房地产估价报告书（优质17篇）

房地产行业是指以房地产开发为核心，涉及房屋买卖、租赁、物业管理等各项活动的经济领域。在这里，我们为大家整理了一些最新的房地产市场报告和数据，供大家参考。

房地产估价

本质：1房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格。

2房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价。

3房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。

3房地产估价都有误差但误差应该在合理的范围内。

1建设用地使用权出让需要2房地产转让和租凭的需要。

3房地产抵押贷款的需要4房地产征收征用补偿的需要。

5房地产税收的需要6房地产损失赔偿的需要。

7房地产分割的需要8房地产保险的需要。

9房地产争议调处和司法鉴定的需要10企业有关经济行为的需要。

11房地产管理的需要12其他方面的需要。

区位的含义：指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置，交通，周围环境和景观，外部配套设施、等方面。

实物的含义：指房地产看的见，摸得着的有形部分，例如，土地的形状，地势，土壤，地基，、权益的含义：指房地产中无形的，不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利，利益和收益。

房地产价格形成的条件：1有用性2稀缺性3有效需求。

房地产价格和价值种类：1价值，使用价值，交换价值。

2成交价格，市场价格，理论价格，评估价值。

3市场价值，快速变现价值，谨慎价值，在用价值，清算价值，投。

义

房地产估价协议书

签订合同双方：

受理估价方：__________________________(以下简称乙方)。

一、甲方因______________的需要，委托乙方对下列房地产在_______年______月______日的价值进行评估，估价范围为：

二、乙方应根据甲方的估价需要，保证按照国家有关规定，对上列房地产之价值予以客观、公正地估价，最后出具该委估房地产的估价报告书，于_______年______月_______日以前交给甲方。甲方应于________年_______月_______日以前将委估房地产的产权、经营状况、税务或建造费用等估所必要的资料提交给乙方，或配合乙方向有关部门、单位或个人查阅、抄录委估房地产估价所必要的资料。

甲方应提交给乙方的资料具体如下：

三、乙方在估价期间需要到现场勘察，甲方须派其熟悉情况的人员配合。

四、乙方对甲方委估房地产的文件资料应妥善保管并尽保密之责，非经甲方同意不得擅自公开或泄露给他人。

五、甲方应付给乙方的估价服务费依甲乙双方认同的下列收费办法计算：

估价服务费总额为_____________元(人民币或美元)。自本合同签订之日起_________日内，甲方应先预付给乙方___________元(人民币或美元)，余款待乙方将估价报告书交付甲方后________日内付清。

六、乙方如无特殊原因和正当理由，不得迟于本合同规定的时间交付估价报告书，每逾期一日未交付估价报告书应赔偿甲方估价服务费__________％；甲方如不按本合同规定的时间向乙方提交前述有关文件、图纸、凭证等资料，乙方可按耽误时间顺延估价报告书的交付时间。

七、甲方如果中途中断委托估价请求，乙方工作已经过半，甲方则应付给乙方全部估价服务费；乙方工作尚未过半，甲方则应付给乙方全部估价服务费的_________％，或已付的估价服务费不予退还，上述两者之中取其高者。

八、甲方接到乙方捉交的估价报告书次日起________日内，如对估价结果有异议且有正当理由，可向乙方提出申请复估或重估书，乙方应在接到甲方申请复估或重估书次日起_______日内完成委估房地产的复估或重估报告书交付甲方，乙方不再追加索取估价费用。甲方逾期不提出异议者，视作甲方已认可估价成果，估价报告书即可生效。

十、本合同自甲乙双方授权代表正式签订之日起生效，其中任何一方未经双方同意不得随意更改。本合同未尽事宜，需经双方协商解决。

十一、本合同一式三份，甲乙双方各执一份，公证机关执一份。

本合同于_______年_______月_______日正式签订。

甲方：____________乙方：_____________。

法定代表人：(签章)法定代表人：(签章)。

地址：_____________地址：_____________。

邮政编码：_____________邮政编码：_____________。

电话：_____________电话：_____________。

银行账户：_____________银行账户：_____________。

公证机关：_____________。

公证员：_____________。

公证日期：_____________

注：委托方可以是经济活动的一方，也可以是双方(如在组建合资企业时，合资双方可能共同委托某中介机构，这种情况下，两个委托人各自的权利和义务应分别注明)。

房地产估价报告

第一条(制定目的)为了提高房地产估价报告质量，统一房地产估价报告评审要求和方法，保障房地产估价报告评审客观、合理，制定本标准。

本标准所称鉴证性房地产估价报告(以下简称估价报告)，是指房地产估价机构为委托人提供给第三方使用或者进行内部管理、接受外部监管而出具的起着价值证明作用的房地产估价报告。

延伸阅读：房地产估价还有咨询性估价，也称参考性估价，是委托人自己使用的报告，如投资价值估价。

第三条(评审方式)估价报告评审采取定量评审和定性评审相结合的方式进行。

第四条(定量评审内容)估价报告定量评审，分为一般项目评审和特殊项目评审。

一般项目是指估价报告基本组成要素和外在质量，分为4大项：(1)封面(或扉页)、致估价委托人函、目录、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件;(2)估价结果报告;(3)估价技术报告;(4)附件及外在质量。具体分为27个评审项目(见附件)。

特殊项目是指特定估价目的的估价报告应当具有的独特要素或者应当进行分析的独特内容。房地产抵押估价报告的特殊项目包括：估价对象变现能力分析、风险提示，以及对估价假设和限制条件、估价原则、估价结果披露和附件的特殊要求。

第五条(定量评审得分)估价报告定量评审的满分为100分。在赋予每个评审项目标准分的基础上，列举估价报告可能存在的质量缺陷并分别赋予一定的扣分值。

估价报告存在本标准列举的质量缺陷的，从相应评审项目标准分中减去该质量缺陷对应的.扣分值，但该评审项目减去的扣分值之和不应超过其标准分。各个评审项目的评审得分为该评审项目的标准分减去扣分值之和。

不具有特殊项目的估价报告评审得分，为各个一般项目评审得分之和。具有特殊项目的估价报告评审得分，为一般项目评审得分与特殊项目评审得分累加后按照100分制换算而成。

第六条(测算过程评审)一般项目评审中，估价测算过程的评审得分按照下列方式确定：

只能采用一种估价方法估价的，该估价方法的评审得分为估价测算过程的评审得分。

房地产估价报告

委托方：吴锡仁。

估价方：

估价作业日期：2010年10月14日至2010年10月14日

１

目录。

一、致委托方函。

三、估价的假设和限制条件。

五、附件。

２

致委托方函。

吴锡仁：

受您委托，我们秉承独立、客观、公正、科学的原则，对济南市历下区甸柳新村三区11号楼2单元202室房地产（建筑面积为46.27平方米）的市场价值进行了评估测算，最终确定估价对象在估价时点2010年10月14日的市场价值为元，人民币大写:万元整；单位建筑面积价格为元/平方米。

此致

济南世纪华邦房产信息咨询有限公司。

二0一0年十月十四日。

３

估价师声明。

我们郑重声明：我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘并作了记录。没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7委托方对其所提供资料的真实性、准确性负责。

8、使用本报告，请注意估价的假设和限制条件及报告说明。

估价师签名。

４

估价的假设和限制条件。

1、委托估价方对其所提供的申报资料及相关资料、各种数据的真实性和可靠性负责，并承担相应的法律责任。若由于委托估价方提供虚假的情况和资料致使房地产估价结果失实，委托估价方应负完全责任。

2、本估价报告中所采用计算的土地使用权面积、房屋建筑面积是依据委托方所提供的资料中所显示的，其真实性准确性由委托方负责。

3、任何有关估价对象的运作方式，程序应符合国家、地方的有关法律。法规、文件、政策等，特别是符合建设、规划、房地产主管部门所颁布的法律、法规、文件、政策等。在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

4、本报告所估价的房地产抵押价值，是在估价时点时的正常的经济环境下，在正常的市场价格的基础上的估价价格。但由于房地产抵押担保的时间的延续性，本报告未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的不利影响。在短期强制处分的情况下，房地产的处分价格一般要低于房地产正常的市场价格。

5、本报告仅供所述评估目的提供参考依据，未经同意，不得用作其他用途。

５

6、本房地产估价结果报告及其相关的房地产估价技术报告有效期为一年，即从2010年10月14日至2010年10月13日。在报告有效期内，如果房地产的作价标准发生重大变化，并对房地产价值产生明显影响时，应重新进行估价。

６

一、委托方：吴锡仁。

二、估价方：济南世纪华邦房产信息咨询有限公司。

三、估价对象：

1、权属状况。

2、建筑物状况。

历下区甸柳新村三区11号楼为混合结构6层建筑，建成于1985年，外墙为水刷石，设计用途为住宅。

3、估价对象房屋状况。

4、地理位置与周围环境。

７商品市场、甸柳吉祥苑菜市场、山东银座圣洋物流中心、鲁全农贸市场等场所。项目文化教育配套条件优越。周边有燕山小学、甸柳一小、甸柳一中、燕山中学、以及省旅游学校和山东政法学院、山东经济学院等各大知名高校。18路、49路、k50、k96、119路公交车通达，交通方便。

四、估价目的：为房地产赠与及买卖提供价值参考依据。

五、估价时点：2010年10月14日。

六、价值定义：

本报告中所称的房地产的市场价格是指委估房地产在估价时点对应于本报告书所列估价目的及估价的假设和限制条件下的市场价格。房地产的市场价格是指房地产的交换和买卖是在公开和竞争的市场上进行的，而且买卖双方都是慎重、平等、自愿的行为，其价格是公允的。

由于委估房地产是由土地和房屋两部分组成，本报告书所称的房地产市场价格是指该房地产的综合价值，包括房屋建筑占用土地使用权的分摊价值、房屋建筑的价值及基础配套设施的分摊价值。对于土地是按住宅用地土地使用权限价值进行评估的，而房屋建筑则是按所有权价值进行评估的。

七、估价依据：

1、国家建设部、国土资源部及济南市人民政府颁发的有关政策、８法规文件；

2、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》；

3、委托方提供的房屋所有权证；

4、济南市基准地价等相关资料；

5、评估人员现场勘察获取的数据和资料。

八、估价原则：

本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：

合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。

九、估价方法：

根据估价目的及估价对象的状况，分别采取不同的估价方法。估价方法通常有市场比较法、成本法、收益法、假设开发法四种。本次对房地产抵押价值进行评估，宜采用法估价。先求取假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，然后再减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

成本法是在估价时点以开发或建造估价对象所需要的各项成本费用之和为基础，再加上正常利润和税金，得出估价对象的重置价格，然后再扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

十、估价结果：

估价人员根据估价规范，采用了科学的估价方法，在现场勘察的。

９基础上，经过认真测算，最终确定估价对象在估价时点2010年10月14日的市场价值为元，人民币大写:万元整；单位建筑面积价格为元/平方米。

2010年10月14日至2010年10月14日。

十三、估价报告应用的有效期：2010年10月14日—2011年10月13日。

济南世纪华邦房产信息咨询有限公司。

二0一0年十月十四日。

１０。

附件。

１１《房屋所有权证》复印件。

房地产估价实习报告

房地产估价

尊敬的领导:。

您好!

感谢您抽出宝贵时间来阅读我的求职信。通过我的了解，公司的人文环境与发展前景，我很认同，也是我所追求的。假如有幸能为公司工作，我一定会用我的责任心和创造力融入公司的发展壮大中。对我而言，您揭开的将是我人生新的一页，因为您的厚爱和关照，我的人生将在此刻出现一个值得纪念的转折点。我学的专业是房地产经营与估价，房地产经营与估价是培养掌握房地产开发与经营、房地产价格评估及房地产经济等基本理论，熟悉房地产开发、经营、房地产估价实务的高级技术性应用型专门人才。在校期间多次担任班委，有较强的组织能力。我性格开朗，乐于接受新事物，爱好广泛，敢于迎接挑战，曾多次参加学校和系里组织的文体活动，并获奖。择业的标准，不在于待遇的高低，而在于是否有适合自己的岗位；是否能发挥自己的专长。我择业的唯一标准就是能否有开明的领导给我一个证明自己能力的机会。

今天，我和所有毕业在即的青年一样，满怀激动和豪情立于人生的十字路口，准备迎接未来的挑战和选择。古人云：“十年磨一剑”，十多年的求学生涯正如一个磨剑的过程。今天终于将它呈现在您的面前，请您鉴别它的锋利，我相信它将不会使您失望。大学三年，“做人，做事，做学问”是我的生活写照。修身立志，一日三省，自信品格日益完善；勇于任事，务实革新，自信工作有所成就；三更灯火，寒窗苦读，自信学业有所收获。因此，我今天冒昧的向您毛遂自荐，希望能得到一个检验自己的机会，也希望能为贵单位的发展贡献微薄之力。同时，我也深知，毕业仅仅是求学的开始，社会才是一所真正的大学。我正处于人生中精力充沛的时期,一直热爱和衷针于房地产工作,梦想能成为房产的精英;我渴望在更广阔的天地里展露自己的才能,我不满足于现有的知识水平,期望在实践中得到锻炼和提高。因此，我希望能够加入贵公司,我会踏踏实实的做好属于自己的一份工作,竭尽全力的在工作中取得好的成绩。我相信经过自己的勤奋和努力,一定会做出应有的贡献。

最好，谨祝您身体健康，工作顺利，并祝贵单位事通人和，兴旺发达！此致

敬礼！

自荐人：

2011年12月1日。

房地产估价

尊敬的先生/小姐：

非常感谢您抽出宝贵的时间予以审核我的求职信。本人欲申请贵公司招聘的房地产评估员一职。我自信符合贵公司的要求。

我是从天津国土资源和房屋职业学院的一名即将毕业的学生，我的所学习的专业是房地产经营与估价。这个专业不仅使我对于房地产评估程序和建筑工程预算有一个明确的了解，而且对于房地产的政策敏感度有一个很好的提高。在校期间，我努力学习专业知识，养成了独立思考的能力。同时也具备了一定的专业知识，我参加过学校组织的房地产评估实训，对于房地产评估报告以及评估程序能较好的掌握。并且我积极的参加学校组织的各项活动，在社团活动中也积极踊跃。并且在暑假期间，我参加过另一所评估公司的实习，对这项工作有更深的了解，且能独立操作单份报告的制作。大学三年，我深深地感受到，在优秀单位共事，使我在竞争中获益；向实际困难挑战，让我在挫折中成长。前辈们教我勤奋、尽责、善良、正直；大学的三年培养了我实事求是、开拓进取的作风。我热爱贵单位所从事的事业，殷切地期望能为这一光荣的事业添砖加瓦；我会在实践中不断学习、进步。虽然在众多的应聘者中我不一定是最优秀的,可是我仍很自信,请关注我的未来!

敬礼！

自荐人：张宗瑾。

2011年12月1日。

房地产估价合同

委托方：(甲方)。

受托方：(乙方)。

一、估价内容、估价目的、估价时点。

1、估价内容：x。

2、估价目的：甲方因xxx的需要，委托乙方对上述房地产的价值进行评估。

3、估价时点年xx月xx日。

二、双方责任和协作事项：

1、甲方应将委估房地产的权属证书等有关资料提供给乙方，并对资料的真实性、合法性负责。

2、甲方应配合乙方实地勘察委估房是产的状况。

3、乙方对甲方提供的有关资料应妥善保管，并尽保密之责，未经甲方同意不得擅自公开或泄露给他人。

4、乙方力求估价结果客观、公正、合理，自资料齐全、实地勘察后，在xxx个工作日内每宗房地产向甲方出具一式xxx份房地产估价报告书，并对出具的房地产估价报告书负责。

三、估价收费标准及支付方式。

1、甲方同意每宗房地产估价按物价部门规定的标准支付评估费用，具体协商确定按(xxx)方式收费。收费方式分别如下：

(1)按累进费率计：

评估值(万元)规定收费累进费率(‰)协商确定累进费率(‰)。

1、100(万元)以下(含100)：规定收费累进费率(‰);协商确定累进费率(‰)。

4、20xx-5000(含5000)：规定收费累进费率(‰);协商确定累进费率(‰)。

5、5000以上：规定收费累进费率(‰);协商确定累进费率(‰)。

(2)按物价部门规定，经协商确定：本项业务按元收取。

2、支付方式：

(1)合同签订时，甲方先支付定金人民币元(大写人民币xxx万仟xxx佰xxx拾xxx元整)。

(2)乙方交付房地产估价报告书时，甲方支付全额评估费(已支付定金予以抵冲)。

四、违约责任。

1、在本合同生效后，乙方完成委估房地产估价报告书前，甲方提出中断估价请求的，乙方有权不退还已支付的定金;乙方提出中断估价请求的，甲方有权要求双倍返还已支付的定金。

2、在乙方完成委估房地产估价报告书后，无论甲方是否提出中断估价请求，乙方均不退还已去付的定金，并有权向甲方提出收取全额评估费。

五、争议解决方式。

1、甲方接到乙方出具的估价报告书之日起5日内，如对估价结果有异议且有正当理由，可向乙方提出书面复核申请，乙方应在接到甲方书面复核申请之日起5日内向甲方出具复核意见书。甲方如对乙方出具的复核意见书仍有异议的，可以按以下第(xxx)种方式处理：

(1)向xx法院起诉。

(2)向xx仲裁委员会申请仲裁。

2、当乙方完成委估房地产估价报告书10日后，甲方仍未支付评估费用的，乙方可以按以上第(xxx)种方式处理。

3、在履行本公司过程中发生争议的，可按以上第(xxx)种方式处理。

六、其它约定事项。

xxx。

七、本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效，其中任何一方未经对方同意不得随意变更。

八、本合同正本一式贰份，甲、乙双方各执壹份。

甲方：xxx乙方：xxx房地产评估有限公司。

代表人：xxx代表人：

联系人：xxx联系人：

签订地点：xx。

签订时间：年xx月xx日。

房地产估价师经验房地产估价的价格影响因素

摘要：房地产业是国民经济的支柱产业，与许多行业具有极强的关联性。合理的房地产价格是保持社会和谐和保障民生的关键。近年来，我国房地产市场持续高速发展，房地产业的繁荣推进了经济的快速发展。但是，由于我国房地产市场发展相对不成熟，存在价格持续高涨、市场供求结构不平衡、一二线城市房价涨幅过大等问题影响着我国房地产业的健康发展。究其原因，高房价的产生主要由经济、政治和社会三大因素决定。因此，本文从宏观和微观层面分别对房地产价格的影响因素进行了深入而全面的分析，进而提出了相关政策建议。

关键词：房地产价格;微观因素;宏观因素。

影响房地产价格的因素，有住房和土地使用制度、经济发展状况、城市化进程、财政金融政策，税收政策等宏观因素，也有环境状况、交通设施、建筑物类型与质量、小区环境、住宅的品质、楼层、朝向等微观因素。因此，本文将分为宏观和微观因素两方面来阐述房地产价格影响因素，微观层面主要是基于房地产行业或者房地产产品属性角度的探讨，宏观层面则主要体现在宏观经济指标对房价波动的影响。

1.1经济因素。

经济的高速发展是支撑房价上涨的动力。影响房价的经济因素很多。本文主要研究国内生产总值、物价水平、利率对房地产价格的影响。

1.1.1国内生产总值与房地产价格呈正向关系。

国内生产总值，即gdp，是指在一定时期内，一个国家和地区的经济中所能生产出的全部最终产品和劳务的价值总和。国内生产总值主要从以下途径影响房地产价格：一是国内生产总值的增长带动了经济水平的提高和人民生活水平的改善。当经济水平得到提高，人民生活水平得到改善后，人们会加大对生活必需品的消费，在解决好温饱问题后，人们开始注重对住房的改善。另外，城市人口和就业人口随着经济水平的提高而上升，从而住宅需求增加。因此，房地产价格上升。二是国内生产总值的提高反映了一国或者地区宏观经济条件较好，增强了房地产开发商的信心，从而房地产投资增加，拉动经济增长。为了分析房价与gdp之间的关系，我们研究了房地产价格(源于年度数据)增长率与gdp(源于年度数据)增长率之间的关系。

1.1.2物价水平与房地产价格呈正向关系。

物价水平是一个国家或地区经济稳定的温度计，是衡量经济发展水平和居民消费水平的重要指标。物价水平对经济发展具有重要的作用。物价水平影响房价的途径主要有两个：一、物价水平上涨，代表着市场上大部分商品价格上涨。二、房地产具有投资与消费双重属性，因此房地产在膨胀时期具有良好的保值与增值功能。当物价水平较高时，货币赔值，人们倾向于将手中的货币资产转化为实物资产。房地产销售价格指数与cpi的走势基本相同，二者之间存在正向相关关系。

1.1.3利率与房地产价格呈负向关系。

利率是一定时期内利息与本金的比例，是资金使用的单位成本。利率是影响一国经济发展的重要因素。目前，涉及房地产市场的利率主要有房地产贷款开发利率和个人住房抵押贷款利率。对开发商而言，利率提高，融资成本增加，房地产销售量相对下降，使得开发商减少房地产投资开发，从而房地产供给减少，房地产价格上涨。对购房者而言，利率上涨，购房者的购房成本增加，每月还贷压力增大，降低了购房者对房地产价格的承受能力和购房的积极性，减小对房地产的需求，从而导致房地产价格的下降。因此对于房地产开发企业与购房者来说，利率对于房地产价格的影响是不同方向的。在实际研究中，要看占主要地位的是哪方面的影响。近年来，我国利率总体呈下降趋势，同时房地产价格不断上涨。实际生活中，利率上升，房地产价格下降，利率下降，房地产价格上升。

1.1.4土地价格与房价长期互动。

自从土地制度改革以来，地方政府垄断土地用途变更权，为谋取巨额地租而抬高土地价格，城市化进程推进，城市土地资源日益稀缺，土地交易价格快速上涨。土地价格作为房地产开发成本的重要组成部分，影响房地产价格;反过来，房地产价格影响住房投资和土地需求，从而对地价造成影响。地价与房价存在长期互动机制，房价对地价的影响大于地价对房价的影响。

1.1.5货币供应量与房地产价格呈正向关系。

货币供应量直接影响到银行的信贷资金规模，从而影响住房投资与消费，最终影响房地产价格。近年我国采取量化宽松的货币政策，货币供应量逐年增加，尤其是2009年我国为应对金融危机，刺激经济，发行天量货币，其中很大部分进入房地产市场，成为2010年上半年房价飙升的助推力。由此可见，货币供应量的增加，刺激了住房的投资和有效需求，推动着房价的上涨。货币供应量的稳定增长对于房地产价格波动产生了消极影响，也就是说维持货币供应量的稳定有助于抑制房地产价格波动。

1.2政策因素。

1.2.1房地产调控的货币政策。

房地产调控的货币政策主要是指与购房相关的各种银行信贷政策。目前我国现有货币调控政策主要是以提高首付款比例来进行调控，体现为提高首套房及二套房的首付比例，暂停发放三套房及以上的住房贷款等等。我国现今的房地产货币政策主要问题在于信贷发放差异性不强。由于房价上涨过快，调控政策往往较为注重实效，在提高首套房首付比例控制炒房的同时，也抑制了一部分中低收入群体的住房需求。

1.2.2房地产调控的财政政策。

房地产调控的财政政策主要是指与税收相关的各种收费，其中包括现下热议的房产持有环节的.税收以及二手房交易税。我国的房地产财政政策主要是通过调整税收种类和税率来影响房地产市场，而其中最为有效的手段是增设持有环节相关的房产税、物业税以及通过征收二手房交易税费来增加交易成本。目前多数省份现只能利用房地产管理部门核准的基准房价作为计税依据进行参考，确定的计税依据往往难以正确反映房地产市场供求。

1.2.3房地产调控的行政政策。

我国的房地产调控主要以行政政策为主，近几年政府部门对房地产市场的行政调控措施层出不穷，常常与财政、货币和土地等相关政策相结合，调控力度大，效果明显，是现今最为有效的调控手段。目前我国房地产调控的行政政策主要以限购政策和保障性住房政策为主。

1.3制度因素。

对房地产价格起决定性影响的是住房制度和土地制度。1998年的住房制度改革是我国房地产市场发展过程中的一个重要分水岭。1998年以前，在传统的低租金和福利制住房制度下，我国住宅价格水平一直处于低落状态。1998年实行商品房制度以后，我国住宅价格一直处于快速上涨阶段，且涨幅呈现不断扩大趋势，住房制度成为现今高房价的一个起因。

1.4社会因素。

影响房地产价格的社会因素主要是指人口增长、心理预期、社会安定等反映，还包括政治安定、社会治安等。在政局稳定，治安良好、安定和谐的社会环境背景下，居民对未来市场发展预期稳定，有利于增强投资者的购房信心，成为房地产行业正常运转和房价稳定的有力保证。

房地产价格是房地产市场上供需双方共同作用的结果，其影响因素错综复杂，不仅包括宏观因素对房地产价格的影响，还包括住房本身的品质特征即微观因素对商品房定价产生的影响。本课题主要从个人情况、软件配套及人文因素，个人财务因素、社区和市政规划以及楼盘品质几个方面，做出了一份《关于房地产需求的调查问卷》。本次调查是以全国居民为主体对象，通过入户调查、楼盘调查、网络调查三个途径共发放调查问卷共2000份，回收率为96%。问卷共有37个问题，涵盖了云南、北京、上海、山东青岛、广西南宁、湖南长沙、辽宁大连、山西太原、浙江杭州等全国各地。问卷结果：无论在哪个因素方面，目前已经看好一套房子并且准备购买的人群比例仅仅占据了三分之一以下，而更多的是有购房需求，但还在对比观望等待时机以及暂时没有购房需求的人群占据很大部分。而在有购房需求的人群中，软件配套及人文因素、楼盘的品质越来越受到人们的关注，占比50%。我们可以看出，现在人们置业也不仅仅是要求水电齐全，同时要求在自己的生活区内要有大型娱乐场所及设施，要满足自己购物、医疗、教育的需求。通常，小区配套情况影响程度会受到交通情况、小区周边环境等其他因素的影响。近年来，人们对优质生活环境的要求使越来越多的置业者在更重视小区及周遍的环境状况。环境状况的好坏决定生活品质的好坏;而个人财务和社区市政规划因素在有购房需求的人群中比重相当，占据了将近40%。

通过本次课题研究，结合宏观经济指标的数据分析和房地产的市场需求问卷调查，我们得出以下结论：影响房地产价格的主要因素有三个方面，一是房地产自身因素，包括房地产周边环境、交通状况、配套设施等方面，这也是影响房地产价格的首要因素;二是房地产宏观环境及市场状况，即市场需求状况及国家政策等方面，这也是影响房地产价格的重要因素;三是房地产成本压力方面，这对房地产价格有着直接的影响。

三、政策建议。

3.1以满足老百姓基本住房需求为主要目标，大力发展经济适用房。对于城市化进程不断加快、旧城改造不断加快过程中形成的大量需求，国家及各级政府应加强引导，鼓励开发适合老百姓消费的住房。并加强监管，要控制房地产市场里出现过度“妙房”行为引起的人们对房价的“担忧”，及房地产开发商和消费者的非理性行为。政府应加大廉租房、中租房、经济适用房等保障性住房的供给力度，根据不同群众的收入水平的差异，尽可能构造多层次的住房供给体系，以满足不同收入群体的住房需求，从而可以有效地消减房地产市场的刚性需求，对于稳定房价有一定的积极作用。

3.2通过改变货币供应量、银行利率等货币政策的实施，国家可以比较有效的控制房地产价格的“过热”现象。近年来采取的稳健货币政策既控制了通货膨胀，也对房地产市场的良性发展创造了条件。在房地产“过热”的时期，可以通过控制银行利率，采取适度收紧的货币政策等措施进行调节。

3.3国家财政政策对房地产价格的调节是有效的。实证发现，积极的财政政策抑制了房地产价格的过快增长。比如设计合理的税收制度，严厉打击投机性购房行为。目前，我国在房地产财产持有环节上税收的缺失，使得房地产市场上存在大量的投资和投机性需要。为了使这样的市场需求得到有效地遏制，可以采用税收这一“调节器”，即对房地产持有环节征税，以实现对房地产价格的控制。比如，对于家庭已拥有一套住房而进行二套或多套购房者，应建立房地产保有环节的税收政策，对投资、投机性购房进行高课税，使其无利可图进而从房地产市场抽出资金。对二手房开征营业税及转让个人所得税;对空置房屋征收高额的闲置税;对低度利用或未利用的私有农地征收荒地税等等。这样有利于房地产投机行为得到一定程度的遏制，使房地产市场的供需状况能够得以真实地反映，最终有利于房地产价格回归到理性的状态。

3.4增加居民收入水平和稳定房价并举。中国目前的住房价格体系存在明显的缺陷，对于城市大多数低收入家庭来说，住房的问题始终严峻。总之稳定房地产价格一方面要通过宏观调控政策控制房地产价格的过快上涨，另一方面也要努力提高居民收入水平。

3.5对于房地产开发企业来说，一方面要根据国家货币政策及财政政策及时调整自己的发展战略，另一方面，更为主要的是要以消费者的需求为基本导向。如今市场上的实际情况是，价格合理的经济适用房是非常紧俏的。因此，定位于普通老百姓的需求是非常必要和合理的。

3.6发展资本市场，完善居民投资渠道和完善制度建设并举。当前房地产价格居高不下，主要还是因为有大量的资金不断的投向房地产市场，使得房地产价格不断上涨，这就需要中国政府一方面要不断完善中国的投资渠道，为投资者提供更多的投资方式。另一方面中国政府也要完善房地产市场的投融资制度，防止大量投资资金流向房地产市场。

总的来看，中国的房地产市场是一个不够成熟和完善的市场，既有房地产开发企业的非理性开发，也有消费者的非理性判断。但就目前来说，中国的房地产主要还是为了满足人们的基本需求，还不能成为一种普遍的投资商品。在中国房地产走向成熟的过程中，一方面要求国家加强财政政策、货币政策等各项宏观政策的引导，另一方面，房地产开发企业应以诚信为基础，以广大老百姓的实际需求为导向，从长远的健康发展为目标，合理开发，避免涨价过快，否则，将会影响消费者的信心和房地产经济的良性发展。

参考文献：

[1]刘兆框，陆妍.影响中国房地产价格指数的宏观因素分析[j].经济研究导论，2013，30.

[2]郭娜.房地产价格与货币政策关系研究[j].中国金融出版社，2014，11.

[3]郭庆旺，张杰.中国房地产市场文件发展与财政金融政策[m].北京：中国人民大学出版，2013.

[4]顾翠伶，赵帅.影响我国房地产价格因素分析[j].商界纵览，2015，25.

[5]张军.影响房地产价格高企的宏观金融因素及其调控措施[j].商业时代，2014，(6).

[6]董纪昌，吴迪，李秀婷等.2012中国房地产市场回顾与展望[m].北京：科学出版社，2012.

房地产估价委托合同

甲、乙双方经过协商，本着自愿平等原则，就以下的房地产估价项目达成本委托合同书。

1、委托估价项目：____________________。

2、估价基准日：____年____月____日。

3、估价工作开始日期：_____年_____月____日。

4、估价报告提交日期：年月日，共提交报告份。

5、估价目的：______________________。

1、依据国家国有资产管理局和国家物价局价费字1992625号《资产估价_____管理暂行办法》规定，结合深圳市的实际情况制定的_____标准及项目特点，双方议定本项目总_____人民币___万元。

2、费用支付办法和时间。

（1）本委托协议书双方签字或盖章后即预付人民币__万元，乙方收到预付款后开始进行估价工作。

（2）余款人民币___万元在甲方取报告时付清。

1、甲方为乙方提供被估价资产的相关资料，并对所提供的资料真实性负责任。

2、甲方派熟悉情况的专人配合乙方进行估价工作，并为乙方详细介绍相关的情况，安排合适的工作场地。

3、甲方按第二条协定，及时支付估价费用给乙方。

4、如本估价项目需要到本市以外地方进行有关估价程序，相关费用亦由甲方负责，费用不包括在第二条总_____之内。

1、乙方按国家有关资产估价的法律法规，履行必要估价程序，在客观、公正、科学基础上进行估价。

2、乙方对估价结果的准确性、公正性、合理性负责任。

3、乙方应派遣估价专业人员到甲方现场进行资产估价业务，并及时向甲方通报估价情况。

4、估价结果出来时，报告初稿完成并征求甲方的意见后，乙方出具估价报告，甲方的意见必须客观、真实。

5、对甲方提出的在估价工作或估价报告中存在的疏忽、遗漏、错误和估价结果提出的`意见进行补充、修改、调整。

6、乙方在估价工作中，自觉维护被估价资产相关各方的正当权益。

7、乙方对本次估价工作中甲方所提供的全部资料及估价结果，不得以任何形式向第三方透露。

1、本协议书在执行过程中如出现对协议条款的异议，双方协商一致另补充说明有关条款。

2、本协议书执行过程中如一方有违约行为，另一方有权要求对方停止违约行为，如对方仍不停止违约行为，可以向人民法院起诉，并有权要求违约方承担违约行为造成的损失。

1、本协议书壹式贰份，甲、乙双方各执壹份，同具法律效力。

2、本协议书经双方代表签字或盖章后即成立。乙方收到预付款时，合同生效。

3、其他未尽事宜，甲、乙双方协商补充。

房地产估价合同

委托方：（甲方）。

受托方：（乙方）。

1、估价内容：

2、估价目的：甲方因的需要，委托乙方对上述房地产的价值进行评估。

3、估价时点。

1、甲方应将委估房地产的权属证书等有关资料提供给乙方，并对资料的真实性、合法性负责。

2、甲方应配合乙方实地勘察委估房是产的状况。

3、乙方对甲方提供的有关资料应妥善保管，并尽保密之责，未经甲方同意不得擅自公开或泄露给他人。

4、乙方力求估价结果客观、公正、合理，自资料齐全、实地勘察后，在个工作日内每宗房地产向甲方出具一式份房地产估价报告书，并对出具的房地产估价报告书负责。

1、甲方同意每宗房地产估价按物价部门规定的标准支付评估费用，具体协商确定按（）方式收费。收费方式分别如下：

（1）按累进费率计：

（2）、按物价部门规定，经协商确定：本项业务按。

2、支付方式：

（1）合同签订时，甲方先支付定金人民币元（大写人民币万仟佰拾元整）。

（2）、乙方交付房地产估价报告书时，甲方支付全额评估费（已支付定金予以抵冲）。

1、在本合同生效后，乙方完成委估房地产估价报告书前，甲方提出中断估价请求的，乙方有权不退还已支付的定金；乙方提出中断估价请求的，甲方有权要求双倍返还已支付的定金。

2、在乙方完成委估房地产估价报告书后，无论甲方是否提出中断估价请求，乙方均不退还已去付的定金，并有权向甲方提出收取全额评估费。

1、甲方接到乙方出具的估价报告书之日起5日内，如对估价结果有异议且有正当理由，可向乙方提出书面复核申请，乙方应在接到甲方书面复核申请之日起5日内向甲方出具复核意见书。甲方如对乙方出具的复核意见书仍有异议的，可以按以下第（）种方式处理：

（1）向法院起诉。

（2）向仲裁委员会申请仲裁。

2、当乙方完成委估房地产估价报告书10日后，甲方仍未支付评估费用的，乙方可以按以上第（）种方式处理。

3、在履行本公司过程中发生争议的，可按以上第（）种方式处理。

甲方：

乙方：

代表人：

联系人：

联系人：

签订地点：

签订时间：年月日。

房地产估价师经验长假备战房地产估价师考试

如何备考以便通过考试，避免几分之差“落榜”，这对于每个考生而言，其重要性是不言而喻的，如何利用十一长假给自己加点油？环球职业教育在线的房地产估价师辅导专家黑敬祥老师建议：

充分利用有限的时间。如果说在房地产估价师考试学习的前期，以理解为主，那么在离考试不到二十天的后期，就应以强化记忆为主。

一是要熟悉考试每门课程的试题信息。历年考题应是最好的训练材料，特别是近几年的考试试题，指导意义更强。另外这十几年的考题，几乎涉及了所有学科的考试重点（新法规与废除法规除外），考生务必要弄懂这些题的特点。建议考生要对这些考试试题全部做一遍，了解试题的要求、题型、试卷的难易度等，通晓考试命题的指导思想、考试依据和范围、命题要求、答卷时间及评分要求，抓住考试重点、难点、常考点。

二是考生必须全面熟悉考试大纲要求，比如利用大纲，列出考点和知识点，逐一回忆其有关内容，加深理解，巩固记忆；也可以对照大纲，确定复习重点，把自己还未掌握的知识点列为复习重点，再下工夫去看、去理解，这样才能“知己知彼”。

三是要继续掌握教材中的基本知识和基本内容，多看教材和一些辅导资料，这对考试也是极为有益的。在房地产估价师考试5门课程中，可以按课程顺序，多来几次对重点内容的“精读”；同时在阅读教材时，不要忽视教材中出现的小例子，这可能是很好的命题素材，稍加变化就可能出现在考试试卷上。

四是要多做几套模拟题，培养临考经验，

备考资料。

由于今年的教材出来的比较晚，且教材的变化较大，市面上的辅导资料较少，而且很多模拟题已经过时，因此，考生做这样的题，一定要批判性地去做，不要太迷信这些模拟题，不要被这些模拟题束缚自己的思路。

掌握考试技巧，取得良好成绩。在房地产估价师考试中，掌握考试一些技巧，注意一些具体方法，对提高成绩是会有所帮助的。

多项选择题，房地产估价师考试，一般对少选且选择正确的，每个选项得0．5分，所以答题时，没有把握最好不选，这样有利于提高得分。对于判断题，一般规定了“判断错误扣0．5分”，对此宁可不选，也不冒险。

计算题，要尽量使出计算过程，这也有利于提高得分。

简答题，要围绕题目要求，列出答案要点，然后对要点逐一展开叙述，并在深度、广度上下功夫。

案例分析题中的指错题，要坚持多答一些错误点，这样也可以提高得分的几率。

黑敬祥老师简介：环球职业教育在线的房地产估价师辅导专家，担任《房地产基本制度与政策》教学工作，房地产估价师，任职于房地产行业管理部门，从事房地产估价管理及教学工作多年。

更多建筑类经验免费阅读下载请访问：/。

房地产估价师经验长假备战房地产估价师考试

考试科目：

考生注意事项：

(一)《房地产基本制度与政策》科目为客观题型，以填涂答题卡的`方式作答;《房地产开发经营与管理》、《房地产估价理论与方法》两科目以填涂答题卡和在答题纸上作答相结合的方式作答;《房地产估价案例与分析》科目采取在答题纸上开卷作答的方式，考生可携带纸质资料，仅限自用，不得与其他考生交换使用。考生应考时，须携带黑色墨水笔、2b铅笔、橡皮、无声无文本编辑功能的计算器。

(二)各科目考试范围及对考生应掌握知识的具体要求，请查阅《全国房地产估价师执业资格考试大纲》。

房地产估价师经验长假备战房地产估价师考试

《房地产估价理论与方法》的考试题型包括单项选择题、多项选择题、判断题和计算题。《房地产估价案例与分析》的考试题型包括单项选择题、问答题、指错题和改错题。

（一）考生应携带2b铅笔和橡皮参加考试，草稿纸由考点提供；考生进入考场不得携带电子记事本、寻呼机、移动电话等用具；已带入考场的要切断电源，并于其他物品一起存放在指定位置，不得带至座位。

（二）《房地产估价案例与分析》为开卷考试，考生可携带纸质资料，仅限自用，不得与其他考生交换使用。

更多建筑类经验免费阅读下载请访问：

房地产估价委托协议

委托估价方:(以下简称甲方)。

受托估价方:北京房地产评估有限公司(以下简称乙方)。

一、甲方因为，特委托乙方对进行评估。

二、甲方应于年月日以前将委托评估房地产所必需的产权证明、证件及其它有关资料交给乙方。甲方应向乙方提交的资料如下:。

1.上述住宅楼房的确权证明材料复印件;。

2.其他有关资料。

三、乙方应根据甲方委托评估的目的,对委估房地产的价格予以客观、公正的评估,并向甲方出具房地产价格评估报告书。普通房地产价格评估,一般应在甲方提供资料后两周内完成。

四、甲、乙双方对委估房地产价格评估报告的内容应尽保密之责,除向政府主管部门申报外,未经对方同意,不得对外公开或泄露给他人。

五、经甲、乙双方商定，甲方按北京市物价局及北京市房屋土地管理局《关于房地产中介服务收费的通知》(京价[房]字[1997]第398号)文件规定的房地产价格评估收费标准(见下表)所计算的评估标准收费，向乙方支付评估费。

档次房地产总额(万元)累进计费率‰。

1100以下(含100)5。

2101以上至10002.5。

31001以上至1.5。

4以上至50000.8。

55001以上至80000.4。

68001以上至100000.2。

710000以上0.1。

本协议签字之日,甲方向乙方预付评估费人民币万元,乙方将评估报告交付甲方时,甲方将剩余的评估费一次付给乙方。

六、甲方如中途中断委托评估,乙方不退还甲方预付的评估费。

七、本协议自甲、乙双方正式签字盖章之日起生效。未经双方同意任何一方不得进行修改。如有未尽事宜,由双方另行协商解决。

八、本协议于年月日正式签定。一式四份,甲、乙双方各执二份。

甲方:乙方:。

(盖章)(盖章)。

负责人签名:负责人签名:。

年月日年月日。

房地产估价师考试

房地产估价师资格

凡中华人民共和国公民，遵纪守法并具备下列条件之一的，可申请参加房地产估价师执业资格考试：

6、不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、统计专业助理资格考试并取得相应资格，具有十年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满六年，成绩特别突出的。

以上工作年限截止日期为最后一个科目考试日期

凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，并具备下列条件之一的，可以申请参加房地产经纪人执业资格考试：

1、取得大专学历，工作满6年，其中从事房地产经纪业务工作满3年。

2、取得大学本科学历，工作满4年，其中从事房地产经纪业务工作满2年。

3、取得双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事房地产经纪业务工作满1年。

4、取得硕士学位，工作满2年，从事房地产经纪业务工作满1年。

5、取得博士学位，从事房地产经纪业务工作满1年。

经国家有关部门同意，获准在中华人民共和国境内就业的外籍人员及港澳台专业人员，符合上述条件的，也可报名参加房地产经纪人执业资格考试。

按照《房地产经纪人执业资格考试实施办法》第七条的规定，已经取得房地产估价师执业资格者，报名参加房地产经纪人执业资格考试可免试《房地产基本制度与政策》一科。

以上工作年限截止日期为最后一个科目考试日期