总结是写给人看的，条理不清，人们就看不下去，即使看了也不知其所以然，这样就达不到总结的目的。大家想知道怎么样才能写一篇比较优质的总结吗？那么下面我就给大家讲一讲总结怎么写才比较好，我们一起来看一看吧。
前期部工作个人年终总结 前期工作总结共篇一
做客户服务工作，最根本的就是要有客户至上的意识和服务的意识，要善于理解客户的观点、体谅客户，根据市场变化和实际情况，应灵敏的预见和准确的掌握客户的需要，体察他们的情绪及获得服务后的反应，对客户的潜在需求进行客观全面的分析论证，进一步采取针对性的服务。
另外，要多从客户的角度来考虑问题，要言行一致，一视同仁，重视对客户的承诺，不但要说得好更要做得好，因为行动胜过千言万语，用客户服务人员的真诚态度和热情服务，使客户感到我们确实是在关心他，为他着想。
根据z广场业主产权比较繁杂，业主与租户的职业、收入、学历、素质、喜好等各个方面的不同而产生千差万别的消费需求情况，就要进行综合分析，制定出可行的项目以满足不同层次的业主需求，从而拓宽客户服务的工作领域，不断对服务的质量和范围进行改良和更新，逐步丰富我们的工作经验，向更高层次迈进。
沟通和交流是达到我们的目标、满足我们的需要、实现我们抱负的重要工具之一。客户服务工作是一个注重人际沟通和交流的部门，要不断摸索和提高沟通与交流的技巧。
最后，还应和对外公众关系保持联系，收集相关业务信息和资料，从而不断完善并开发公司的服务项目。
3、我认为处理客户投诉并获得良好的效果，最重要的一环便是落实、监督、检查已经采取的纠正措施。投诉客人的最终满意程度，主要是取决于对他公开抱怨后的特殊关怀程度，许多对公司怀有感激之情的客人，往往是那些因投诉问题而得到妥善处理的人。我相信：客人包括投诉的都是有感情的，也是通情达理的，公司的广泛赞誉及其社会名气是来自诚实、准确、细腻的感情及勤奋服务。
客户服务工作大多常接待客户咨询与处理投诉，由于客户咨询与处理投诉的问题所涉及的面很广，包括所在物业管理公司内部信息及外部的公共信息，从而决定了客户服务人员必须掌握大量的信息和相关的知识，同时要准备好最新的问询资料以供客户随时咨询。
前期部工作个人年终总结 前期工作总结共篇二
为了丰富同学们的课余生活，让同学们在竞争中寻欢乐的运动，展现个人的特长，激发我系学同对体育活动的热情，培养同学们的团结协作精神，为了促进同学之间友谊的发展，提高自身素质及培养团结协作的精神，我系学生会特此开展首届“机械系趣味运动会”。
本次运动会是以“团结、合作、拼搏、竞争”为主题，本届运动会共有16个班级，参赛项目分为集体赛和个人赛，是一次规模较大的运动会。在广大师生的共同努力下，经过一周紧张的激烈角逐，我们的运动会已经取得圆满成功,这些都得力于全体师生的大力支持。
首先是系部领导从运动会的筹备到召开一直都非常的关注，特别是__主任和__辅导员为本次趣味运动会提出了许多合理化的建议，为这次运动会的成功召开提供了有力的保障。
体育组精心设计比赛形式与项目，做好各项赛前准备;在4月上旬就将秩序册发放到各班，并利用体育课和课余时间协助各班训练，精心准备运动会所需器材;裁判长组织裁判员认真学习裁判规则。各裁判员忠于职守、在运动场上坚持公平、公正的原则做好裁判工作，保证了运动会的顺利进行。
系学生会团总支组织部成员抱着照相机在整个校园里忙个不停，拍摄运动会精彩场面，让这欢乐的一刻成为永恒。并及时在校园网上进行了宣传报道。
所有后勤岗的两会干部们服务态度热情、周到，能让学生高兴而去，满意而归，既给学生提供了方便，又确保了安全。
尤其是全体班主任对本次运动会非常重视。赛前积极组织学生加强训练，做到耐心指导，训练到位，准备充分。
在整个运动会期间，各班主任老师认真组织学生参赛、观看比赛、投稿、喝彩，秩序井然，气氛相当热烈。赛场上，全体运动员继承了“友谊第一、比赛第二”的优良传统，发扬了“更高、更快、更强”的奥运精神，使运动会取得了可喜的成绩。特别值得一提的是：整个运动会没有出现一件安全事故。每一次大会结束后，班级所处的场地没有一片垃圾，这全得力于各班主任的组织和管理工作做得相当到位。
(一)开展情况
此次活动在相应的时间段顺利开展，各系积极参与。在活动开展过程中出现小意外，但未能影响整个活动的进行。
(二)成绩经验
(三)存在的问题和教训
1、此次活动在计分过程中出现的意外事故，原因是为能精确时间，导致比赛两方出现小的争端。但通过合理的调节，在比赛过程中没有较大的影响。
2、参赛人员比较多，统筹分数时，出现工作人员不够，另一个原因出在对小组负责任人的工作交待的泄露不完整。
3、活动现场显得冷清，除了参赛人员的热情参与外，现场观众稀疏，热情不高涨，从而导致趣味运动会的第二个自由组队环节无法进行，直接结束活动。最后是在现场上未能积极的 调动气氛，导致活动现场氛围不足。
(四)总结
1、广义上，这次的活动是成功的，活跃了校园气氛又轻松了校园生活;在活动实施的过中，学生会干事的工作效率的得到提高和锻炼，也提高我系学生会的影响力。
2、部分干事缺乏主动能力
一、活动情况
1、趣味运动会所举办的项目较多，且娱乐性较强，能够吸引大家参加，同时，以娱乐为目的的趣味运动会更让大家在玩的过程中锻炼了身体。
2、本次趣味运动会增进了院系学生会体育部之间的联系，是院系学生会体育部之间的配合加强。为以后举办大型活动积累了更多的经验。
二、不足之处
1、本次趣味运动会的准备不够充分，因此，在一些比赛的具体细节方面考虑得不够周全，从而导致在运动会的进行过程中，出现一些细节上的失误。
2、实现的赛程和赛事组织考虑得不够完善，因而在过程中出现了一些赛程方面的问题。这在以后的工作中需要避免，不可以出现类似的错误。
前期部工作个人年终总结 前期工作总结共篇三
1.创业是个艰难的过程，前期要注重研发、积累经验、学习先进知识，赚钱其实在公司一开始不是第一位的。
2.团队合作衍生了一种研发新模式：平台式研发——更注重经验的积累和资源的延续共享，在团队发展显现出其强大的优势。
3.任何事物的发展都离不开四个过程：起步、发展、高潮、没落。所以创新意识永远是公司发展的灵魂。
4.年轻人应该有几种意识：全局、负责、奋斗、忘我。同样机会和勤奋的努力也是重要的。
5.细节打败强大的对手，更重要的是自己，所以有时应该强迫自己去做些事情，规定的时间内做更有效率的事情。
6.心态很重要，比如你预测不到的那些挫折。“弯路是走了很多，但是我们不后悔”特试特汪总如是说。
7.做企业就想做人一样，不能太势利，有时恰恰需要些偏执。由此想起妈妈给我说的话，国家就像我们单个的人一样，争来争去，以强凌弱等等都是很简单的事。谢谢妈妈在我那么小的时候就教给我那么有远见，宽阔的视野。
9.公司是个科技公司，前期的研发为主，很少做公共关系，“很难受”：关系时间长，效率低。
10.早期都是自己通过人员上门营销打出的天下，创业难其实是没有真正的战胜自己，也不排除有其他的原因。就像我们有一段时间的家教创业：团队上，场所上，人员经验上，精力投入上，太多的失误。关键是时间没有安排好，这是真正的原因。
11.做人做事永远记得要有严谨的态度，这是年轻人该有的特质，只有谦虚，严谨的人生才是真。
12.创业要注意：并不是你的产品多优秀你就能卖得好，并不是你的愿景多好就能成功，团队合作至关重要，并不是团队内都是一些特有能力的人，那不叫团队（愿景+能力+监督），并不是所有的真诚服务都会有可观的回报，并不是所有的客户都会有你那么得专业，所以要适应市场需求，永远跟着市场走，并不是有太大的需求就可以把质量服务置之度外，你永远要为公司的前途和员工的长远利益考虑，并不是你将要毕业了就无忧了，其实你错了，你要“学到老，活到老”！
前期部工作个人年终总结 前期工作总结共篇四
各位员工加入公司已一周有余，在过去的几天里，大家抱着学习的心态，积极认真的去完成每天的工作。虽然有很多不清楚的地方，但这并没有影响到大家的工作热情，每个人都积极主动的去了解和学习与公司业务有关的知识，以便更好的开展下一步的工作。公司是一个全新的行业，有着非常广阔的市场发展空间，相信经过大家齐心协力的奋斗，公司一定会像芝麻开花一样节节高。
公司于10月30号、31号对员工进行了一系列的培训，包括公司制度、业务知识以及相关保险知识等。在培训过程中，大家都仔细认真的学习，对公司有了一个比较全面的了解。之后，大家又进行了为期两天的市场调研，掌握了一定的市场信息，并开始和资源客户洽谈合作事宜。在培训和调研期间，大家学到了知识，更积攒了宝贵的经验；同时也看到了自己很多不足的地方，希望大家在以后的工作中不断提高自己，把握好每一次机会与公司共同成长。
公司目前正处于筹备发展阶段，肯定会遇到很多困难，这就需要每位员工的不懈努力，一分耕耘一分收获，公司与各位员工定会以超乎想象的速度迅速成长起来。
综合行政部
2008年11月10日
前期部工作个人年终总结 前期工作总结共篇五
在这将近半年的时间中我通过努力的工作，也有了一定收获，我感觉有必要对自己的工作做一下总结。目的在于吸取教训，提高自己，以至于把工作做的更好，自己有信心也有决心把后期的工作做的更好。下面我对前期的工作进行简要的总结。
三月份开始组建分公司，在分公司工作以前，我是没有销售经验的，仅凭对销售工作的热情，而缺乏白酒行业销售经验和行业知识。为了迅速融入到这个行业中来，到公司之后，一切从零开始，一边学习产品知识，一边摸索市场，遇到销售和产品方面的难点和问题，我经常请教经理和其他有经验的同事，一起寻求解决问题的方案和对一些比较难沟通的客户研究针对性策略，取得了良好的效果。
通过不断的学习产品知识，收取同行业之间的信息和积累市场经验，现在对市场有了一个大概的认识和了解。现在我逐渐可以清晰、流利的应对客户所提到的各种问题，准确的把握客户的需要，良好的与客户沟通，因此逐渐取得了客户的信任。所以经过半年的努力，也对市场的认识也有一个比较透明的掌握。在不断的学习产品知识和积累经验的同时，自己的能力，业务水平都比以前有了一个较大幅度的提高，针对市场的一些变化和同行业之间的竞争，现在可以拿出一个比较完整的方案应付一些突发事件。对于一个项目可以全程的操作下来（只要公司积极地给出有效政策并且及时处理过程中产生的费用问题）。
对于市场了解的还不够深入，对产品的问题掌握的薄弱，不能向客户解释在与客户的沟通过程中、对于一些大的问题不能快速拿出一个很好的解决问题的方法。由能力和公司条件所限本职的工作做不开，对市场销售人员的培训，指导力度不够，影响的销售业绩（事实情况是我们到现在没拿过提成）。
现在市场品牌很多，但主要也就是那几家企业，现在我们公司的产品从产品质量，功能上属于中上等的产品。在价格上是卖得中等偏上的价位，在销售产品过程中，牵涉问题最多的就是产品的知名度和价格。价格不是太别重要的问题，客户对产品的价位时非常敏感的。由于我们公司进入市场比较晚，产品的知名度与价格都没有什么优势，在开拓市场压力很大，由于公司政策不是很优越，外界因素很大，加上我们的销售人员的极其有限的操作空间，所以市场前期前景极不乐观。市场是良好的，形势是严峻的。在市场可以用这一句话来概括，在技术发展飞快地今天，本是大有作为的，假如在两三年内没有把市场做好，没有抓住这个机遇，我们很可能失去这个机会，永远没有机会在做这个市场。
前期部工作个人年终总结 前期工作总结共篇六
（2）负责项目的用地管理，土地评估、测量、办理土地使用手续及产权；
（3）负责组织律师起草征地相关协议及财务部交纳所征土地的补偿及相关税费。
（3）配合项目部协调外部关系，完成现场的相关工作；
（4）负责组织律师起草拆迁协议，财务部交纳拆迁补偿费及项目部的工作执行。
（2）协同企划公司、总工办、成本控制部做项目的初步可行性分析、估算、制作初步可行性分析报告，财务制作资产负债表、损益表等报表。
4、负责项目立项手续的办理；
（1）配合开发部经理整理撰写立项所需相关材料；（2）进行发改委立项手续的报批工作。
5、负责办理项目规划意见书；
（4）协助进行项目方案的确定及政府部门方案审定会的协调工作。
6、负责获取项目用地规划许可证；
（3）组织撰写相关材料上报规划部门，获取用地规划许可证；
7、负责获取项目工程规划许可证：
（3）配合财务部交纳各种相关税费；
（4）组织撰写上报规划部门的相关材料，上报规划部门并获取工程规划许可证。
8、负责获取项目开工证：
（1）督促总工办获取施工图纸设计审查通知书；
（2）督促成本控制部、工程部完成施工单位及监理单位招投标工作；
9、负责项目预售证的办理工作： （1）督促总工出具施工设计图纸；
（6）督促物业公司出具小物业管理公约;（7）办理小区物业管理公约备案;（8）负责撰写相关材料上报市建委市场处,取得预售许可证。
10、竣工验收及备案工作：
（1）督促工程部完善各种验收所需合格资料；
（4）负责整理各种上报资料，上报质量监督部门，取得竣工备案表。
11、负责领取房产大证，并交给客服部：
（3）整理各种材料 上报到期房管部门，并取得大产权证。
12、其它：
（1）负责与相关政府部门保持联络，建立良好的关系；
10初步设计批复到市建委（先为住建局）11施工图审查到审查单位
14建设工程许可证到市建委
项目前期工作很复杂，程序也很多，拿到两证一书后，还要报建报监，施工队招投标，监理单位招标也很复杂的。除了要有人际关系，还要有 资金。做可行性研究报告做完还要做踏勘和祥勘，初步设计要与设计单 位联系，往上报怎么通过评审，也是需要很多精力的。以上给您提供的 步骤和程序基本是这样，具体的操作步骤就不会这么死，看领导的意思 了。有些领导直接建设完成都还没立项，只是违法的，但是有人就能一手 遮天。本人建议，有些必要的程序还是按法律来走，有些可以灵活安排。
项目的可行性分析报告
一、概况
1、项目概况
2、报告范围
3、公司简介
二、项目建设规模及建设内容
1、项目建设规模
2、项目建设内容
三、项目组织管理机构
1、项目建设组织管理
2、项目运营组织管理
四、项目市场分析及市场定位
1、市场分析
2、市场定位
五、项目选址及建设条件
1、项目选址
2、建设条件
六、尚城豫园项目整体策划
七、项目产品规划
1、总体规划
2、工程方案设计
3、项目总图布局
4、智能化系统设计
5、项目配套设施
八、项目环境保护、安全卫生、消防和节能
1、环境保护
2、安全卫生
3、消防
4、节能
九、项目投资估算和资金筹措
1、投资估算
2、资金筹措
十、财务与效益分析
1、财务分析
2、效益分析
十一、项目风险分析
1、项目风险分析
2、项目风险回避
十二、结论
地产开发项目前期报建
1 立项批复(发改委)2 选址意见书(管委会)3 土地证(国土局)4 地名申报(民政局)5 建设用地规划许可证(规划局)6 环评报告（环保局,委托环评公司办理）
7水保方案设计所需资料(税务局)8 建设工程规划许可证(规划局)
9 消防审核申报表(消防支队)10 人民防空地下室建设审批表(人防办公室)11规划审查必须报送文件(城乡规划委员会)12 规划设计方案申报(规划局)13 施工图审查要件(审图机构)14 建筑设计方案申报（规划局）
15 监理招投标及合同备案所需材料(建设局)
16 施工招投标及合同备案所需材料(建设局)17 设计合同审查备案所需材料(建设局)18 工程安全文明施工备案手续材料(建设局)19 委托质量监督所需材料(质量技术监督局)20 建设工程施工许可证(建设局)21 施工用水申请(自来水公司)22 施工用电申请(电力公司)23 办理临时占道、开口(城管局)24 物价审批所需材料(建设局)
25 物业管理备案(建设局)26 初始登记(建设局)27 商品房预售许可证(建设局)
1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段
土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。
恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。
一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。
但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。
我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从 1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。
不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。
以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。
希望在我日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，阿门。
2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质
这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊，感慨一个。嘿嘿。
3、总平面审查阶段
这个阶段各地的叫法不一样，我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，等等等等，这些东西都是非常的专业啊专业。
地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？这个东西根本说不清楚，怎么算都行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。这都是可以钻营的地方。
其他的地方，譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这么一搞，小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。这么搞行不行？反正我个人不知道行不行。消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴，反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。
审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要2到3个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做，干等着就能通过总平面审查的。我也没见过那种零缺陷的总平面设计，只要有心，无论什么公司的总平面，无论是你万科还是富力还是雅居乐，那只要一挑起来，问题都是一筐筐的。不是消防间距不够，就是在不能开窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小，等等等等。（在这自夸一个：本人不才，曾经试过在10天内完成这个工作，至今被引为传奇故事。嘿嘿）
4、管线综合审查、排水许可证
管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，我现在专门拿出来讲，因为这个东西实在是非常，非常的专业啊。搞得不好的话，实在是害死人啊。而且，被这个东西害死的公司比比皆是。各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上犯重大原则性的错误，事实上，无论什么房地产公司，在这个问题上栽跟头的的几率，是一样的，这个东西就跟击鼓传花似的，一轮到就死。
说了半天，管线综合是啥？包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水不用多解释了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等等等，多得要死。上面这三样东西要科学的话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。
1、你就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个，基本上这个小区你就不用多考虑了。
管线综合既然如此重要，那么我们说，我们设计的时候好好的考虑，好好的研究，不就行了吗？事实上，是不行。为什么？因为所有的线，你都得从外面引进来，都得跟外面有个接口。但是接口在哪里呢？我现在告诉你们，无论开发商们在事先做多少准备工作，做多少调查工作，都无法保证预留的接口不发生变化。最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了。这种事情太常见了。大家肯定经常看到市政管线施工，把路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。我反正是被这个东西搞怕了。这种情况那是想赔钱都搞不定的。然后，高压电线的接入口，一开始说得好好的，从某某变电站接，等到施工完毕，要正式接的时候，突然发现那个变电站已经搬走了，又或者它的容量已经超了，不能再让你接，你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱，乱引。引到多少电算多少电。至于，呃，会引起什么生活上的麻烦，我也不知道。
再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的，专门针对小区的排水。现在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计，事实上是一回事。我就不多说了。
5、单体审查、建筑工程规划许可证
规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的，但是总体来说，相对于总平面规划，就比较容易通过一点。
单体设计是啥呢？就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。单体方案主要是些啥内容呢？我个人是这么总结的：关键就是落实各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位。目前来说，我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位。大体的配置要求基本上都是这样，各城市大同小异。车位不够，基本上都别想通过单体审查。
当然，总平面审查期间一般来说，也会审车位，不过那个阶段主要是经验值，按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值，来评估地下室面积够不够，一般来说规划部门不会很在意车位够不够，不会认真的在图纸上数。但是单体阶段就不一样了，就开始数了。这个时候什么毛招都会用上。比如所谓的子母车位啦，根本停不进去车的转角位也放个车位啦，等等等等，不一而足。但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，那也有办法，就是宣称我这里要做立体机械停车位。立体机械停车位我相信很多人都见过，那玩意非常的不好使唤，进出一次花上半个小时那是非常正常的事情。不过无数开发商都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装的。那么，为什么开发商那么不愿意建大点地下室？因为建地下室是亏本的。买的人也少。我知道这个话一说出来粪青们就会向我开炮，说什么10几20万买一巴掌大的停车位，开发商还亏本？事实是，停下一台车，的确只需要10个平方米不到的空间。但是，你要把这部车停进去，你另外还需要30平方米的进车道。所以按经验值，每个停车位所须分担的面积，基本上都是35到45平方米。规划部门都这么掌握。你这个车是不能垂直起降的。这就是客观规律。
6、消防和人防专项审查 这两样东西搞死人。我直接这么下两个结论：没有哪个小区的消防和人防设计是达标的。没有哪个小区的消防和人防设备是合格。我就这么直接一点：消防报建，要说难，是所有专业报建中最艰难的，但是如果说简单，也可以很简单。至于人防报建，这个东西莫名其妙，我不知道这个算什么，我对任何备战的东西，都心存恶感。
先从消防说起。消防部门是武警官兵，不是政府机构，这个大家心里要有数。我国的消防审查，在很多时候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我们的开发商，也的确是非常的不象话，要满足消防规范的话，这个投入太大了。另外我们的消费者也没这种意识。因为很多消防上的要求是非常影响使用的，比如电梯间和楼梯间之间设置个1级防火门，那对业主进进出出来讲，是非常不方便的。基本上来讲，消防设计绝对不可能严格按规范做够做足。在这个方面，审查那也是越来越严。一般说，各发展商都是委托消防施工企业代理报建。为什么呢？因为这些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长，往往由他们出面才能把事情办成。但是，我在这里说句公道话：涉及生命安全的消防规范，基本上没人敢动手脚。比如12层以上要设置专门的消防电梯，17层以上设置剪刀楼梯，这些强制性规范已经是铁律。我个人没见过有开发商能绕得过这些强制性规范的，即使能绕过去将会获得巨大的回报，譬如减少一套楼梯，那是多么好的事情啊，但是基本上没人敢去办。起码我不敢。在我个人日后的职业生涯中，我也不敢。
人防工程是非常神经的一样中国特色的东西。我不知道这个东西算啥。真要有空袭了我绝对不会呆在高层建筑的地下室里，911的那栋大楼就是前车之见。真要被炸了楼，呆在地下室里绝对活埋掉。当然这只是我的个人观感，大家不必介意。人防部门属于政府部门，不是军队编制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证。这部分停车位只有使用权。关于人防停车位的使用权问题，现在的争议非常大。社会上各种声音都有，尤其是自以为看通了物权法的神经们。我现在告诉你们，所有的人防用途的东西，产权都是国家所有。国家为了鼓励大家搞人防工程，就允许你暂时用着。但是这个产权，无论如何，都不可能归属于什么全体业主。因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商绝对会想办法减少人防面积。另外，人防设备那也是非常疯狂的东西，比如人防那个安全门，那都不知道算啥，那个东西要真放进地下室，还真是搞碉堡了。也不知道能防什么。
7、节能审查、施工图审查
在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查了。
节能审查，在我的个人经验里面，是怎么审都行的事情。我国现在越来越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置也越来越高。这么说吧：什么360度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭这些东西，在节能方面肯定是不达标的。搞了这些东西，夏天空调得开到疯狂掉。不过老百姓都喜欢这种新鲜东西。恩，在这里南北差异非常明显：北方一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖费的。但是南方人对这种东西就比较不待见，我就好这一口，你管得着啊。
说到这里不由得想对那个套型建筑面积90平方米以下占70%以上的9070政策说两句。建设部的官员们在政策制定上，必定带有强烈的北方特征。北方人在考虑在冬天取暖的要求之后，的确不习惯居住大面积。开间超过6米的客厅，在取暖上就肯定不达标了。同时，在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时，90平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。这是与北方人的使用习惯及气候一致的：空气干燥，而且洗手间的使用频率较低，一般人都不习惯每天洗澡。（我说明，我这不是地域歧视啊，我这完全是就事论事。）但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户，90平方米要设计出三居室，就几乎是不可能完成的任务。这个稍微在图上画一下就知道了。房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了。本人当年参与的好几个项目，为了在满足这个 9070的要求下还能做3房单位，设计师呕了不知道多少吨血。现在市场上的公司逼得没法子，被迫只能大量的推出两房单位。当然，两房单位也可以住，不过就不能养孩子，一养孩子这家就完蛋了，爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭，连转身的地方都没有。现实就是这么滴残酷。客观规律就是如此。
现在有些公司为了规避这个9070，还想了些花招，比如设计两套房子，再打通它一起卖。在某些不良媒体的宣传口径上，将这个做法称为不良开发商昧着良心做事。我个人无言以对。
恩，说个节能审查，一说开去就说了这么多，不好意思不好意思。现在开始说施工图审查。施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果负责。但是，基于我国的审查技术非常的落后，恩，怎么说呢，连设计、施工技术都非常落后，因此这个审查实在是见仁见智，根本没法子审。在这里讲一个本人曾经亲历的事情。那一年在珠三角一个三线城市，在一个别墅项目门口建一座景观塔。那个塔呢，形状就像个纺锤，中间粗两头细。该地建设局检查组带人检查施工现场，上了这塔的工架，突然这塔就塌了，整个检查组全部死光。这是个大事啊，政府因此组成了浩大的调查，来查这个事故的原因。首先当然是从源头设计查起。结果一查，设计坚称没有任何设计上的问题。于是把那图纸送去重新做审查，一查的话，审查人员说，不行，这个图纸有问题。两边就吵了起来。最后两边都说服不了对方。要说这个图纸违反强制性规范吧，它也不违反。但是不违反强制性规范就表示安全合格吗？我看谁也不敢说这个话。最后只能把施工单位拉出来，判了几个罚了些钱，了事。现在合生在广州的某楼盘前面，也打算树这么一个塔，做审查的时候也是吵得不可开交。最后也是不了了之，因为这根本说不清楚，到底安不安全反正我个人不知道。
施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。施工图审查时除了给审查费，专家红包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。
8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可
余泥和噪音，这两个东西专门拿在这里讲，是因为这两样东西是最扰民的。我知道在很多城市，几乎没怎么管这两样东西：余泥和噪音。但现在，越来越多的城市，开始加强了对这两样东西的管理。
余泥排放现在都快成了各大公路管理部门，包括公路、交通、警察，的主要生财道路了。运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。但在很多时候，根本不可能这么规范。尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥啊，没办法，只能打通各路神仙。
余泥在运输过程中，很容易污染路面。本人曾经见识过广州的一部车，从天河一路撒到番禺，结果被罚了5万多，包工头拼命去做工作都没用，估计是交通部门火大发了，撞枪头上了。
噪音排放许可，是指只能在规定时间，用规范的，噪音较轻的方式施工。这个是环境保护部门管着的。现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。那玩意打起来不是人能忍受的，想当年我刚刚进入这个行业时候，我靠，站在工地里，听了一天的锤击声，第二天耳朵里都是嗡嗡声，几乎没给锤傻了。当然用锤击桩，那肯定是最经济的。只要没人管，开发商绝对用锤击桩。因此我个人无论如何，都支持在这方面加强管理。此外，对那些夜间连续施工的，更要予以管制。现在在一些城市，这个夜间连续施工的管理，就管得非常好，比如广州和深圳。那是真管得不错。无论怎么找关系都难批得下来。如果居然胆敢不报批就夜间开工？那是嫌自己钱多，想支援政府的贫困官员了。但是绝大多数的城市，唉，那处于几乎没有管理的地步。
我作为从先进城市走出来的三个代表，到一些二三线城市去，傻乎乎的去问人家环保局，噪音排放和夜间连续施工怎么办手续啊？结果被人家狠狠的嘲笑过好几回。嘎嘎，我相信这里也会有人看过我这一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鸣得意的说：有这种手续吗？我这里没有啊，我这里很简单啊，什么什么的，就和上面某些人自鸣得意的嘴脸，一样。
9、质量监督、安全监督
我为了把施工许可证这一节赶紧搞出来，已经写得不耐烦了。但是没法子。程序是这么一步步走过来的。施工许可证完了之后，我随便这么一想，我靠，后面不知道还有多少程序。放验线、白蚁防治、防雷、预测绘、预售、各专业验收、项目备案验收，一直到交楼。这得写死我啊。为什么我会突然发这种神经写这种东西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢骚百余字。谢谢各位。
质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。这两个站的分工，我跟各位说老实话，我分不清楚。在我看来，质量问题都是安全问题。我就不明白为什么要搞两个站，分着管。譬如我打桩没按规定程序打，导致桩荷载不达标，这个到底是安全问题还是质量问题？我反正说不清楚。总之两个机构都得好好的哄着。当然在若干细节上这两部门还是有所区别。比如有些安全问题的确跟建筑质量关系不大，譬如工人不戴安全头盔啦，物料堆放不按规定乱堆啦，这些。但在我看来，安监把质监吃掉，并成一个机构，没有任何逻辑和操作上的困难。
在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的，就属于安监的职责。由于质监搞检测，比如桩荷载检测、水泥检测，这些东西，都是收费项目，所以质监在管理上就没那么的严，为什么呢，因为质监大多得靠这些收费项目养活自己。收人钱手软，云云。安监基本不收费，但是他们也能想出非常多的收费服务出来，譬如安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班，等等，总之各有各的门路啦。
10、施工招投标、监理报建
11、施工许可证
房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序
一、房地产开发项目开工前准备工作
1、领取房地产开发项目手册
2、项目转入正式计划
3、交纳煤气（天然气）厂建设费
4、交纳自来水厂建设费
5、交纳污水处理厂建设费
6、交纳供热厂建设费
7、交纳供电贴费及电源建设集资费
8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续
9、设计单位出报批图
10、出施工图
11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金
12、办理消防审核意见表
13、审批人防工程、办理人防许可证
14、核发建设工程规划许可证
15、领取开工审批表，办理开工登记
二、房地产开发项目的工程建设招投标
16、办理招标登记、招标申请
17、招标准备
18、招标通告
19、编制招标文件并核准
20、编制招标工程标底
21、标底送审合同预算审查处确认
22、标底送市招标办核准，正式申请招标
23、投标单位资格审批
24、编制投标书并送达
25、召开招标会，勘察现场
26、召开开标会议，进行开标
27、评标、决标
28、发中标通知书
29、签订工程承包合同
30、工程承包合同的审查
三、房地产开发项目开工手续的办理
31、办理质量监督注册登记手续
32、建设工程监理
33、办理开工统计登记
34、交纳实心黏土砖限制使用费
35、办理开工前审计
36、交纳投资方向调节税
37、领取固定资产投资许可证
38、报装施工用水、电、路
39、协调街道环卫部门
40、协调交通管理部门
41、交纳绿化建设费，签订绿化协议
42、领取建设工程开工证
43、施工场地的“三通一平”
44、施工单位进场和施工暂设
45、工程的基础、结构施工与设备安装
46、施工过程中的工程质量监督
1名目的计划、设想、可行性研究所需费用。个体可以或许房地产开发企业资质按项目总投资额的必定百分比预算。房地产开发前期费用凡打算及假想费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可遵照所需使命量连络有关不收费标准预算。
2三通一平等地皮斥地用度。重要包房地产斥地用度（前期用度）明细有哪些？括地上原有建筑物、营建物拆除费用、场地平展费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以或许遵照实际使命量，参照有关计费标准预算。
4.建安工程费。
指直接用于建安工程建设的总成本费用。重要包含建筑工程费（建造、不凡装修工程费）设备及装配工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电房地产开发前期策划等设备及安装）以及室内装修工程费等。可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算房地产开发前期策划法、单位方针估算法、工程量近似匡算法、概算方针估算法以及类似工程经验估算法等房地产开发企业资质估算。
5.底子设施费。
又称红线房地产开发企业资质内工程费，包含供水、供房地产开发企业资质电、供气、路途、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，凡采用单位方针估算法来计算。
6.公共相配套设施费。
重要包含不能有条件让渡的斥地小区内公共相配套设施产生的收入。其估算可参照 建安工程费 估算方式。
7.不可预料费。
包含基础筹办费和贬价筹办费。按照名目的错乱程度和前述各项费用预算的准确水平，以上述 16项房地产开发前期策划之和为基数，按 3％一 5％计算。
8.斥地时期税费。
斥地项目投资估算应试虑项目在斥地过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的用度。一些大中城市，这部分费用在斥地拔擢项目投资构成中占较大比重房地产开发前期费用。应遵照当地有关法规标准预算。
前期部工作个人年终总结 前期工作总结共篇七
（一）沁mm项目规划评审、局部调整和审批；
（二）mm购物中心项目规划审批；
（三）二mm综合楼项目规划审批；
（五）宜mm小区6号住宅楼续建项目规划审批；
（六）青某某二期15号—27号楼住宅楼项目前期手续；
（七）青某某幼儿园项目规划手续；
（八）青某某二期1—3号综合楼项目前期手续；
（九）mm大厦项目规划评审、方案调整和审批；
（十）宁mm项目总规评审、调整和审批；
(一)宁某某小区项目因局部重新调整,需待逐级审批。
（二）宜某某25号商住楼项目因用地性质变更、容积率调整需重新申批。
（二）只有协调好各部门关系，才能保证工作实效。今年是国家对房地产业实施宏观调控力度最大的一年。同时，也是规范行业管理严格办事程序力度最大的一年，本地区也不例外。虽然各部门办事程序不尽相同，但还是比以往要规范和严格。在任务紧、手续急的情况下，只有理顺和协调好各部门业务关系，才有可能既保障项目开发建设的合法性又能及时完成施工所必备的各项手续。从“沁某某”项目起，我和本部门人员注意加强协调好外部关系，认真领会领导意图，并根据各个项目的不同情况和轻重缓急，及时调整工作思路，加强与相关部门的沟通和联系，在具体办事过程中注重细节和方式方法，遇到一般问题及时协调及时处理，遇到难题充分协调合理应对，特殊问题请示领导特事特办，有效地保证了工作实效和前期各项工作的顺利推进。
（三）、其他。自担任部门主任以来，本人能够严格遵守公司的各项规章制度，严肃组织纪律，服从领导指挥和安排，认真履行岗位职责，在实际工作中，能够团结和带领本部门人员积极完成既定目标任务和领导安排的各项工作。同时积极参加公司组织的各项学习和劳动，与公司各部门相互配合，紧密协作，团结共进。
（四）、一点建议。由于规划方案是前期办事的源头，不仅关系着项目计划的统一性和完整性，而且也关系着前期办事的实际效率，特别是在规划方案确定并批准实施阶段，应尽量避免做大的调整，如果是单一的或者规模较小的项目规划，适当调整尚可在短时间重新办理，超出20亩以上的用地，大幅度调整规划会造成前期办件的多次重复，对完成计划目标极为不利。因此，建议公司加强规划方案的前瞻性和规范化管理。我认为规划方案一旦确定，应当把它视为一幅完整的作品。
20xx年的前期工作会依然紧张而忙碌，因为公司已经对明年的经营目标有了比较详实的规划。我也会依然全心身地投入到工作当中去。因为来到某某公司以后，使我深切感受到了公司求真务实的方方面面，也让我进一步领悟到了快乐工作和快乐生活的真谛亦在于求真务实。因此，我会尽自己的力量，竭尽全力接受每一项工作，努力完成好每一项工作任务。也衷心希望公司明年的经营目标顺利实现。
前期部工作个人年终总结 前期工作总结共篇八
下面是我这一年半以来的主要工作内容：
2、对客服工作人员进行了工作岗位分配，负责区域与职责划分，责任落实到人。
3、对客服工作人员进行了办公礼仪、日常巡逻注意要点等相关培训工作。
4、制作物业前期介入的各部门相关岗位职责与管理规定。
5、按照物业领导的要求与住房验收标准对园区27栋楼3654户住宅进行了验收工作。
6、对已接收的住宅及各部位钥匙进行封存加派专人进行管理。
7、对于日常巡视中各部门发现的园区中存在的问题进行分类，制作园区现存问题汇总，联系工程部门进行维修，跟踪及记录。
8、充分合理调配人员对工程部的各项维修施工进行积极的配合。
9、信息统计，包括7个施工单位的现场联系人，电话等信息，3个窗厂及2个门厂的联系方式等各外配套单位信息。
10、对各检验项目的原始记录资料进行录入电脑形成电子档，进行管理，对公司的资料文档和有关会议记录，认真做好录入及编排打印，根据各部门的工作需要，制作表格文档。
11、定期对发放给各部门使用的办公用品、服装、设备使用情况及库存进行清查、核实数量。
12、根据领导指示对周边的物业公司进行了详细的人员工资待遇的调查，制作了《关于员工的工资调整报告》。
13、完成上级领导指示的其它工作。
在完成上述工作的过程中，我学到了很多，也成长了不少。工作中的磨砺了我的性格，提升了我的心理素质。对于我这个刚投入物业客服主管岗位，工作经验还不够丰富的人来说，工作中难免会遇到各种各样的阻碍和困难，幸运的是在上级领导的信任与各部门同事的配合下，让我在遇到困难时敢于能够去面对，敢于接受挑战。
湖畔新城项目回迁在即，客服部门工作虽然在*稳的进行着，但在近期的培训考核工作中也发现了很多问题，为做好日后工作，现将客服部门存在的问题总结出以下两点。
1、员工业务水*和服务素质偏低。
通过客服部的工作实践来看，客服部员工的业务水*偏低，服务思想素质不高。主要表现在处理问题的技巧和方法不够成熟，甚至曾经与工程部人员发生过语言冲突。
2、部门管理制度执行不坚决
虽然制作了相关的管理制度，但一些员工对制度的细节之处没有坚决严格执行，造成部分员工工作散漫，工作积极性不高，使部门的工作效率受到了一定影响。
1、自觉遵守公司的各项管理制度；
2、努力学习物业管理知识，提高与他人交流的技巧，完善客服部规章制度并坚决执行，达到逐步实现制度化管理为主与人性化为辅的管理目标。
3、进一步改善自己的性格，提高对工作耐心度，处理事件时更加注重细节，加强工作责任心和工作积极性，以达到尽快成为一名优秀客服主管的目地。
4、加强部门人员培训，确保客服员工的业务水*有明显的提高。
5、积极与各部门密切配合，确保物业工作流程顺畅进行。
回顾客服部门的前期工作，工作中员工与我都得到了学习与收获，在日后的工作中还将继续的得到锻炼与成长，通过积极的参加相关培训，在以后的工作中客服部门员工的专业知识与服务技能会更上一层，团结一致的为园区居民竭诚服务，为****物业公司的发展做出贡献。
——品质部工作总结
品质部工作总结