机行为，避免投机资金注入到房地场市场经济中，以此哄抬房价，扰乱市场经济发展秩序；针对房地产市场价格偏低的地区，尽量减少土地的售卖，与此同时降低房屋交易税，实施一些鼓励措施减免房地产开发商以及买房的税费，刺激并搞活房地产市场，提升房地产的销量，带动当地的经济快速发展。
3.2严厉打击房地产商场上的不良投机行为。
在我国房地产市场经济中，存在着大量的不良投机现象，这也是使得房产价格与供需平衡产生矛盾的原因之一，投机行为就是囤积或垄断某一地区的土地或者房地产，以低进高出的形式进行买卖，获取高额的利润，这一行为对房地产市场经济的发展非常不利，不仅造成房价飞速上将，还可能带来泡沫经济，使得经济不向前发展，反而倒退。利用财政税收政策，提高土地重复转让的税费，限制土地的重复转让，以此来达到转让土地获利的行为；针对房地产的投机行为，应降低一手房的税费，减免持有环节的税费，满足居民的刚性需求，提高二套以上购房的交易税，适当增加持有环节税费，增加二手房专用税费，严厉打击利用房产进行炒作牟取利益，保障房地产市场经济正常有序发展。
房地产在市场经济下，有自动调节的功能，但要想让其更稳、更快地向前发展，就需要国家对其进行有效地调控，以期规范市场的发展。可以利用财政税收政策中的物业税来进行调节规范，对于不同群体实施区别税费待遇，必要情况下可以减免税费，以满足购房者的需求[4]。还可以强化产权登记制度，明确土地利用情况，整合土地资源利用率，实施两证合一的政策，避免违法交易的发生给买房带来的经济损失，监察一切违规行为，形成规范的市场管理机制，提升房地产市场的管理质量与效率。
4结束语。
房地产业作为我国经济发展的重要产业，对社会的进步以及人民生活质量的提高有着重要的影响，财政税收政策在房地产市场经济中的影响非常巨大，不仅使其实现了较好的转型发展，更为国民经济的增长做出了巨大贡献。财政税收政策在我国房地产市场经济中，有些地方还存在不足，需要社会各界共同努力来完善好、落实好，更应在实践中总结经验教训，加大科学研究力度，使税收政策引导好居民的消费，增加房地产供应量，满足社会经济发展的需要，促进房地产市场经济在我国更稳定地长期发展下去。
参考文献。
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[4]张俊.房地产税收制度对山西省房地产市场的影响研究[d].太原理工大学，20xx.
国际房地产税制论文
一、世界各国的财产税制比较。
广义地看，世界各国对财产的课税主要分为三大体系，一是对转让财产的交易行为征税，多以流转额为计税依据，一般以营业税、转让税、登记税、印花税或增值税等形式，征收比例税率或累进税率；二是对占有、使用财产进行课税，多以财产评估价值为计税依据，分为对全部财产征税（一般财产税）和对个别财产征税（如土地税，房屋税、房地产税），征收比例税率或累进税率；三是对转让财产的收益征税，如土地增值税，多采用累进税率。
（二）财产税比重的比较。
据oecd组织资料显示，发达国家财产税收入占地方税收入总额比例较高，美国占80%，加拿大占84.5%，英国占93%，澳大利亚则高达99.6%。由于财产税征收金额较大、权数较重，从而形成了“多征税、多提供公共服务、税源多增加”的良性循环机制，使其在地方经济建设中发挥了积极的调节作用。发展中国家财产税占地方税收入比重较低，但多把财产税划归地方收入。亚洲国家的一些大城市房地产税占地方财政收入比重一般在23%～54%之间。由此可见，世界各国财产税在地方税中都占有举足轻重的地位，是地方财力的重要来源。
（三）财产税制要素的比较。
1、课税主体。转让财产交易行为的课税主体多数以卖方为纳税人；也有以买方为纳税人，主要是设置不动产或房地产购置税的国家，如韩国、日本等。世界各国对转让、占有和使用财产的课税，纳税人一般是产权所有者或使用者。
2、课税对象和税基。对世界上多数国家来说，财产税最主要的课税对象是房屋和土地，但在具体征税对象和税基上又各有区别。有的国家单独对房屋、土地课税，计税依据是财产的资本市场价值或评估价值或其年租金。各国征收财产税的房屋范围不尽一致：如加拿大、印尼、美国、瑞典都将土地和建筑物的资本价值纳入税基；但瑞典只有住宅用地和住宅楼缴纳财产税，剔除了商业财产；英国对包括楼房、平房、公寓、活动房屋和可供居住用的船只等，以其估定价值为计税依据征税；有的国家将土地、房屋并入其他财产一起课税。如日本将原来分开征收的地租税、房屋税，船舶税、铁路税等财产税税种合并征收固定资产税。其中对房屋课税的纳税人是房屋的所有者，课税对象包括纳税人拥有的一切房屋，计税基础是房屋的估定价值；巴西的土地税分为农村土地税和城市财产税，前者的课税对象是用于种植、放牧和其他农业性活动的土地，城镇土地不在应税范围内，计税标准按土地面积和土地使用比率分为三类计征，后者的课税对象是城市土地和土地上的房屋及建筑物，计税依据是应税土地和房屋建筑物的评估价值。
3、税率。比较广泛使用比例税率，在对财产转让收益和流转额课税时也采用累进税率，仅有个别国家采用定额税率。税率可由中央政府法定，也可由地方政府根据受益人的预算需要和预算周期确定。如美国、加拿大，税率的确定一般由地方政府自行决定，较高一级政府只对其设限制规定。而丹麦、法国和日本，中央政府对地方政府征收的税率都规定了固定限额或最高额。
4、起征点和减免税优惠。一些国家或地区在税收管辖权内，对财产课税制定有起征点，如澳大利亚维多利亚州对低于14万元的财产价值不征税，日本对土地占有税也规定了免征额，确定了固定资产税和城市规划税的最低起征点。同时各国对农业用地给予不同程度的减免税。荷兰、英国、澳大利亚和瑞典农业用地全部不计入税基。法国对农场建筑实行免税，其他许多国家都通过特殊估价和征税措施给农业提供税收优惠待遇，如日本对城区的农业用地按其估算价值的一半进行征税；国际上对林地一般都提供免税待遇。如智利、法国都给林地提供了免税照顾。
二、我国财产税制的现状及存在的问题。
目前，我国采用的是个别财产税，主要税种有房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、车船使用税、车船使用牌照税、契税，有人也把土地增值税、耕地占用税包括进去。
我国的财产税制在以下方面存在着明显的不足：一是财产课税范围窄、税种少，收入规模小。据统计，全国财产税收入约占税收总收入的2.04%，约占地方税收入的4.12%。据四川省及成都市“九五”期间的统计，财产各税占全部地方税收的比重约5%～6%。由于所占比重过低，导致其职能弱化，难于充分发挥调节功能作用；二是内外两套财产税制，既增加了征管难度，又不符合世贸组织要求的统一、公平、公正的原则；三是计税依据不合理、不规范；四是财产评估制度、财产登记制度和财产税收政策不健全，税收征管不严，部门协作配合不够，税款流失现象较为严重；五是个别税种设置重叠，税基交叉，存在重复征税之嫌。
（一）税种设置覆盖面广、征收范围宽。目前，各国的财产税覆盖了财产的转让、占有、使用和收益各环节，体现了税制调节课税对象价值运动全过程的客观要求。征收范围较宽，不仅仅局限于城镇房地产，而且也包括农村、农场建筑物和土地。遗产税和赠与税广泛受到各国重视。
（二）各国普遍建立以市场价值（又称改良资本价值）或评估价值为核心的税基体系。以价值为核心能够准确反映真实的税基，随经济的发展带动税基的提高进而稳步提高财产税收入；同时，也可以体现公平税负、合理负担的原则。
（三）税率设计以比例税率和累进税率居多。对财产转让、占有、使用环节多采用比例税率，对收益和所得环节多采用累进税率，但这不是绝对的，各国根据各自的经济、文化背景设计各具特色的税率制度；各国的遗产税和赠与税税率仍将以超额累进税率为主，但级次表现出减少趋势。
（四）大多数发达国家都建立了规范而严密的财产登记和系统、完整的财产评估制度。这是财产税课税的基础，但发展中国家与发达国家比较有较大的差距。
（五）建立内外统一的财产税制。
（一）合理设置税种，增加税种覆盖面。
1、合并、统一房地产税制，设立房地产税。合并现行的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税等三个税种，设立统一的房地产税。一方面体现了世贸组织的国民待遇原则，另一方面符合简化税制、便于征管和降低征收成本的国际通行做法。而且城镇土地使用税本身属于财产税而非资源税，“房依地存、地随房走”，房屋和土地的规划、评估紧密相连，城镇土地的国家所有不影响三税的合并和统一；且房价的上涨多半缘于地价的上涨，三税统一有可行的理论基础。
2、合并内外两套车船税税制。对凡在我国境内拥有车船的单位和个人，不论车船是否被使用以及使用的频率如何，均应缴纳车船税。
3、适时开征遗产税和赠与税。在遗产税和赠与税的开征上，一是要科学地选择税制模式。基于我国遗产继承人可自行分割交接财产，公民的纳税意识不强等实际情况，宜选择美国等实行的总遗产税制和总赠与税制。即对被继承人的遗产总额征收遗产税，对赠与人的财产征收赠与税。二是科学确定征税对象、范围及征管程序。参照国际惯例，课税对象范围应包括动产和不动产，以超额累进税率并规。
定适当的起征点，合理确定扣除项目，如设丧葬费用扣除，遗产管理费用扣除、债务扣除、捐赠扣除、合理负担费用扣除等。最后，制定有关部门相互协调配合的征管措施。
（二）扩大财产税征收范围。
1、扩大房地产税的征税范围。一是房地产税的征税范围应该扩大到农村用于种植、放牧和其他农业性活动的土地及房屋。与此同时，相应调整降低农业产出税负。二是对城镇居民拥有的房屋征收房地产税。随着我国住宅商品化的发展和人们收入水平的'提高，私人拥有的房产不断增加，已经具备了对私有房产课税的条件。同时，房屋的折算价值分配逐步向高收入个人倾斜，因而对城镇居民自用住房课征（比例税率）财产税在整体上将产生“累进”效应。在具体征收时，可借鉴国际通行做法，对人均居住面积设置起征点，对城镇居民自用房课征比例税，使城市房地产税的纳税人涵盖全部城镇土地和房屋的所有人。
2、合理设置房地产税的税目。我国房地产税可下设农村土地使用税和城镇房地产税，前者对农村用于种植、放牧和其他农业性活动的田、地、山、荡占地课征，后者主要对城镇企业和个人拥有的土地使用权及土地上的房屋和建筑物课征。城郊结合部的土地及房屋、建筑的处理可借鉴巴西的做法，即确定土地是否属于城市房地产税的课税范围，一是看其是否作为农用，二是在土地的1.5英里范围内至少有以下设施中的两项：人行道、自来水主线、排污设施、街灯、公共学校。如土地不作为农用，又符合第二项要求，就应该视为城市土地。
（三）建立以市场价值为核心的税基体系，科学确定财产税的计税依据。
1、调整房地产税计税依据。从国际上看，财产税的计税依据包括年度租金价值，改良资本价值（市场评估价值）、未改良资本价值和占用面积。改良资本价值制度的计税依据是土地和房产的完全市场价值，更符合“量能纳税”原则。此外，该计税依据具有“交易证据多、便于诚信纳税，收入富有弹性”的特点，是各国的房地产税趋于采用该计税依据的重要因素。当然，这需要相应完善符合我国国情的房地产评价方法体系和房地产评估制度。
2、调整车船税计税依据。作为世界通行的财产税的计税依据主要有两种：一是依车船原值作一定比例的扣除；二是依车船的市场价值，即评估值。从理论上讲，后者更科学，但是考虑到市场和评估工作本身的局限性、工作量和征收成本，现阶段可采用前者作为计税依据。至于扣除比例中央可规定一个幅度范围，各地方政府视本地实际情况在此范围内确定具体的扣除比例。另外，对单位价值低于一定标准的车船给予免征照顾。
（四）合理确定各财产税的税率。
1、合理确定房地产税的税率。参照美国、加拿大的做法，在确定税率的形式和大小时可以赋予地方政府一定幅度范围（如0.5%～3%）内的自主权。税率的确定应反映“宽税基、低税率”的税制改革趋势。
2、合理确定车船税税率。在以车船价值为计税依据的情况下，改过去的固定税额为比例税率，以公平税赋，比例税率的大小应该与目前对车船的收费及环保问题统筹考虑。
（五）建立以财产评税制度为核心的征管运作体系。
1、建立以房地产评税制度为核心的财产评税制度体系。应建立完善的财产税评估制度，制定评税法规和操作规程，设置专门的财产评税机构，是未来财产税制发展的基本趋势。
2、建立与财产登记、评估、税收征管有关的信息数据库，运用计算机技术对信息进行搜集、处理、存储和管理，以获取有效的财产信息和征管资料。
（六）财产税的税收优惠问题。
1、取消城镇居民住房的财产税优惠。避免对出租住房的歧视，有利于加强对个人私房出租的税收征管。可对国家规定标准内的居民住房采取起征点的办法予以免税优惠。
2、借鉴瑞典、荷兰，日本等国的做法，适当确定林地免税和农村土地的税收优惠。
3、改革事业单位的财产税优惠。企业化的事业单位按照企业身份征收财产税；对于改革后具有一定行政职能的事业单位仍视同行政机构对待，对其业务用财产给予免税优惠。
房地产论文
房地产企业财务风险的内部形成原因又可以根据其不同的性质分为房地产企业自身的经营原因、房地产企业的内部资金流动原因以及房地产企业的财务管理工作质量原因等三种类型。首先，房地产企业自身经营原因造成的财务风险主要指的是由于房地产企业经营发展过程中自身经营管理水平不高、经营管理理念较为落后、项目投资时过于盲目、缺乏有效的市场调查和分析工作内容、对整体房地产市场的竞争缺乏有效的评估等等，最终造成房地产企业自身经营管理工作水平落后，进而造成经营发展过程中出现财务风险；其次，房地产企业的内部资金流动原因造成的财务风险主要指的是房地产企业在资金流动的过程中，存在着自身资金结构不够合理、外来资金流动量过大的现象，这种情况下一旦外来资金出现波动情况必然导致房地产企业面临着相应的财务风险；最后，房地产企业的财务管理工作质量问题主要原因是房地产企业在财务管理工作过程中，财务管理工作水平不高，并且经常出现财务管理漏洞，导致自身财务管理工作难以取得有效的成果，部分房地产企业财务管理工作甚至存在监守自盗的现象，自然也会造成房地产企业经营发展过程中的财务风险。
（二）房地产企业财务风险的外部原因。
房地产企业财务风险形成的外部原因则主要包括市场原因、国家政策原因以及其他意外因素等等。首先，房地产企业市场原因形成的财务风险主要指的是房地产企业在项目运行过程中，没有完全地把握好市场的变化情况，没有做好市场信息的调查分析工作，没有根据当前阶段市场的实时需求完成项目运行筹划工作，进而导致房地产企业在项目运行工程中出现项目买卖不够顺利，进而出现了房地产企业的财务风险现象；其次，国家政策原因导致的房地产企业财务风险主要指的是由于国家房地产政策宏观调控过程中造成的房地产企业财务风险，当前国家政策原因事实上是造成房地产企业出现财务风险的本质原因；最后，其他意外因素造成的房地产企业财务风险主要指的是房地产企业在经营发展的过程中出现的一系列意外因素的统称，房地产企业在经营发展过程中很有可能遭受到非常多的外界影响因素，例如，项目运作过程中的地震因素、安全因素等等，都会造成房地产企业经营发展过程中大量资产流失，进而出现房地产企业财务风险现象。
二、房地产企业财务风险的治理措施。
综合上述房地产企业财务风险的形成原因，房地产企业在经营发展过程中应该结合自身经营发展的特性，采取科学合理的治理措施，提升房地产企业在面临财务风险过程中的抵抗能力，保证房地产企业规模实现健康快速的提升。具体来讲，房地产企业在面临财务风险的过程中应该采取以下治理措施。
（一）提升房地产企业财务管理工作质量。
房地产企业应该通过提升房地产企业财务管理工作质量来达到规避房地产企业财务风险的目的，首先，房地产企业应该针对员工自身在财务管理工作上的理念进行全面的更新，保证企业财务管理工作观念能够有效地契合当前财务管理工作的发展和要求，能够紧紧跟随在国家房地产市场宏观调控政策的指引，从而有效地提升房地产企业上下在财务管理工作上的风险意识，更加有效地做好企业财务管理工作；其次，房地产企业应该针对自身的财务管理工作制度进行优化和完善，将财务管理制度更加深层次和更加全面的融入到企业的经营发展工作中，通过科学标准的制度来实现企业财务管理工作质量以及工作范围的进一步提升，保证企业财务管理工作能够取得更加有效的应用成果，帮助房地产企业更好地规避财务风险。
（二）加强房地产企业项目运作流程的优化。
房地产企业应该在项目运作的过程中进一步优化项目的运作流程，针对项目运作过程中存在的财务风险进行分解和分析，加强财务管理工作在项目运作过程中各个流程的应用，以便更有效地完成财务管理工作的同时，也能够有效地调整房地产企业的项目运作内容，保证项目运作过程中出现的财务风险得到有效的控制，提升项目运作效益的同时有效的提升房地产企业的整体经济效益。
（三）加强财务管理工作的预算机制应用。
房地产企业还应该充分加强预算机制在财务管理工作中的应用，有效的达到提升房地产企业财务管理岗工作质量，减少企业财务风险的目的。房地产企业可以将预算管理机制全面的应用在自身的经营管理工作中，包括企业的财务管理、人员管理、行为管理、项目管理等内容，房地产企业可以通过对预算管理的应用来有效地提升其经营发展过程中的控制能力，通过科学统筹的安全以及规范合理的预算制度来有效地降低企业在进行上述工作时面临的财务风险，从而有效地达到控制房地产企业财务风险的目的。
（四）加强市场调查。
房地产企业在经营发展的过程中应该时刻加强对市场情况的分析调查，加强对国家宏观调控政策的学习和领悟，通过对上述内容的学习来衡量当前自身在市场竞争的地位，进而更好的做好房地产企业的经营发展工作，也有效的降低房地产企业的财务风险。
三、结语。
综上所述，通过对房地产企业所面对的财务风险内容进行了分析，并对房地产企业财务风险的形成原因以及应该采取的治理措施进行了具体的分析和阐述。
房地产税制论文
摘要：目前我国中低收入阶层住房短缺,产业工人的工资和居住费用脱节,之所以形成这种局面,主要是我国房地产上涨的最大动力来源于投资性购房。论文分析了我国房地产现状及应对策略,提出了住宅流通体制的总体思路，更多房地产论文范文尽在top期刊论文网。
政府近几年来也已出台一系列政策对房地产市场进行密集调控，这些政策包括“国八条”，“新国十条”，“国十一条”，“9.29新政”，“新国八条”以及“国五条”。然而这些政策是否真的行之有效，对房价的调控是否起到作用，是否的确使得居民能够买得起房，以这个为出发点，我们小组探讨的课题就是基于政府出台的政策对房价的影响，来分析中国的房地产市场。
首先房价变动是一个长期的过程，因此我们不能单从某年的房价来研究，因此本次课题我们收集整理了2004年到2013年的全国二三线城市房价数据，研究当期房价的变动趋势。其次要判断居民是否买得起房，不能只依靠房价，因为在这一期间房价的确是在上涨，但居民的收入也在增加，所以我们引入了一个房价收入比的概念来分析这个课题，最后我们收集整理了房地产相关政策的颁布，分析政府宏调的作用与效果。结合政策理论分析和房地产市场实际价格趋势来研究政府宏调的效果，从而总结出宏调政策的优劣处，提出我们课题小组的政策建议，以协助政府完成对房地产市场价格稳定的调控。
我们决定通过计算房价收入比来对房地产市场发展状况和居民购买负担进行评判，房价收入比是判断房价高低的标准。按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3-6倍之间为合理区间。
房价收入比(housingprice-to-incomeratio)计算方法：是指住房价格与城镇居民家庭年收入之比。本课题以城镇三口之家为标准，住房价格指城镇家庭在当年的居住面积乘以当年的房价，家庭年收入是二人年收入总和。即可得房价收入比：pir=p/i.
一、政府政策对房价的影响分析。
查阅资料得知房价收入比(pri)增长速度极快，尤其是一线城市，由7.06(2004年)上涨至20.93(2013年)，完全超出了居民的可承受范围，而二三线城市房价收入比也从处于合理区间的5-6(2004年)，上涨至10以上(2013年)。我们将结合政府对房地产市场的调控政策，对房价收入比数据进一步分析，以得出政府密集调控政策对房价收入比的影响。
我国自2004年以来，房价不断上升，房价收入比总体来说亦呈上升趋势，影响了经济和社会的稳定发展，因此，政府在这十年间对房地产进行了一系列密集调控。2005年，为抑制住房过快增长，国家颁发了“国八条”，这项政策对房价收入比有稍微影响，其中一线城市的房价收入比受影响最大，一线城市从9.12稍微下降到8.91;二线城市从5.41下降到5.37;三线城市则是从5.62上升到5.82;但是，一年之后，三级城市的房价收入比都回暖，并继续上升。因此为坚决遏制部分城市房价过快上涨，2010年，国务院各部委、各直属部门机构下发“新国十条”，首次提出要实行更为严格的差别化住房信贷政策和发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用;同是2010年，国家先后又再颁布了“国十一条”和“9.29新政”，以促进房地产市场健康发展，在这两个政策中，分别对差别化信贷政策进行了强化和完善，对税收政策进行了细化和完善。结合数据我们看出，2010年国家采取的密集调控手段，致使2011年一线二线三线城市房价收入比都在下降，且下降幅度十分大，其中，下降点数最多的一线城市，从15.21下降到12.68，;其次是二线城市，从7.82下降到6.28，三线城市尽管下降最少，但也下降了1.05个点――从8.17下降到7.12。为稳定房地产宏观调控效果，2011年，政府颁布“新国八条”，在相关政策中，特别要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，除此之外，“新国八条”还增加了坚持和强化舆论引导这一政策。尽管“新国八条”的调控力度更大，调控手段更加具体，但在在2012-2013年度，房价却迎来了新一轮的飙升，由14279元/平米(2012年)上涨至24773元/平米(2013年)，房价收入比也是史无前例的高涨。
总观04年以来国家颁发的一系列房地产调控政策，调控目的从开始的抑制房价过快上涨逐渐趋向稳定房地产市场的健康发展;调控力度逐年上升：以差别化信贷政策为代表，从“国十条”中较为宽泛的严格实行，进步到“国十一条”中加大执行力度并明确方向，最后变革到“新国八条”中完善并切实实行;政策逐步细化，如市场监管政策，差别化信贷政策和税收政策的细化与完善;随着市场和社会的变化，政府调控的政策紧跟改革风向：如“国八条”偏向严格控制被动性住房需求，而之后的“国十条”更强调坚决抑制不合理的购房需求――投机性购房等。我们亦不难找出这些政策的共同点，即政府强调最多的方面：一是高度重视稳定住房价格工作和切实负起稳定住房价格的责任;二是大力调整和改善住房供应结构;三是加强市场监管与监理考核问责机制;四是加强保障性安居工程建设。
由此可见，政府根据我国国情不断在调整政策，这一系列密集调控政策对房价收入比也有一定的'影响，但这影响并不持久，一段时间之后作用将逐渐消失，房价抑制作用降低。其中，政府政策对一线城市的房价收入比影响最大;其次，差异化贷款政策和一系列税收政策在这些条目中的作用最大。
政府对房地产调控要逐步区域化，进行分类(双向)调控。针对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不可退出。而对库存量较大的二线城市，严格控制对房地产商的土地供应，适当的放松限贷和限购，同时采取打折促销等手段，消化库存。通过逐步降低大库存城市的房价收入比，力争平稳过渡，避免城镇化末期出现类似日本房地产市场崩溃的危机。
建议政府尽快开征物业税，制定出台一部公正、公平的房地产物业税，让房子多的、房子好的房地产投资者多交税，而对于住房条件差、房子少的少交税甚至于免税，有效抑制投资性买房需求。尽管物业税无论对自住的还是投资的住房都会增加持有成本，由此可能对部分中低收入阶层带来一定的冲击，但如果在征税对象、税率、起征点、减免税等方面较好地参考国外的做法，并结合我国的具体情况做出合理的设计和安排，就能够将对普通购房者所带来的冲击降低到最小限度。
影响商品房购买力的另一个重要因素便是收入，改革中国的低工资体制，大幅度提高职工的工资水平，提高有效的商品房购买需求，推动有效内需来解决房地产存量过多的问题。
国际房地产税制论文
作为世界上税收制度最复杂的国家，美国在1976年就制定了资本弱化税制(irc第385条)，1989年增加163条j条款后，使其更加完善。其基本内容包括：1、税收署可制定补充规定，以企业双方关系的实质为准，严格界定适用税法的关联企业；2、国内收入署有权对关联企业间往来款是债务还是投资的性质进行审查认定；3、按照债务与资本净值1．5；1的法定比率来核定，凡认定的债务总额与资产净额之比超过这一标准的即属资本弱化，其债务超额部分的利息支出便不予扣除，并要依法扣缴预提税。美国在《收入调和法案》中对资本弱化问题作了税法规定，不允许扣除“不符合规定的利息”。这里“不符合规定的利息”，是指下述情况下美国公司向国外关联公司支付的利息：1、当国外关联公司得到这笔利息后由于该所得不属于与美国的生产经营有实际联系的所得，所以国外关联公司不必就该所得向美国政府缴纳所得税；2、根据美国与其他国家的税收协定，该利息可以不缴或少缴美国的预提所得税。此外。“不符合规定的利息”还包括美国公司向美国的免税单位支付的利息。在此基础上，“不符合规定的利息”，还应该同时满足以下两个条件：1、美国公司的净利息费用超过了当年的利息扣除限额，这部分超额利息不能扣除，利息的扣除限额等于公司当年调整后应税所得的5o加上上一年结转下来的余额；2、公司在纳税年末的债务一股本比率超过1．5：1，在计算居民企业的债务股权比例时，与大多数国家针对单个非居民股东，债权和股权都是特定非居民股东对居民企业享有不同，美国并不要求接受股息分配的关联方必须是非居民。此外，美国税法还规定，如果非关联企业之间在相同或相似情况下不可能提供的贷款，而关联企业之间(要求股权控制在50以上)发生了这样的贷款，税务当局则应当认定该贷款为“非正常交易”，关联企业内部的贷款就应当视为股权，贷款利息不允许税前扣除[3]。通过以上分析可以看出，美国资本弱化制度是同时采取了固定比例法和正常交易法，从而避免只采取一种方法带来的弊端，这也是各国资本弱化制度发展的趋势。
(二)英国．。
作为崇尚判例的普通法系国家，英国没有制定专门的资本弱化条款。英国税务部门在确定资本弱化税务稽查对象时，并没有严格而确定的标准，主要采取正常交易法进行判断，不过债务股本比例超过1：1的企业通常会备受关注。英国国内税务局曾明确表示，在审查资本弱化问题时，主要是考察在公平独立的环境下会产生什么样的安排，以及其他相关的因素。在检查中，英国国内税务局会从银行和无关联第三方角度来考虑被检查公司的情况，如会考虑英国公司普遍的债务水平，借款人所在产业特点，借款人的经营状况、现金流量以及资产状况，该企业的其他特殊因素，进而会确定如果没有关联关系是否能取得该项贷款，贷款是否符合市场利率水平，最后会确定其正常贷款规模和利息水平以及超额利息数额，这部分超额利息会被推定为股息分配，按照25的税率征收预提所得税。当然，在此之前要判断双方是否为关联公司，判断的标准是：1、提供贷款的公司对英国公司的贷款占该公司贷款总额的75以上；2、英国公司被一非居民公司持股75％以上，或者双方被另一非居民公司持股75以上；3、英国公司和国外关联公司同被另一英国公司持股75以上，但英国的借款公司其股权90或以上直接由一个英国公司所持有的除外。英国资本弱化规则的另外一个特点是：不区别对待居民和非居民关联企业，即给英国居民公司提供贷款的企业无论是在英国境内的公司，还是设在英国境外的公司，只要符合上述标准，都要受有关法规的限制。
(三)德国。
德国资本弱化制度采取固定比例法，对按单个股东计算的负债股权比例超过1．5：1部分的利息不允许扣除，将被认定为股息按25税率征收预提所得税[4]。与英国相同，德国资本弱化条款不区分居民公司与非居民公司，适用于所有企业，而且如果贷款人在借款公司拥有很大的股权(没有具体比例)或者与拥有借款公司大量股权的公司关系密切，税务当局就要加以特殊审查。但是德国税法规定，如果纳税人能证明贷款符合独立企业间的“正常交易原则”，即如果公司能够证明，超过固定比率的债务按相同条件可以从与公司无关联的第三者(即非股东)那里获得，或者通过典型银行交易方式获得，则其支付的利息不作为股息分配。可以从税前扣除。根据这一规定，负债和股权只包括可以分摊到股东的数量，股权包括已发行股本储备金前一年度的未分配利润，负债包括无息贷款和背对背贷款。
(四)日本。
日本资本弱化条款的适用对象包括国内外资法人、外国法人在日本的分公司、内资法人(主要指从国外关联企业借款数额较大的法人)。日本对关联方关系的确定标准为：1、直接或间接持有国内法人已经发行的股票或股权总数的5o％以上(含5o9，5)；2、非日本居民或者外国法人对该国内法人拥有全部或者部分实质性经营决策权；3、国内法人大部分经营活动或者所需大部分资金依赖于该非日本居民或该外国法人；4、国内法人经营是从该非日本居民或特定的外国企业借款或者得到担保。日本的资本弱化条款的最大特点在于同时规定了国外控股股东的债务股本比例和固定的法人债务股本比例两大标准，只有当这两个比例均超过3倍时，利息的扣除才受限制。因此，如果某企业的国外控股股东的债务股本比例达到3：1，只要日本企业总的付息债务(包括关联和非关联方负债)等于或者少于该企业在本营业年度资本净值的3倍，则其利息抵扣时就不受资本弱化条款的限制。日本税务当局允许还外资企业以其他类似日本外资企业的总债务和净资产的比率为参照物来取代3：1的债务资产比例，如果该企业采用可比比率法，则可比比率将取代上述比例中的3。但是参照的企业应符合：1、该企业从事类似的商业活动；2、按日本内阁法案中规定条款的计算，该企业的商业规和其他情况应该与这家外资企业相仿。此外，日本税法也规定了正常交易原则，即不允许外资企业或者外国法人在日本的分支机构向关联方以超过正常交易的市场利息率支付利息。而且外国法人在日本分支机构的债务利息支付行为也类似地受到资本弱化条款的限制。因此，该分支机构向国外控股股东支付的可列支的利息数量受到限制。但是对于外国银行在日分支机构向其总部进行支付债务利息行为有特殊规则加以处理。
三、资本弱化的危害及对我国的借鉴。
(一)资本弱化的危害。
受资本弱化危害最大的应屑接受跨国企业投资的国家，资本弱化增加了跨国企业的债务资本和利息，从而增加了公司税前扣除费用，减少该公司的应税所得，逃避了部分本应在该国缴纳的所得税，侵蚀了该国的税收收入，并影响了税收调节作用的有效发挥。此外，资本弱化还扰乱了接受跨国投资国家的经济秩序，对该国的外汇收支平衡状况产生消极影响，由于转移利润可能造成公司投资亏损的假象，还可能造成该国投资环境差的假象。
对通过资本弱化避税的跨国企业来说，虽然少缴了部分所得税，但过分依靠负债筹资造成资本结构不合理，高比例的负债资本导致跨国投资者在获取高比例的债权收益的同时，却以低比例的股本承担着经济及社会责任。跨国投资者通过资本弱化可以先行收回投资，只留下接受投资国家股东和企业承担风险，这对东道国股东来说是极其不公平的。
此外，如果公司的债务资本比重过大，公司账面上的经营业绩将不能如实反映其实际的财务状况和经营成果，有时候甚至使公司看起来处于亏损状态，将容易导致公众及其他债权人失去信心，如果该公司为上市公司，有可能导致公司股价大幅下跌。
(二)对我国的借鉴意义。
从我国的现实情况看，我国作为世界上吸收外国投资最多的国家之一，每年因跨国公司避税损失的税收收入达300亿元人民币，国际避税问题日益突出，但我国一直没有全面统一的反避税立法，有关避税港避税、滥用国际税收协定、资本弱化等方面的法律规范还有待建立完善，现有比较成熟的立法也仅限于转让定价和预约定价制度，部分已有法规还存在立法级别低、条款相对原则而缺乏可操作性等问题，无法为有效打击各种避税行为提供法律依据。令人欣慰的是，十届全国人大五次会议于3月16日通过，并已自1月1日起施行的《中华人民共和国企业所得税法》对反避税问题进行了专门规定，特别是在避免资本弱化和反避税地方面首次作出了明确规定，对于规制各种避税行为，维护国家税收权益，强化税收调控作用，实现公平竞争将起到重要作用。
通过以上分析可以发现，各国防范资本弱化的方法主要有两种，即固定比例法和正常交易法。固定比例法的优点在于简单易行，便于纳税人执行和税务当局管理，可以有效减少实务中的不确定因素和税务纠纷，缺点在于弹性差、易僵化。正常交易法因其在具体应用时会考虑独立方之间类似条件下可能发生的情况，更接近公平交易原则。根据我国目前的经济情况和税务机关的执法水平，以及我国制定法的历史传统，固定比例法显然更为合适。可以采取从宽政策，将固定比率设为在3：1。至于金融机构，除了应满足相关金融法规规定的资本充足要求之外，我国税务当局也应当设定一个科学的固定比率，如lo：1，以应对入世后日益增多的外资和合资金融机构及随之可能产生的资本弱化避税问题。另外资本弱化规则的目的是避免居民企业的特定股东通过以贷款方式替代股权出资方式，虚增居民公司利息从而规避来源地国的税收管辖。所以我国的固定比率应以单个股东为对象来计算，以遵循“责任自负”原则。
明确关联控制者的条件也有利于规制资本弱化行为。我国关联关系的认定标准采用《关联企业间业务往来税务管理规程》的规定，但是将25的“直接或间接的拥有或控制关系或为第三者所拥有或控制”作为认定关联控制者的标准显然过于严厉，这对资本的流动造成了限制，有悖于引进外资的要求。所以，可将控制比例提高到5o，即我国的一个公司如果5o的股权由股东(可以是居民也可以是非居民)直接或间接掌握，后者是前者的控制方，前者向后者支付的利息适用资本弱化规则。这也使得我国公司法和税法的控制标准一致。此外，还要明确债务资本和股权资本的范围，明确超额利息的计算和处理，并采取相应的处理方式。这些都将有利于维护我国的税收权益，规制各种避税行为，强化税收调控，促进公平竞争。
在新税法环境下，加强对跨国公司资本弱化实践的研究，分析国外已采用的相关法规、借鉴其成功经验，并结合我国国情构建出我国严密应对资本弱化行为的规则，以严格规范将会日益突出的资本弱化行为以维护国家的税收权益，同时避免过多地干预投资人和企业在融资、经营过程中的自主权，是我们政府工作的新挑战，也是我们急需解决的问题。
国际房地产税制论文
论文摘要：资本弱化已成为跨国公司乃至国内公司避税的一种重要手段，也是国际税收领域面临的新课题。考察美、英、德、日等国的税收制度及相关状况可以发现，发达国家多已制定了相应的反避税措施。我国也应该借鉴相关的国际经验，以促进公平贸易和我国税制的规范化。
一、资本弱化的概念。
从形式上看，资本弱化就是指公司的资本结构中负债资本远远大于权益资本的资本结构安排。但如果投资者不是有意识的通过操纵债务和股权比例失调来追求一定税务利益的话，企业融资时尽量利用借贷融资，而较少利用股份融资这一现象不应成为各国税务当局关注的问题，也不会成为税法学研究的对象。只有当投资者是为了逃避其本应承担的税收负担，而有意识地过多选择负债筹资而非股本筹资时，这一现象才会为税务当局和税法学界所关注，因此税法学(特别是是国际税法学)是把资本弱化作为一种避税方式加以研究的。与税收学更多关注税收资金的运动过程，研究如何提高税收经济活动效率相比，税法学更多的着眼于税收关系中主体之间的权利义务关系，因此税法学对资本弱化这一种避税方式进行研究主要是防止纳税人逃避其应承担的税负，维护国家作为税收征收法律关系中债权人的合法利益。从法理上讲，资本弱化这种损害国家法定税收利益的行为显然是无效的，国家有权对其进行纠正，从而对受损害的国家税收利益进行救济。从这一角度出发，资本弱化是指公司投资者投资于公司的资本中，不恰当的提高负债比例从而相应的降低股本的比重，增加利息获得更多的税前扣除，以减少应纳所得税[2]。与之相对应，资本弱化税制可以定义为关于资本弱化的基本原则、方法、措施以及有关协调的实体性和程序性规则的总称。
国际房地产税制论文
目前，我国已初步建立了房地产税收体系。
房地产税收在促进房地产业的健康发展，完善税制、保护和合理使用土地资源等方面发挥了积极作用。但我国房地产市场还处于发展阶段，房地产税收体系还存在税收政策不统一、税制结构不合理、税收级次分配不够合理、税收征管的配套措施不完善和征税范围过于狭窄等问题，严重影响和阻碍了房地产业的健康发展。
我国现行的房地产方面税收主要分为房地产财产税、房地产收益税、房地产资源税、房地产流通环节税、房地产行为目的税等几大类别。
房地产业己成为我国国民经济的支柱产业，房地产税收在国家财政收入中占的比例越来越重，是国家与城市政府收入的重要来源。国家不仅通过房地产税收取得收入，维持国家机器运转，而且还通过税收调节国民经济和房地产经济的运行。我国房地产税收收入主要来自房产税、城镇土地使用税、土地增值税和契税等几个主要税种，其收入在地方税收入中的比重已达到10%以上，如果再加上间接以房地产为课税对象的营业税和所得税，房地产税收收入占地税收入的比例已达到20%左右，是地方财政收入的重要来源。我国房产税实现收入575.05亿元，同比增长1l.62%，土地使用税实现收入385.45亿元，同比增长117.90%，土地增值税实现收入403.15亿元，同比增长74.28%。
随着我国城市化建设步伐的不断加快，到我国的城市化程度计划达到70%左右，大约有超过9亿的人口将要住在城市。为此在未来的中，至少要新增住宅1亿多套，也即新建100亿平方米以上的住宅。这意味着房地产企业发展空间在今后相当一段时间内是非常巨大的，房地产企业税收将在国家税收收入占有重要地位。
(一)税收政策不统一。
这种税制不公平主要表现在内外资企业和个人适用两套房产税法、两套企业所得税法，且内外资企业和个人适用的税种数量不同，使得内外资房地产开发企业在费用列支、税率、税收优惠等方面享受不同待遇。这主要表现以下二个方面：一是内资企业和外资企业分别实行两套税制。按现行税制体系，中外合资、中外合作、外商独资企业免缴耕地占用税、固定资产投资方向调节税、城市维护建设税。房产税、城镇土地使用税仪适用于内资企业，不适用于“三资企业”。
另外，内外资企业实行不同的所得税，这造成了内外资企业在所得税税负上的严重不均。
二是内资企业也因地区差异而实行不同的税收政策。比如，经济特区的企业所得税仍按15%执行，而内地企业的所得税税率为33%，税收政策的不统一，税率不一，优惠各异，不符合税负公平、平等竞争的市场规则。
(二)税收级次分配不够合理。
根据国务院关于分税制财政管理体制的规定，我国税收税款入库预算级次分为中央收入、地方收入、中央与地方共享收入。而房地产企业缴纳的各项税收均为地方财政收入，政府性的收费就更不用说了。目前，我国的房地产税收绝大部分属于地方政府的财政收入。地方财政收入过多的依靠房地产业，必然造成地方政府为了财政收入的大幅增长，或明或暗鼓励和刺激房地产业的急速发展，为房地产企业大开绿灯。从这个角度上说，地方政府在房地产行业快速发展中发挥了推波助澜的作用。
(三)税制结构不合理。
目前，我国房地产税制政策基本上是不卖不税，不租不税，一旦租售，则数税并课，造成房地产保有环节税负畸轻而流转环节税负畸重。
(四)税收征管的配套措施不完善。
我国现行的房地产税制，立法层次偏低，税收法规多变，严重影响着国家税法的严肃性和权威性。在分税制财政体制下，税权过多地集中于中央，地方只有征管权而无立法权，难以适应房地产的区域性特点，无法促进房地产的资源优化配置和有效利用。我国目前的财产登记制度不健全，尤其是缺乏私有财产登记制度，致使不少税源流失，更出现化公有财产为私有财产的非法行为，严重影响了税收征管的力度。同时，与房地产税收密切相关的房地产价格评估制度和房地产税收评税政策不健全。应当看到，以市场价值为计税依据是房地产税制改革的必然趋势，需要定期对房地产进行评估，这就对评估机构和评估人员提出了较高的要求。以税务部门内部现有的房地产评估机构、评估人员的素质难以适应税收征管的需要。
(五)征税范围过于狭窄。
我国现行的城镇土地使用税和房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收，而把广大农村的一些应纳税对象排除在征税范围之外。同时，镇土地使用税和房产税均把国家机关、人民团体、军队、由国家财政部门拨付事业经费的单位的自用房地产以及个人所有非经营用的房地产等列为免税对象，使征税范围非常狭窄。
因此，应积极建立统一、规范的房地产税收体系，拓宽房产税征税范围，进一步完善房地产税课税的相关配套制度，完善收入筹措机制和强化宏观调控功能相结合等政策，促进房地产业的健康、快速发展。
参考文献。
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[4]付俊花：改革与完善我国房地产税收制度的探讨，会计之友，(1)下。
房地产论文
当前，我国房地产企业正处于低迷期，虽然国家出台了一系列政策控制房价，但房价却居高不下，令人望而生畏，也给我国的经济和人民生活带来了很大的问题。在房企处于严冬期，税收筹划迫切万分，不可等待。土地增值税是房地产企业三大税种之一，启征税率比企业所得税还高，因此土地增值税的税收筹划是各个房地产企业都必须考虑的问题。虽然在税收筹划过程中可能会出现各种问题，但采取合理方法则能带来大惊喜。
土地增值税的税收筹划虽然给房地产市场带来了新的希望，但是也存在着很多问题：
(一)房地产企业税收筹划趋于片面。
从近期房地产企业土地增值税税收筹划的实施上来看，总体来说取得成效，但是依旧趋于片面，税务筹划目标不够明确，难以有效减少企业的经营成本，因而也很难给房地产市场降温。而且，虽然税收筹划已被提上日程，但包括税务人员个人素质、法律保障等方面的工作并没有做好，不能给税收筹划给予支持，从而导致税收筹划的片面发展。
(二)对国家出台相关政策理解浅显。
21世纪以来，我国经济发展迅速，而关系民生首要问题的住房问题迅速被炒热，且热度持续上升。为了解决房地产行业这种‘高温’现象，政府利用土地增值税对房地产行业进行宏观调控。但是，在实际政策的实行过程中，有很多企业无法适应国家政策，不能带来成效。更有甚者对这一政策的理解出现错误，影响企业的健康发展，给房地产市场带来了新的波动。
(三)在税收筹划中风险意识较薄弱。
房地产企业土地增值税税收筹划是为了解决房地产市场的经济发展问题，在税收筹划中不可避免地存在风险，这种风险包括房地产市场经济的波动幅度不减反增、不良企业利用税收筹划进行偷税漏税等。税收筹划和偷税漏税大不相同，但有极容易混淆视听，给不法企业可乘之机。在房地产企业土地增值税税收筹划过程中，税务人员和企业的风险意识薄弱，这具有极大的隐患性。
面对波密诡谲的房地产市场，企业进行土地增值税税收筹划可采用以下几种方法：
(一)合理筹划增值税的扣除项目。
房地产企业在开展土地增值税的税收筹划中，可以适宜增加利息支出扣除项目金额，以此达到降低增值率，减小税收负担的目的。这其实也是一种变相筹资的'手段，减少支出，为资金投入储存力量，减轻企业负担。企业在筹集资金的过程中，应该采取科学、合理的方法，仅靠贷款不是长久之计，只会让负债一直增加，对企业来说并无益处，而通过扣除项目金额的方法则能够在这方面减小企业压力，给企业带来信心。
(二)合理利用国家出台相关政策。
为了保证房地产企业的平稳运行，国家出台了一系列政策，合理利用国家政策，与税收筹划相辅相成，共同推进房地产市场的健康发展。而土地增值税税收筹划更是给房地产企业带来了福音。据《土地增值税暂行条例》，房地产企业的纳税人在出售建造的普通住宅时，如果增值税额中没有超过扣除项目金额的20%的部分，可以免征土地增值税。因此企业会想尽一切方法控制增值税额，以求免税，减少企业成本。所以，土地增值税税收筹划政策不仅是对房地产市场必要的经济调节，还能够降低房地产企业的负税压力。
(三)合理通过建房进行税收筹划。
在税法相关规定中，某些建房行为并不在土地增值税的征收范畴之内，从而能够合法合理避免或减少土地增值税的缴纳。其一是房地产企业代表客户进行房地产的开发。这样一来，不仅能给房地产企业带来经济效益，还减少企业缴纳费用。其二是合作建房，即在土地开发过程中，一方负责土地，一方负责资金，双方进行合作建房。通过这种方式，企业可免交增值税，而且对于合作双方来说都是互利共赢的结果，值得采纳。
(四)积极寻求税务机关支持。
政府税务机关是服务于企业的部门，具有对企业的相关政策咨询有解答的义务，企业在税务筹划的过程中，如果把握不准，应积极寻求支持和帮助，向税务人员进行咨询，给予专业的指导，由于各个地方的征管方式和征管地点的不同，要求税务筹划人员应当多与税务机关沟通，及时获得沟通，达成双赢的共识，将税收筹划风险降低到最低。
(五)事后采取积极有效的补救措施。
税务筹划的方案虽然全面，会采取各式各样的措施进行筹划，但是风险不可避免，仍然会受到突如其来因素而干扰，税收筹划方案可能受到各种原因而导致失败，企业必须在一定范围内将风险控制，采取积极有效的补救措施，将事故发生的可能性降低到最低。
(六)土地增值税的核心是增值率。
房地产企业项目的应税收入和扣除项目，是房地产企业进行纳税筹划的关键点，因此，房地产企业必须紧紧围绕这两个因素进行开展，减少税费开支，在保证有合理利润的前提下，提供条件合理的减少税费，是税收筹划的目的。
房地产企业土地增值税税收筹划因其颇有成效的措施，对房地产企业具有重要意义：
(一)有利于房地产企业更好适应市场竞争。
在当前日趋激烈的市场竞争条件下，房地产企业进行土地增值税的税收筹划不仅是对企业税收制度的一种调整，也促使房地产企业适应市场竞争。目前，政府针对房地产行业的弊端进行了宏观调控，大大增加了房地产企业的税收成本，也减少了利润。正因如此，合理的房地产企业土地增值税税收筹划能够帮助企业减少纳税成本，获得经济效益，在激烈的市场竞争之中获得生存机会。
(二)有利于提升房地产企业财务管理水平。
房地产市场的‘高温’现象促使国家加大对该行业宏观调控的力度，虽然解决了一些问题，但也给房地产企业的财务管理造成不少麻烦。国家干预力度加大，必然使各企业改变自身的管理制度，财务管理水平自然会降低。而土地增值税税收筹划能够提高企业资金流动率，并且是在企业自身的筹划之下，避免干预力度过大的问题，从未提高房地产企业的财务管理水平。
(三)有利于实现房地产企业利益的最大化。
在房地产企业的营运中需要缴纳各种税，而在这些形形色色的税务之中，土地增值税给企业带来的负税压力是最大的，是房地产企业必须缴纳的税务。土地增值税税收筹划能够缓和企业的负税压力，给企业喘息的机会，减少税务成本，从而提高企业的经济效益，为企业带来巨大利益。
房地产企业做好土地增值税税收筹划，能够减小企业的负税压力，还能给企业带来经济效益，帮助企业渡过房地产市场低迷阶段，从而走上正轨。企业采取合理适合的方法进行税收筹划，不仅对企业自身有好处，对房地产市场也是个很好的调控。因此，房地产企业应该吸取教训，积极配合，用好的方法达到好的目的。
[4]刘立军.房地产开发企业土地增值税税收筹划研究[d].财政部财政科学研究所，20xx.
[5]李哲.房地产开发企业税收筹划空间探究[d].西南财经大学，20xx.
房地产论文
包含在清算的项目之中，但是已扣除的金额一定要严格按照相关文件上的规定进行归类集合，再按照起哦实际的成本费用进行合理的分配；另外，对于扣除的金额一定要提供其有效且合法的凭证进行证明，否则一律不能记在扣除的金额之中。
2.土地增值税应纳税金额计算。
房地产企业的土地增值税的征收过程中一般会采用两种计算方法：一是按照其开发的房屋面积分开项目来计算其增值额和增值率，其增值税的计算则要使用与之相应的使用税率来进行；二是先整体计算增值额的增值率，将增值税进行确定，然后再使用面积分别计算其土地的增值税。对于房地产企业来说在增值税的计算时可以先通过预算来将两种计算结果进行横向纵向的对比，然后取有利于企业的计算方法进行清算操作。
3.土地增值税清算审核鉴证。
国家在《土地增值税鉴证业务准则》明确要求，在清算土地增值税时一定要附送税务中介机构所出具的清算鉴证报告，作为税务机关的工作人员也要对其所呈现的清算鉴证报告进行审核，审核的内容一方面是内容是否完整，鉴证报告是否合法，另外就是其格式是否合乎规范，内容之间的联系和衔接是否逻辑清晰等。土地增值税的申请清算清算有细分为两种：要求清算和自行清算。要求清算就是纳税人（房企）在受到税务机关的书面通知之后按照税务部门要求的清算内容进行清算的操作；自行清算顾名思义就是房企自己将清算所需要的所有资料和鉴证报告全部准备完毕，然后在税收部门所规定的时间限定之内向税收部门主动提出增值税的清算请求。
二、房地产企业土地增值税清算中的问题。
1.计算方式复杂。
在对土地增值税的计算时一般采用超率累进税的方法进行，因此清算过程中所涉及的内容也比较多，比如企业销售收入的总金额、扣除的项目和需要交纳的税金等三个部分。三部分任何一个部分的核算难度和复杂程度都比较高，更何况是要清算全部的三项内容，这就表明需要耗费许多人力物力，对于那些业务繁杂、产品开发周期较长、投资的活动更为复杂的企业来说，要对其每一个项目进行清算，所要耗费的人力和物力和可操作性上君是一个难题。
房地产行业和企业的产品销售类公司有着一些明显的区别。在市场经济的大环境下，为了规避风险越来越多的房地产项目更趋向于合作开发。为了钻政策的孔子甚至可以临时组间一个空壳的建设公司，在项目完工之后直接进行注销，所以导致房地产企业的账目越发的复杂和混乱，经过长时间的清算终于得出最终结果时，两家或者多家企业早已分道扬镳，不知所踪导致税款追缴困难。
3.资料和鉴证报告不规范。
税收部门对于房地产企业所呈现的相关资料和鉴证报告要求内容准确合理，格式规范。但是某些中介鉴证报告机构的人员专业技能不过关，导致企业所委托出具的报告不合乎规范，因此在具体其清算过程中需要税务部门进一步的进行审核和修改，影响其工作人员的进度，也给清算工作增加了难度。
4.故意逃避和拖延。
部分企业为了增加企业的经济效益，采用违法的手段进行逃税和漏税操作，一般惯用的手段是分期开发和保留尾盘等方式，另外还有可能在财务会计账目上进行改动，一般的对于房地产企业其项目销售比例在超过85%以上则需要缴的税金，而通过做假的账的方式可以人为的将销售比降低到85%以下，这样按照规定不必进行税务清算。
5.收入确认不规范。
企业的收入在确认上不够规范，主要的表现为对工程款推迟结算，不能够及时的将预收的房款和当期的销售所得的房款进行转入和登记；或者将房子的销售款当成建筑施工的工程款进行转偿；刻意的降低房价来间接的降低增值税的税基额度等。上述这些问题均是影响房企土地增值税正常、及时、准确、公正的清算的原因，从而使国家的利益受到损伤，需要严厉打击。
三、做好房地产企业土地增值税清算工作的措施。
1.提高清算工作的准确性。
在对房地产公司进行土地增值税的清算时，首先将清算的对向进行区分，将该企业的产品分布全部了解清楚，同时要将其销售的总收入金额进行准确的核算。在清算完毕之后对于目前未清算且刚销售的房源也要进行土地增值税的核算，并要求企业及时缴纳该部分的税金。
2.准确计算工程项目的竣工面积。
税收部门对于房企中那些非货币转让的房源，比如用于投资或者赠送只要房源的所有权完成转移，那么就应该当成其销售完毕，然后征收税金。
3.房源销售收入的确定。
在进行销售收入的确定时，为防止其故意降价，可以将企业的房源价格进行横向对比，在了解市场的均价之后然后有一个相对较为准确的判断，同时对于其销售方式要清楚的了解，避免房企依靠预售等方式来拖延土地增值税的缴纳。
4.严格控制扣除项目审核。
同样为了漏税部分企业甚至铤而走险通过虚开发票等方式来扩大自己的建筑成本，从而造成微利或者亏损的假象，所以税收部门在审核时要对其所开出的发票进行审核，确保其真实性然后控制扣除项目的金额。
5.把握成本控制分摊。
房地产项目的成本费分摊的依据是按照建筑面积进行的，因此在清算时一定要遵循其相关的原则处理，避免所应征收的税款出现流失。
6.土地增值税的计算过程要规范。
土地增值税的清算和审核过程非常的复杂，稍不注意便会导致错误的出现，税务机关的工作人员一定要严格按照相关的规定坚决执行，确保税收的清算过程规范科学。
7.提高清算工作的质量。
清算工作质量的提高要从税收工作人员抓起，税收部门在聘用人员时务必要提高门槛和，加强对专业技能的考核制度，确保每一位工作人员熟知并掌握会计制度、财务制度和税收制度，保证每一项核算的结果的真实和准确。
四、结语。
通过对土地增值税的清算，其也是国家宏观调控的手段之一，旨在帮助国内的地产行业能够稳扎稳打，健康的持续发展，避免房地产泡沫的形成。所以希望税收部门和房地产企业能够通力合作严格遵守国家的法律法规，开展土地增值税的清算工作，促使国家经济正常的发展。
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房地产论文
随着国家调控力度的不断加大，加上日益激烈的市场竞争，我国房地产企业内部费用成本的压缩空间越来越小。科学的税收筹划，对于提高企业的经济效益、增强企业的竞争实力乃至促进整个房地产行业的发展都具有积极的作用。本文采用理论分析的方法，对当前我国房地产企业的税收筹划进行了尝试性的探讨，提出了自己的解决方案和筹划风险的防范。
：房地产企业,税收筹划,筹划风险。
一、引言。
房地产企业投资额巨大，涉及多种不同的税种，税收成本在总投资额中所占的比例很高，因而房地产公司要在激烈的市场竞争中生存、发展、获利，就必须根据企业本身的特点采取不同有效的方法，在这些方法中，创造成本优势是通用的基本手法之一，而税收负担的轻重是直接影响其成本高低的一个重要因素，因此，房地产企业在考虑其生产经营战略时，必须综合考虑税收这一成本因素，作为财务成本很大一块的税收支出，如何通过税收筹划予以控制，对公司来说就变得相当关键。
税收筹划，是指在纳税行为发生之前，在不违反法律、法规（税法及其他相关法律法规）的前提下，通过对纳税主体（法人或自然人）的经营活动或投资行为等涉税事项做出事先安排，以达到少缴税或递延纳税目标的一系列谋划活动。其理论依据为：1.税收调控理论与税收筹划税收调控理论认为政府利用税收调节经济实质上是通过税收利益差别来引导纳税主体行为使之产生正向影响，实现一定的社会、经济目标。正是这种税收调控使得税收产生利益差别，从而使得税收筹划成为减轻税收负担最有效的途径。税收调控纳税主体行为是通过弹性税负来诱导纳税主体行为的，因此在税收负担有差异或有弹性的领域，税收筹划是可行的。2.税收价格理论和税收筹划。现代财政理论认为税收的本质是国家提供公共产品的价格。因为公共产品的提供需要支付费用，政府就需要通过向社会成员征税来补偿。由于公共物品具有消费的非排他性，纳税人即使想拒绝该商品是不可能的，所以纳税人总是试图以尽可能低的价格来购买该商品。所以纳税人的税收筹划活动就自然产生了。3.企业契约理论与税收筹划。科斯的企业契约理论认为:“企业实质是一系列契约的联结”企业与政府间的税收契约就属于其中之一。”企业逐利性和契约的可策划性下，作为契约关系人一方的企业就有动力和机会进行一些安排，以实现企业的价值或税后利润最大化的目标。
房地产业所涉及的税种主要包括土地增值税、房产税、所得税、营业税等，房地产业的税收筹划，一方面需要借助其所涉及税种的一般税收筹划方法，另一方面，也需要利用房地产业自身的特点进行具有自身特色的税收筹划。在现行政策下，房地产开发企业如何能够实现良好业绩，获得企业的利润?除了进行合理的价格策略外，进行合理的税收筹划方案也起着至关重要的作用。下面简要介绍房地产开发企业土地增值税税收筹划的几种方法:。
1.利用公司的组织形式进行税收筹划，设立销售公司。目前我国的土地增值税采用的是四级超率累进税率，而且对于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值税。因此，纳税人在销售不动产或转让土地使用权时，可以适当考虑增加销售环节，将高增值额分解成低增值额，从而降低增值率和土地增值税的适用税率。增值额如果被分散的次数很多，就可以享受到起征点带来的税收优惠。因此，在实践中，房地产开发企业可以将企业的销售部单独设立具有法人地位的销售公司。房地产开发企业通过合理的定价将房地产项目转让给销售公司，再由销售公司进行第三方销售，从而能够人为地调节房地产开发企业和房地产销售公司的增值率，通过筹划使得企业承受较低的土地增值税。
2.利用公共配套设施投入扣除《土地增值税实施细则》规定:可以对从事房地产开发的纳税人取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和加计20%扣除。在市场接受的范围内适当的加大公共配套设施的投入，用以改善环境，增加卖点，提高产品的竞争力。同时也能够提高销售价格。比如:可以在小区内有限的空间内增设体育设施，可以让人们足不出户就可以享受到锻炼的乐趣;也可以设立会所和在顶层设立游泳池等。这样既可以娱乐，又能够休闲，相应的隐私也能够受到保护。这些项目均可以列入到开发成本里进行加计扣除。
风险管理是经济主体通过对风险的确认和评估，采用合理的.经济手段及技术手段对风险加以控制，规避或减少风险损失的一种管理活动。税收筹划风险是指房地产企业涉税行为因为没有正确遵循税收法律法规的有关规定，使得房地产企业没有准确和及时的缴纳税款，从而引发税务机关对企业进行检查、调整、处罚等等，最后导致房地产企业经济利益的损失。税收筹划面临诸多的不确定性和不断变化的规则约束，因此其风险更难于掌握，所以，在进行税收筹划时，企业可以通过采取以下措施加强风险管理：1.正确区分违法与合法的界限，树立正确的筹划观。2.关注税收政策的变化趋势。由于企业经营环境的多变形、复杂性及不确定事件的发生，税法常随经济情况的变化或为配合政策的需要而不断修正和完善。企业在进行纳税筹划时，应充分收集和整理与企业经营相关的税收政策及其变动情况，在实施纳税筹划时，充分考虑筹划方案的风险，然后作出正确决策。3.聘请税收筹划专家，提高税收筹划的权威性，可靠性，科学性。税收筹划是一项高层次的理财活动和系统工程，是一门综合性学科，涉及法律、税收、会计、财务、金融、企业管理等多方面的知识，具有很强的专业性和技能性，需要专业技能高的筹划人员来操作。4.力求整体效益最大化。筹划时，不能仅仅紧盯住个别税种的税负高低，而要着眼于整体税负的轻重。一项成功的税收筹划方案必然是多种税收方案优化选择的结果。优化选择的标准不是税收负担最小，而是在税收负担相对较小的情况下，企业整体利益最大。
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3中华人民共和国土地增值税暂行条例及实施细则。
房地产论文
我国房地产调控的效果一直不尽如人意，房价几乎单边上涨，似乎越调控，房价越高。我们认为，其中主要原因之一就是没有将房地产供给调控与需求调控并重。今年10月，国内多个房价上涨较快的热点城市再次推出了房地产调控政策。从密集的调控政策可以感受到大家对房价高企、资产泡沫和中国经济未来的担忧。总的来说，需求调控主要侧重于短期，供给调控则更加侧重于中长期，且供给调控有助于稳定公众预期。我国房地产调控需要注重供给与需求相结合、长期调控与短期调控相结合，并处理好房地产市场与经济发展的关系。
我国房地产周期的拐点和房地产调控政策具有较高的一致性，反映了我国房地产调控以短期需求调控为主的特征：当房价过高时，通过抑制需求来给市场降温；而在房地产低迷或萎缩的时期，同样是运用促进需求的手段进行调控。例如，20xx年出台一系列需求调控措施后（包括取消住房贷款利率优惠政策、上调房贷首付比例等），房地产销售增速有了明显回落；房地产市场在20xx年、20xx年的上行，以及最近一轮房价上涨（20xx年底开始），也都和各部门放松对需求的管制有关（见图1）。
最近，热点城市再次推出房地产调控政策。以北京为例，9月30日发布的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》提出了加大住宅用地供应力度，合理调整土地供应结构，加快自住型商品住房用地供应，强化“控地价、限房价”的交易方式，进一步完善差别化住房信贷政策等措施。上海继“沪九条”之后，又于10月8日公布六条措施，严格执行限购、限贷等房地产市场调控政策，以确保房地产市场平稳健康发展。
通过比较几个一线城市近期的房地产调控新政可以看到（见表1），各地房地产调控举措中，既有需求调控，也有供给调控，但仍然以需求调控（如限贷、限购政策）为主。并且，需求调控的措施更加具体、可落实，而供给方面的调控举措则比较笼统，而且是原则性的，短期内也难以落实。由于需求调控直接通过硬性标准抑制了交易量，效果几乎是立竿见影的，但却不是一个“治本”的方法。并且，我国房地产供给方面的问题比较突出。
我国房地产市场供给端的问题比较突出，一二线城市与三四线城市形成了分化。今年年初以来，一线城市的住宅价格同比增速持续较三线城市高出十几个百分点。从百城住宅价格指数来看，20xx年9月，一线、二线和三线城市住宅价格同比分别增长26.72%、14.87%和6.79%.供给稀缺是热点城市房价高涨的最显性的原因。
第一，住宅用地和新建住宅供应不足。国有建设用地供应面积近年来呈逐年下降趋势，其中房地产用地面积下降更多。20xx~2015年，全国房地产用地占供地面积的比例分别为27.4%、24.8%和22.5%（见图2和图3）。据有关方面监测，在16个热点城市中，有8个城市住宅用地供应量少于上年同期。厦门减少50.2%,上海减少47.5%,广州减少41.9%,北京减少30.8%,苏州减少21.1%,济南减少21%,南京减少13%,无锡减少9.1%.在16个热点城市中，有6个城市商品房住宅批准预售面积同比下降。北京下降32%,无锡下降27.2%,厦门下降23.6%,深圳下降21.4%,合肥下降15.9%,福州下降14%.从地价监测情况来看（见表2），一线城市住宅用地的同比、环比增速均持续且显着地高于其他用途地价。
第二，房地产的潜在供给难以满足居民对房地产的需求。截至20xx年9月末，全国房地产开发贷款余额7.04万亿元，同比增长7.56%,增速比上月末低0.41个百分点，比上年末低9.09个百分点；自20xx年6月份以来总体趋于回落，反映房地产潜在供给下降。购房贷款余额17.93万亿元，同比增长33.36%,增速比上月末高0.82个百分点，比上年末高8.63个百分点，反映购房需求依然在上升。今年前九个月新增的个人购房贷款约3.6万亿元，同比多增约1.8万亿元。
第三，需求端的数量管制虽然使人们看得见的成交量下降，房价增速放缓，却并不能改变公众对一线城市房价上涨的预期。直接从需求的角度进行数量管制，甚至有可能强化房价上涨的预期。今年7月份，全国住户部门中长期贷款增4773亿元，同比多增1984亿元，占全部对实体经济贷款（4636亿元）的102.96%.尽管这一情形在近期已经有所缓解，但9月份新增个人住房贷款依然占人民币贷款增量的39%.居民部门加杠杆的力度之大是前所未有的。20xx年9月末，江苏、广东、浙江、北京和上海房地产贷款余额同比增速分别为33.80%、32.18%、24.62%、21.15%和18.24%,分别比上月末提高0.77个、0.54个、0.5个、2.06个和0.30个百分点。5省（市）房地产贷款余额占全国房地产贷款余额的42.50%,比上月末提高0.07个百分点。供给的增加则更有利于稳定预期，应当重视预期管理对房地产市场平稳、健康发展的重要性，但目前房地产调控中对于供给的措施依然比较抽象和笼统。
相比于需求调控，供给调控有利于从更加基础的层面改善我国房地产市场的运行。我国土地资本化的模式以及当前各种资源集中于大城市的现实，都意味着我们需要从供给的角度寻求方法。
一是合理地为中国经济的发展提供融资。在我国经济发展的过程中，土地资本化发挥着重要的作用。地方政府竞相追逐促进当地经济增长，需要一定的'政府财力支撑。一方面，政府以低价形式将土地转让给工业企业，吸引企业投资并拉动就业，进而带动当地经济和政府税收的增长，在这个过程中，土地也随着经济的发展而增值；另一方面，作为住宅用地的土地要素通过拍卖的形式转让给房地产商，供房地产商开发建设成商业地产用于居民购买，政府一般可以从中获得大量的土地财政收入。
根据最新的测算，在房价的构成中，政府所得占房价的六成左右。研究表明，作为政府收入的重要组成部分，不少地方政府的财政收入中土地出让金所占比重都接近50%,有的城市甚至占到了60%以上（周彬和杜两省，20xx）。根据国土资源部的统计，20xx年出让国有建设用地22.14万公顷，出让合同价款2.98万亿元，同比分别减少20.2%和13.3%.其中，招标、拍卖、挂牌出让土地面积20.44万公顷，占出让总面积的92.3%;招标、拍卖、挂牌出让合同价款2.86万亿元，占出让合同总价款的96.0%.
以土地财政为代表的土地资本化模式，在推动经济发展的同时，也在一定程度上为地方政府的短期行为提供了激励。高地价提高了地方政府通过土地拍卖获取的收入，因而地方政府有动机通过维持土地供给的稀缺性来获得更多的土地财政收入。在此前提下，要增加土地的供给就会比较困难。并且，高地价将提升城市发展的成本，地方政府对房地产的依赖性也有可能进一步增加，不利于吸引人才、培育新经济增长点，从而削弱城市竞争力。短期内政府的财政收入存在“租税替代”的关系，即政府来自于房地产的租金收入越高，来自于其他行业的税收收入越低，房地产片面发展对实体经济具有不良影响。
作为应对，应考虑改革土地拍卖制度。我国的国有土地使用权拍卖制度下，出价高者得，在未来房地产价格将保持上涨的预期下，土地价格更容易被抬高，“地王”频现。相比之下，上海车牌拍卖制度值得在我国土地使用权拍卖的制度设计中参考。它要求出价进入有效报价区间，而有效报价区间是根据截至一定时间点的最低报价来确定的，在此基础之上，再按照“价格优先、时间优先”的规则确定中标者。显然，在这样的拍卖制度下，报价最高者和最低者都无法中标。在土地拍卖中参考这样的拍卖规则，将会改变“地王”频现的现状，更有利于价格稳定和价值发现。
二是优化资源布局。在一些热点城市房价飙升、供不应求的同时，我国房地产行业还面临着去库存的艰巨任务，一二线热点城市和三四线城市分化十分明显。今年8月份，70个大中城市新建商品住宅同比价格变动中，最高涨幅为44.3%,最低为下降3.8%.
我国优质教育、医疗卫生资源往往在大城市较为集中，人口源源不断地涌入北京、上海等国内一线城市。近年来，国内主要城市学区房现象持续升温，便是公众愿意对优质教育资源支付更高价格的一种体现。有研究测算，学区房的租金收益率平均而言比非学区房低5%,对于小户型住宅更可达19%,且租金率折价存在较大的波动，受教育部门公立学校入学政策冲击的影响大。因此，从长期来看，在更大范围内提升我国教育、医疗卫生等资源的质量，亦有助于破解我国房地产市场面临的难题。
三是提高土地利用效率、增加城市住宅用地的供给。从国际比较以及我国一线城市的土地使用情况看，完全有可能增加一线城市的住房用地供给。实际上，高地价与目前地方政府面临的gdp考核指标有直接的联系。为了达到gdp的考核要求，各地区需要尽可能多发展工业投资，从而影响了土地资源的配置，导致我国一线城市的工业用地占比远高于国际上其他同类城市。这样的土地使用布局对于我国一线城市来说，并不一定是合理的。
如表3所示，北京、广州和深圳三个城市的工业用地占比分别达到22%、32%和36%,远高于纽约（3.9%）和东京（5.1%）。纽约居住用地占城市建设用地的比重为44%,东京的这一比例更是高达73%,而我国的北京、广州和深圳的这一比例分别仅为28%、29%和26%.
一方面，要改变单一追求gdp的绩效考核办法，纠正片面追求经济增长速度和当前利益，更加重视民生、资源环境和长远利益，优化资源布局。另一方面，在增量土地供应空间有限、供需失衡的情况下，存量土地（城乡建设用地范围内的闲置未利用土地和利用不充分、不合理的土地，具有开发利用潜力）在城市发展中应该被充分挖掘利用。据测算，上海中心城区成片工业用地转型空间为9000万平方米，旧住区改造产生的住宅体量约为6000万平方米。全上海市范围内住宅的建面空间可达1.6亿平方米，相当于可供应8年的成交量（20xx年全年上海市住宅销售面积约20xx万平方米）。在盘活存量土地的过程中，应发挥政府主导、统筹协调的优势，缓解供应紧缺，优化城市发展。
诚然，许多国家在城镇化率达到75%之前进程中都出现了房地产价格远远高于当时的经济增速、租售比等指标看上去也远远超过“合理范围”的现象。我们认为，这一现象是以经济高速发展带来的未来预期收入提升为基础的。在中国通过土地资本化促进地方经济发展的过程中，政府做了大量的统筹协调工作，例如招商引资、城市规划，从整个地区的全局来考虑产业布局、居住片区的分布等，同时进行了大量基础设施建设工作，中国的经济潜力得到了很大的释放，地区房地产价值亦得到了提升，而房地产价值的提升恰恰是来源于对未来收入的预期。根据初步测算，20xx年第三季度房地产对经济增长的贡献率在8%左右。房地产确实在中国经济增长中扮演了重要角色，但如果房地产的膨胀趋于挤出其他投资和扼杀企业家精神，对于中国经济的转型和健康发展则是不利的。因此，还应着眼于中长期，从土地和各项资源的供给，以及制度上做改进。
总的来说，我国当前的房地产调控应注重需求调控与供给调控相结合、短期调控与长期调控相结合，并处理好房地产与经济发展的关系。在现有的需求调控的基础上，进一步完善供给调控的措施，兼顾短期和长期，促进房地产市场平稳、健康发展。
房地产论文
就我国当前房地产的发展状况来看,虽然其水平也有一定的提升,但总体来说还存在一定的局限性,这也是导致房地产企业在当前的发展过程中,无法有效保障自身利益的主要原因。因此,我们必须采取相应的技术手段,从让管理工作的各个方面得到完善,进而促进企业的健康发展。当前,我国房地产管理创新工作的改进具有十分重要的意义。首先应从管理创新的方法上入手,不断进行创新,以此来带动其他工作的创新,激发员工的积极性,提高工作的效率。其次,还应从管理理念与制度上入手,合理的`分配企业资源,改进和优化资源分配,为企业发展打下良好的基础。由此可以看出,对房地产管理进行创新是解决当前房地产行业问题和企业问题的最佳途径。
房地产行业的发展正在面临着激烈的竞争和不断变化的市场环境,而要促进房地产企业的可持续发展并在市场中站稳脚步,就必须针对房地产管理工作进行创新。因此,对房地产管理工作的改革创新也成为了当前房地产面临的首要问题,房地产管理工作的创新不仅要带动部门工作的创新,最重要的是要激发各部门之间的积极性,以提高工作的效率、充分利用资源。具体来说,房地产管理创新工作应从以下几个方面来进行。
2.1创新人才培养模式。
21世纪,人才优势是增强房地产竞争力、促进房地产可持续发展的重要因素。面对日益激烈的市场竞争,房地产企业必须重视起人才的培养,以建立具有房地产行业特色的人才培训体系。也就是说,通过建立相应管理人员培训机制,一方面根据不同层次的人才进行不同层次的培养,根据培训的实际要求来细化内容。另一方面,还应对房地产现有的管理人员进行培养,以不断提高其办事能力和综合素质。与此同时,提高企业的薪酬待遇,吸引更多的人才投身于房地产事业中,共同努力管理好房地产企业事务。
2.2创新管理模式。
市场经济遵循的是供求规律、价值规律以及竞争规律等规则,而对着信息技术的发展,房地产企业只有不断针对自我进行管理创新,才能进一步适应信息时代的要求。因此,创新房地产企业管理模式就成为了首要的条件,我们必须在不断的探索创新的道路上,不断吸取先进的管理模式,根据我国当前的市场实际情况,采取适当的措施,促进房地产市场平稳发展。可以通过建立相应的奖惩制度和激励制度,改革和创新管理模式,充分将员工的利益与企业的利益相结合,从而促使员工积极工作,提高工作效率。
2.3创新评估体系。
良好的管理模式和管理方式必须要有一个标准的评估体系来衡量,管理评价体系是衡量企业行为,约束房地产企业和人行为的根本制度。合理的评估体系是保证房地产健康发展的重要因素。因此,我们应通过建立科学规范的管理评估体系,对房地产企业的人员、部门的行为进行规范与约束,进而形成一整套体系,保障房地产市场的稳定发展。
综上所述,对于房地产而言,科学合理的房地产管理工作不仅能够约束和限制相关人员的行为,促进企业的良性发展,更是提高房地产实力,推动企业占有市场地位的关键。因此,房地产管理的工作创新应通过合理的模式、人才培养与评估体系创新,结合当前我国房地产行业的实际情况来进行,以全面提高房地产企业的竞争实力。
房地产论文
房地产营销就是通过市场营销的理念和方法将开发商的产品信息传达给客户，将客户的需求反馈给公司，最后促使成交的过程。网络营销是以现代营销理论为基础，借助网络、通信和数字媒体技术实现营销目标的商务活动，它是由顾客价值变革、科技进步、市场竞争等综合因素促成的，是信息化社会的必然产物。
信息化时代，网络成为了信息传递的重要载体，在这样的形势下，房地产营销者有必要将自己的营销活动全部或部分建立在互联网的基础之上，对传统的直接营销方式做必要补充。具体来说，房地产网络营销首先是建立自己的网站(homepages)，然后将该营销项目在互联网上的域名地址借助各种方式让消费者获知，而消费者则根据自己的需要浏览房地产企业或项目的网页，对正在营销的房地产项目进行了解，同时可以在线向房地产营销网站反馈一些重要的信息。
网络营销的发展使房地产市场从一个狭小、有形、传统的小市场走向了广阔、无形、现代的大市场，可以说传统房地产营销方式已经远远不能满足日益多元化的市场需求，因此房地产网络营销已成为并将持续作为房地产业的主战场。相对于通常意义上的网络营销，对房地产这类特殊商品的网络营销的研究起步比较晚，尚未形成一套完整的成熟的科学体系，对于实际企业决策还处于一个比较肤浅的阶段。
1997年我国引入了电子商务的概念，在这之后许多行业开始开展网络营销，房地产企业也引进了网络营销这一概念。20xx年之后房地产行业普遍看好房地产网络营销的前景，开展网络营销的企业也越来越多，这一手段在我国迅速发展起来。随着互联网的普及，我国网民数量直线增长，网络已成为中国人民日常生活不可或缺的一部分。不仅如此，互联网不再局限于传统营销方式下单方向的直线传播，辐射面更广，交互性更强，这使得房地产网络营销成为了一个新兴的有魅力的潜力无穷的营销模式。
现在，房地产网络营销的观念已经被业界认可和推崇，几乎所有的房地产企业都在通过网络进行自己企业产品的营销推广。除此之外，房地产企业的品牌创新、形象树立等工作也转移到网络上进行。不可否认的是，房地产营销人员必须正确地掌握和运用房地产网络营销的概念，重视网络营销的过程才能适应市场，把握市场。
我国房地产网络营销正以迅猛的速度发展着，但因为很多客观主观条件的制约，我国房地产网络营销仍然存在一些问题。
1、网络内容简单，不能满足消费者的需要。
现在房地产网站的数量不少，且正持续扩张，但是大多数房地产企业实力比较弱，服务内容不够丰富，发布的信息许多是复制粘贴的，因此在数量和质量上都无法超过传统媒体。当然这样的信息量是肯定不足以促动网站访问者做出购买决策的，至少应做到提供三维动态的样板房、小区的位置及环境，除了房地产本身的信息外，为访问者提供一些有关国家政策、法律咨询、购房程序、技巧等知识也是很有必要的。还有一些房地产网站不能够调整自己适应市场需求、缺乏独特价值、竞争优势不明显，反而导致网络营销成了买卖双方之间多余的第三只手。
2、网络信息发布具有局限性。
网络上的信息不具有强制收视的效果，只能等待顾客主动上门索取，消费者可以选择看或不看，房地产企业非常被动，实质上许多宣传资源可以说是被浪费了，无法达到预期的效果。另外，虽然网络媒体具有多媒体的效果，但由于许多客观条件的制约，比如网页上可选择的广告位以及计算机屏幕的限制等等，致使网络信息的发布具有很大的局限性，弥补的关键是要设法增加网络的吸引力。对于房地产企业来说，网络营销不能单纯依靠网络广告，而是要将网络技术融入市场营销的全过程中。
3、企业自身的网络营销技术不能满足营销要求。
现在的许多房地产企业并不是亲自去建立网址，设计自己的网站，而是寻求一些机构的协助，但是帮助策划企业网络营销的机构可能对企业的经营理念、组织文化没有深入的了解，无法结合企业的现实情况和战略进行网络营销的设计。因此，许多房地产企业的网络营销并没有取得很好的效果。而亲自进行网络营销活动设计的`企业，又可能因为自身网络营销技术不能达到标准而影响营销效果。目前我国计算机网络的基础设施还较差，技术软件的使用和研发能力有待提高，企业还缺乏高水平的网络管理人员和安全保护措施，这些都在很大程度上制约了房地产网络营销的发展。
4、企业对上网营销的费用估计不足。
利用网络开展营销活动究竟需要花费多少钱财和人力，多数房地产企业目前仍然没有一个非常清晰准确的概念，但可以确定的是大家潜意识里不愿花太多的钱，甚至认为其无足轻重。但事实上，由于网络营销是建立在日新月异的网络技术基础之上的，网络技术的发展必然会使企业在网络上的投资逐步增加，为了更新和维护的网站，企业所需要投资的费用可能会更高。房地产企业需要明白，只有不断更新，才能使企业网站在网络上保持较高水准，否则网站缺乏吸引力，消费者会对楼盘缺乏兴趣，不能取得良好的营销效果。
网络营销简单而言，就是要解决怎样能吸引客户、怎样能被客户发现、怎样能留住客户的问题。房地产网络营销策划时除了要注意采取一系列措施规避前一章所提及的网络营销的问题之外，还要做好很多工作。
1、树立房地产品牌形象衡量一个房地产企业是否成功，很多人都愿意用“口碑”来表达，这也就是我们常说的品牌形象。一个优秀的房地产企业在开发与经营的过程中，都会将树立良好值得信任的品牌形象作为工作前提，而这样一个形象的建立和传播是需要传统营销与网络营销相结合的。
房地产网站是一种中介手段，将房地产企业的产品与消费者缔结起来，营销人员首先需要做的就是将企业及其项目的品牌推广开来，只有这样，消费者才能被吸引主动进入网站，从而接触到企业的信息，了解产品。
企业网站建设在企业不同发展阶段也应该有不同的侧重点。对于中小型房地产企业来说，为了促进房地产产品的销售，他们的重点应该是展示企业的房地产产品，在网站推广方面下功夫，同时网站的建设又应要求低廉的建设成本。而对于有竞争力的企业来说，他们的发展壮大必须依靠品牌创新和规模的扩大，其中尤为重要的是树立企业形象，向大众展示自己企业文化、经营理念等，丰富服务内容，提升网站功能，将企业的综合实力显示出来，以此达到品牌营销的目的。
2、加强网络客户关系管理。
在当今网络环境下，各个企业都可以通过互联网展示自己，从某种意义上讲，其规模的大小、资金的实力等都已经不是企业成功最关键的因素了。因为现在的消费者拥有很大的主动权，选择企业和产品时更是拥有绝对的自主权，所以加强网络客户关系的管理成为房地产网络营销必须重视的一个问题。提升网上人气是提高网络营销效果的前提条件。网络营销能否成功的另一要素就是如何跨越时空的距离，再造客户关系，不但要发掘网络上的潜在顾客，更要吸引和留住顾客。房地产网络营销也要重视发掘潜在顾客，设法了解其消费愿望，通过互联网这一平台保持与消费者的沟通联系。房地产企业可以通过会员们在网络上的信息交流把握房地产市场动态、房地产消费者的心理需求和时尚发展趋势。通过这一途径及时调整开发与经营的策略，更好把握发展方向，巩固与消费者的关系。
3、网络营销与传统营销整合。
作为新的营销理念与模式，网络营销凭借自身的优势对传统营销方式产生了巨大的冲击，但是我们需要了解网络营销覆盖的全体，并不是整个消费群，因此仍然具有一定的局限性，换言之，网络营销不能完全地替代传统营销，两者是相互促进和相互影响的。在房地产网络营销的过程中，我们必须根据企业的经营目标和细分市场，将网络营销和传统营销进行有机的整合，利用整合营销的策略实现以消费者为中心的双向沟通和传播统一，以最低的成本达到最佳的营销目标。
4、做好网络技术支持及网络持续服务。
房地产网络营销需要丰富其网站的服务内容，增加网站的吸引力。比如有的房地产企业在网站上开辟一些如购房常识之类的知识栏目和相关内容的咨询服务项目，让消费者知道什么样的楼盘适合自己居住，虽然并没有直接向消费者推荐自己的产品，但是让消费者增加了有关房地产的知识，在以后购买相关产品时首先想到该企业。
网络信息发布具有局限性，弥补的关键是设法增加网络的吸引力。比如有的公司推出网上家庭装修三维浏览技术、浮动广告技术等，以达到吸引消费者注意的目的。
房地产论文
20xx年以来，金融动荡已经逐步蔓延到世界各地的很多领域，对我国实体经济产生一定的影响，其中包括我国的房地产行业，房地产市场持续低迷，进入了周期性调整阶段。同时，近年来伴随着住房商品市场的发展，我国住房金融领域创新不断涌现。但是，相关的金融风险也在一定程度上累积，并日益受到关注。如何在金融危机的大环境下协调推进房地产行业的金融创新、风险防范与监管等问题已经成为当务之急。房地产金融创新是房地产金融业发展的必然要求，对促进房地产业发展具有重要意义。鉴于其重要价值，房地产金融创新在许多国家受到积极支持，并遵循一定的发展规律。但是，房地产金融创新也会产生风险，次贷危机的爆发生动而深刻地展示了房地产金融创新的现实风险，引起了金融界关于加强监管的反思。
一、房地产金融对我国的影响。
自我国开始了对房地产市场的改革以来，房地产金融在有利的政策下快速地发展壮大，房地产金融的发展壮大，对我国的经济稳定发展，起到了至关重要的作用。房地产金融的进步，已经成为了带动中国经济发展的助推力量。由于其他国家对世界金融的干预，影响了我国房地产金融的发展所有事，很多专家学者针对这一环境下的房地产金融如何改进，做出了调查与研究。虽然房地产金融面临着外部环境的干扰，但是房地产金融运作本身体制中的不足，也是导致房地产金融没有充分发挥其潜力的主要原因。因此，如何完善创新房地产金融，成为了加强我国经济繁荣，对抗外界经济干扰的必须手段之一。
二、当今我国房地产金融遇到的危机。
1.快速发展下的弊端。随着有力的政策的支持，我国房地产金融得到了前所未有的机遇，在大好的形势下，房地产金融得到了飞速的发展。但随着房地产金融的逐步运行，融入到了社会金融体系中，快速发展后的后遗症也逐渐地被人们发觉。我国的房地产金融比较其他发达国家而言，还是新兴产业，基础比较其他经营了许久的国家来说，十分的浅薄。为了加速房地产金融的进步，与世界经济体系的接轨，我国房地产金融业的工作者，吸取了许多国外房地产金融业的成功经验与运营模式。全新的金融模式的大幅度引进，增加了房地产金融业的工作负担，打乱了以往有条不紊的工作结构，在工作中出现了很多问题，对相关信息的披露，成为了最常见的问题所在。对信息的处理，影响到了让房地产金融业对大市场的精确判断，给房地产金融的运营与投资带来了巨大的风险。而相对的，当今房地产金融业又没有合理地成立风险抑制部门，缺乏相应的监督管理办法，这就使得这种危机得不到及时解决，使得风险依旧存在。房地产金融业在大幅度效仿发达国家的运营模式，却没有足够的基础与相关的技术来解决运营时出现的问题，这就是快速发展下所留下的巨大弊病。
2.房地产金融业的主观创新意识低下。在大幅度地引进国外现有成功的金融运作模式不能有效地完全被利用的情况下，我国房地产金融业应该结合我国实际情况及世界金融的整体环境，创新出适合我国特殊情况的金融体系运营模式。没有合理的金融运作模式，被动地套用不符合我国当今现状的金融体系，将会导致风险的不可预估性，在许多风险与利益面前，不能有效地控制局面，不能创造稳定的利益。例如，在学习了国外降低贷款标准的贷款购房的运营概念后，造成了许多无力偿还贷款的案例产生，造成了市场的动荡，给房地产金融带来了不稳定的隐患。房地产金融的贪功冒进，没有合理地创新出适合我国房地产金融业稳定发展新的金融依据，导致房地产金融所面临的风险进一步地恶化。对实际情况的准确判断，合理地运用我国金融市场的优势，创新出适合我国国情、民情的合理金融管理运营体系，是值得房地产金融业花时间来研究的主要课题。
3.关于监管力问题以及衍生的思考。房地产金融业缺乏良好的监督管理，大多数的监管部门没有有效地履行自身的职责，或者没有针对性的监管手段。房地产金融的有效发展，需要合理的监督与管理，现下的房地产金融机构，没有整合出合理的监管方案，减少监管漏洞的产生，使得产生了许多的违规操作，对房地产金融的发展，造成了巨大的冲击。房地产金融机构对房地产金融业监督管理的不重视以及管理的不完善，也是影响房地产金融发展的主要问题。很显然，房地产供需双方在政府金融调控政策之外找到了解决融资问题的办法，这些绕过调控的融资方式可以不严谨地称为“房地产金融创新”。
三、有效改革房地产金融业现状的创新提议。
1.弥补房地产金融业体制上的漏洞。由于受到了其他国家的影响，国际上的金融市场比较混乱，我国的经济在整体环境下，也受到了影响。房地产金融业在大环境混乱的情况下，应该稳固自身的经济运营体系来应对动荡的金融环境。房地产业属于高投入、高回报的投资项目，许多组织联合进行投资，参与房地产的建设，我国的房地产行业的从业组织底蕴不一，良莠不齐，许多组织没有相应的投资实力，四处联系投资者，导致组织内部难以管理，在实际操作中，出现了严重的管理事故，给房地产金融业带来了严重的影响。在银行房地产信贷管理方面，可以尝试改“风险回避”为“风险转移”策略，即银行业适度放松对房地产供需双方的信贷控制，再通过资产证券化等方式把不同风险等级的信贷资产转移出去，这样能降低房地产市场供需双方的融资成本，在部分削减房价上涨动力的同时降低购房者的信贷风险。合理地整合投资人员，并对其进行合理的职务分配，采用合理的管理手段，让房地产实业内部的管理统一有序，才能加强房地产事业的`发展与进步。
2.加大对房地产金融风险的掌控力度。房地产金融业的风险可控性，是影响可持续稳定性发展壮大的先决条件之一。重视房地产金融业的风险控制，加强对房地产金融风险的探查能力，加强对房地产金融风险的控制能力，是当今房地产金融业最需要具备的基础能力。房地产金融业的创新目标，是为了降低风险，增加利益回报。整理探查相关的金融信息、相关的行业情报，加强对世界金融体系的研究与调查，是增强风险管理的有效手段。现在是信息爆炸时代，对信息的处理和收集，是房地产金融业发展自身的重要条件。组建专业化的优秀团队，整理收集好相应的金融消息，对其进行有效、合理、准确的分析，并整理成相关切实的直观数据，形成数据模型，加强其他团队对金融风险的评判与预防。从全局出發，宏观地分析大环境，再从微观上细致地研究各种可能性的发生，并做好相应的对策，有选择性地借鉴其他国家的处理风险的经验，并根据实际情况做出相应的变通与改善，进行合理的创新，改变被动的金融局面，减少风险的发生几率，增加对风险的掌控。
3.加强对房地产金融领域内非银行金融机构和民间借贷机构的监管。非银行金融机构和民间借贷机构参与房地产金融领域有其积极影响：一方面，这些机构的参与有效增加了房地产供需双方融资渠道，分流了对银行的资金需求；另一方面，这些机构的管理相对于银行体系更为宽松，更有机会从事高风险业务，创新更为踊跃。因此，主管部门简单地叫停这些机构的房地产金融业务是不明智的，负责任的态度是加强对这类机构的管理。首先，要明确管理主体。目前，银行、信托公司、证券公司、资产管理公司都有归口管理部门，但其他一些机构，如地产私募基金、小贷公司主要由地方政府多部门管理，工商部门、发改委、金融办都行使一定的管理职能，多头管理效率较低，应该针对各类新型金融组织，明确管理主体，进行专业化的全面管理。其次，要完善管理法规，加快新型金融组织的立法工作和相关业务管理规定的拟定，改变“先放养，后规范”的思路。最后，加强各类新型金融组织的业务指导。提示相关业务风险，提高资金盈余单位、新型金融组织的风险认知程度，使其在较高的风险承担意愿的前提下参与房地产金融业务。
4.做出针对性的科学创新。盲目的创新是房地产金融业最容易出现的问题，在全球经济动荡、我国经济动荡的局势下，迎难而上飞速发展的今天，合理地分析全球金融环境，研究出符合我国的针对性的科学合理的创新方案，才是确保我国房地产金融稳定发展的有效手段。科学严谨的管理与监督，是必不可少的，参考国外其他国家的金融体系，研究适合我国的管理监督具体方案，形成合理、统一的管理体系，做到高效率的管理与监督，全方位地提高对房地产金融的管理控制，完善管理中出现的漏洞，并且保证解决方案能够有效的实施。从各个角度，审查检验管理体制上的整改结果，确保没有程序上的失误，加大对风险的预知与判断能力，对房地产金融业进行跟踪式的调查与研究，保证任何一个步骤都不会出现细节上的错误与漏洞。从整体战略上制定针对性的发展方向，让细节上的处理方法，在战略方向的指引下，更好地完成工作任务。在我国多元化的经济体系中，确立完善的创新思路，以最直接有效的办法，改善当今房地产金融业的不良局面，找出多条创新思路，并逐一地对其进行融合研究，保证创新的全面性与安全性，为我国房地产金融制定出合理的发展路线。
参考文献：
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[2]崔满红，李志峰.房地产金融战略研究的整体思路——金融理论研究的一个视角[j].经济研究参考，20xx，（29）.
[3]游达明，姜伟伟.房地产投资信托基金的产品优势及其在我国推行的必要性[j].价值工程，20xx，（2）.
[责任编辑陈丽敏]。
房地产论文
在经济不断发展以及社会持续化进步的时代背景下，我国房地产经济由此得到了极大的提升。从实际情况来看，现今我国房地产企业在投资管理方面仍旧存在着一定的风险性，这种风险是阻碍房地产企业进一步发展的重要因素，人才是企业生存和发展的重要推动力量，在房地产企业中占有不可忽视的地位，为此，必须积极构建企业培训评价指标体系，实现人力资源的有效管理。本文旨在分析房地产投资企业培训评价指标体系的有效构建，促进房地产企业的发展，实现社会和经济的双向进步。
优秀的人才队伍往往是构成企业生存和发展的决定性力量，是企业实现战略化发展的有力保障，对企业的稳定发展具有十分重要的影响。现今我国房地产行业针对人力资源管理仍旧存在着种种欠缺，不利于企业的长远发展，构建起企业培训评价指标体系已成为房地产行业必须解决的问题，通过本文对房地产投资企业培训评价指标体系的研究和分析，从而强化企业实力，保证房地产行业的顺利发展。
（一）重视程度不高，工作积极性不高。
企业领导对员工的培训工作缺乏重视，大多都是纸上谈兵，并没有将员工的培训工作放在实际之中，对员工培训工作的重视程度不高。虽然一部分房地产企业已经逐步建立起培训规划，但却没有切实将培训工作落实到实处，没有严格按照规划行事。另外，企业员工的工作积极性明显不高，甚至存在着抵制的消极态度，自我学习能力较为薄弱。
（二）企业培训评价指标体系内容和方法过意单一化。
企业的培训工作缺乏科学合理的评价指标体系，没有通过科学的调查分析进行培训工作的设计，其培训方法和内容较为单一化，缺乏培训效果评估环节，缺乏系统、科学、全面的培训评价指标体系，无法对企业员工的实际情况进行深入的调查研究，培训工作缺乏针对性，所涉及的培训工作并不能满足企业的长远发展和员工的切身利益。
（三）企业对培训工作缺乏充足的硬件设施和资金投入。
我国房地产企业对员工的培训工作缺乏相应的重视和认识，所以在资金的投入、教学授课以及硬件设施等方面无法予以充分提供，企业的培训工作往往只是在内部简单进行，却没有提供专业性的培训场地，只是借助企业会议室、多媒体设备等场地和设施简单地展开，培训方式过于单一化，其培训结果也无法预知。
（四）培训效果转化与跟踪机制存在不协调因素。
大部分房地产投资企业培训评价指标体系的效果评估方式往往是通过问卷调查或者书面测试的方式在企业中进行，也就是没有一套专业化的评估体系，也没有长久性、持续性的企业员工，员工对培训工作的意识还需要跟踪性的调查和分析，为此，无法客观全面地熟悉掌握培训效果，跟踪机制和培训效果转化彼此之间互不协调，其培训评价指标体系缺乏系统性和科学性。
（一）强化企业领导的重视程度，树立员工良好的工作意识。
第一，积极宣传和引导良好的房地产投资企业培训评价指标体系的实际意义、根本目的以及基本方法，促使企业领导及上下层都可以认识到培训工作的重要性，从而通过积极主动培训方法予以改革。第二，确保企业领导对具体化的企业培训指标体系有一个基本的认识，并予以大力支持。第三，促使企业员工树立正确良好的培訓观念，有效提高企业员工综合能力和道德素质，为房地产投资企业培训评价指标体系的有效构建提供保障。
（二）实施多样化的培训方式，实现企业培训评价指标体系的内容丰富化。
通过多样化的培训方式以丰富企业培训评价指标体系的内容和形式，积极构建房地产投资企业培训评价指标体系。比如，企业可以适当在自身内部建立定期的培训课程，不断提高企业员工的专业化能力，企业和企业之间应当彼此建立良好的交流培训机制，选择优秀的企业员工参与培训工作，在提升企业员工综合能力的同时，可以更好地为人民服务。引导企业员工积极参加企业外部开展的培训活动，实现企业的发展和员工的进步。另外，需要建立一套合理科学严格的考核评价体系，为企业的稳定发展和质量效率提供保障，降低培训工作所带来的风险问题，为企业更为长远的发展方向努力进步。
（三）加大企业培训成本投入，建立科学有效的.激励体制。
所谓经济基础决定上层建筑，为此，房地产行业培训评价指标体系的有效构建应当提供有利于培训工作顺利开展的成本资金投入，通过大量的运行资金来不断完善和推进企业培训工作的进步，房地产行业必须尤为重视人才资源的投资。强化培训方式和培训内容，积极聘用专业的讲师提供合理的帮助和辅导，更新培训使用的硬件设备和软件设备，完善培训开展的外部环境，构建良好的培训氛围，积极拓展企业员工自身的内在潜能，为员工的未来发展提供保障。
综上所述，房地产投资企业培训评价指标体系的有效构建可积极推动房地产行业的长期稳定性发展，同时会对企业员工产生较为积极的能力塑造，房地产投资企业培训评价指标体系的构建是实现房地产行业稳定发展的关键，且产生了较为积极的重要作用。在房地产企业的发展过程中，企业必须正确认识培训评价指标体系的重要作用以及在现实生活中存在的问题，通过有效对策予以解决，为房地产行业的进一步发展创造条件。（作者单位为山东中润置业有限公司）。
房地产论文
房地产中的土地费用包含有土地转让费用、场地租赁费用、土地置换费用以及拆迁费用及税务方面的费用，这些费用成为房地产成本的主要来源，大致占企业总成本的百分之八十左右，这些成本费用关系到房地产开发项目是否能够获得预期的经济效益，也是评价项目可行度的重要指标。房地产在对项目可行性的进行测算时，必须对土地相关费用进行科学计算，从土地面积和容积率方面的科学计算得出房地产开发商需要支付的成本。此外，房产项目前期的相关费用也是项目成本控制的重要组成部分。
2.房屋建筑的安装费用。
房屋建筑的安装费用主要包含房屋建筑费用、设施装备费用与机械技术费用、施工产生的管理费用等等。而建筑材料产生的耗费在这项费用支出中占有较大的比例。此外，还有项目竣工之后所需要的签证变更费用。土地费用、建筑桩基与土地开发项目产生的招标价成为房地产企业成本的大部分，房地产企业在实施成本控制的时候应该加以注意这些费用的控制。
3.建筑配套设施费用及其他支出费用。
房地产企业项目中的配套设施与其他支出费用主要有水电煤气费用、道路建设费用、园林绿化费用及市政设施配套等相关费用，此外，学校、医院及商店等生活公共服务设施的费用也在此范围内。其他支出费用一般都采取押金形式，比如绿化费用、档案费用等，但是由于各方面的因素，很多房地产企业都不能将此费用收全。其他费用类支出的种类繁杂，缺少统一的收取标准，收费项目在收取过程中大都经由事业单位去执行，随意性很大，这部分费用的支出在房地产企业中是受外部影响最大的一部分，占有百分之十。而房地产企业采取何种措施最大程度的降低这部分费用支出是能否取得良好经济效益的重要因素之一。
二、当前我国房地产企业实施成本控制中存在的问题。
1.没有确立全面系统的成本控制观念。
房地产项目需要大量的资金投入，工程建设时间周期长，进行成本核算的步骤较多且具有风险高的特点，这些都决定了房地产企业的成本具有一些特殊性：成本长期性，任何一个房地产项目从取得土地开发权到开发完工，大都需要两年以上的时间，如果考虑到项目售出后的配套设施建设及相关工程维护及物业管理等工作，成本期更长;成本内容复杂性，房地产项目与市政建设、土木建设、设施安装、园林绿化、环境建设、物业管理、贷款等都有着紧密的联系，使得成本构成内容复杂化;成本构成之间的差异;成本价格不透明;成本管理工作的多次性等等。这些特点要求成本控制工作必须全面且系统，但当前很多企业都缺少成本控制的科学理念，成本控制工作仅限于建筑施工过程，对成本预测、决策等方面的控制力度不够，缺少掌控大局的把握。
2.没有建立科学合理的成本控制体系。
由于房地产企业尚未树立系统且全面的成本控制观念，大多数房地产企业在建立成本控制体系上都存在漏洞，也没有制定科学的成本管理控制制度，导致成本管理工作出现没有相关规章制度可以遵循的局面，有些企业虽然制定了一定的成本控制措施，但是仍然没能得到足够的重视，缺乏执行力度，基本上起不到实效作用。
3.没有制定科学合理的目标成本或者执行不到位。
制定目标成本是房地产项目管理过程中的重要内容，但是目前很多房地产企业在目标制定这一过程中，设计部门、成本管理部门及财务部门都不甚配合，对相关政策缺乏全面了解，致使制定出来的目标成本科学含量不高。部分企业在目标成本制定完成之后并没有执行，相关执行人员在项目执行过程中不做科学具体分析，最终使得目标成本管理成为表面上的工作。
三、新形势下加强房地产企业成本控制的有效措施。
1.成本控制观念更新，实施全面成本控制。
房地产属于开发周期时间长，设计范围广的项目，进行单一的成本控制对于整个项目的成本并不能起到降低作用。因此，成本控制工作不仅仅是审计核算这么简单，而是应该将其上升到经营层面，站在这个高度，提倡全员、全过程的成本控制方法，这也是实现成本控制的重要途径。房地产项目在项目初级阶段的土地成本费用、施工图纸设计及项目运行阶段、项目完工决算等环节中都要贯彻实行科学成本控制观念，只有这样才能有效降低房地产企业的总成本。
2.建立科学的成本控制奖罚机制，调动相关责任单位及人员的工作积极性。
构建一个科学可行的成本控制制度其主要就是指构建合理地激励制度和约束制度。制度方面一方面指经济责任制度，将企业的成本控制指标进行分解，并在分解过程中逐级实施，采取多种方式将个人的经济利益与成本目标完成情况挂钩;另一方面就是激励制度，对于花费成本费用少且按时按质完成任务的要给与奖励。
3.建筑施工过程中实施成本控制及资金筹措控制。
施工阶段是房地产企业投入资金最多也最为集中地环节，百分之九十五的投资费用基本上都发生在此阶段。因此，利用科学技术手段做好工程施工阶段的投资成本控制对于整体成本控制有着重要的作用和影响。负责施工管理的相关工程部分要将工程实施过程中出现的问题及时报于上级进行沟通。施工过程的要建立符合市场规律的招标管理制度，招标工作尽量细化和科学规范化，降低工程合同中存在的不确定性，避免出现内部人员不良操作的情况出现。
大部分房企产开发企业都会遇到资金筹措方面的问题，资金筹措多半是向银行借贷。工程资金的筹措与支付对工程的开发成本会产生巨大的影响。拥有充足的资金且能够及时支付，就能确保承包单位的施工进度，确保工程的竣工时间及房屋的销售，让建设资金能够按照预定计划回笼，降低建设资金的贷款利息。
4.建筑房地产企业成本控制管理的相关部门。
房地产企业需要建立一个成本控制机构，确保成本控制制度的落实。此部门可有各个项目的负责人参加组成。有条件的企业可以成立成本控制委员会。企业各相关部门可以配备开展财务统计、质量检测及费用核算的兼职人员，以便更好的进行成本控制工作。此外，这个部门要严格落实企业成本控制中的奖励制度与惩罚制度。
四、结束语。
总而言之，在当前环境中，国家一方面对金融市场加强了宏观调控，并对各种违规行为进行整顿和规范，抑制房地产行业过度的需求;另一方面，很多具有实力的境外企业不断的涌入，造成房地产行业出现竞争激烈的局面。我国的房地产企业必须认清当前形势，有效控制成本，对资金进行合理利用，才能在经济浪潮中占据一席之地。
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房地产项目是工程建设项目的其中一种。那么何为工程项目建设，其实就是指在一定的时间规定下，运用相应的资金，来完成有一定质量要求的任务。房地产项目在工程完成之后，为成为一定的商品，来达到它的经济效益。
房地产项目相比于其它的建设项目，还是有其一定的特征的，总结一下，共有七大点，我们可以具体来看一下：
1.政策法规的多样性。
之所以房地产项目相关的政策法规会这么多样性，主要原因还是在于房地产项目是一个一次性的项目。在项目启动前，要以相应的法规作为明确责任的划分；在工程进行的过程中，由于涉及面比较广，加入了更多的法规来保证项目的顺利运行。
一个房地产项目的实施，需要大量的资金投入，这也就决定了在项目进行时，相应的费用必须用在相应的环节上。
3.房地产项目质量目标要求高。房地产项目由于资金投入量大，一般都需要投入几千万，甚至是上亿。因此一旦投入，就不能终止，这样一来，对项目质量的要求也会格外地高。
如果项目的质量出现了问题，那将带来非常严重的后果。
这种严重的后果不仅仅体现在资金上，而且还可能威胁到人们的生命财产安全，是不容忽视的。
由于房地产项目本身涉及的方面比较多，有一定的复杂性，尽管如此，但各个方面却是紧密相连的。
房地产项目不是一个人或是一个部门，就能完成的，需要各个部门、各个单位进行协调的，这也充分体现了它的组织特殊性。
6.房地产项目具有特定的程序性。
房地产项目的实施，需要有相应的程序，而且这些程序是有一定的顺序的，是不可以任意提前或是滞后的，不然会影响整个房地产项目的进行。
7.房地产项目的时间目标限定性非常强。由于房地产项目投入的资金比较巨大，承担的风险相对来说也就很大。
如果项目不能按照预定的时间完成，产品的原有功能就会过时，甚至可能造成房地产项目无人购买的困境。
以上简述了房地产项目的概念及特征，下面就要来说一说的情况。相比较而言，房地产项目的人力资源管理与一般企业的人力资源管理，还是有很大的不同的。总结一个，也是有七大特征：
（一）管理的短期性。
房地产项目人力资源管理只是针对某一个特定的项目而言，如果这个项目的周期结束，那么这个人力资源管理的工作也就随之结束了，一切都是顺应这个工程的需要而产生的。
（二）工作强度的多样性。
在开展房地产项目的过程中，随着工程进度的变化，工程所需要配备的人员也会发生变化。那么理所当然地，人力资源管理的方向也会发生一定的变化。这也说明了房地产项目的人力资源工作的多样性。
（三）选聘与解聘的非常规性。
第二点中提到，在开展房地产项目的过程中，随着工程进度的变化，工程所需要配备的人员也会发生变化。因此项目在不同阶段需要的人员就会有所不同，所需要人员的数量也会不同，有的时候多，有的时候少，这也就使对人员的选聘与解聘，变得非常频繁。
（四）绩效考核的效果性。
房地产项目的绩效考核，不像一般企业，实行年度考核，而是实行的是短期考试方式。
这样可以促进项目的'建设与项目的质量把控。
（五）激励的偏物质性。
房地产项目的人力资源管理中，多数人员为临时聘用，通常用天来计算他们的报酬，用物质的奖励，更容易激励起他们的工作热情与积极性。
（六）培训的具体性和针对性强。
房地产项目的人员培训针对性比较强，负责不同工作内容的人员会进行不同内容的培训，甚至具体到相对应的工作方法。
（七）管理的复杂性。
房地产项目人力资源管理，不像一般企业，主要是由人事行政部门来负责。它主要还是由项目经理或是负责人来进行的，当然在管理的过程中，还是需要人事行政部门来相互协作的。而且由于人员流动性大，在管理上的要求也就越高。
早在20xx年时，我国建设部人力资源研究中心就与一些知名的网络咨询公司组成专门的调查小组，从300家企业中选取了比较优秀的80家企业，进行走访，了解了这些的人力资源管理情况。经过调查，我们发现这些房地产企业的人力资源管理存在着几下几个方面的问题：
（一）人力资源成为房地产企业发展的瓶颈。
根据调查结果，我们不难发现：一些设计规划、地产商业管理、产品研发等人才处于供不应求的状态，国际投资管理等专业化的人才，更是一人难求，严重短缺。其中商业地产类短缺最大，达到了88.1%,其次设计研发人才也是达到了80%以上。
（二）人力资源管理基础工作急须加强。
经过调研，发现超过三分之一的企业，它们的人力资源管理制度是不完善的，达到完善程度的企业，只有不到20%.我们经过调查还发现，企业在开展人力资源建设过程中，只有26%的企业分析过所存在的问题，28%左右的企业正意识到发生的问题，45%左右的企业还没有意识到自身存在问题，甚至还有10%左右的企业根本不准备进行人力资源的建设，也不准备发现自身存在的问题，这个数值是值得高度重视的。
（三）人力资源管理水平急待提高。
在接受调查的企业中，有超过三分之二的企业，它们的人力资源管理水平处于中等，只有不到6%的企业，达到了比较高的水平，例如我们所熟知的万科等。但是还有将近15%的企业，它们的人力资源管理水平只有处于初级，有些甚至没有专门的人力资源管理部门，这个结果是让人震惊的。
另外有一点，我们也发现一些用人部门在主观意愿上，还是非常希望能招聘到专业的人员，但是由于薪酬激励性不足、绩效考核流于形式等一些主观、客观原因，并没有得到理想的结果。
人力资源管理，是企业建设中一个比较重要的环节，它连接着一个企业的质量、进度与成本等各个方面。房地产行业，也是我国近年来迅速崛起的一个行业，有着惊人的发展速度。它在国民经济中占有举足轻重的地位。
本文着重对房地产项目的人力资源管理的各方面进行探究，阐述了房地产项目人力资源精细化管理的特征及必要性，分析了现阶段存在的问题与现状，并提出了理想的房地产项目人力资源管理应有的模式。
[1]赵曙明《。人力资源管理理论现状分析》。外国经济与管理，20xx-05.
[1]蔡宁伟《。项目人力资源管理的特性、误区和对策研究》。华东理工大学学报，20xx-04.
[3]谭术魁《。房地产项目管理》。机械工业出版社，20xx-09.
[4]李湘华《。精细化管理---人力资源》。企业管理，20xx-06.
[5]彭剑锋《。人力资源管理概论》。复旦大学出版社，20xx-08.
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对于住房公积金来说，我国的企业职工自20xx年底能够拥有住房公积金的人数仍然不多，据统计，在这个时期，我国拥有住房公积金的职工只占全国所有在岗职工人数的8.2%。我国住房公积金制度的建立已经有二十多年的时间了，经过这些年的不断发展，住房公积金逐渐推动了住房制度的改革，加快了我国住房建设的步伐，并且我国的城镇居民的住房条件也为此而得以改善，调动了人们住房消费的积极性，同时也促进了我国房地产经济的增长与发展。
我国经济的发展有赖于房地产业的大力推动，房地产行业在我国的诸多行业中也占据着重要的地位，其对我国经济的影响主要有三个方面：一是对我国政策的影响。近些年来，房地产业的发展也赢得了相应的利润，且处于居高不下的地位，其在推动房地产经济稳定增长的同时，也影响了我国的经济产业的发展。例如在房地产市场中出现的炒房行为，这就会使大量的资金转向房地产业，并加大了我国经济出现泡沫破裂的风险，直接影响了我国的实体经济的发展。因此，我国政府要针对这一系列的影响而采取相应的对策，有效的管理和规范房地产市场。例如近几年，我国推行了对房地产市场的限价、限购的调整制度；通过调整银行准备金率、房屋转让税等政策手段来稳定房地产市场。不得不说房地产行业的发展对我国的其他行业和经济政策都会有产生一定的影响。二是对我国相关行业的`影响。房地产行业一直推动着其相关产业链的发展，同时房地产业的发展也解决了大量剩余劳动力的问题。但由于房地产行业属于一种新兴的行业，其产业结构缺乏规范与标准，致使与之相关的行业缺失标准，以致在行业的衔接上不够连贯，问题不断，不利于整个链条上的行业的稳定发展。例如一些开发商作房地产业链占据着上游的优势地位，并占有大部分收益，以致下游的产业链只能得到剩余的少部分利益，这种不平衡的利益分配打乱了市场秩序，不利于相关行业的健康发展。三是对社会的影响。房地产行业的发展为我国社会的各阶层提供了良好的就业平台，减少了社会就业的压力问题，在一定层面上稳定了社会的秩序，同时也改善了我国居民的居住环境，提高了人民的生活质量。
我们要了解住房公积金的重要意义，首先要了解住房公积金的提取条件如何使用。我们以北京住房公积金提取为例，职工可以提取的条件包括购买、建造、翻建、大修自住住房；完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系；出境定居；偿还自住住房贷款本息；房租支出超出家庭工资；遇到突发事件造成家庭生活严重困难；务工人员与单位解除劳动关系；死亡或者被宣告死亡等情形，职工若满足以上的任一情形，都可以提取相应的住房公积金，并且这是一个相当可观的金额，同时促进了房地产市场的发展。
住房公积金能够促进房地产经济的发展。住房公积金的存在可以保障人们的基本住房水平。但这笔重要的资金仅限于用于住房使用资金，但面对一直增长的房屋价格，这种专项资金的作用也在逐渐减弱，如何对住房公积金实施有效管理并发挥其作用，才是我们真正要解决的问题，以便更好的促进房地产经济的持续、健康发展。
住房公积金的管理体系需要加强。对于住房公积金的管理需要有力的监管部门进行管理，明确各部门的监管责任，将监管工作落实到各个部门；采取有效的监管措施与手段，各个监管部门要合理分工，例如作为审计部门，其工作就是负责审查资金的来源；财政部门要对资金的经营状况进行检查和监督等。同时住房公积金的管理也需要社会的监督力量来完善，而相关的管理部门也要对社会监督过程中提出的问题和质疑进行认真的检查与分析，并及时处理和解决这些问题。
综上所述，我国住房公积金制度正在不断的完善，住房公积金成为人们支付住房的强大支撑，增强了个人支付住房的能力。同时住房公积金也促进了我国房地产市场的发展，有效的消除或挤压了房地产泡沫问题，从而使得我国的国民经济有了良好的增长趋势。（本文作者：赵广庆单位：泰安市房产交易中心）。
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一、房地产企业资金管理中存在的问题。
1.资金预算管理制度不完善，投资行为盲目。
就目前的实际情况来看，很多房地产企业对于资金管理没有形成一个充分的认识，资金预算的管理水平也不够完善，同时缺少对企业在项目投资和经营中的资金控制，导致了成本超支的现象存在。根据现有的房地产企业来看，有的企业制定了资金管理的制度，但是由于人员对此不够重视，使得这种管理制度形同虚设。
2.融资形式单调。
融资是每一个房地产企业获得资金成本的必要手段，但是我国目前很多中小型企业，都没有能力通过发行债券和股票的方式来获得资金，融资方式还停留在传统的银行贷款或其他非银行金融机构贷款上，而银行的利率常常会出现波动，非银行金融机构的利率往往在基准利率的基础上有较大的上浮，造成了房地产企业的融资风险更高、偿还贷款的压力过大。
3.资金管理意识淡薄，管理模式落后。
上文中提到，很多房地产企业建立了资金管理制度，但由于种种客观原因让制度形同虚设，影响了企业资金的合理利用。同时，房地产项目中，建设某一工程不能很好地控制成本，企业在项目成立时设立一个单独的银行账户，未进行资金集中管控，使资金分散，不容易被全面掌握，导致资金使用效率降低。这种落后的资金管理方式，也可能导致房地产企业形成账外循环资金。
二、房地产企业资金管理模式的具体内容。
1.资金的预算管理。
资金的预算管理是资金管理的前提，在具体实施中，房地产企业要确定整个企业的现金流和开发项目的数量、开发进度的精准匹配等内容，企业应该通过不同的资金预算形式来达到资金流和非项目资金的平衡，便于资金的统筹使用。建立完善的资金预算制度，能够有效提高资金的使用效率，财务部门应该配合企业的工作目标，共同编制资金预算计划的建立。这个预算计划包含资金预算收入和资金预算支出两方面内容，其中资金预算支出是核心，应根据企业既定的成本大纲进行资金预算，并按照确定的预算安排使用资金。
2.资金的使用管理。
房地产企业资金的使用管理要包含四个方面的内容：第一个方面就是土地获取资金的支出，包括了土地的投标、竞标等所支付费用；第二个方面是建筑安装方面的支出，包括了房地产的项目设计、建筑、装修和景观规划方面的支出；第三方面就是营销资金的支出，包括了房地产项目的营销和推广等费用的支出；第四方面是房地产项目从预售开始的各项税费支出。企业资金的使用管理，就是指企业在资金集中使用的不同阶段，凭借资金的预算来合理使用资金，在资金使用管理的过程中，即要注意控制资金的风险，又要注意提高资金的使用效率。
3.资金的监督管理。
一个房地产企业要想合理使用资金，并且掌握资金的使用状况，就要不定期地对资金的使用状况进行检查，通过财会部门提供的报表来审核资金使用是否合理。同时，企业的管理者还可以通过专项检查来发现资金在使用过程中发生的深层次问题，尤其是在房地产项目竣工前的工程结算与款项支付、房地产项目预售后的销售收款等环节要格外注意。加强资金的监督管理，就要建立奖罚制度，对资金管控执行较好的项目及人员要给予奖励，充分调动员工的积极性，积极开展企业的内部审计，实现对资金整体情况的内部控制。
三、加强资金管理内部控制的措施。
1.科学安排资金的收入和支出。
房地产企业开发项目的实施需要大量的资金，如果管理工作不到位，就会造成资金成本的超支，不利于工程项目的成本控制。合理协调收入和支出，是加强资金管理的必要前提。房地产企业在建设一个工程时，所有的资金要等到项目预售才开始收回，而在开发前是要通过银行的贷款等融资手段来筹措资金。房地产企业要想最终偿还所有的贷款，就要在资金的使用过程中明确每一笔款项的流向，拒绝一切不合理的开支。
2.加强资金计划分析和预算管理。
资金的计划分析是指执行资金的计划后，把资金具体的情况和原计划值相对比，发现偏差，找出存在的问题，并制定具体的解决措施。而资金的预算管理则是实现资金良性循环的必要环节，预算制度的完善能为企业提高资金使用效率打下良好的基础。资金的预算分为年度预算和月度执行预算两个方面，平衡房地产企业的资金总预算，是预算管理中最重要的工作内容。
3.加强资金管理信息化平台建设。
现代社会是信息化的社会，众多行业都利用了信息化的手段来提高管理质量。在房地产企业的资金管理和内部控制中，资金管理信息化平台的建立，有利于管理企业内部的资金收入和计划的情况，对企业的资金进行统一的计划管理，分析出企业的可用资金金额、长短期资金收支情况及须外部筹措资金，从而实现了企业一体化的管理，有助于提高资金的使用效率。
四、结论。
我国在经历了金融危机的打击之后，对于房地产开发的活动更加趋于理性化，也加强对于房地产行业的宏观调控。但是即便如此，在房地产的市场中仍然存在着许多客观因素导致的房地产企业资金使用不合理的现象，要想改变这种情况，房地产企业只有通过加强资金管理和提高内部控制的水平，才能从根本上保证企业的正常运作和资金的使用效率，从而为房地产企业带来更大的经济效益。