物业管理者的调查报告大全(16篇)

时间:2024-01-10 05:27:45 作者:温柔雨

调查报告是对目标对象进行系统观察和调查的结果,它能够揭示问题的本质和规律。在下面的范文中,我们可以看到不同领域调查报告的写作特点和要求。

物业管理的调查报告

近年来随着房地产市场繁荣发展,我市新开住宅小区不断增多,加之原来的老旧小区,使得我市物业管理工作的重要性越来越突显,小区居民对物业方面反应的问题也越来越多,借机关工委要每名机关干部践行党的群众路线教育活动,深入基层进行调研要求之机,就我市小区物业管理方面展开了调研。现将调研情况报告如下:

物业管理调查报告

方正镇线业物业小区143个,246栋楼,12,014户,建筑面积1,227,452平方米。其中实行分户供暖的有177栋(86个小区),未实行分户供暖的有69栋(57个小区)。有114个小区成立了业主委员会,51个小区由建设单位管理,32个小区由物业公司管理,有60个小区由业主自行管理。有资质的物业公司共6家,分别是兴隆物业公司、广辉物业公司、隆庆物业公司、平安物业公司、一家人物业公司、龙兴华辉物业公司。

到保驾护航作用;二是配合各社区组建业主委员会,并对所成立的业主委员会进行注册备案存档;三是审查申报各物业服务企业是否有资质证书、是否合法经营,当物业服务企业与业主之间发生矛盾和纠纷时,督促业主委员会为他们进行调解;四是督促和收缴专项房屋维修资金,并对维修资金的收缴和使用进行监督和管理;五是对全县40平方米的老楼进行检查,发现有损坏的及时督促、组织产权单位和开发商或物业法务企业尽快维修。

经过走访和调查,我县物业服务的内容主要包括:

3、物业公用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。

4、公共绿化的养护和管理;

5、车辆停放管理;

6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理;

7、装饰装修管理服务;

目前,我县各小区采取收取物业管理费的形式来维护日常物业管理的各项活动支出,物业管理服务费收取标准因服务项目和质量标准不同而不同,标准从每平方米0.15元至0.50元不等。

物业管理的调查报告

我镇目前成型的小区共有12个,包括2个高层小区(光亮・阳光佳苑、巨鑫雅苑)、1个集资房小区(祥瑞花园)、9个商品房小区,分属7个开发单位;共有已售、待售住房近4000套(幢)。

我镇的住宅小区物业管理从20xx年开始起步,经过的探索发展,物业管理逐步深入民心。通过实施物业管理,居民的居住环境变得更加整洁,城市形象也得到了较大改观。物业管理已成为人们日常生产、生活中不可或缺的有机组成部分。

提供的服务达不到要求,再加上这些小区业主对物业管理的认识和意识比较薄弱,物业交费率很低,规范化的物业管理难度较大,基本上没有正规的物业管理模式,只是形式上的请1-2个人即当保安,又做清洁。如:春夏秋冬四院等住宅小区,在进行物业管理时,只能实行基本服务(如简单的保洁和维修等项目)和低收费。

后修建的12个小区中,到目前为止有自己的业主委员会只有祥瑞花园1个小区。二是新建商品住宅小区较规范的物业管理模式。新建的住宅小区由于配套设施完善,环境较好,没有城市街道穿过,相对独立集中,再加上前期物业开展较好,收费水平和收费率也较高,物业管理服务工作基本能够维持正常。

如光亮阳光佳苑、巨鑫雅苑等住宅小区。但另一方面,这些由开发企业建设的住宅小区为新建小区,接房率70%左右,但有的老百姓买房不光为了住,也有作为投资的,所以入住率只有40%左右,虽然说空关房按规定连续六个月无人居住可按70%收取物管费,但由于与业主联系不上,收取物业服务费的难度较大。物管公司虽然也试图通过发文书通知、打电话通知、请人转告等形式催缴,但绝大部分业主根本不予理睬,普遍抱有“我不住就可以不交管理服务费”的错误思想,致使这些新建小区的物管收费率非常低,企业经营难以为继。

二、小区贯彻落实物业管理法规情况。

为了使国家《物业管理条例》等法律法规在我镇得小区得到有效宣传,使物业企业成为宣传、贯彻《物业管理条例》的主体,我镇采取以点带面,利用国庆、中秋及普法宣传日等节假日开展宣传活动,并通过横幅、报纸、宣传单,由政府牵头、物业公司联合举办“构建和谐小区、共建美好家园”为主题的物业服务知识竞赛活动、物业服务进百家等多种形式,集中开展物业管理政策法规宣传活动。近一年来,发送宣传资料近1.5万份,举办了以“构建和谐小区、共建美好家园”为主题的首届物业服务知识竞赛,通过开展这些宣传活动,对进一步加强物业管理、落实物管法规起到了良好的宣传效果。

三、小区业主大会及业主委员会情况。

我镇小区起步较晚,12个小区只有祥瑞花园小区由业主投票,组成了业主委员会,其中:主任1人,副主任1人,财务1人,委员5个,基本上每1-2年召开一次业主大会,共同探讨本小区物业管理情况;2个高层小区(阳光佳苑、巨鑫雅苑)于8月份交房,目前入住的业主还没有达到80%,所以还没有形成业主委员会,不过正在前期的筹备当中;起于小区都没有业主委员会。

目前,我镇共有2家正规物业管理公司,分别是重庆光亮禾顺物业管理有限公司(负责光亮阳光佳苑小区)和重庆和宜物业管理有限公司(负责巨鑫雅苑小区),其中禾顺物业管理公司是重庆光亮集团下属子公司,公司财政能得到保障,但因目前小区入住率不足80%,,加上小区有17个工作人员的工资等,公司处于入不敷出的状况;和宜物业公司是与房地产开发商签的合同,同样由于入住率不足80%,加上小区6个工作人员的工资等,公司处于入不敷出的状况。

目前2个高层小区的物业管理服务已经进入正规化,能保障好小区内的清洁卫生、庭院看护等,基本能协调好业主与业主之间的纠纷,能提供一个较好的小区生活环境。

六、物业服务管理费用收取及管理使用情况。

目前我镇的物业管理服务费用,祥瑞花园小区由业主委员会统一收取,交业主委员会财政保管,支付保安和清洁的工资,物管费用和工资基本持平;2个高层小区由物业管理同意按重庆市物业局的价格统一收取,交到公司财政,公司财政再同意支付员工工资和其他维修费用等,现在是一个入不敷出的情况;剩下的小区物业费用由社区工作人员收取(基本收不全),用于支付小区保安、清洁工的工资,同样也是基本持平。

1、没有正规的物业管理,未成立业主委员会,小区物业管理比较混乱。

最终开发商撤下所有的物业管理人员,由业主自行管理。目前9个小区基本上都是由业主选1-2个人作为小区的物业管理人员,即为小区的清洁工,又为小区的保安,只负责小区的清洁卫生、看家护院,对小区的民事纠纷、工程维修基本都交给社区或者镇政府,增加了社区的工作量,反过来问题没有解决好,业主还不满意。业主意识较差,物业管理得不到群众支持。

2、部分小区物业管理费收费难。

12个小区,除了2个高层电梯小区物业费收取按照重庆市物价局核准外,其余10个小区物业费基本上是按照建筑面积来收取,100平方以上收取300元每年,不足100平方的收取280元每年。由于没有正规的物业管理公司收取物管费,也没有业主委员会,业主自身市民意识不强,“花钱买服务”的意识比较死板,比如说有的小区业主开始交了物管费,但是由于某些业主没有交导致心里不平衡,或者说自己过分要求得到更多的服务而没有提供,继而开始不交物管费;有的是口头说交,但没有实际行动。

征收的物管费用,有物管公司的直接上交物管公司,物管人员的工资统一由物管公司发放,2个高层小区目前的经营情况基本上都是公司要倒贴,像阳光佳苑,17个物业管理人员每年的工资发放达到30多万,而物管费全额收取才有24万多,资金缺口近8、9万元,其他如小区内水电费用,公共设施维修费用也由物管公司缴纳。没有正式物管公司的,像祥瑞花园小区有业主委员会,费用由委员会统一支付保安和清洁工的工资,剩余的作为小区内的维修费用;其他小区的物管费,能收上来的交由社区管理,然后按时给保安或者清洁工发放工资,有的小区也会楚翔缴纳的物管费用不够支付保安或者清洁工工资的现象,导致小区无物管。

3、集资房小区成政府包袱。

某些小区(如祥瑞花园小区)开始修建的时候为集资房,业主没有购买大修基金,目前房屋因工程质量问题,外墙脱落、房屋漏水、消防管道破损等修葺的资金没有着落,实际上成了政府的包袱。

4、规划超前性不够,车位配备普遍不足。

由于开发时间较早,规划超前性不够,业主生活水平的提高,购买私家车的人员越来越多,导致镇内大部分小区车位配备不足。12个小区除了2个高层电梯小区有自己的地下停车位,其余十个小区都没有统一的小区车位,小区内车辆乱停乱放的现象比较严重,甚至有的车子停到了小区周边的公路上,增加了城市管理的任务。

八、造成问题的主要原因。

1、业主市民意识不强,业委会难成立。

业主自身市民意识不强,是各小区未成立业主委员会的一个重要原因。随着生活水平的稳步提高,部分农民“洗脚上田”,在掘到“第一桶金”后在镇里的小区置业,变成了“业主”。但其固有的一些小农意识并没有因为成为“业主”而被抛却,比如擅改房屋结构、私拉乱接电线、乱养猫狗宠物等;对物业管理则爱理不理,一不高兴就拖欠物业管理费,或到管理处大吵大闹,严重的就堵塞小区门口。“物业是服务,花钱买服务”的共识还没有成熟或者理解得比较死板。但这些业主却没有组建业主委员会,联合起来与物业管理公司平等沟通的意识。

2、历史遗留问题未有效解决,多方矛盾纠缠不清。

物业管理的调查报告

为市人大常委会第五次会议听取和审议市政府关于市区住宅小区物业管理情况的报告作准备,市人大环境资源城乡建设委员会于9月份对市区住宅小区物业管理情况开展了专题调研。9月10日,市人大常委会副主任徐永兵、王平率领市人大常委会部分组成人员和部分市人大代表对市区住宅小区物业管理情况进行了专题视察。在调研视察的基础上,我们按照监督法的要求,已将调研视察过程中收集的各方面的建议和意见及时进行了汇总整理,交市政府及相关部门。市政府对我们汇总的意见高度重视,已在专项工作报告中作出了回应。现将这次调查视察的情况报告如下,供各位组成人员审议时参考。

我市的物业管理工作起步于1994年,经过十多年的发展,物业服务行业规模不断壮大,企业数量、服务水平、从业人员以及物业服务覆盖面都有了长足的发展。物业管理已成为与广大人民群众生活、工作息息相关的新兴行业,在扩大就业、居民消费、维护房屋使用安全、改善居住环境、构建和谐社区和提高城市品味等方面发挥着日益重要的作用。目前市区共有物业管理企业130家,管理面积2300万平方米,有国家级物业管理示范项目5个,国家优秀项目5个,省级优秀项目23个。

近年来,市政府认真贯彻落实《物业管理条例》,不断健全物业管理的政策体系;大力开展宣传咨询活动,努力为物业管理的发展营造有利的社会氛围;积极培育和规范物业管理市场,对符合条件的新建小区全面实施招投标落实物业服务企业,限制和约束不正当竞争行为,维护了物业管理市场良好的竞争秩序;积极引导和规范业主委员会组织建设,业主自治意识逐步得到增强;不断规范物业服务企业经营行为,行业整体素质有所提高;逐步完善物业维修资金管理使用制度,业主合法权益得到保障;努力改善老小区配套设施,积极探索准物业管理体制。通过各项扎实有效的工作措施,我市的小区环境面貌不断改善,物业管理在“五城同创”中发挥了重要作用,为提升城市品味,提高市民居住质量作出了积极贡献。

二、市区住宅小区物业管理中存在的主要矛盾和问题。

在十多年的发展过程中,我市的物业管理与外地许多地方一样,也出现了许多矛盾和问题,主要表现在以下几个方面:

(一)物业服务收费标准低,收缴率低,物业企业经营困难,成为困扰物业服务行业的第一大难题。收费难是我们在调研视察中听到的意见最集中的问题。一方面物业服务的收费标准比较低,没有建立相应的自然增长机制。目前我市普通住宅区物业管理费指导价执行的仍然是的标准,根据小区类别、服务标准不同,从0.1元/月.m2到0.5元/月.m2,普遍价格在0.2元/月.m2左右(与xx市水平相当)。随着用人工资和各种生产资料成本的增加,特别是《劳动合同法》实施以后,为物管工人缴纳“五保一金”给物业企业增加了很大的压力,但是物业管理收费标准一直没有随着经济社会的发展作相应调整。另一方面物业管理费收缴率低。市区平均收缴率不足60%,而低价位商品房(拆迁安置小区)物业管理费收缴率不足10%,导致物业公司无法正常运转,更无法提供高质量的服务,形成了收不到费—服务不到位—业主不满意—更加收不到费的恶性循环。物业管理公司投入大量的人力用于收费,而通过司法渠道追讨物业管理费,成本高、程序繁杂,牵扯过多的人力、精力,物业公司认为划不来。因此物业公司普遍都不看好住宅项目,特别是在老小区提供物业服务的物业公司几乎全部亏损,去年春节前市区有近三十家物业企业由于经营不下去纷纷退出所在小区。

(二)物业管理体制不健全,相关责任主体没有发挥应有的作用,使得物业管理矛盾重重。随着小区数量的不断增加,物业管理的市场不断扩大,物业规模和企业数量不断增加,行业管理的工作量也越来越大。目前我市的物业管理工作主要依靠一个行政主管部门进行行业直管,物业管理行政管理体制缺乏市、区、街道、社区条块结合、层层节制的行业监管网络,缺乏物业管理矛盾协调机制和应急防御机制。业主大会、业主委员会作为新型的市民民主形式,是与物业企业对等的、维系物业管理市场完整性的重要主体。但是目前我市尚有100多个小区因为无人牵头组织、缺乏经费、区域太小太零散等原因没有成立业主委员会。就是已经成立了业主委员会的小区,由于缺乏对业委会有效的监督制约措施,其业主自我管理、自我约束的机制尚未形成,民主协商、少数服从多数的议事原则很难实现,业主自治只能是良好的愿望而已。据统计,能有效发挥作用的业主委员会仅占20%,基本不运作的占30%,另50%也是发挥作用不大。另外,居委会、业委会、物管企业三者之间相互促进、相互制约,共建和谐小区的机制没有形成,社区管理和物业管理之间缺乏科学、有效的协调机制。

(三)住宅小区基础设施不配套,成为物业服务品质无法提升的硬伤。主要表现在有的开发企业擅自变更规划设计,不能按照原有规划要求将小区交付给物业公司,如物业管理用房、社区活动用房不到位,公建配套设施产权不明晰,房屋及小区水、电、排污系统建设质量不高,绿化档次低,维修资金不及时足额到位等等,造成后续管理纠纷多、难度大、成本高。另一突出问题是停车难,目前随着私家车的迅速增多,许多住宅小区中,包括新建商品房小区的停车位严重不足,停车问题已成为破坏小区环境、困扰物业管理的一大难题,这在老旧小区表现得尤为突出。

(四)城市综合管理执法不到位,市民对居住环境不满意,物业管理企业左右为难。诸如铝合金加工、娱乐场所噪音、住宅楼底楼小餐饮油烟污染、小区居民饲养鸽子、狗等宠物影响邻里、居民随意毁坏绿化、装饰装修中擅自改变房屋结构、违章搭建等等,这些违法行为都应该有相关的行政管理执法部门进行监管、执法,物业服务企业只有在发现后及时劝阻、举报的权力,而没有执法权,但是居民都把这些帐算到物业公司头上,并以此为理由拒缴物业管理费。由于城市综合管理协调机制不够完善,一些政策、法规在小区中出现梗阻现象,导致居民对居住环境不满意。

(五)物业服务企业资质偏低,从业人员普遍素质不高,制约了物业服务行业的可持续发展。物业管理行业进入的门槛较低,相当一部分物业公司设立的起点低,没有先进的管理手段和高素质人才,市场竞争力弱。市区130家物业公司中一级资质1家,二级资质8家,二级以上资质物业企业仅占总数的7%。市区物业管理从业人员约8000人左右,其中70%的人只有初中以下(含初中)文化,85%是下岗职工、原开发企业的富余人员或外来务工人员,而且大多是“40”、“50”甚至是“60”人员。由于普遍文化程度不高,加上工资待遇低,从业人员工作缺乏热情和技巧,使得整个物业服务行业表现出缺乏敬业精神、专业技能低下、诚信度和公信力不强的状态。

三、对加强市区住宅小区物业管理的几点建议。

针对我市住宅小区物业管理中存在的现实问题,市政府及相关职能部门要切实加强研究,从完善物业管理的体制、机制入手,积极探索,创新举措,推动这一社会关注、百姓关心的热点问题的有效解决。

(一)要从以人为本、构建和谐社会的高度出发,不断加强组织领导,建立健全管理网络。住宅小区物业管理是一项关系民生的系统工程、窗口工程,是政府综合管理水平、城市居民素质和文明程度的具体体现,也反映了一个城市经济、社会的发展水平。市政府要从以人为本、构建社会主义和谐社会的高度,充分认识加强小区物业管理工作的重要性、必要性,建立健全管理网络,构建高效的物业管理新体制。要按照“重心下移、属地管理、条块结合、以区为主”的原则,明确市、区两级职责分工,落实行政监管和公共服务责任,建立“市行政主管部门监督管理、各区政府属地管理、街道(乡镇)具体组织、社区居委会协助落实、相关职能部门密切配合”的责任体制,形成“上下联动、齐抓共管”的工作机制。区级政府要明确物业管理监管部门,充实街道(乡镇)和社区工作力量,健全管理网络,落实工作经费,为推进物业管理工作提供组织保障。社区党支部、居委会是党委、政府在城市管理中最基层最前沿的组织,是最靠近千家万户的关口,要充分发挥社区的一线作用,强化居委会的职责,在业主委员会与物业企业之间充当组织者、监督者和协调者的角色,强化其在发动业主委员会的设立、指导业主委员会工作、协调解决业主与物业的矛盾方面的作用。同时物业管理作为城市管理的一个不可缺少的组成部分,是城市管理的补充和延伸,需要各相关职能部门的支持和配合。要进一步强化城市管理责任制,加强部门间的`协作配合,提高行政执法的效率,依法对小区内各类违法、违规行为及时、从严查处,为物业管理营造良好的外部环境。

(二)要从转变广大市民物业服务消费理念入手,进一步加大宣传力度,强化舆论引导。导致物业管理收费难的原因很多,但其中很重要的一条是广大居民的思想认识不到位,对物业管理有偿服务缺乏应有的认识。有很多业主习惯于过去长期的政府福利性服务,对物业管理需要交纳相应的服务费不理解、不情愿,总希望享受“免费的午餐”。要针对业主、业主委员会、物业管理企业三方主体做好有针对性的宣传工作,强化舆论引导,使其充分认识各自的权力和义务。一方面要强化物业服务企业的服务意识,从而千方百计地改进服务的方法,提高服务的质量;另一方面要强化业主的共同参与意识,以主人翁的姿态自觉维护全体业主的共同权益,从而让社会各方面、各阶层在支持、发展物业管理方面形成共识。要善于运用各种宣传媒介,通过喜闻乐见、通俗易懂的事例宣传《物业管理条例》、《物权法》等法律法规,解析物业管理有偿服务的道理,引导广大市民树立正确的物业服务消费理念,分清职责,正确对待小区管理中存在的现实问题,自觉履行缴费义务,依法维权。

(三)要从物业管理的机制、模式等方面寻求突破口,努力创新工作举措,加大推进力度。一是要加大老小区整治力度。要加大老旧住宅小区环境整治的资金投入,将老小区改造工作列入市、区两级年度城建计划,安排专项资金,逐步解决小区基础设施配套方面的突出问题,为推行物业管理创造基础条件。二是要加强物业维修资金的归集、管理力度。要加强对房屋开发建设单位的监管,确保其按规定将住宅专项维修资金交存到位,并按国家规定的保修期限和范围承担相应的物业保修责任,同时负责处理在开发建设和销售过程中造成的遗留问题,为物业管理解决后顾之忧。市房管、财政部门要按照“专户储存、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则,进一步完善住宅专项维修资金的管理措施,明确资金交存、账户设置、使用管理等程序规范,为长期物业管理提供保障,切实维护广大业主的权益。三是要强化新建小区公建配套设施的监管和验收制度。加强对小区配套设施建设标准的前置把关,严格小区竣工综合验收工作,加强对房屋质量、配套设施设备以及环境的验收,明确属于全体业主产权的物业管理用房、非经营性配套用房等由产权部门验收确认,并监督交付,从而从源头上减少矛盾,为以后的物业管理创造有利条件。四是实事求是,合理确定小区物业管理模式。要实行等级性和基础性服务并举,针对不同类型的小区采取不同的管理模式。对新建普通商品房小区,要全面推行市场化等级物业管理;对老旧小区在改造后具备物业管理基础条件的,积极推行物业管理,对暂不具备条件的,由街道(乡镇)和社区建立物业服务组织,落实保洁、保安、保绿等基础性管理,并探索与水、电等其他公共服务集中收费制度,保障最基本的物业管理正常运行,维护小区公共秩序和环境卫生。

(四)要从政策措施上加大对物管企业的扶持力度,让朝阳产业焕发勃勃生机。首先,市政府及相关职能部门要完善物业服务定价成本审核制度,按照“公正合理、质价相符”的原则,确定物业服务等级和收费指导标准,规范物业企业收费行为。要强化合同约束,在物业服务合同中明确服务内容、收费标准和各自的权利、义务和责任。要充分发挥公职人员在和谐社区建设中的模范带头作用,建立、完善机关事业单位工作人员拖欠物业管理费抄告制度,把干部职工支持参与物业管理和及时缴纳物业服务费用的情况作为机关作风建设的考核内容之一,健全各级党政组织齐抓共管的责任机制。其次,针对拆迁安置小区、低价位商品房等,政府要出台相应的政策,解决小区管理的资金问题。可以在实施拆迁时就提前对今后小区的管理费用进行考虑,在村级集体经济中作出安排,设立小区管理专项资金;或者在小区规划建设中考虑一定比例的经营性用房,作为今后小区基础性物业服务的经费来源。同时要完善住房保障措施,对低保、特困家庭的物业服务费进行减免或补助。第三,针对物业管理这一带有准公共服务性质的行业,政府要加大扶持的力度,实行差别税收政策。对管理保障性住宅小区的物业企业,建议政府对其经营收入实行税收减免或在住房保障资金中予以补贴;对在老旧小区、次新小区提供服务的企业,建议对其税收给予适当的优惠,以减轻企业的压力;对管理舒适型高档住宅小区的企业则实施正常的税收制度,以此确保市场竞争的公平性,促进物业管理行业的良性运作、健康发展。

(五)要以群众满意为标准,切实提升物业服务的品质。

市政府要规范物业管理市场准入制度,加强物业企业资质管理,规范企业服务标准。要进一步完善物业服务招投标管理办法,规范物业企业退出机制,健全区物管部门及街道(乡镇)参与对物业企业的监督管理的实施机制,进一步加强对物业服务企业的考核、监管。要充分发挥物业管理协会的作用,建立物业服务企业信用评估报告制度,促进行业自律和企业有序健康发展。继续完善优秀物业项目评选、激励机制,重视物管人员培训工作,加强从业人员职业道德、服务技能培训,不断提升从业人员素质,从而提升物业服务的水平,提高广大居民对物业服务的满意度、认可度。

物业管理的调查报告

目前,我市许多小区业主与物业企业之间的矛盾日趋严重,群众与企业的呼声越发增多,翠竹北区等小区收缴率从四年前的80%下降到58%,勤业一、二、三村的收缴率只有30%,甚至像金色新城等这样的新小区的收缴率也不到50%;近几年来,我市不断发生物业企业撤离小区的现象,如荷花池公寓、广景山庄、芦墅广景苑等小区。

1、法律法规不完善。一方面缺乏与物权法相配套的实施细则,我市又无立法权;另一方面,我市规范性文件的建设工作,在一定程度上滞后于小区物业管理和停车新的发展需求,致使实际工作中出现有法难行、无法可依的现象。

与上级政府部门相关的具体事务上,显得无能为力。

3、市场主体不对称。业主个体直接面对物业企业或开发商必然处于明显弱势,而我市目前业委会尚未普遍建立。业主自治意识不强,据调查,62%的业主对业主委员会不清楚、不参与。对业委会的设立、监督以及主要人员的权利和义务没有形成统一有效的规范。业主委员会的自治能力、内控能力、团队精神和依法维权水平不高,业委会成员服务全体业主的动力不足,年纪轻、能力强的现职人员更不愿加入业委会。另一方面,物业企业进入市场的门槛很低,实力不强,规模不大,素质不高,管理人员、高学历层次、技术职称等方面的比例都低于全国水平,物业管理行业的诚信度和公信力不强。

4、市场环境不和谐。某些新闻舆论的.导向有偏差,部分群众对物业管理行业存有偏见,“享受免费午餐”的习惯在相当范围内存在,物业的“佣人”地位和劳动成果得不到应有的尊重,少数离退休干部、现职领导、司法人员和教师等机关公职人员,带头欠缴物业费,产生了一定的负面影响。

5、市场制度不健全。物业企业进入市场的门槛过低,市场的进退制度不规范,对业主和物业企业制约有效的社会诚信系统未能建立。追讨恶意欠费的司法程序过长,成本过高,企业难以维权。对开发企业的责任追究制度不完善,人民群众反映强烈的房屋质量差,随意更改规划设计,公用配套设施数量不到位、技术标准不达标等问题得不到有效解决。一些小区建管不分掩盖着前期遗留问题,或转嫁给后进入的物业企业,开发项目前期的物业管理招投标制度有待全面推进。业主与开发商、物业企业的纠纷在基层和司法诉讼层面上得不到高效解决。物业管理菜单式的分项消费制度未能建立,业主不能明白消费、透明监督。许多物业企业把出租公共共用设施和停车管理费作为重要的收入渠道,千方百计扩大路面停车,帐目不清,隐瞒收益。

6、政府管理不完善。在扶持、监管物业管理产业上,一些政府部门存在着职能错位、缺位和越位现象,扶持物业管理这一劳动密集型产业的政策没有形成,对小区内违规违章现象执法不力,把某一些义务和负担转嫁给企业,对物业管理费和停车费的价格调控水平还不够高,一些部门的工作协调不到位。特别是基层行政组织事务多、经费少,就搞违章搭建或出租老小区仅有的公共用房公共设施,以补充管理经费不足。

7、公用设施不配套。在老小区和次。

总之,从根本上说,公用设施上的硬件不足和二、关于解决停车难和物业管理问题的目标、原则和3、交警、城建城管、社区相结合的工作机制。目前,我市许多老小区和次新区即使用足区内停车资源,也不能满足全部需求;尤其是实施规范停车后,必然产生对部分车主的“挤出效应”。因此,依靠区外道路道板、公共空地和周边单位合作停车是一个现实选择。建议,建立交警、城管、社区相结合的工作机制,先由街道组织社区公示并上报小区停车泊位的短缺数量,再由交警对动态交通影响作出评价后,按照便民利民、公开透明、能划尽划的原则,提出道路道板划定泊位的方案,最后会同城管和街道、社区实施,同时建设部门要给予配合,对道板泊位下的管线承重能力进行评估。

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物业管理调查报告

通过对源泉小区的住户和居民进行询问和走访调查,源泉小区目前的物业管理公司为金桥物业管理公司,该公司的法人为刘源,该物业管理公司在管理小区的过程当中存在着很多的漏洞和不足,例如对小区安全管理方面没有尽到自己应有的责任,卫生服务也相对差,各种的便民服务也难以让人满意,基础设施维护不到位,对居民的要求和提出的问题不能及时正确的解决,通过分析,造成这些现象的原因也是多方面的,其中有一部分为外部原因,但是大部分还是与物业公司的经营管理本身有关。通过与该物业公司管理人员的交谈,同样也了解到在物业管理工作中他们所遇到的难题,也了解到一部分他们公司的发展现状和水平。通过对双方材料的研究和整理,我们小组成员对该小区所存在的问题提出了我们自己的几点可行性建议。希望能够对小区今后的管理工作有指导和借鉴意义。

20xx年12月5日星期三上午八点我小组成员前往延吉市源泉小区进行研究调查,在达到小区门口后,我们就发现一个特别令人匪夷所思的事情,该小区的出入口前居然没有设置电动门等任何出入管制设施,而且另我们更为吃惊的是,当我们进入小区的时候,竟然没有任何物业管理人员前来询问我们的身份及目的,那就更别谈要求我们填写出入人等信息登记表等必要的程序了,我们可谓是不费吹灰之力就轻松的成功‘混入’该小区,我们首先绕小区走了一圈,之后我们就发现了一个问题,该小区没有任何的休闲娱乐场所和设施,而且该小区的'楼层和角落处的垃圾不时的映入眼帘,此时,该小区‘脏乱差’的印象已经在心中形成。后来发现该小区还存在乱停车、乱放自行车的现象,后来发现小区内部不时的有人员在流动,于是我们采取了现场随机调查询问的方式,向12名小区住户询问了他们对该小区的不满意之处及他们理想中该小区的模样,。之后我们对小区用户描述的问题和现象进行了实地的勘察,发现确实存在着诸如楼道的墙壁陈旧、甚至脱落等现象,由于不便进入小区用户的住房内,所以有些问题未能进行实地的勘察,此乃无力之举。后来我们找到了该小区的物业管理处,向物业管理人员介绍了我们的身份和来意,并就以上调查和总结的问题与该物业管理人员进行了详细的交谈,经过分析和交流,该小区物业管理人员承认在物业管理工作中确实存在着不足和应当改进之处,但是也向我们耐心的介绍了其中有些问题并不属于他们职责范围之内,也向我们口述了在物业管理过程中遇到的问题和难题,我们分别对上述问题一一进行了讨论,得出了令人比较满意的结果。交谈之后,双方都很愉悦,在向对方道别后,我们返回学校对调查的记录和笔记进行了整理,大概内容分类如下:

1、该小区存在的主要问题。

2、这些问题存在的主要原因。

3、如何正确处理这些问题。

经过现场调查和住户的反映,总结出以下问题:

1)部分楼梯间墙壁陈旧,应该进行粉刷。

2)小区没有保安人员,给小区安全管理带来隐患。

3)小区内停车秩序混乱,应加强管理。

4)常有人到小区散发广告,住户反映,也存在不安全因素。

5)小区老鼠和蚊蝇较多(特别是蚊子),环境脏乱,建议加强管理。

6)小区内出现业主丢失自行车情况,要求加强管理。

7)小区随处可见垃圾,卫生服务需要加强。

1)该小区的楼房已经有一定的楼龄,出现此现象是合理之情。

2)该小区没有保安人员是因为物业管理费中无此项目。

3)小区停车秩序混乱是因为没有专门的停车位,也没有负责车辆管理的专职人员。

4)常有闲杂人等到小区散发广告是因为该小区入口没有电动门等限制措施,也没有做好相应的出入人员登记表。

6)小区经常出现丢自行车现象,一方面是因为对进入小区的人员没有进行很好的监管,另一方面原因是因为该小区没有一个专门停放自行车的自行车棚,自行车乱放,给小偷以可乘之机。

7)造成垃圾乱丢的现象是因为一方面该小区的卫生服务本来就不到位,造成破窗理论的上演,另一方面该小区没有张贴注意环境卫生等宣传标语,使人们不注意,最主要原因是因为该小区的垃圾箱太少,而且分布不合理。

1)可以和业主一起商量,在各位业主集体同意的情况下,向每位业主收取一定费用后联系建筑公司尽快施工。

2)可以和各位业主商量,在征得各位业主同意的情况下,向每位业主增加收取保安人员的物业管理费用。

3)可以建立小区车辆管理制度,对小区有车的业主进行档案登记,对每个车辆固定车位,并安排专职人员负责。

4)小区入口设置电动门,对进出人等进行人员登记。

5)通知小区业主把各种废弃食物集中放在统一的一个位置,安排专门人员及时进行处理。必要时可以放置驱蚊和防鼠药物。

6)在小区的合理位置开辟一个场所,建设一个自行车棚,这样就可以避免乱放,也可以减少丢自行车现象。

7)安排保洁员要及时清理角落和小区垃圾,在明显位置张贴保护环境的公益性标语,并在人员活动多的地方多设置垃圾桶数量。

文档为doc格式。

物业管理调查报告

我们知道居民小区是市民生活的主要场所,与城市居民生活息息相关。良好的小区环境,和谐的人居氛围,既是市民健康素质的体现,也是城市文明的彰显,而这一切都离不开健全的物业管理。在实习老师的指导下,我们小组对益阳市的物业管理市场进行了初步的调查。此次我们主要通过实地实践调查、询问该区居民以及到小区物业公司走访询问等方式开展。

为了了解益阳市的物业管理的基本情况,我们主要调查了梓山苑小区、中天国际花园和龙洲汇龙苑,针对我们此次访问的那些小区,我将逐一进行分析。

先以梓山苑为具体例子。梓山苑国家安居小区(以下简称梓山苑小区)是经国务院批准、由益阳市人民政府统一组织建设的我市第一个国家安居工程项目,是国家和省、市人民政府扶持中、低收入阶层中住房困难家庭安居的德政工程和民心工程。1998年完成第一期工程,并开始第二期工程建设。是经济适用房,梓山苑小区是一所具有齐全的生活配套设施的小区,小区位梓山苑小区位于益阳市朝阳开发区内,在风景秀丽的梓山湖公园东侧。物业管理费为0.18元/平方米,小区拥有80东住宅。

该小区物业存在以下不足之处:1.由于小区建设的定位是经济适用房,所以建设密度较高。2.进门口有板报宣传:建省级文明城市,建温馨美好家园,朝阳路社区创省级文明城市平安社区工作。但是小区内的宣传栏上贴有大量广告,没有人进行管理和清理。

3.小区三处地方配有小型的健身设施但是规模较小和设备较少。4.保安管理不严,小区对外来人员的进出不进行管理,小区分配有两个保安室,前门的保安为24小时值班的,后门则天黑就会下班。仅有一个保安巡逻。并且只有进门口有一个摄像头,防盗报警系统不到位。

9.没有统一的安装空调的位置,空调摆放不整齐10.小区物业管理中心相对简陋,机构设置较为简单,只有设有主任、副主任、财务室、保洁、保安、绿化这七项职务。

11.小区新的业主委员成立不久,新的业主委员会的头一次业主大会在八月份召开完毕。

总的说来,该小区的建设和设计均较为不合理,列处于经济适用房当中,整体物业水平不够,只维持了基本的清洁和日常的保安等生活基本要求。物业管理公司对待居民的投诉和居民的困惑、问题未能进行及时有效的解决。物业管理公司本身机制不够合理也是物业水平上不去的一个重要原因。但是他所提供的服务与其所收的物业管理费还是相当的。梓山苑小区的物业管理费相对于其他小区来说是相当低的,比如说,龙洲汇龙苑的物业管理费小高层是0.6元/平方米,电梯高层是1.0元/平方米。当地居民表示,如果物业管理公司能够提供更为优质的服务的话,居民愿意增加物业管理费。

由于小区建成年代较久,物业管理基本管理已经成型,小区的基本配套设施、生活设施较齐全,有小型超市、菜市场、水电修理、美发、红十字会、诊所、按摩、服装等。小区内还有一所小学,还拥有民办幼儿园。小区道路较干净,达到了小区居民的要求,并得到好评。小区居民保持卫生也做的很好。小区较为安静,适合居住。小区的供配电、电讯、电视、燃气和给排水均由地下管网系统入户。一楼设有应答防盗门和信箱。标有安全标志“学生出入,车辆慢行”、标有提示牌:“做文明市民,建文明城市”。小区内有一个小型的人造湖,湖的周围种有柳树,湖上有小桥,湖面还算干净。

然后简单介绍下其他一些小区如新建成的中天国际花园和龙洲汇龙苑,它们的物业管理公司为绿岛物业管理公司。

中天国际花园位于益阳市城市主干道桃花仑东路,赫山庙地区。项目建筑面积66000平方米,由沿街的一幢综合楼及四幢小高层住宅构成。其建筑采用新古典主义三段式风格,融合了西方建筑语汇与东方神韵内涵。项目地处市中心,生活配套齐全,生活设施应有尽有;益阳商业步行街、步步高超高、金鸿百货、国美电器、肯得基、赫山一小、益阳师范、益阳三医院、菜市场、银行、移动、餐饮、娱乐等配套一应俱全。

由于该小区是新建小区,所以设施设备为新的,绿化和小区设计布局还是很好的。小区的外墙搭线、空调摆放安装也有很统一。应该提示的地方均设有黄色警报线和提示牌。但是楼盘还处于尾盘销售时期,物业管理中的保安措施还是存在一定的漏洞。经我们实地调查,小区内没有垃圾桶,只有一个角落有一个垃圾站。而且小区内的消防栓也只有两个,小区巡逻人员的签到处位于楼盘后面的一个墙上,显得很不合理。小区保安不过问小区人员的出入情况,小区出入比较不规范,存在一定安全隐患。

龙洲汇龙苑,地处益阳市赫山区中心地带,龙洲路凯莱商务酒店的对面,与桃花仑路和益阳大道形成黄金三角的格局,交通十分便利,生活较为配套完善。项目毗邻赫山商业中心与益阳高端商业动集的华天商圈,华天大酒店、凯莱商务酒店、步步高百货、肯德基、新一佳超市、沃尔玛、钻石王朝、罗马大帝、等均位于项目周边,项目还将修建临街商业区,能较好的满足业主生活的各种需求。该项目的一期工程基本入住,配有24小时的保安制度。保安对于进出的人员会进行严格的查控,保安防盗措施和报警系统相对处理的不错。但是由于二期工程还在建设当中,对一期的居住还是有一定影响的,比如建设的垃圾和灰尘使得道路不是很干净。一期只有两栋小高层,建设面积相对较少,公共休闲面积、绿地面积也相对较为稀少。小区内的消防设施也很少。

益阳市小区物业管理存在的问题及原因随着城市建设快速发展,房地产市场的逐步完善以及市民生活水平的不断提高,小区物业管理矛盾也日渐突出,其中既有业主和物业企业主观上存在的问题,也有客观环境制约带来的问题;既有历史遗留的老问题,也有发展中产生的新情况。

总的说来益阳市的物业管理的发展不是很快,居民对物业管理的概念也很模糊,物业管服务质量一直提升不上去,物业管理公司对待业主所反映的问题也不进行及时的处理,致使业主对物业管理公司存在相当大的不满。具体表现在以下几方面:

第一:物业服务态度有待提升,物业管理还需进一步规范。我区物业公司数量虽不少,但规模不一,发展不够规范,仍处于初级市场阶段,还没有普遍实行招投标制度,企业与业主的双向选择机制尚未全面形成。某些物业管理企业员工缺乏客户至上意识,服务态度不端正,服务用语不文明,服务行为不规范,对业主的正当要求不能满足,对业主的投诉也置之不理,更谈不上主动帮助业主排忧解难。物业管理公司如果只是收了钱只搞搞卫生,那样还不如直接聘请清洁工。因此物业管理公司应当明确自己的职责,履行自己的责任。

第二:居民的物业意识需要进一步提高,物业企业运营难度增大。部分业主对物业管理认识不到位,个别居民仍然觉得物业管理是你们要搞的管理,我干嘛要花钱买买别人来管我,还没有完全明白“花钱买的不是管理而是服务”的意识,有的居民认为只要缴纳了管理费,物业公司就必须处理业主遇到的任何问题,特别是开发商遗留的房屋建筑质量问题一并转嫁到物业企业身上,给物业收费带来麻烦。收费困难已成为不少物业公司运营中的一个难题。几年来,物业收费标准一直没变,但保安、保洁职工的最低工资标准不断上调,使物业运营成本进一步加大,企业拿不出高薪来聘请人才,也不能开展良好的培训,于是就造成从业人员素质偏低,能力得不到提高,导致物业管理服务无法良性发展。

第三:部分小区设施不配套,检查维修十分不及时。由于历史的原因,老旧居民小区基础设施不配套,安全防范设施匮乏,大多是敞开“不设防”住宅小区,无法实行封闭管理,小区环境秩序混乱,治安案件时有发生。小区绿化布局不合理,常年失养,地被植物逐年减少。收费率低,物业企业基本上只是对小区进行维持型管理。小区支干道路、宅前道路出现不同程度的破损,小区公建配套用房及房屋本体屋面、楼道墙面等公共部位陈旧、破损严重。地下管网不畅,经常出现下水堵塞或雨天积水问题。居民小区内公共设施设备,逐步老化、损坏,随着时间的推移,这些维修、改造的资金还没有保障。如改造、维修不能实行,将导致今后这些小区的基础环境越来越差,严重的话会形成恶性循环,影响居民的正常生活。就是新建的居民小区也不同程度地存在这个问题,为物业管理增加了一定的难度。

第四:社区居委会与物业公司、业主委员会之间的关系没有很好的理顺。有的居委会把本身负担的计划生育、宣传等工作,交由物业公司来代替,物业公司很有怨言。个别外地入区物业公司与居委会配合不够,也在一定程度上影响了相关工作的开展。不少小区仍未按规定成立业主委员会,部分业主委员会不是经过全体业主选举产生的,监督协调职能弱化,不能正确履行职责和有效代表、维护业主利益业主委员会流于形式。很多小区业主主人翁意识不强,放弃物业管理自主权,对成立业主大会参与物业管理漠不关心。业主大会召开难,作用发挥不够,业主委员会并没有实行真正意义上的自治管理,业主和物业管理企业之间的矛盾和问题因缺少沟通而无法解决,为小区物业管理和发展带来隐患。

(一)加强对物业管理服务的学习,提高对物业管理的认识。大力发展物业管理事业不仅是保障市民安居乐业,建设全国最好开发区、构建和谐社会的重要手段,而且是树立城市良好形象,增强城市吸引力,改善投资环境的有力举措;是增加就业岗位,给下岗、失业人员提供就业、再就业机会,缓解就业压力的有效途径;也是发展服务业,增加第三产业总量,促进地方经济发展的一个新的亮点。区有关部门应当从战略高度,切实加强领导,进一步统筹协调,重视物业管理,抓好物业管理。

(二)充分发挥业主委员会的作用,提高业主自治能力。建立健全业主委员会和业主委员的工作职责和资格认定。保障业主委员会能够正确和有能力的履行职责。同时为切实保障业委会的正常运作和发挥积极的作用,还必须建立激励机制和约束机制,保证业委会工作的公平性和及时性。二是建立并严格执行物业管理企业与业主和业主委员会的沟通制度。物业管理企业要摆正位置,尊重业主委员会的意见,自觉接受业主的监督,定期汇报,听取意见,切实改进服务质量。业主委员会也要对物业管理企业的管理要求做好宣传、解释、协调工作,发挥自律作用,团结和引导全体业主遵守“业主公约”和各项管理制度。

(三)进一步理顺社区居委会与物业公司和业主委员会的关系。社区管理与物业管理不可替代,需要互相配合。要明确物业公司不能承担本由社区居委会负担的工作,社区居委会也要根据自身职能,协调搞好小区物业管理工作,形成企业、业主委员会、居委会三方紧密联接的共同体,形成合力,管理服务效能才得以充分发挥。

(四)努力提高物业管理服务质量。要知道物业管理服务重在“服务”而不是“管理”。因此要加强物业管理服务质量,首先,继续深入开展创优达标活动,鼓励物业管理企业拓宽服务领域,开展特约有偿服务和家政服务及电子商务配送服务,满足小区居民不同层次消费的需求。其次,进一步提高管理人员的素质,同时加强对作业层人员的业务培训和职业道德、服务意识教育,使各企业真正树立业主至上,服务第一的理念。然后,物业管理企业要安排专人24小时值班,及时解决群众反映的问题。物业行政主管部门要完善投诉处理制度,对群众反映的问题督促查办及时解决。还有,在智能化管理系统、电子商务等开发上加大投入,促进物业管理科技含量的提高,努力满足群众的需要。

(五)不断改善小区物业管理的公共设施。增加投入,加强老旧小区物业管理设施的改造力度。尝试采取居民参与设计、投资和建设的公众参与方式,充分调动广大居民的积极性。所需的资金,建议从城市建设维护费中拿出一部分、住宅开发商与业主各自分担一部分,逐年逐步地有计划地实施改造,为实施物业管理创造良好的基础条件。

(六)做好宣传,营造良好的社会氛围。首先应该要坚持正确的舆论导向,重点宣传物业管理法规、政策和优秀物业管理企业、优秀物业管理人员的先进事迹,争取获得广大群众对物业管理这一新兴事物的理解和支持。其次,要宣传业主对房屋产权享有的权利和义务,增加业主的自觉维权意识。再次,增加物业服务内容透明度的宣传,对管理规章、服务项目以及收费依据、收费项目、收费标准等,都要在小区内的布告栏内张贴或以其他方式让业主知道。最后也是至关重要的一点就是要把宣传教育的重点放在思想观念的更新上,尤其要确立住户向业主、单位公管向小区物管、无偿服务向有偿服务的转变意识,既有房权、利益的转换,又有义务、责任的转换,从而形成一种良性循环的良好条件。

通过此次实地调查走访,我们主要调查小区环境和物业管理情况,我获益良多。我对益阳市一些小区的物业管理情况有了初步的了解。在这一过程中,我学到了物业管理工作中的具体业务知识,丰富了所学的专业知识。我们了解到益阳市物业管理方面的一些现有状况,我市物业管理服务水平还有待提高,我们应该多向物业管理已经成熟和发达的城市和小区学习他们优秀的管理理念和服务方式。此次实践调查活动不仅提升了我们的社会实践,自我管理能力还培养我们团结协作的精神,社会实践调查绝大多数不是一个人所能承当的,而是需由多人合作的才能完成的。在调查过程中,我们身为大学生应该礼貌待人,体现当代大学生的素质,以良好的风貌和真诚的心去与人交流和沟通,才能获得有效的信息。

物业管理调查报告

我镇目前成型的小区共有12个,包括2个高层小区(光亮·阳光佳苑、巨鑫雅苑)、1个集资房小区(祥瑞花园)、9个商品房小区,分属7个开发单位;共有已售、待售住房近4000套(幢)。

我镇的住宅小区物业管理从20xx年开始起步,经过10年的探索发展,物业管理逐步深入民心。通过实施物业管理,居民的居住环境变得更加整洁,城市形象也得到了较大改观。物业管理已成为人们日常生产、生活中不可或缺的有机组成部分。

提供的服务达不到要求,再加上这些小区业主对物业管理的认识和意识比较薄弱,物业交费率很低,规范化的物业管理难度较大,基本上没有正规的物业管理模式,只是形式上的请1-2个人即当保安,又做清洁。如:春夏秋冬四院等住宅小区,在进行物业管理时,只能实行基本服务(如简单的保洁和维修等项目)和低收费。

05年后修建的12个小区中,到目前为止有自己的业主委员会只有祥瑞花园1个小区。二是新建商品住宅小区较规范的物业管理模式。新建的住宅小区由于配套设施完善,环境较好,没有城市街道穿过,相对独立集中,再加上前期物业开展较好,收费水平和收费率也较高,物业管理服务工作基本能够维持正常。

个月无人居住可按70%收取物管费,但由于与业主联系不上,收取物业服务费的难度较大。物管公司虽然也试图通过发文书通知、打电话通知、请人转告等形式催缴,但绝大部分业主根本不予理睬,普遍抱有“我不住就可以不交管理服务费”的错误思想,致使这些新建小区的物管收费率非常低,企业经营难以为继。

为了使国家《物业管理条例》等法律法规在我镇得小区得到有效宣传,使物业企业成为宣传、贯彻《物业管理条例》的主体,我镇采取以点带面,利用国庆、中秋及普法宣传日等节假日开展宣传活动,并通过横幅、报纸、宣传单,由政府牵头、物业公司联合举办“构建和谐小区、共建美好家园”为主题的物业服务知识竞赛活动、物业服务进百家等多种形式,集中开展物业管理政策法规宣传活动。近一年来,发送宣传资料近1.5万份,举办了以“构建和谐小区、共建美好家园”为主题的首届物业服务知识竞赛,通过开展这些宣传活动,对进一步加强物业管理、落实物管法规起到了良好的宣传效果。

我镇小区起步较晚,12个小区只有祥瑞花园小区由业主投票,组成了业主委员会,其中:主任1人,副主任1人,财务1人,委员5个,基本上每1-2年召开一次业主大会,共同探讨本小区物业管理情况;2个高层小区(阳光佳苑、巨鑫雅苑)于20xx年8月份交房,目前入住的业主还没有达到80%,所以还没有形成业主委员会,不过正在前期的筹备当中;起于小区都没有业主委员会。

责巨鑫雅苑小区),其中禾顺物业管理公司是重庆光亮集团下属子公司,公司财政能得到保障,但因目前小区入住率不足80%,,加上小区有17个工作人员的工资等,公司处于入不敷出的状况;和宜物业公司是与房地产开发商签的合同,同样由于入住率不足80%,加上小区6个工作人员的工资等,公司处于入不敷出的状况。

目前2个高层小区的物业管理服务已经进入正规化,能保障好小区内的清洁卫生、庭院看护等,基本能协调好业主与业主之间的纠纷,能提供一个较好的小区生活环境。

目前我镇的物业管理服务费用,祥瑞花园小区由业主委员会统一收取,交业主委员会财政保管,支付保安和清洁的工资,物管费用和工资基本持平;2个高层小区由物业管理同意按重庆市物业局的价格统一收取,交到公司财政,公司财政再同意支付员工工资和其他维修费用等,现在是一个入不敷出的情况;剩下的小区物业费用由社区工作人员收取(基本收不全),用于支付小区保安、清洁工的工资,同样也是基本持平。

1、没有正规的物业管理,未成立业主委员会,小区物业管理比较混乱。

最终开发商撤下所有的物业管理人员,由业主自行管理。目前9个小区基本上都是由业主选1-2个人作为小区的物业管理人员,即为小区的清洁工,又为小区的保安,只负责小区的清洁卫生、看家护院,对小区的民事纠纷、工程维修基本都交给社区或者镇政府,增加了社区的工作量,反过来问题没有解决好,业主还不满意。业主意识较差,物业管理得不到群众支持。

12个小区,除了2个高层电梯小区物业费收取按照重庆市物价局核准外,其余10个小区物业费基本上是按照建筑面积来收取,100平方以上收取300元每年,不足100平方的收取280元每年。由于没有正规的物业管理公司收取物管费,也没有业主委员会,业主自身市民意识不强,“花钱买服务”的意识比较死板,比如说有的小区业主开始交了物管费,但是由于某些业主没有交导致心里不平衡,或者说自己过分要求得到更多的服务而没有提供,继而开始不交物管费;有的是口头说交,但没有实际行动。

征收的物管费用,有物管公司的直接上交物管公司,物管人员的工资统一由物管公司发放,2个高层小区目前的经营情况基本上都是公司要倒贴,像阳光佳苑,17个物业管理人员每年的工资发放达到30多万,而物管费全额收取才有24万多,资金缺口近8、9万元,其他如小区内水电费用,公共设施维修费用也由物管公司缴纳。没有正式物管公司的,像祥瑞花园小区有业主委员会,费用由委员会统一支付保安和清洁工的工资,剩余的作为小区内的维修费用;其他小区的物管费,能收上来的交由社区管理,然后按时给保安或者清洁工发放工资,有的小区也会楚翔缴纳的物管费用不够支付保安或者清洁工工资的现象,导致小区无物管。

3、集资房小区成政府包袱。

某些小区(如祥瑞花园小区)开始修建的时候为集资房,业主没有购。

买大修基金,目前房屋因工程质量问题,外墙脱落、房屋漏水、消防管道破损等修葺的资金没有着落,实际上成了政府的包袱。

4、规划超前性不够,车位配备普遍不足。

由于开发时间较早,规划超前性不够,业主生活水平的提高,购买私家车的人员越来越多,导致镇内大部分小区车位配备不足。12个小区除了2个高层电梯小区有自己的地下停车位,其余十个小区都没有统一的小区车位,小区内车辆乱停乱放的现象比较严重,甚至有的车子停到了小区周边的公路上,增加了城市管理的任务。

1、业主市民意识不强,业委会难成立。

业主自身市民意识不强,是各小区未成立业主委员会的一个重要原因。随着生活水平的稳步提高,部分农民“洗脚上田”,在掘到“第一桶金”后在镇里的小区置业,变成了“业主”。但其固有的一些小农意识并没有因为成为“业主”而被抛却,比如擅改房屋结构、私拉乱接电线、乱养猫狗宠物等;对物业管理则爱理不理,一不高兴就拖欠物业管理费,或到管理处大吵大闹,严重的就堵塞小区门口。“物业是服务,花钱买服务”的共识还没有成熟或者理解得比较死板。但这些业主却没有组建业主委员会,联合起来与物业管理公司平等沟通的意识。

2、历史遗留问题未有效解决,多方矛盾纠缠不清。

企业物业管理的调查报告

随着我国经济的不断发展,我国人民的生活水平进一步得到提高,人们对乳制品的需求也不断扩大,后来乳制品越来越多地成为我国人民特别是城市居民的生活必需品。正因为我国的乳制品消费市场广阔,更多的乳制品企业在我国得到了不同程度的发展,其中包括不少外来乳制品企业。乳制品行业已经成为我国食品行业中增长最大的行业,为我国经济的发展作出了巨大的贡献。但是,中国乳制品行业也面临着产品生产结构性过剩,生产大规模扩张,产品结构不适应消费者需求的不良局面。为此,我们小组决定对伊利集团的产品进行市场调查。调查时间是20xx年11月,调查方式为问卷式访问调查,我们制定了问卷150份,收回有效问卷132份。各项调查工作结束后,我们将调查内容予以总结,调查报告如下。

二、调查对象的基本情况。

(一)性别构成比例(问卷问题1)。

根据调查数据显示,在我们所调查的消费者中,有90人曾经购买过伊利产品,其中男性为60人,占伊利消费者人数的67%;女性为30人,占伊利消费者人数的33%。

(二)年龄构成(问卷问题2)。

其中18岁以下为14人,占伊利消费者人数的15%,18至24岁38人,占伊利消费者人数的42%,25至30岁13人,占伊利消费者人数的14%,31至40岁8人,占伊利消费者人数的8%,41至50岁13人,占伊利消费者人数的14%,50岁以上4人,占伊利消费者人数的7%。

三、专门调查部分。

(一)消费需求调查。

1、根据调查显示消费者选择伊利乳制品所考虑的因素中,品质仍然占申通快递客户满意滴调研报告最大比重。

其中品质占34%,接下来是口味25%,价格占到22%,品牌13%,其他6%。经过数据分析我们能够了解到,消费者购买伊利乳制品所考虑的最主要因素是乳制品的品质,口味和价格也是考虑的重要因素,而品牌则不是考虑的主要因素。因此,伊利不仅要加强品牌宣传力度,更要注重产品的品质,运用国际水平的工艺技术,为消费者提供天然无污染的绿色产品,不断生产出适合消费者口味的产品。同时,运用强大的资金运作实力发挥价格优势,这样伊利才可能占有更广阔的市场,成为市场竞争中的主导者。

2、价格是消费者考虑购买商品的重要因素,商品价格的高低对消费者是否购买这一商品产生最直接的影响。因此,我们对伊利产品价格展开了调查。

经过调查,60%的人认为伊利产品价格偏贵,另外,36%的人认为伊利产品价格一般,只有4%的人认为伊利产品价格便宜。这说明伊利产品在价格方面还应做出适当的调整,减轻消费者的消费压力。

3、包装是一件商品的重要组成部分,因此我们针对伊利乳制品包装展开了一项调查,结果如下:

软包装比较收到消费者的青睐,占到总数的35%,瓶装占20,罐装、袋装、其他则均占15%。经过数据分析我们能够了解到,在消费者青睐的伊利乳制品包装中软包装仍然是主流,其他包装也占据一定比例,所以,企业在保持原有优势的基础上,继续寻求新颖,备受消费者青睐的包装。

4、消费者青睐的伊利产品。

90名伊利产品的消费者中有85人表示喜欢液态奶,有60人表示喜欢冰淇淋,有54人表示喜欢奶粉,有56人表示喜欢奶酪,表示还喜欢伊利其它产品的有32人。

消费者比较青睐伊利的液态奶和冰淇淋,伊利公司可以加大对液态奶和冰淇淋的生产。

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物业管理者的职责

xx,男,1957年3月生,1976年元月参加工作,从到xx年期间,连续6年单位考核等级优秀,并多次被评为单位先进工作者。xx年4月,调至xx大学工学部一教学楼工作,现为一教学楼楼栋长。

工学部一教学楼是国家投资1.2亿人民币,于19建成的一栋综合性教学楼,楼高20层,建筑面积近4万平方米,楼内配很有5部电梯,地下室很有自动抽水泵14台,1—8层共很有72间教室,可供5000学生同时在楼内上课,第16层很有xx大学工学部唯一国家重点实验室,工学部的5个学院中,就很有2个学院在楼内第10层和第15层办公,另外,第17层和第18层是产业部的出租房,其他学院零星实验室、办公室、会议室、语音室、电脑机房、大型学术报告厅也在楼内,每天进出一教学楼的人数约2万人左右。由于楼高,面积大,进出人员复杂,一年四季不闭楼,为了搞好一教学楼的管理和服务工作,为师生提供一个良好的教学和学习环境,在物业总公司的直接领导下,xx同志狠抓了一教学楼的管理与服务工作,以次促进一教学楼的管理水平和服务质量上台阶,从中探索一套高校物业管理经验和管理模式,适应学校后勤改革的需要。

xx原来是学生宿舍的一名管-理-员,xx年4月组织上将他调到一教学楼管-理-员岗位上时,没很有教学楼的管理经验,也没很有管理过这么大面积的综合教学楼,更没很有管理过这么多人,当时组织上很关心这栋综合教学楼的工作,给一教学楼配很有40多名工作人员,当时的一教学楼遗留的问题很多,但是,物业二公司领导及时对相关问题指导,xx及时报告,并积极找学校很有关职能部门,对一教学楼的遗留问题进行多方面的协调,使一教学楼的'很多遗留问题都得到了解决。当时xx在想,组织上既然安排他在这个岗位上,就得工作认真,一点一点的做好工作,因此,通过努力很快适应新的环境,让工作迅速的走上正轨。

在展开工作时,这么大一栋综合教学楼,重点要抓哪些方面的工作,还应注意哪些方面的问题,可能会产生哪些方面的后果,xx作了全面地分析,在此基础上,通过了解情况,并结合实际,将工作分为6步走。

第一步:抓组织建设。

将一教学楼的40多名工作人员,根据不同类型的岗位编为5个小组,实行组长负责制,抓好组长和部分骨干人员工作,以点带面,再将工作细化,进行日常的管理工作。作为一教学楼负责全盘工作的管-理-员,抓班子团结和团队精神是至关重要的,对岗位上的老同志要尊敬,对年青同志要多帮教,在具体操作上,不是脱离实际乱指挥,要很有平易近人的踏实工作态度,将大家团结在一起,工作才会做得圆满。因此,在工作中,xx同志以身作则,将一教学楼全体同志团结成一股绳,为整个一教学楼的工作展开,打下了良好基础。

第二步:抓建章立制。

xx同志根据物业总公司的规章制度,结合一教学楼的具体情况,他制定了相应的工作人员工作要求。但是,细化的工作要求不是坐在办公室里凭空想象的,而是在具体管理行为中收集第一手资料,通过与工作人员交谈、观察、互相取经的情况下,制定了相关的工作要求,将物业总公司的规章制度和一教学楼的工作要求,按物业二公司领导的工作要求细化,以规范的形式上墙予以公告,工作中严格按制度管理人,不是人管人,这规范了一教学楼的制度管理工作。

第三步:抓档案资料建设。

当时接手一教学楼工作时,档案资料是空白。通过长期努力工作,xx同志整理出一教学楼相关资料30多份,反过来说,如果没很有资料,这么大一栋综合教学楼,加上地下室共很有21层,4个方向很有楼梯,抽水泵10几台,电梯很有5部,70多间教室,电灯很有1000多盏,十几层的院系办公单位,谁记得住那么多吗?所以,对大型综合教学楼,资料建设是必需的,资料建设是提高管理工作效率的一种途径。xx同志的资料做得仔细,管理也随着再跟上。

城市学院物业管理调查报告

目前,我市许多小区业主与物业企业之间的矛盾日趋严重,群众与企业的呼声越发增多,翠竹北区等小区收缴率从四年前的80%下降到58%,勤业一、二、三村的收缴率只有30%,甚至像金色新城等这样的新小区的收缴率也不到50%;近几年来,我市不断发生物业企业撤离小区的现象,如荷花池公寓、广景山庄、芦墅广景苑等小区。

分析物业管理矛盾的根源,主要是以下几个因素:

1、法律法规不完善。一方面缺乏与物权法相配套的实施细则,我市又无立法权;另一方面,我市规范性文件的建设工作,在一定程度上滞后于小区物业管理和停车新的发展需求,致使实际工作中出现有法难行、无法可依的现象。

与上级政府部门相关的具体事务上,显得无能为力。

3、市场主体不对称。业主个体直接面对物业企业或开发商必然处于明显弱势,而我市目前业委会尚未普遍建立。业主自治意识不强,据调查,62%的业主对业主委员会不清楚、不参与。对业委会的设立、监督以及主要人员的权利和义务没有形成统一有效的规范。业主委员会的自治能力、内控能力、团队精神和依法维权水平不高,业委会成员服务全体业主的动力不足,年纪轻、能力强的现职人员更不愿加入业委会。另一方面,物业企业进入市场的门槛很低,实力不强,规模不大,素质不高,管理人员、高学历层次、技术职称等方面的比例都低于全国水平,物业管理行业的诚信度和公信力不强。

4、市场环境不和谐。某些新闻舆论的.导向有偏差,部分群众对物业管理行业存有偏见,“享受免费午餐”的习惯在相当范围内存在,物业的“佣人”地位和劳动成果得不到应有的尊重,少数离退休干部、现职领导、司法人员和教师等机关公职人员,带头欠缴物业费,产生了一定的负面影响。

5、市场制度不健全。物业企业进入市场的门槛过低,市场的进退制度不规范,对业主和物业企业制约有效的社会诚信系统未能建立。追讨恶意欠费的司法程序过长,成本过高,企业难以维权。对开发企业的责任追究制度不完善,人民群众反映强烈的房屋质量差,随意更改规划设计,公用配套设施数量不到位、技术标准不达标等问题得不到有效解决。一些小区建管不分掩盖着前期遗留问题,或转嫁给后进入的物业企业,开发项目前期的物业管理招投标制度有待全面推进。业主与开发商、物业企业的纠纷在基层和司法诉讼层面上得不到高效解决。物业管理菜单式的分项消费制度未能建立,业主不能明白消费、透明监督。许多物业企业把出租公共共用设施和停车管理费作为重要的收入渠道,千方百计扩大路面停车,帐目不清,隐瞒收益。

6、政府管理不完善。在扶持、监管物业管理产业上,一些政府部门存在着职能错位、缺位和越位现象,扶持物业管理这一劳动密集型产业的政策没有形成,对小区内违规违章现象执法不力,把某一些义务和负担转嫁给企业,对物业管理费和停车费的价格调控水平还不够高,一些部门的工作协调不到位。特别是基层行政组织事务多、经费少,就搞违章搭建或出租老小区仅有的公共用房公共设施,以补充管理经费不足。

7、公用设施不配套。在老小区和次。

总之,从根本上说,公用设施上的硬件不足和二、关于解决停车难和物业管理问题的目标、原则和3、交警、城建城管、社区相结合的工作机制。目前,我市许多老小区和次新区即使用足区内停车资源,也不能满足全部需求;尤其是实施规范停车后,必然产生对部分车主的“挤出效应”。因此,依靠区外道路道板、公共空地和周边单位合作停车是一个现实选择。建议,建立交警、城管、社区相结合的工作机制,先由街道组织社区公示并上报小区停车泊位的短缺数量,再由交警对动态交通影响作出评价后,按照便民利民、公开透明、能划尽划的原则,提出道路道板划定泊位的方案,最后会同城管和街道、社区实施,同时建设部门要给予配合,对道板泊位下的管线承重能力进行评估。

物业管理者的发言稿

各位领导、各位老师:

你们好!今天我所讲的是,如何实现我所在部门资源优势向竞争优势的转变。我所在的是物业管理公司,我们辩论小组成员也全是物业管理公司的员工,今天我就结合我们物业管理公司的特点,代表小组发表观点,以供大家探讨。

首先,我简要地介绍一下我们物业管理公司有哪些资源优势?

我们杭师院物业管理公司成立于xx年,是杭师院后勤发展总公司的下属二级公司。在后勤发展总公司的领导下,依照国家有关法律法规、管理标准以及合同、契约,运用现代管理科学和先进技术,以经济手段对物业实施统一的专业化管理。在稳定的校内市场中,我们向学校、师生提供全方位、多层次的综合服务,不仅构筑了一种和-谐、健康、向上的人文环境,而且还是一个集管理、经营、服务为一体的系统工程。我们物业管理公司涉及校园的绿化清卫、动力维修、楼群管理及文印服务等。拥有先进设备的同时,我们还拥有丰富的人力资源,员工300余人,大专以上学历的有30余人,有技术等级的50余人,从事杭师院7个校区物业管理工作,先后获全国、省市绿化先进单位、省级卫生示范单位。当然,我在这里讲的只不过是部分的资源优势,但今天我要讲的重点是如何将我部门的资源优势转化成竞争优势。

一、狠抓队伍建设

我们物业公司的属性是姓教的,三服务、两育人是我们公司的宗旨。因为我们物业公司的工作特性,我们在用人上面,非在编员工却占有很大的比例。这就要求我们在不断地提高在编员工职业素质的前提下更要加强非在编员工的思想素质教育,加强员工的培训工作,这样才能实现优质服务。在提高员工思想素质方面,我们积极鼓励拾金不昧、好人好事,并对表现突出者实行奖励;在加强员工培训工作方面,对专业化的岗位,我们不仅要求员工参加岗位培训、持有上岗证,而且还要求每年进行专业岗位的年检培训。为了倡导优质服务,我们还在优质服务月中推出技能比武活动,在工作中竞争上岗,以此来提高员工的综合服务水平。因为我们深知,没有优质服务,就没有我们物业的市场,这不仅是我们物业公司的口号,而且也是我们物业公司在竞争中的保证力量。

二、挖掘物业管理公司的潜力

我们物业公司虽说是服务性行业,但涉及面广且服务需要专业化。随着市场经济的日益发达,物业管理行业已不仅是纯粹的搞卫生的代名词,涉及清卫保洁、绿化培植养护、动力维修、楼宇管理、文印服务等。虽说物业管理行业本身就是一个微利行业,但从经济学角度来说,适度的经济规模,才能最大限度的创造经济效益。作为专业化发展,我们不仅拥有现成的专业化设备而且还有宝贵的工作经验。比如:在清卫保洁方面,我们有专业的保洁人员和保洁经验,我们在保证校园环境卫生稳定的同时可以开发家政服务;在绿化方面,我们有专业的绿化养护人员,对内,我们可以实行花卉特卖,开展师生网上订购鲜花等业务。对外,在当今重视绿化生态的机遇中,我们可以调研市场需求量,向社区或中小型学校推出绿化工程和绿化养护托管等业务;又比如在维修方面,我们拥有专业的电工、水工、木工等,为何不可向小型家装方向发展;还有文印方面,现成的文印专用设备、专业的文印工作人员,这些都存在着专业化发展中资源的挖掘潜力。虽然向外拓展业务并不简单易行,但我们按社会物业管理的模式推进,做好各方面准备,待条件成熟时自然占有竞争优势。

三、实现物业公司法制化运作

当今社会是一个法制社会,所以我们必须领会法律、法规来引导、规范、调整物业管理工作。如今,我们物业管理公司作为一个校内公司,建章建制,不断完善内部管理,比如,在工作责任制方面、服务质量方面等。在逐步将我们后勤物业服务推向市场的同时,我们应该讲究市场经济规律,而市场经济就是法制经济。作为物业管理公司,它是一个经济组织,那它就必须按法制化运作,明确自己的法律地位。我们的物业服务管理不仅有专门的《物业管理条例》,还有相关的法律文件,那我们就应以法律求生存,用法制化规范公司的经营行为。

四、努力促进物业公司科技进步

我们的物业管理公司紧紧依靠高校,这对我们来说实行科技化有着得天独厚的条件。我们应该改变过去那种简单的管理维护模式,引进、培养管理技术人才,不断学习、采用先进的管理服务技术,加速从劳动密集型企业向知识技术密集型企业的转变。我们应该借助先进的科学技术手段,进一步提高物业管理公司的服务水平,提高企业的经济效益,只有这样我们才能在竞争中处于不败之地。

五、塑造良好的企业文化

市场对企业形象的认同,就代表着市场对这个企业产品、服务和文化等全方们的认同。企业的标识、口号只是企业的表层文化,最重要的是深层次的企业文化,也就是积淀于企业及员工心灵中的意识形态,如理想、信念、价值取向等。只有把企业文化植根于每一位员工的心中,才能创造出强势品牌,提供优质服务,企业才具有生命力。举例而言,高校是花朵,那后勤就是一片绿叶,默默陪衬、默默扶持,它不受人们的关注。高校后勤要建设自己的企业文化,树立企业形象。作为高校后勤的实体,这名称本身就具有一种品牌效应,是一种企业文化,它在社会上有一定的信任度,但我们不能只打着杭师院后勤发展总公司的品牌文化而不重视自身的品牌文化,那也会失去行业的生存能力。都说,没有文化的企业就像一杯白开水,那我们就应该把我们后勤物业的企业文化沏成一壶浓茶,让人们越品越香、回味无穷。

高校物业管理是物业管理行业中的一支新力量,它既有社会物业管理的共性,又具有区别于社会物业的个性。我想,只要充分发挥自身的资源优势与特点,培育良好的运行机制,敢于参与社会竞争,那么杭师院后勤物业公司在社会市场中肯定能占有一席之地,必将迎来美好的明天。

篇二:物业管理演讲稿

各位领导、各位业主、各位嘉宾:

大家好!

受业主委员会的委托,阳光物业管理公司今天正式成立了。现在我宣布,挂牌仪式开始!

合同条款,我们将不断地强化自身队伍建设,不断地细化自身的职责,不断地提高服务和管理的水平。

在保安工作方面,我们具体的措施是:

1.建立三级保安(大门、巡逻)体系并设有紧急出击系统,全天候维护小区的治安。

2.盘查闲杂人员,拒绝小贩进入小区。

3.在具备条件时对来访客人办理访问手续。

4.维持小区的交通秩序。

5.对于地震、地陷、火灾等突发事件,采取组织疏导和救治行动。

6.防止任何人违规占用、变更或者损害公共服务设施。

关于维修工作,我们将做到:

1.检查、巡视、记录管区的物业质量情况。

2.建立管区公共建筑、设备及业主房屋基本状况、维修和产权变动档案。

3.保持公共区域的水、电、气、通讯、共用天线、机电设备、电梯、消防装置、路灯、道路、排污排水系统处于良好的运行状态。在发生损坏时及时修复。

4.为业主提供墙体、水、电、通讯、共用天线、排污等建筑体系的有偿维修服务。

5.如需要,经业主委员会同意,负责更改配套系统及组织相关设备的大修工作。

关于保洁工作:

1.保持管区内所有公共区域的清洁卫生,定时收取垃圾并将所有垃圾运出管区。保证垃圾收集设施处于良好的工作状态。

2.清除任何不符合公约规定的建筑物和附属物,并向有关业主收取因清除而引起的损害赔偿和费用。

3.严格按照政府有关部门的要求,对绿化区予以维护、保养,使之处于良好状态。

日常的管理工作:

1.对管区所有公共场所进行管理。

2.业主信件、报纸杂志递送的管理。

3,负责与有关的政府职能部门、新闻媒体的接洽工作。

4.接受业主委员会的监督,及时征求意见和建议,双方协调运作。

5.在所有有关辖区物业的法律诉讼中,可作为全体业主的代表。

关于社区交流和组织工作:

设立管区内的通讯、资讯等宣传媒介,加强业主间的沟通和文化交流。譬如:设置信息发布栏,加强与业主的联系和消息的发布。

关于特殊服务的工作:

适时设立以下服务项目,并合理收费:房屋代管代租、代售;代装电话、传真;代购商品;代定餐;代育花木;搬家;送鲜花;代叫出租;代购机船车票以及装修等与业主商议的服务内容。

关于监察工作:

监察各业主遵守及履行双方公约条款的情况,并采取一切必要措施

(包括罚款、张榜告知、停止供电、中止服务、提起诉讼等),制止各业主违反、不遵守或不履行公约规定的行为。

关于财务工作:

就物业管理公司的一切酬金及为履行本公约规定的职责而支出的一切款项,制定明确无误的账目记录,并在业主委员会监督下,每一财政年度向全体业主公布一次。

关于其他工作:

物业管理公司有权在不违背业主权益的基础上,制定、修改管理规则,并公布于大厦告示栏,对各业主均有约束力。但必须提前与业主委员会进行讨论,获得通过,并且予以备案。

我们认识到,物业管理要体现人性化、科学化的理念。我们服务的对象不仅是一套套的房子,更是一个个有血有肉的人。为他们提供最好的服务,是我们义不容辞的责任。物业管理公司每年要在小区进行两次业主满意度调查,力争业主们对小区物业管理的满意度达到90%以上。

谢谢大家。

篇三:物业管理演讲稿

各位领导、各位评委、同志们:

大家好!

首先,感谢管委会、软件园、物管中心和同志们给予我这次展示自我的机会和舞台。我叫×××,1962年出生。1983年毕业于浙江××,××工程专业,工程师;1983至1996年在××厂工作,历任专业教师、技术员、设备分厂副厂长;xx年招入原发展物业公司工作,现为发展物业中心副经理。今天竞聘的岗位是发展物业管理中心工程部经理。

我今天演讲的主要内容分二个部分:一是我竞聘工程部经理的优势;二是谈谈做好工程部经理的工作思路。回顾本人近年来的'工作情况,可以总结为三个方面。

第一、 尽职尽责为发展物业的初期建设鞠躬尽瘁。

xx年发展物业公司物业部组建初期百业待兴,针对建筑设计及施工中的大量缺陷,我配合主管副总构建了物业管理部的基本架构,并力排众议,从实际出发,力主建立一个精简、高效的物业管理队伍,并制订了一系列初期的规章制度。在这一时期,工程部重点做了二项工作,一是自主编制了一套计算机物业管理软件,使物业管理初步纳入到现代化管理轨道;二是改造及改正了大量大厦设计、安装中的不恰当、不适宜的缺陷,使得设备设施运行更安全、更经济、更可靠。

第二、 尽心尽力为发展物业的发展做出了应有的贡献。

众所周知,发展物业经历了多次变革,但我始终一如既往地尊重、支持各任领导的工作,维护领导的威信,愿当配角、甘作绿叶。辩证的看待自己的长处和短处、扬长避短,团结协作,做到:到位而不越位,补台而不拆台。在保证自己所管辖的工程部工作符合公司要求外,还为公司主编了一套发展大厦物业管理制度汇编及以后辅助编制了一系列管理制度,为发展物业管理从无到有,从小到大,并且不断走向规范、走向成熟,贡献了自己的光和热。

第三、 全心全意为发展物业的突破发挥自己的聪明才智。

为了发展物业有一个更好的未来,我已积累了各种资料约10多万字,计有《物业管理招投标方案》、《住户手册》、《员工手册》、《质量手册》、《安保手册》、《企业ci手册》、《管理表格汇编》、《管理制度汇编》、《合同协议汇编》、《设备操作规程汇编》、《应急处理程序汇编》等。

我没有辉煌的过去,只求把握好现在和未来。今天,我参加工程部经理职位的竞争,主要基于以下几个方面的考虑:

一是我有吃苦耐劳、默默无闻的敬业精神。在物业初创时期,我事必躬亲,到过大厦的每个地方,摸过大厦的每个部件,工作上踏踏实实,兢兢业业,一丝不苟,充分体现出 特别能吃苦、特别能忍耐、特别能战斗、特别能奉献的爱岗敬业的良好品质。

二是我有虚心好学、开拓进取的创新意识。我从学校毕业后,从没间断过学习提高。xx年参加××省首批汉语言文学专业自学考试,连续二年合格,后因参加新厂筹建设计及以后的安装、调试、运行等繁重的工作而中断;为了进口设备筹建、安装工作的需要,我又参加了英语言专业学习;在担任设备分厂副厂长后,又针对所管工种需要,参加了电工、司炉、空调、管道等操作培训;随着进入发展物业公司工作,我又应工作需要,学习了电信、消防设备维护、安装和保养知识;根据现代化物业管理和公司实际需要,我又自学了计算机操作和编程,掌握了计算机辅助制图、设计;当国际软件园入住我大厦后,我又很快掌握了网络设计、施工和调试知识。现在为适应公司发展和自身学历的需要,我正在读物业管理专业大专。

三是我学以致用、从实践中来到实践中去的务实精神。一直来我不唯书、只唯用,不唯虚、只唯实。我基本做到了文理贯通、机电一体,既有广博的理论基础,又有实际工作经验,所以在我的工程技术工作中时常会揉和感性的审美元素和分析问题的融会贯通、解决问题的快捷实效;我水、电、暖、通、空、消防、电信、电脑、网络皆有所学。我想,虽然我不是最专业,但我确实很全面,这对一个技术管理工作者来说,非常重要。

四是我有勇于实践、敢于挑战的求是精神。经过多个工作岗位的实践锻炼,培养了自己多方面的能力,能说,能写,能干事,干成事。工作二十年来我思想活跃,爱好广泛,勇于实践、接受新事物快;同时我朝气蓬勃,精力旺盛,工作热情高、工作干劲足。我分别参加了二个2000多万元投资的××厂的空调除尘专业设计、施工、安装及调试,我还为多个工厂企业的水电专业设计、施工、安装及调试,又为多个软件、商贸企业装潢、电气、网络专业设计、施工、安装及调试,另为一物业公司设计了全套物业管理竞标方案,并多次为大物业、控股公司上等级及技术问题献计献策、排忧解难。

篇四:物业管理演讲稿

各位领导、各位业主、各位嘉宾:

大家好!

在现代快节奏的都市生活里,我们往往容易忽略身边细微的平凡琐事。然而,往往就是那么短短的一瞬间让人难以忘怀。因为在这瞬间里包含着人间最为可贵的东西----真情。每每想起那一刻刻感人的瞬间,总让我觉得人间有真情,对我,也是一种莫大的鼓舞和激励。

我,作为一名物业管理人员,清楚地知道服务业主最关键的是要让业主满意,只有站在业主的立场,用心体会业主的感受,才能真正让业主满意,让业主放心。

那天傍晚,当我拖着疲惫的身子走进物业管理处的时候,同事告诉我有业主在等我,我急忙走了进去,哦,是一位满头白发整整齐齐的老奶奶。她的老伴刚过世不久,儿女都不在她身边。王大妈,您好!。小郑,今天是中秋节,晚上到我家去过节吧!不,不行,公司有规定……我的话还没说完,王大妈就急得流出了眼泪,你们平时待我就象亲身儿女,现在我老伴走了,你们就当是陪我这个孤独的老太婆过个热闹的团圆节吧。王大妈拉着我的手紧紧不放。中秋团圆节,是合家欢庆的日子。我的脑海中浮现出女儿期望的目光:妈妈,中秋节晚上,我们全家人要在阳台上看月亮,吃月饼,你还要给我讲嫦娥奔月的故事 。是啊,自从踏进物业管理这个行业,我这个当妈妈的,在女儿眼里变得经常说话不算数了,说好了周六周日陪女儿去爬鼓山、逛公园,可经常是一个工作电话就把我召回小区。女儿经常嘟着小嘴巴说:皮诺曹妈妈,你的鼻子又长了。对女儿,对毫无怨言操持家务的公公、婆婆,我充满着愧疚,可面对王大妈充满渴望的孤独的目光,我只能决定明天晚上再给女儿补讲嫦娥奔月的故事了。和同事们商量以后,我们就一起提着月饼高高兴兴地到王大妈家过节去。临走时,她送我们到门口,我发觉她每下一个台阶都很吃力。王大妈,以后有事打个电话,我们上门为您服务。王大妈摇了摇头:风湿,不碍事的,老年人常犯的,一个人呆在家里也很闷,来物业处还有很多人可以聊聊天。你以后要常常陪我这个老太婆聊天哦!看着她真诚的目光,我用力地点了点头。

梅雨天气的福州,仿佛披上忧郁的面纱,好几天了,却都看不到王大妈熟悉的身影……我拨通了王大妈家的电话,电话无人接听,我又拨通了王大妈的手机,手机里传来了我熟悉的声音,感觉比以前苍老很多。小郑,我今天在医院里,风湿这个老-毛病又犯了!电话里王大妈痛苦地呻吟着。此时此刻,我有好多话想和她说,却不知道说什么,王大妈,您一定要好好休息啊!我轻轻地挂断了电话,坐在了椅子上,想起了小时候,每当我奶奶生病躺在病床上时,我都会哭着对奶奶喊:奶奶,你要好起来,我要奶奶陪我玩……而现在,风湿的疼痛在折磨着这位慈祥的老太太,王大妈是好人,她一定不会有事的。想着王大妈一人孤单地躺在医院的病床上,我的心隐隐做痛。一下班,我赶紧冲出了物业处。

经过这件事,我更深刻体会到:有付出就一定有收获。服务,如贝内珍珠,用心呵护,就能看到其夺目光芒。一名优秀的物业管理人员就必须具备热心、同情心以及强烈的责任心。

把满意送给业主,把委屈留给自己。我们的员工不但是这样说,也是这样做的。有一次,我们的安防人员江金华巡逻至荷花园3座的时候,一盆污水带着菜根从天而降,刚好倒在江金华的头上,小伙子全身都湿透了,他忍住了委屈和怒火,找到当事业主,对他进行了耐心的批评和教育,可当事业主并不以为然。过了一个月多,晚上凌晨二点钟左右,这位业主下夜班回家时,由于走路不慎,摔倒在地上,头部重重地撞在水泥地上,血流如注,情况十分危急,我们的安防人员巡逻时及时发现,并迅速通知他的家人。江金华脱下安防外衣,捂住业主的伤口,并扶着他上了的士,他的家人正好赶到,及时将伤者送到医院。因抢救及时,这位业主脱离了危险,他醒来时说的第一句话是:多亏了祥宇物业公司的员工,我出院后一定要当面谢谢他们,并向他们道歉。他的家人在第二天将洗好的外衣归还江金华时,也付上了热情洋溢的感谢信。之后,这位业主及他的家人成为了该小区的义务宣传员,经常在本小区内进行宣传教育,制止并纠正其他业主的不文明行为。

以人为本,亲情服务是我们公司一贯倡导的管理服务理念,为业主创建整洁、安全、文明、舒适的生活环境是我们努力的目标。

尊敬的各位评委、各位同事:

大家好!

按照集团公司的竞聘方案,我报名参与了此次竞聘。我竞聘的岗位是:____物业管理有限公司总经理助理,根据本次竞聘方案规程,现向大家汇报。不当之处,请批评指正。

一、本人基本情况

本人年毕业于纺织工学院工业会计专业,曾在政府机关和企事业单位从事会计工作,其中多数时间担任单位财务负责人,年获会计师任职资格。从年月起在物业公司财务室从事会计工作,先后担任公司主管会计、财务室副主任等职务。

在物业公司工作的四年时间里,本人先后获得过:集团公司优秀员工、敬业爱司优秀员工、__物业优秀干部、__市优秀物业工作者等荣誉称号。

二、竟聘理由

几年来,本人能认真学习和领会武陵城的企业文化,认真贯彻执行公司的各项规章制度,牢固树立:用心营造,顾客至上,致高致远,创新领先的经营理念,有较强的责任感、使命感;本人敬业爱司,能认真学习和领会财税政策,会计功底较为扎实,有一定的组织领导能力;本人对物业政策较为熟悉,物业状况、公司的收支情况较为清楚;本人对工作始终充满热忱,勤恳工作,遵纪守法,廉洁奉公,实事求是,客观公正,依法依章办事。由此,我认为自己符合竞聘__物业公司总经理助理职位的多数条件,并愿为武陵城、__物业的发展壮大贡献自己微薄的力量。

三、工作总结

本人20xx年11月进入武陵城,几年来在公司财务经理未能及时到位的情况下,能积极配合公司历任领导做好财务工作,使公司的规模、效益、品牌建设得以迅速提高。

1、合理调度资金、确保资金安全

四年来在集团董事局、公司经理室的正确领导下,我公司想方设法克服因国家政策调整而带来的巨大资金压力,充分利用电力、供水、市房产局物管科、电信、业主等资源,巧打时间差,确保了各项款项的及时支付,合同付款准时率100%,员工工资发放准时率100%。

四年来我财务室积极防范资金风险、加强资金安全管理。在盗匪猖獗的今天,我公司未发生一起资金被盗、被抢、挪用贪污等事件。

2、积极做好年度财务预决算工作和资金计划

四年来,我财务室根据集团董事局和公司业务发展的需要,认真编制公司年度预算和决算,坚持量力而行,量入为出,适当留有余地的原则,将年度任务层层分解落实到各管理处、事业部。认真编制年度、月度资金计划,统筹兼顾、确保重点,合理安排各项支出。

3、加强收费管理,规范票据管理

四年来,我财务室根据物业公司实际,先后印制了水电物管费收费台账、租赁台账、现金解款日结单,并向税务部门申请印制了__物业专用发票,适时推出了物业公司收费软件。几年来通过发通知、上门催收等形式,费用综合收缴率均保持在95%以上,坏帐损失不足1‰。

4、积极做好外联工作

四年来,我财务室在积极做好税务工作的同时,努力配合经理室做好电力、供水、市物管科等部门的协调工作,为公司带来直接经济效益数十万元。

5、积极参预市场拓展

四年来,除积极参加集团内部物业的接管外,还先后参预了洪江市行政中心、市三中、中方县行政中心等物业接管,公司规模得以迅速壮大。

四、

工作计划

如果我竞聘成功,我将根据领导的安排,努力做好以下工作:

1、当好配角,尽快进入角色

总经理助理岗位对我来说是一个全新课题,是机遇但更多的是挑战。为此我将在集团董事局和公司总经理室的领导下,紧紧团结各位员工,努力做好本职工作,尽快实现角色的转换。

2、加强经营管理,确保公司效益稳步增长

随着市场竞争的日趋激励,处在薄利与亏损边缘的物业管理企业更多的因人力成本的提升而捉襟见肘。为此在新的一年里,我司必须从节约一滴水、一度电着手,在全员中开展全方位的成本费用控制,实施精细化管理,加大收入、效益考核力度,真正实现员工自身利益与所在部门、岗位的经营业绩挂钩;划小核算单位,逐步推行以事业部为单位的成本、费用、利润考核中心;大力发展代办、增值业务,建立健全各项业务工作流程,努力提高代办、增值业务盈利空间;加大资金回收力度,降低应收账款损耗率,积极盘活空置、闲置物业,紧紧围绕资金总体平衡、略有节余的原则,努力盘活资金,确保企业资产保值增值。

物业管理者工作感言

今年一月十八日下午开始,我在美佳物业伟柏花园进行了物业管理实习工作。在实习期间,我依次对设施管理、事务管理、保安管理进行了实习。在实习中,我在管理处指导老师的热心指导下,积极参与物业管理相关工作,注意把书本上学到的物业管理理论知识对照实际工作,用理论知识加深对实际工作的认识,用实践验证所学的物业管理理论,探求物业管理工作的本质与规律。简短的实习生活,既紧张,又新奇,收获也很多。通过实习,使我对物业管理工作有了深层次的感性与理性的认识。

我所实习的美佳物业管理有限公司,隶属于香港沿海绿色家园集团。目前,该公司拥有员工近1500人,在深圳、厦门、福州、上海、武汉、鞍山、北京、大连、长沙等大中城市均有物业管理的项目。管理面积约300万平方米,管理项目类别有大型住宅区、高层商住大厦、商场、公寓、别墅、酒店、高等院校等物业。伟柏花园是其所管辖的物业管理项目之一。伟柏花园由2栋19层高的塔楼组合而成,小区面积约29000平方米,居住270户,居住人口近一千人,管理处员工26人,其中:管理人员6人。

回顾实习生活,感触是很深的,收获是丰硕的。实习中,我采用了看、问等方式,对伟柏花园管理处的物业管理工作的开展有了进一步的了解,分析了管理处开展物业管理有关工作的特点、方式、运作规律。同时,对管理处的设施管理、事务管理、保安管理有了初步了解。

一、加强人力资源管理,创“学习型、创新型”企业。

严把员工招聘关。美佳物业在招聘管理人员须毕业于物业管理专业;招聘维修人员须具备相关技术条件的多面手,并持有《上岗证》;招聘安保人员须属退伍军人,对其身高、体能、知识、品格、心理素质等都进行严格考核挑选。

做好员工的入职、在职培训工作。美佳物业对新招聘的员工进行上岗前的相关培训工作,使员工对小区的基本情况、应开展的工作心中有数,减少盲目性;随着市场竞争激烈,知识、技能的不断更新,对在职员工提供各类专业性的培训机会。美佳物业提倡“工作就是学习,工作就是创新”,每位员工都争做“学习型、创新型”员工,员工中形成了一种积极向上的比帮赶超的竞争氛围。从而,使员工个人素质得以提高,管理处的管理服务水平和管理效益得以提高,树立了良好的企业形象。

从实际出发,管理处严格参照ls09000质量体系运作,制定了严格的规章制度和岗位规程、工作标准、考核标准。管理处根据员工的工作职责,制定全方位的上级、平级、下级的360度考核办法;制定量化考核标准,实行定性和定量考核相结合,增强了考核的可操作性,减少考核时人为因素的影响;建立完善考核机制,实行末位淘汰制,避免了考核走过场的现象,通过考核机制的建立,增强了员工的危机感、紧迫感,促使员工不断提高自身素质。

二、培育自身核心专长,创特色服务,提升核心竞争力。

在实习中,我看到一套由沿海集团、易建科技、美佳物业合作自行设计开发的“一站式物业管理资迅系统”物业管理服务软件。该软件包括:“一站式客户服务、一站式资迅管理、一站式数码社区”三大体系,是一个利用网络、电子商务、科技手段来提高物业管理水平和服务质量,有效地开发、整合、利用客户资源的资迅系统。管理处全面提倡“一站式服务”、“最佳保安”的特色管理服务。从而,实现了高效的管理运作,解决了业主的奔波之苦,创造了一种无微不至、无所不在的服务,提升了服务效率,提高了业主满意度,提升了物业管理服务的水平和服务质量,最终提升了公司在激烈的市场竞争中的核心竞争力。

三、推行“顾客互动年”,促进公司与业主之间的良性互动。

美佳物业在与业主关系管理方面,在实习中我了解到,在2002年美佳重点开展了“顾客互动年”活动。成立了美佳俱乐部,设立新生活服务中心,开通客户服务热线,及根据小区居住的业主不同的年龄、不同的爱好与兴趣、不同的层次等,有针对性地开展日常的社区活动与主题活动。如:三月份,开展了学雷锋义务服务活动;“六一”儿童节,与幼儿园联谊开展游戏活动;十月份,组织小区业主观看露天电影;十二月份,圣诞节由圣诞老人派发圣诞礼物……通过开展各类丰富多彩的互动活动,加强了公司与业主、业主与业主之间的沟通交流,创建了互动的顾客关系,营造了浓厚的社区氛围和良好的居住环境。

四、重视物业管理的重要基础工作——设备管理。

对于设备管理,我在实习中看到,管理处着重建立和完善设备管理制度;对各类设备都建立设备卡片;做好设备的日常检查巡视,定期进行检查、保养、维修、清洁,并认真作好记录,发现问题及时解决。如对水池、水箱半年清洗消毒一次,进行水质化验,以保证水质符合国家标准;发电机每月试运行一次;消防泵每月点动一次,以确保发生火灾险情时,消防泵能正常使用。等等。

五、管理处一道亮丽的风景线——安保队伍。

管理处的保安管理设大堂岗、巡逻岗、监控岗、指挥岗,岗与岗之间密切联系,对小区实行24小时的安全保卫。建立并完善各项治安管理规章制度;对新招聘的安保员进行上岗前岗位的基本知识和操作技能培训,加大对在职安保员的培训力度,注重岗位形象、礼节礼貌、应急处理能力等培训,从而增强安保员的工作责任心和整体素质;强化服务意识,树立“友善与威严共存、服务与警卫并在”的服务职责,安保人员在做好治安管理职能外,还为业主提供各种服务,形成了管理处一道亮丽的风景线。

短暂的实习转眼而过,回顾实习生活,我在实习的.过程中,既有收获的喜悦,也有一些遗憾。通过实习,加深了我对物业管理知识的理解,丰富了我的物业管理知识,使我对物业管理工作有了深层次的感性和理性认识。同时,由于时间短暂,感到有一些遗憾。对物业管理有些工作的认识仅仅停留在表面,只是在看人做,听人讲如何做,未能够亲身感受、具体处理一些工作,所以未能领会其精髓。

通过实习,我发现美佳物业无论是在管理经验,还是人才储备、基础管理上都已储备了雄厚的资源,是物业管理行业中的一位后起之秀,它的发展前景非常广阔。但在深圳,美佳物业的品牌不太响亮,若美佳物业挖掘新闻,借用传播媒体,扩大其知名度。那么,将在物业管理行业新的规范调整期占有更大的市场,让更多的居民享受到其优质满意的服务。

通过实习,我认识到要做好物业管理工作,既要注重物业管理理论知识的学习,更重要的是要把实践与理论两者紧密相结合。物业管理作为微利性服务行业,它所提供的产品是无形的服务,物业管理是一种全方位、多功能的管理,同时也是一种平凡、琐碎、辛苦的服务性工作。因此,在物业管理实际工作中,要时刻牢记物业管理无小事,以业主的需求为中心,一切从业主需求出发,树立“想业主之所想,急业主之所急,做业主之所需”服务宗旨,不断学习,不断创新,与时俱进,为业主提供整洁、优美、安全、温馨、舒适的居住环境,为全面建设小康社会开创物业管理新的里程碑。

一、自觉加强学习,努力适应工作

我是初次接触物业管理工作,对综合管-理-员的职责任务不甚了解,为了尽快适应新的工作岗位和工作环境,我自觉加强学习,虚心求教释惑,不断理清工作思路,总结工作方法,现已基本胜任本职。一方面,干中学、学中干,不断掌握方法积累经验。我注重以工作任务为牵引,依托工作岗位学习提高,通过观察、摸索、查阅资料和实践锻炼,较快地进入了工作情况。另一方面,问书本、问同事,不断丰富知识掌握技巧。在各级领导和同事的帮助指导下,从不会到会,从不熟悉到熟悉,我逐渐摸清了工作中的基本情况,找到了切入点,把握住了工作重点和难点。

二、做好物业管理工作计划,心系本职工作,认真履行职责

(一)耐心细致地做好财务工作。自接手****管理处财务工作的半年来,我认真核对上半年的财务账簿,理清财务关系,严格财务制度,做好每一笔账,确保了年度收支平衡和盈利目标的实现。一是做好每一笔进出账。对于每一笔进出账,我都根据财务的分类规则,分门别类记录在案,登记造册。同时认真核对发票、账单,搞好票据管理。二是搞好每月例行对账。按照财务制度,我细化当月收支情况,定期编制财务报表,按公司的要求及时进行对账,没有出现漏报、错报的情况。三是及时收缴服务费。结合****的实际,在进一步了解掌握服务费协议收缴办法的基础上,我认真搞好区分,按照鸿亚公司、业主和我方协定的服务费,定期予以收缴、催收,200*年全年的服务费已全额到账。四是合理控制开支。合理控制开支是实现盈利的重要环节,我坚持从公司的利益出发,积极协助管理处主任当家理财。特别在经常性开支方面,严格把好采购关、消耗关和监督关,防止铺张浪费,同时提出了一些合理化建议。

(二)积极主动地搞好文案管理。半年来,我主要从事办公室的工作,****的文案管理上手比较快,主要做好了以下2个方面的工作:一是资料录入和文档编排工作。对管理处涉及的资料文档和有关会议记录,我认真搞好录入和编排打印,根据工作需要,制作表格文档,草拟报表等。二是档案管理工作。到管理处后,对档案的系统化、规范化的分类管理是我的一项经常性工作,我采取平时维护和定期集中整理相结合的办法,将档案进行分类存档,并做好收发文登记管理。(http:// )

(三)认真负责地抓好绿化维护。小区绿化工作是10月份开始交与我负责的,对我来讲,这是一项初次打交道的工作,由于缺乏专业知识和管理经验,当前又缺少绿化工人,正值冬季,小区绿化工作形势比较严峻。我主要做了以下2个方面的工作:一是搞好小区绿化的日常维护。二是认真验收交接。

三、主要经验和收获

在200*工作半年来,完成了一些工作,取得了一定成绩,总结起来有以下几个方面的经验和收获:

(一)只有摆正自己的位置,下功夫熟悉基本业务,才能尽快适应新的工作岗位

(二)只有主动融入集体,处理好各方面的关系,才能在新的环境中保持好的工作状态

(三)只有坚持原则落实制度,认真理财管账,才能履行好财务职责

(四)只有树立服务意识,加强沟通协调,才能把分内的工作做好。

四、存在的不足

由于工作实践比较少,缺乏相关工作经验,本年的工作存在以下不足:

(二)食堂伙食开销较大,宏观上把握容易,微观上控制困难;

(三)绿化工作形势严峻,自身在小区绿化管理上还要下更大的功夫

五、下步的打算

针对2015年工作中存在的不足,为了做好新一年的工作,突出做好以下几个方面:

(一)积极搞好与鸿亚公司、业主之间的协调,进一步理顺关系;

(二)加强业务知识的学习提高,创新工作方法,提高工作效益;

(三)管好财、理好账,控制好经常项目开支;

(四)想方设法管理好食堂,处理好成本与伙食的关系;

(五)抓好小区绿化维护工作。

《城市学院物业管理调查报告》

近年来,西宁特钢的发展日新月异,西钢房地产的大力开发已形成了一个新的经济增长点,大大地改善厂区居民居住条件,因而,住宅小区物业管理的问题也应运而生。物业管理公司相继成立。物业管理事业的发展,在为居民创造整洁、文明、安全、生活方便的居住环境等方面发挥了重要作用。然而,也有些物业公司责任心不强,管理松散,纠纷不断,存在着让广大业主不满意的问题。

为了维护住宅小区消费者的合法权益,必须进一步了解我市物业管理中存在的问题,了解住宅消费者对物业管理的意见和要求,以便反馈给政府有关部门,为政府有关部门制定政策,加强对物业管理公司的指导和监督。为此,我根据今的工作计划,于今年第三季度在我工作的单位西宁特钢附近开展一次住宅生活小区物业管理问题的入户问卷调查。对“西园小区”的住户,进行了调查。

本次调查以问卷和走访约谈的方式进行,历时三个月,对西钢辖区的380户人家,共计786人进行了调查,调查结果如下:

1、在被调查的380户中,业主自主选择物业管理公司只60户,占16%,由房地产开发公司指定的有320户,占84%。

2、在380户中,有312户,反映该住宅生活小区曾成立业主委员会,并享有选举权,占82%。有220户,占57.8%的业主反映享有监督物业管理公司履行物业服务合同的权利。

3、在380户中,有231户反映住宅小区存在擅自改变小区内土地用途;302户反映小区内存在擅自改变房屋及配套设施的用途、结构、外观;毁损设施、设备、危及房屋安全的行为:有253户反映小区存在私搭乱建、乱停放车辆、在房屋共用部份乱堆乱放、随意占用、破坏绿化、污染环境、影响住宅小区景观、噪声扰民的现象。有278户反映有的住户不照章交纳各种费用。有72户反映住宅小区屡屡发生小偷小摸现象,有13户认为保安人员能及时处理,也有51户认为保安人员处理不及时。

4.有293户反映房屋及公用设施、设备修缮不及时;占77%。

5.有206户反映物业管理制度不健全、管理混乱。

6、物业管理公司的额外收费情况:在委托物业管理公司代收供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等,有75户认为物业管理公司没有收取手续费;而有17户反映有收取额外费用。

7.有22户能主动到物业公司缴费,5.7%欠费不交的有8户占2.1%。

8、380用户对住宅小区物业管理公司在房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目的维护、修缮与整治服务方面进行综合评估,结果是:有74户,占19.5%的业主对该物业管理公司的服务表示满意,有80户,占21%的业主对该物业管理公司表示比较满意或基本满意,有226户,占59.5%的业主对其物业管理公司的服务表示不满意。

二)调查中发现的问题:

在调查中,根据业主反映,这些住宅生活小区的物业管理很不规范。主要表现有:

1)治安问题严重:小偷小摸现象屡有发生,小贩、废品收购、捡破烂的及其他闲杂人员自由出入住宅小区没人过问。

2)卫生脏、乱、差:有的生活小区垃圾没有定点投放,土头没有及时清理,楼道乱堆放杂物、宠物乱拉大小便,生活污水随意排放。

3)绿化地管理不善:有的绿化地没有栽种花草树木、杂草丛生,几乎成为茺芜,有的花草树木没有很好养护,以致退化、枯萎。有的占用绿化地搞建筑。

4)改变房屋用途:有的物业管理公司将地下室、藏物间出租经营餐饮业,造成油烟污染小区空气,噪声扰民,有的占道停放车辆,阻塞交通。

5)物业管理制度不健全:有206产业主反映,该小区物业管理混乱,存在私搭乱建、乱停放车辆,房屋共用部份乱堆乱放,随意占用,有的房屋及公用设施、设备修缮不及时。

三.对物业管理发展的分析和建议。

前的管理和被管理关系转变成签约关系。物业管理也包括了垃圾清扫清理、卫生整治、小区安全等。业主所缴纳的物业管理费相应的提高,却不只是象征意义。业主对物业管理业不满的地方也可以进行投诉。

随着物业管理的发展,目前全国物业管理企业总数已超过2万家,更多企业仍如雨后春笋般涌现,物业管理也必然进入品牌竞争时代。21世纪将是我国物业管理品牌竞争的时代,是我国物业管理专业化、市场化、社会化、法制化和现代化不断成熟的时代。

例如天津市金厦物业管理公司。天津市金厦物业管理公司成立于1994年,是天津市物业管理“十强”企业,具有天津市物业管理一级企业资质。公司创立了具有金厦特色的物业管理模式,目前管理高层、多层住宅小区及办公楼等多类型项目,同时开展物业管理咨询、室内装修、房屋租售等多种经营。所管理的金厦里涉外小区获得了“全国城市物业管理优秀示范住宅小区”称号。几年来公司不断开拓创新,先后实现了全市七个“第一”:第一家实行袋装垃圾;第一家成立小区居委会;第一家成立社区医疗保健中心;第一家业主大规模捐赠花木;第一家实行义务监督员制度;第一批名列榜首被评为“物业管理优秀示范住宅小区”;第一家在全市首次大型公开物业管理项目竞标中一举夺标的企业。

作为基层直接管理社区的政府,要看到社区的这种社会基础性关系的变化,并支持、保护它们的发展,严格依法进行管理。这样,我们就可能朝向国际一流社区发展!我建议从如下几个方面加强物业管理工作:

(一)、多方入手,解决收费难问题。收费难是物管多方面矛盾的反映,也必须多方面入手解决。一是规范物管自身的收费行为,加强自律,树立“诚信企业”的良好形象,让业主信赖;二是增加资金使用的透明度,严格按照规定,进行收支情况的公示、公开,让业主明明白白消费;三是加强内部管理,提高服务质量,让业主真正享受到“质价相符”的服务,感到物有所值;四是做好宣传工作,让业主懂得交纳物管费是应尽的义务,权利义务是一致的,拒交物管费是可耻的,不是正当的维权行为;五是物管公司可以用法律起诉的方法追缴物管费。

利,特别要帮助把好业主委员会人选关,防止动机不良的人、素质低下的人进入业委会。开发商或物管公司要把握好配合和参与的程度,以免业主投诉其“操纵”选举。具体应做好四项工作:一是做好宣传发动工作,动员业主积极参与,二是按照筹备小组的要求做好服务工作,完成一些具体的工作,三是提供业主产权以及产权份额,并提醒未交管理费的候选人及时交纳物管费。物管公司要把业主委员会选举当成是与业主沟通的机会,最大限度的争取业主的信任与支持,而不是引发误会,激化矛盾。业委会建立之后,物管应加强与它的沟通,在自觉接受监督的同时,也主动帮助业委会成员学习物业管理的法规制度,提高相关素质,以利相互的理解沟通。同时,建议将业委会纳入居委会指导和管理,居委会可发挥其在沟通业委会与物管方面的积极作用。

(三)、建立经常有效的沟通机制,形成业主与物管共建小区的工作格局。与住户群体的良好沟通是物管企业的立身之本。大家虽已认识这项工作的重要性,但同住户保持制度化沟通的不多,这有违物管行业的发展趋势,必须引起业内的高度重视。如何开辟更多的沟通渠道,有几点建议:

1、以经常性的社区文化活动和精神文明建设活动为载体,作为沟通的主渠道。物管设计和组织小区文艺演出、体育比赛、业主兴趣活动等,业主可广泛参与,在活动中交流思想,结识朋友,被实践证明是业主之间、业主与物管之间沟通的极好方式。社区活动应作为制度确定下来,坚持下去,并作为物管工作的一项量化指标考核。

2、拓展传媒沟通方式,如建小区宣传栏、公示栏,发行小区报等等,及时将物业的管理思路和最新动向向业主公开,社区的大事让大家早知道,并可通过传媒,解答业主关心的热点问题等。

流值班,为高层领导直接接触群众或进行工作调研提供平台,也可大大提高公司领导的亲和力,改善业主与物管的关系。定期入户调查至少每年进行一次,这主要是进行业主满意度测评,这种沟通范围最广但深度不够,主要是从宏观上把握业主对物管的评价。当然,根据各自物管的实际和工作需要,还可以创造出很多有效的沟通方式,目的就是,消除隔阂,增进共识,求同存异,建立业主与物管的合作伙伴关系,形成共建“安全、文明、祥和”小区的工作格局。

参考文献:

《物业管理概论》作者:胡龙伟,姜东民中国电力出版社2007年1月出版。

物业管理者具备的能力

6.技术能力 

物业管理行业是为公众服务的一个特殊行业。在工作的实践中我体会到:要搞好物业管理,队伍素质的优劣起着十分重要的作用。没有优秀的物业管理人才,企业的发展将会受到制约。未来的物业管理市场竞争中,消费者要选择品牌好的物业管理公司进行管理,享受高质量的服务,高质量服务的`品牌是企业竞争实力的象征。而要在市场竞争中成为具有实力的、品牌好的物业管理公司,就必须要有一批具有专业知识和专业技能的物业管理人员。物业管理人员除了具有专业知识和专业技能之外,我认为还必须具备以下四种能力。

一、语言表达能力

物业管理人员不仅是单纯管理物业,而更主要的还是要与人打交道。在物业管理中需要与业主和租用人打交道,需要与内部各类管理人员打交道,需要与各个相关部门打交道。在打交道中,如何沟通感情、传授知识、总结经验,如何准确地传递信息,如何交流思想,主要靠语言来表达。有效的语言表达要求物业管理人员思想敏捷、逻辑性强,并善于表达自己的意向。物业管理人员有时还要妥善处理、调解因文化背景的不同或其他问题而引起的各种各样的矛盾和争论。因此,较强的语言表达能力,有助于确切、清晰地阐明自己的观点、立场和态度,使人易于理解和接受;有利于协调与业主、租用人之间的关系,正确处理各种矛盾;具有鼓舞力、号召力,提出的主张令人折服。正因为语言表达能力如此之重要,所以物业管理人员都应具备这种能力。但语言表达能力不是先天赋予的,而是靠后天的学习和锻炼来提高的。锻炼和提高的方法,如:在物业管理工作中有意识地培养自己的思维能力。因为语言是思维的反映,思维是语言的基础。注意积累广博知识。要言之有物就要广泛涉猎各方面知识,同时还要掌握语言的表达艺术和技巧。

二、心理承受能力

物业管理的对象是人,又靠人去服务,物业管理是“人的管理”。物业管理人员在服务的过程中,涉及到方方面面,会遇到各种环境,会遇到各种各样的人和事。接触的人包括各种性格、各种职业、各个阶层,不同素质修养的人,遇到的问题是五花八门。俗话说:“一人干事,难称百人意。”物业管理人员往往承担着相当大的风险任务,并经常会被他人误会或误解。在遇到这些比较复杂的情况下,能够控制自己的能力即是自控能力,也叫心理承受能力。能够表现得自信、自强、不畏惧,在遇到挫折时仍不动摇,不泄气,始终一往直前,就必须要有很好的心理承受能力,能够忍辱负重。如:在物业服务中被业主误解,这时往往个人会承受一些委屈,遇到这种情况,应会克制自己:一要心地坦然,没做亏心事,不怕假成真;二要心胸宽广,忍辱负重;三要头脑清醒,对形成的误解的原因进行冷静地、客观地分析,并积极设法消除误解;四是态度要端正。受误解之后,决不能产生心理障碍,从而失掉前进的信心和勇气。

三、思想沟通能力

从事物业管理服务工作,经常要和业主、租用人接触。怎样既能维护公司的权益又能把业主的利益放在首位,设身处地为业主着想,得到业主的满意,有效的沟通是必不可少的。双方沟通的有效性直接影响着与业主的关系。这就需要物业管理人员必须具备思想沟通的能力。有效的沟通要讲究语言艺术,能给人一种亲切感,营造一种友善的气氛。同时有效的沟通还要讲究沟通的技巧,消除业主各种认识误区。如:从感情入手,在短时间内拉近双方距离,融洽感情,打动对方,接受正确的观点。善言沟通能够与对方建立友好的关系。总之,巧用沟通是与业主建立融洽的关系,做好物业服务工作的基本功。

四、良好的写作能力

物业管理中要收集整理各种信息、订立各种合同、制定规章制度、写工作计划、报告、调查报告、建议函等都离不开写作能力。写作能力也就是文字表达能力,是在物业管理中传递信息、交流思想和感情的最主要、最基本的工具,也是物业管理人员与业主联系的重要手段。只有观点精辟,内容详实,文字流畅的书面材料才能得到更好的交流和联络,这就需要物业管理人员具备良好的写作能力。加强文字修养,勤学多炼,不断提高。

企业物业管理调查报告

到了一年的年底,也到了一年中该交物业管理费的时候了。但一年的管理费却要1000多,我实在不理解,为什么物业并没有在我们生活中起很到很大的作用,却要交纳那么多钱。于是,在好奇心的驱使下,我上网调查关于“物业管理”。

原来,物业管理是一种服务,它以物业为管理对象,以广大业主为服务对象而定位于社会人群。迄今为止,中国的物业管理行业已经走过了二十几年的时间,也是一个有一定年龄的行业了,也具备了一定的规模和形态。由于经济体制的改革发展、城市的现代化、人们对居住空间的可持续发展的要求,物业管理是房地产商品经济发展的必然产物。

以萧山的物业管理发展为例。近年来,萧山城市发展的日新月异,伴随着城市的发展的还有新式社区如雨后春笋般地涌现。“汇宇花园”、“绿都四季花城”、“白马公寓”这些新社区和“崇化社区”、“高桥社区”、“新桥社区”这些老社区有着明显不同。当然我们有必要探究一下社区基本性质发生了什么样的变化?这种变化有什么制度价值?于是,我调查了我区的三个小区“崇化社区”、“汇宇花园”、“南市花园”的基本情况来逐步研究。

传统社区大多数的住房是由居民的工作单位分配的,居住者不是通过市场交易价格购买房屋,而是作为工作单位的成员进入居住区的,因此居住者不是房屋的产权人。房屋的`产权属于居民的工作单位(集体)或者国家,居住社区的物业管理权相应地被赋予了准政府性质的物业公司。居民或单位交出的物业管理费用只具有象征意义,不能平衡物业公司实际的支出成本,这些费用要么由政府贴补,要么由单位组织统一负担。在传统社区中,物业只承担了社区管理的部分职责,主要是房屋的拆建、修葺等,另外一部分管理职能,如垃圾清扫清理、卫生整治、小区安全等,是由政府机构(街道及有关部门)或准政府机构(居委会)来承担的(例如:“崇化社区”)。

而新式社区的住房是由居民通过市场交易价格自行购买的,因而居住者是房屋的产权人。于是,出现了一种对等的市场关系:业主以管理费购买物业公司的保安、绿化、清洁等社会服务,物业公司则以提供服务作为交换,从业主的购买中获得生存。同时,也有了相关与物业管理的法律与条文(例如:《上海市居民小区管理条例》)出来,这意味着,物业从社会管理者,转变为社会单位,从前的管理和被管理关系转变成签约关系。物业管理也包括了垃圾清扫清理、卫生整治、小区安全等。业主所缴纳的物业管理费相应的提高,却不只是象征意义。业主对物业管理业不满的地方也可以进行投诉(例如:“汇宇花园”、“南市花园”)。

随着发展,便有了“物业公司”这一类代理管理责任的企业,甚至有了品牌。目前全国物业管理企业总数已超过2万家,更多企业仍如雨后春笋般涌现,物业管理也必然进入品牌竞争时代。21世纪将是我国物业管理品牌竞争的时代,是我国物业管理专业化、市场化、社会化、法制化和现代化不断成熟的时代。

例如天津市金厦物业管理公司。天津市金厦物业管理公司成立于1994年,是天津市物业管理“十强”企业,具有天津市物业管理一级企业资质。公司创立了具有金厦特色的物业管理模式,目前管理高层、多层住宅小区及办公楼等多类型项目,同时开展物业管理咨询、室内装修、房屋租售等多种经营。所管理的金厦里涉外小区获得了“全国城市物业管理优秀示范住宅小区”称号。几年来公司不断开拓创新,先后实现了全市七个“第一”:第一家实行袋装垃圾;第一家成立小区居委会;第一家成立社区医疗保健中心;第一家业主大规模捐赠花木;第一家实行义务监督员制度;第一批名列榜首被评为“物业管理优秀示范住宅小区”;第一家在全市首次大型公开物业管理项目竞标中一举夺标的企业。

到20xx年我国先行改革的深圳已经出现了管理规模达1200万平方米的企业,紧随其后的上海也已经有了管理规模达400万平方米的物业管理企业。这些足以说明名牌竞争的优势,也足以说了国内物业管理正逐步迈向正规,并不断发展。

我查了许多关于物业管理得资料,再观察我们“汇宇花园”。小区大门口站着4位身着制服的保安,保安室里有9台监控录像,每天晚上也有保安通夜巡逻来保卫小区安全;路上穿着黄色工作服的环卫工人在打扫小区卫生,楼道的清洁也是有这些工人一周两次的打扫来维持清洁的;小区的游泳池也是有人管理并维持清洁;小区的健身设施有专人维护管理;包括道路、路灯等有专人维修;……原本是觉得每平方米5角的物业管理费是花得不明不白,现在明白了物业公司存在的必要性与重要性。

党的十六大报告明确要求“完善城市居民自治,建设管理有序、文明祥和的新型社会”,物业管理是在城市悄然发生的历史性进步。作为基层直接管理社区的政府,要看到社区的这种社会基础性关系的变化,并支持、保护它们的发展,严格依法进行管理。这样,我们就可能朝向国际一流社区发展!

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