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现代物业管理的感想和体会篇一
时尚女装街发展探索1994年开始，杭州**路上自发形成了一批风格各异、新潮前卫的时尚女装的特色经营商铺，近年来，在区委、区政府的积极引导和全力打造下，逐渐形成了特色女装街的独有氛围。自**路作为杭州市打响杭派女装品牌的时尚女装街正式开街以来，其社会、经济效益显著。为全面掌握和了解**路时尚女装街经营状况和建设成效，最近我局会同**路时尚女装街管委会在全街区开展了一次专题调查。
一、**路时尚女装街的基本现状[本文来源于文秘写作-www,,找范文请到本网网]
**路时尚女装街西邻西湖，东接繁华的延安路，位于城市商业中心地段，地理位置优越，交通便利，人流量大，非常适合于商业经营。自去年二期工程全面建成以后，**路时尚女装街已初具规模，整体效果明显。成为浙江省十大特色街区之一、浙江省旅游推荐单位。**路现有商户470余家（不含服饰城、鞋城），以时尚女性服装、鞋帽、皮具（包）、工艺品为主，是集旅游、购物、及休闲于一体的商业特色街，堪称杭城时尚女人街。目前经营服装类的商家共有320余家，其中经营杭产服装（饰）70家，占服装类商户的21.88%，全街区经营面积达33114平方米，总从业人员1650余人。据抽样推算服装类销售收入达18649.6万元。
二、当前制约**路时尚女装街发展的主要因素
作为一个品牌，**路时尚女装街的打造，在杭州市具有很大影响力，市民对女装街的了解较深入，给予很高的关注和认同，特别从20第二届西湖博览会期间成功举办了“**衣秀”时装模特表演之后，又成功举办了《装点领衔》，新丝路全国模特大赛，吸引了众多世界顶级名模参赛。亮丽多彩的杭派女装尽显女人的风彩，场面之大，影响之广，哄动全省。同时在长三角地区尤其是上海其影响力日盛，慕名而来的消费者日益增多，这一方面与其杭派女装的特有吸引力有关，另一方面也与政府的广泛宣传和推广分不开。但是，就目前**路时尚女装街的发展形势来看，“硬件”设施、“软件”环境和管理引导措施等诸多因素还存在不足，从这次调查的结果看，主要表现在以下几个方面：
1、经营成本普遍过高，经营户承担的负担增大。目前**路上的商家大都是租用沿街的店面，其中租金是营业成本的主要部分。在被调查经营户中，有65%的认为目前**路的商铺租金巳远高于延安路等繁华路段。究其原因，35%的经营户认为与初期的大力宣传推介是分不开的；28%的经营户认为房价炒作的成分过大，有的商铺巳几易主人，在易主过程中层层加码。据调查资料显示，租用**路一般沿街居民房一间，以30平方米左右一间为例，年租金约为13-15万元左右，以年正常经营日数360天计算，则每日需要承担的房租费为360-410元左右。加上进货成本、人员工资、税金、水电、管理费用等，经营户每天所承担的费用达460-550元左右。
2、产品良莠不齐，鱼目混珠现象较为突出。从调查结果看，全部经营服装的经营户320余家，经营品牌达108种。女装知名品牌数量屈指可数，杭产女装品牌也不多见，仅占21.88%，而广东服饰占了近一半，其次，上海、福建等地的服饰也占了相当大的比例。商品质量良莠不齐，个别服装的货源来自于杭城几大批发市场，由此在**路女装街上产生了众多女装杂牌，而因服装质量问题出现的纠纷时有发生，一定程度上影响了**路时尚女装街的品牌声誉和服务效能，制约了其特色品位的发展，影响了人气指数。
3、沿街装饰布局相对比较散乱，文化气息不浓。路面配套设施简陋，灰尘较大，供顾客小憩的临时设施太少。没有真正成为休闲购物步行街，马路还承担着部分机动车的通行任务，供驾车的顾客泊车位极少。鲜见以体现“时尚”和“女人”为主题的装饰、雕塑以及与西湖风光、旅游城市相匹配的各类设施，特色街的建设还远没有溶入到历史文化名城中去。
三、**路时尚女装街全面建设和发展的建议
本次调查中，广大经营户对政府、对管委会的工作给予了高度的肯定。同时，43.6%的经营户对**路时尚女装街的全面建设和健康发展提出了很好的建议和意见，说明广大经营者对**路的全面建设寄予的希望，对**路的发展充满信心。
1、进一步对外宣传和推介**路。调查中，34.2%的经营户认为，前期的宣传推介为女装街的打造起到了很好的效应，在一定范围内具有较高影响。但就目前的购物群体和客流量而言，采用各种形式进一步向外扩大影响，在更大范围内得到扩大影响力，对提高知名度，增加人气具有十分重要的意义。
2、加强宏观调控，确保“时尚”和“女人”的主题特色。对于出现众多杂牌服饰的问题，绝大多数的经营者认为对**路的品牌声誉有很大伤害，不加以管理，将逐步走向龙翔服饰城的经营之路。因此，为确保“时尚”的主题，一方面，要对现有经营品牌进行清理；另一方面，在三期招商过程中，严格对进入品牌的控制，优先照顾知名品牌的进入。广大经营者希望工商、质监、物价等部门进一步加大检查力度。
3、创造一流的集购物、休闲、旅游为一体的.特色街。培育**路人气的一个重要因素是健全各类配套设施。从目前的格局看，购物店的比例在总数的70%以下，符合特色街建设要求。但相应的配套设施仅局限于几家美容美发店，缺乏相应的休闲场所，显得过于单调。应有选择地融入一些高规格的健身美体、咖啡酒吧等休闲性服务业。作为旅游城市，应更多地利用旅游业的优势，发展成为旅游、购物的新景点。
4、强化服务意识，提升服务质量。实施时尚女装个性的商业街除了需要拥有前卫个性的商铺外，更需要综合规划设计，给予它一个新的秩序，以人为本构建新的空间。服务设施的规划便是体现这一原则的重要细节，服务设施包括电话亭，报刊亭、公交候车亭，垃圾桶、座椅等，这些都是提升特色街品位的最细小部分，也是极其重要的部分。
5、加强街区品位建设，提高商品品质个性。为营造女装街轻松休闲的活跃气氛，通过小品雕塑、橱窗设计、标识物等的设置，强化**路女装街景点特色，体现个性文化，展现时尚女装街的过去、现在和未来，在创造繁荣商业气氛的同时增强人文景观，以实现女装街的独特品牌。**路在坚持“时尚与女装”这一主题不变的情况下，在“时尚”和“女”字上进一步延伸和拓展，给杭州百姓和外地游客提供一个更高品位的旅游、休闲和购物天堂，真正形成国内外著名的“杭州女人街”。
6、高起点规划**路三期工程，拓宽发展空间。**路三期工程的房屋建筑风格，要与教场路的历史文化街区建设相协调，给予丰富的文化内涵。要结合机关效能建设，争取**路三期工程列入杭州市重点工程项目，使**路三期工程能享受更多的政策优惠。
7、塑造“诚信一条街”，推动整体形象的健康发展。“诚信”是商家的根本，对于一条专业商业街来讲，树立“诚信”是维护其声誉，扩大其影响的关键。要有诚信的商品质量保证，诚信的商品价格定位，诚信的商品服务保障。
现代物业管理的感想和体会篇二
摘要：我国的物业管理起步较晚，由于诸多原因还不成熟。笔者试从我国现代物业管理的特点出发分析存在的问题和原因，并提出建设性的意见，进行理论探讨，供实际工作参考。
关键词：物业管理;原因;对策
物业管理是指由专门的机构和人员，依照合同和契约，对己竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化，道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。
一、我国物业管理发展中存在的问题
(一)物业管理服务收费问题一直是物业管理工作的难点
自从开始实施物业管理以来，物业管理服务收费问题一直是工作的难点，也是政府主管部门立法和监管工作的重点。
从物业产权人、使用人的角度，主要是收费标准过高。对于物业产权人来说，主要是针对房租而言，现阶段的低水平房租，使产权人交费额与房租相差很小;对于物业使用人来说，与以往相比，除了交纳房租外，还必须承担住户个人交费项目的费用这笔难以承受的开支。价格水平与服务质量也不相符。违规收费时有发生。比如擅自增设收费项目、擅自提高收费标准、擅自处长收费期限、只收费不服务、多收费少服务、不按规定明码标价收费等等。
从物业管理单位的角度，主要是收费标准太低、项目不全。有资料显示，对于物业管理项目进行成本核算，发现除了个别项目外，大多数收费标准低于成本价。同时收费责任不清，承担风险过大。现阶段各物业管理企业承担了大多数公用部门的收费任务，不仅物业管理企业要投入人力代收费用，而且由于拒缴、欠缴现象普遍存在，物业管理企业还不得不为住户暂付大量费用，承担了很大的经济风险。
二、我国物业管理的现状
(二)物业管理企业经费严重不足
在实行物业管理后，居民从思想上、经济上都难以接受物业管理服务收费，这是物业管理遇到的一个难点问题。有些物业管理公司之所以起步艰难，其关键是不能解决经费来源，仅靠向住户收取服务费来解决物业管理的经费来源，大多步履维艰。公共设施、设备、维修基金的资金难以到位，很少有物业管理企业落实到了这一笔资金;按合同规定的向每一个住户收取的管理费收入又由于目前存在的对收费工作的不理解、不支持，住户欠缴、拒缴管理费的现象时有发生，使这一笔资金也难以全部落实;合同之外的特约有偿的服务收入由于大多数物业管理企业特约服务项目少，业务量小，不能从中取得多少收入，对资金的补充也是杯水车薪。
(三)物业管理的法制建设滞后
物业管理在我国的兴起也就是从近几年来开始的，国家出台了的法规虽然填补了我国物业管理法律制度的空白，初步改变了我国物业管理无法可依的状况，然而，与物业管理实践对立法的要求相比，仍有相当差距。由于在许多方面都缺乏明确的法律规定，使得在管理中形成大量的矛盾与分歧，物业管理的纠纷事件日益增多，而物业管理公司、业主之间产生纠纷后也缺乏仲裁机构和处理规程。
(一)产生收费问题原因探析
传统的福利观念根深蒂固，物业管理意识尚未形成。在计划经济体制下，居民除交纳象征性房租外，没有其它任何住房消费，而推行新的物业管理模式，住户要支付高出原有房租许多的物业管理费，在观念上一时难以接受。同时行业规范尚不健全，竞争机制尚未形成。再者收费标准背离价值规律，执法监督缺乏有力保障。在收费执法监督问题上，对于物业产权人、使用人来说，可以通过消协、物价、房管部门甚至法院等途径维护自身合法权益，而对物业管理单位来说，由于分户收费金额小，欠费住户数量多和欠费原因复杂等因素的制约，在目前情况下，要通过法律手段监督和制约物业产权人、使用人交纳物业管理费，存在着诸多的实际困难。
(二)物业管理经费不足的主要原因
(1)物业管理启动资金难以到位。当前我国的物业管理尚处于起步阶段，需要大量资金投入，尽管政府每年对住宅小区的管理都能给予一定的经费补贴，但远远不能满足物业管理快速发展的要求。
(2)物业管理企业管理成本居高不下。物业管理企业经营严重不足，营运资金缺乏，导致大多数物业管理企业处于亏损状态，除了收费难，启动资金没有到位等原因外，还有物业管理企业本身规模和所管理的物业质量的原因。
(3)物业管理企业经营渠道少。企业化要强调“一业为主，多种经营”。物业管理公司要取得经济效益，既要通过各种方法降低管理成本，又要开拓经营渠道增加收入。
(三)法制建设跟不上物业管理发展的主要原因
(1)效力层次低、权威性不高，体系残缺不全。现行物业管理立法大多是建设所公布的各种部门规章，政策及规范性文件，这些规章的权威性、普遍适用性较低，不利于物业管理职权的行使。在我国现行的物业管理法律法规中，缺乏一部能统率物业管理所涉及的所有领域的基本法，一旦某一单行法规出现立法漏洞，无法可依的现象便不可避免。(2)内容不完全、法律漏洞多。现行物业管理法规的适用范围过窄。物业管理法的调整对象应该是所有的物业管理关系，而现行法规主要涉及住宅小区的物业管理，至于工业厂房、商业物业、办公大楼、仓库等众多领域的物业管理还是无法可依。同时，尚未建立完善、科学的物业管理市场准入制度。准入制度是主管机关对物管企业进行监督和管理的首要环节，是建立竞争有序的市场体系的基础。物业管理市场的监督管理体制尚未理顺。目前物业管理市场存在着多头监管而又监管不力的现象，不仅增大了物业管理企业的工作难度，也给物业管理的有序运行埋下了隐患。法律责任制度不健全也是原因之一。
三、我国物业管理发展对策
作者试图根据我国具体国情，结合国内外物业管理的'一些先进的管理经验及方法，探索解决当前问题的行之有效的方法。
(一)解决物业管理收费问题的有效途径
首先要改变传统观念，提高对收费的认识。让人们充分意识到购房之后，还要在使用期限内，连续不断地自行承担物业维护和享受服务的全部费用。同时，强化业主委员会在物业管理中的作用。业主可以通过业主委员会来充分行使自己的权利，维护自己的利益。再者，物业管理要得到发展和繁荣，就要得到政府的扶助和支持，政府应该在物业管理开始兴起阶段扶持物业管理企业的发展，激励物业管理行业竞争机制的形成。可对物业管理收费实施特殊税收政策，应进一步明确公共维修服务收费的法定税费的标准，使物业管理服务的价格构成更加合理，同时便于物业管理企业的实际操作。同时可以从各城市的实际出发，对物业管理收费实施特殊优惠的税制，减免部分税费，减轻物业管理企业的经济压力。政府对物业管理经费应当进行适当补贴，这有利于保护从事这一类物业管理的企业的积极性，推进住房制度改革进程。
(二)物业管理企业应从多方面着手，以改善经费不足状况
(1)物业管理可实行规模化经营。企业在生产规模上要达到经济规模，此时产品的单位成本最低。物业管理公司也应考虑运用规模经济发展企业化经营。
(2)物业管理应实行专业服务社会化。我国的物业管理公司机构大、人员多，公司对每一项管理业务、服务项目都要亲力亲为，这势必大大增加了成本。物业管理公司应以积极的态度，努力寻求和适应符合国际惯例的新的管理架构和方式。
(3)物业管理公司应开展多种经营。物业管理公司采取“一业为主，多种经营”。物业管理公司在从事物业管理和服务的同时，也可利用自身的优势将经营范围扩大到与物业有关的业务，也可根据自身特点和该小区的情况向其它方向发展。
(4)改革现行物业管理体制，打破单一物业管理模式。从大多数中低收入者无力负担物业管理费的实际情况出发，可以尝试打破普遍推行物业管理公司管理一种模式的体制，将我国台湾地区普遍实行的业主自营式物业管理方式引进我国大陆的物业管理体制，实行物业管理公司管理与业主的自营式管理两种模式并用的物业管理新体制。业主自营式物业管理就是住宅小区(台湾称社区)的物业管理，既不由房地产开发公司负责，也不聘请社会上专门的物业管理公司负责，而是由楼房业主自己打班。这种方式在台湾的城市中比较普遍。整个社区的建筑物分为两部分：一部分是私产(即居民的套房)，由业主自己打班;另一部分是公产，包括庭院、各种公共活动场所和临街的配套建筑物。公产归社区全体成员所有，由他们自己管理，即所谓业主自营式物业管理。台湾的物业管理队伍非常精干，专职人员只有两位，一位是干事，另一位是守门员兼监控员(他们的房间有对公产部分进行监控的先进电子设备，并且24小时录像，保留二周)。另外有少量的临时工，如保洁员、修理工等，由干事根据需要聘请，他们的工资、奖金等从出租房屋收取的管理费中支出。工作人员尽职、敬业，加上文明程度较高、设备先进、通讯发达，所以其物业管理成本不算高，水平和效率却很高。
(三)完善物业管理法律法规
为了规范物业管理的组织和行为，保障各主体的合法权益，构建物业管理市场的公平竞争秩序，当务之急是完善物业管理法规。在结合我国实际情况的基础上，提出如下的建议：
(1)提升物业管理法规的层次和效力，建立健全物业管理法规体系。就物业管理的目的、基本原则、物业管理法律关系(含主体的权利义务)、物业管理企业及业务范围、监管体制和物业管理法的适用范围等原则性内容加以明确规定。各有关部门要加强政策法规的协调，尽量摒弃狭隘的部门利益，以实现法规的体系化，促进法与社会需求之间的和谐。
(2)完善物业管理法规内容，做到内容与体系的协调。应当扩展物业管理法规的适用范围，除了继续完善城市住宅小区物业管理法规外，还要将工业厂房、商业物业、办公大楼、仓库等的物业管理也纳入物业管理法规的调整范围。同时建立完善科学的物业管理市场准入制度，净化市场竞争环境。物管企业应做到产权清晰且独立、组织机构和内部管理制度科学合理、不断提高管理水平和服务质量、创造好的业绩。促使那些由房管所、公房管理单位转制而来的物管企业尽快适应市场需求，并放宽企业参与市场竞争的条件。再者，应当理顺物业管理市场的监管体制，细化各职能部门的职权及行使职权的程序，完善监管、制约手段。最后，完善法律责任制度。明确规定罪错与应承担的责任形式，构建涵盖民事责任、行政责任和刑事责任的责任体系，使各主体明确知道如果违反了物业管理的有关规定应受到何种惩罚，这将有力地督促各主体正确行使权利和积极履行义务，尽可能减少和避免纠纷，违法行为的发生。明确界定依法追究各种法律责任的组织积程序，使各类组织依法定程序切实履行监管义务，保障物业管理法规的贯彻实施，也便于保护各个主体的合法权益。
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现代物业管理的感想和体会篇三
摘要：物业管理目前在我国虽然发展迅速，经历了二十多年的发展已经取得了可喜的成就，但是仍然是一个新兴的行业，其中存在着许多的问题制约着我国物业管理行业的有序发展。中国物业管理理论发展相对滞后，这种状况。已经成为制约中国物业管理进一步发展的瓶颈。加强物业管理理论的研究与创新，是解决当前物业管理难题、推动中国物业管理又好又快发展的关犍所在。本文简要分析我国物业管理行业发展历程，目前我国物业管理行业发展存在的问题以及解决方法。
关键词：物业管理现状
一、我国物业管理的发展历程
物业管理的发展实际上大致经历了三个发展阶段：第一阶段：从1981年3月深圳市国内首家物业公司成立，至1994年3月，以房管所向物业公司转型为主题的发展，是我国物业管理的起步、探索阶段，其特点是房管所式的管理。第二阶段：从1994年至，这是我国物业管理开始进入规范化大发展阶段。其特点：一是物业管理立法加快;二是物业管理队伍迅速壮大。第三阶段：19至今是我国物业管理法制化和市场化建设与发展的重要时期，其重要标志是《物业管理条例》的出台。
截止目前为止，据不完全统计数据，我国物业管理企业总数超过3万家，从业人员大约有300多万，城镇物业管理覆盖率已经高达到50%左右，在一些大城市，像北京、上海、深圳已经达到70%甚至80%、90%。而其物业管理类型也增多，涉及很多领域。所以说物业管理所创造的增加值在一些大城市中所占gdp的比重也在逐年上升，逐渐成为推动国民经济增长，增加就业的新兴行业。
二、我国物业管理发展现状以及存在的特点和问题
(一)起步晚、规模小，发展快
从1981年3月全国第一家物业管理公司在深圳成立。至今全国已有各类物业管理企业2万余家，从业人员突破200万人。目前我国物业管理发展迅速，物业管理类型多，涉及各个领域，约11大类，其中有多层住宅、高层住宅、写字楼、工业区、政府政法机关办公楼、医院、学校、车站、码头、宾馆、商场商业街和农民房等。
(二)物业管理发展不平衡现象突出
由于受市场经济发展水平、地区经济发展状况、居民收入水平、业主对物业管理认识、政府相关政策等因素的影响，我国目前物业管理发展不平衡程度较高。南方、经济发达地区、沿海城市、大城市开展早、发展快;北方、经济不发达地区、内陆城市和中小城市开展晚、发展慢。
(三)物业管理企业运作规范化程度低，物业管理市场竞争相对无序化
由于我国目前有关物业管理的法规对物业管理企业的运行规定不明确，导致目前我国物业管理企业运作规范化程度较低，整个物业管理市场呈现相对无序化的竞争态势亟待规范。
(四)业主与物业管理公司矛盾重重，争端频频发生
近年来物业管理纠纷案件频发，物管问题形成了消费者投诉的热点之一。一边是业主抱怨物业服务公司以管理者自居，凌驾于业主之上，缺乏服务意识，服务质量达不到当初签订物业合同时的承诺。另一边物业公司也喊冤叫屈，抱怨遗留问题多，业主处处刁难。这些都给我国物业管理行业发展造成了很大的阻力。
(五)物亚管理缺乏专业人才
目简我国的物业管理行业还是一种势动密集型行业。从业人员素质不高，教育培训体系未能穗意。职业化队伍尚未形成。而物业管理是一门知识面广的新兴行业。要求从业人员具有建筑、房地产、经济管理、法律等方面的专业知识，但由于我国物业管理起步较晚、定位不高，加之物业管理的人才培养跟不上物业管理的发展速度和发展要求。
(六)物业管理行业管理观念落后，缺乏有建设性的理论研究
目前，我国的物业管理理论发展相对滞后，物业管理理论体系尚未完全成形。物业管理理论研究明显滞后于实践发展的状况，这已成为制约我国物业管理进一步发展的主要瓶颈。长久以来，我国的物业管理行业被定位于处于起步阶段的“朝阳产业也是十分正常的。在这样的思想观念的指导下，我国的物业管理活动往往是“重”，人们普遍认为起步阶段重在实践探索和业务开拓，因而出现这样那样的问题实践”而“轻理论”，甚至是在没有什么现成理论前提下就进行“大胆摸索”和“冒险试验”。结果是，缺乏理论指导的物业管理实践出现很多矛盾和问题，影响了我国物业管理的持续发展。近年，尽管有不少专家学者呼吁加强物业管理理论研究，但整个物业管理行业的理论研究意识依然欠缺，“重实践”而“轻理论”的形势没有得到根本的扭转。
三、应采取的对策
(一)政府积极管理和引导，行业协会完全发挥协调作用
政府作为重要的职能部门。应采取措施加强管理和引导。尤其是在新修订的《物业管理条例》之后，主要是应加大宣传力度，使业主对该条例有更多了解;二是尽快建立相关制度，完善物业管理法制体系。另外，行业协会也应完全发挥其应有的协调作用，多办一些宣传和咨询活动，提高业主的自我管理意识，保障行业的健康有序发展。
(二)提高业主的`物管意识
许多业主物业知识缺乏，因此，行业主管部门、物管企业、新闻媒体应当加大宣传力度相互配合，提高业主的物管意识，使物业管理的发展得到社会的支持。这样才能增强业主和物管企业之间的沟通、信任，才能为企业创造了良好的经营环境。
(三)提高业主的物管意识
许多业主物业知识缺乏，因此，行业主管部门、物管企业、新闻媒体应当加大宣传力度相互配合，提高业主的物管意识，使物业管理的发展得到社会的支持。这样才能增强业主和物管企业之间的沟通、信任，才能为企业创造了良好的经营环境。
(四)完善市场竞争机制
物业管理的发展，依赖于物业管理的专业化，而物业管理的专业化又依赖于物业管理的市场化。通过市场化，企业会由原来的小而全、大而全，变成有特色的专业公司。通过专业公司专业人员的专业化服务，企业生产效率会提高，服务水平会提高，人员会随之精简，工资支出会节省、管理成本会下降，随之服务价格也会下降。从根本上解决收费难的问题，并且增强了市场竞争力。
(六)智能化、信息化管理
随着现代科技的迅猛发展，智能化、信息化管理已成为物业管理企业服务的一个核心竞争力量。在沿海城市、大城市一些实力较强、有远见的物业公司已成熟运用信息化管理系统，将先进管理理念融入日常管理，全面提升企业管理水平，打造了自己的服务品牌，实现了规模化、节约化经营模式，把竞争对手远远抛到后面，抢占了市场先机。因此其已成为当前物业管理企业竞争制胜的关键筹码。
四、结语
物业管理在我国仍然属于一个年轻的行业。它的发展非常迅速.在提高人民居住与丁作环境与质量的同时，也不可避免的带来一些负面的问题，这就要求物业管理企业对先进的管理经验与模式继续进行学习与探索，寻找出适应中国国情的物管方式，从而更好的为人民服务。同时。国家也要对物业管理行业进行必要的监督指导.从立法与政策上，规范物业管理市场秩序，从而推进物业管理行业的发展。
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现代物业管理的感想和体会篇四
为了搞好我公司后勤物业服务管理，本文将根据我公司后勤物业服务管理现状及存在问题并结合现代企业对后勤物业服务的要求，提出我公司今后后勤物业服务管理的模式、要求、目标。
摘要:随着人们生活水平的提高，无论是企业还是员工，对后勤服务工作的要求越来越高，相应地后勤服务在企业的发展中的作用也就显得尤为重要。服务的质量和产品的质量一样，没有最好只有更好，如何做好后勤物业服务管理，现以我公司为例，探讨现代企业后勤物业服务如何朝着规范化、制度化、专业化发展，也就是本文要探讨的问题。
关键词:后勤物业;目前现状;存在问题;管理模式;管理要求;管理目标
一、目前现状
我公司现有全资子公司二级单位4个，相对控股公司1个。在册职工多名，后勤物业管理全部实行外委(由2个物业公司提供服务)，服务项目为环境卫生保洁、绿化养护、治安管理、员工食堂、浴池、洗衣房的日常运营，员工食堂按照“零利润”的模式经营。公司机关设综合管理部，主要负责全公司后勤物业管理的管理、协调、指导、监督与服务，各二级单位设物业管理中心，负责日常管理工作。管理基本规范，员工基本满意。
二、存在问题
(一)公司后勤物业管理部门未能有效处理好和外委物业公司的关系，关系紧张时还让人感到有种不安全的感觉。
(二)外委物业公司不重视对临时工的培养，没有很好的激励和用人机制，员工队伍不稳，人员流动过快，人员得不到合理的使用和调配，影响服务的质量和水平。公司的监管措施没有到位，也管理不到外委物业公司的员工。
(三)公司后勤物业管理部门对员工食堂“零利润”的监督管理措施不力，员工普遍反映饭菜价格过高。
(四)服务标准不够统一，服务质量难以让员工满意。
三、今后工作的具体设想
总体思路就是公司机关综合管理部负责全公司后勤物业管理的管理、协调、指导、监督与服务，二级单位按照独立自主的原则实施监督管理，坚持高起点、高标准的服务理念，争创一流、追求卓越。目标就是全公司后勤物业实现统一管理、统一服务标准，为企业发展提供后勤服务保障，和外委物业公司共同实现双赢，促进社会和谐发展，让员工享受企业的发展成果，快乐工作，体面生活。
(一)管理模式
根据现代企业的发展，实行主、副业分离，后勤物业管理实行外委，由专业化的物业公司进行经营和管理，这是现代企业发展的需要，这样公司就能将精力用在主业的发展上，同时还可以节约人力、物力、财力，便于成本的控制。目前陕煤集团公司已经重组成立了实业集团，专门从事社会化的后勤物业服务。我单位可以在现有后勤物业管理的基础上，积极和实业集团合作。具体由公司协调各二级单位统一外委一家或多家物业公司，坚持社会化和市场化的原则，形成有竞争格局的后勤物业服务体系。
1、各二级单位根据本单位实际情况同物业公司签订服务协议，最好采取大承包的形式，服务费按照公司支付给外委物业公司员工的报酬的一定比例进行计算，并经考核后进行支付。公司只负责监督管理，不经办具体事务，员工食堂按照“零利润”的模式经营。但必须经公司综合管理部审查备案，公司综合管理部实施管理、协调、指导、监督和服务。
2、二级单位成立物业管理中心，具体实施对物业公司的日常管理，物业服务过程中所需的日常物资、低值易耗品采购由二级单位物业管理中心安排专人同外委物业公司人员共同采购并签字，大宗物资及能够集中采购的物资由二级单位物业管理中心主任会同物业公司相关人员共同定价采购，并形成会议纪要。对于食堂各类热菜、凉菜及面食的销售价格由二级单位和物业公司协商确定，一季度或半年变更一次，执行过程中盈亏自求平衡。对于物资的入库、领用要建立严格的登记手续，并由二级单位物业管理中心安排专人负责。否则，各二级单位财务部门不得拨付或预借承包资金，违反规定的公司将严肃处理。公司综合管理部每月要对物业公司账务进行稽核检查，负责检查落实制度的执行情况，各项工作的完成情况及存在问题，并提出具体的改进措施，搞好后勤服务工作，真正将职工食堂零利润这项工作落到实处。
3、物业公司根据合同定员定岗要求，负责招聘、录用、培训、日常考核管理、解聘所需的劳务派遣工等相关事项，公司综合管理部备案并监督执行，劳务派遣工的工资由物业公司提供花名单，二级单位物业管理中心负责发放和人员的核对。二级单位物业管理中心专人负责监督物业公司每天的人员到岗情况，做好各项记录，严禁空岗缺员，保证服务质量。
(二)管理要求
1、要根据工作实际合理进行机构设置，进行定员、定编、定岗，确定外委物业公司人员数量。既要防止人浮于事，又要保证工作质量。
2、公司后勤物业管理部门要处理好和外委物业公司的关系，在加强管理的同时又要注重合作。首先要坚持原则，按规章制度办事，其次要相互尊重、理解，加强沟通、合作，将各种矛盾、问题消灭在萌芽之中，另外就是要互相学习、扬长避短、共同提高。
3、根据机构设置制定和完善各项规章制度。按照精简、高效和便于操作的原则制定物业管理内部各个部门职能、职责、操作流程。重点加强三项制度建设，制定以物业公司各部门的管理制度、岗位工作制度、各级责任制度为主体的各项制度，从制度上规范后勤物业管理行为。制定岗位细则，将物业服务内容、服务标准细化分解到各项行为规范中，对每个岗位、每个人都要制定工作标准，设置工作流程，规定工作时间。建立目标体系、控制体系以及考核体系，强化过程上的执行、执行中的精细。
4、要加强监督检查，促进各项制度的落实及各项工作的开展，特别是食品卫生安全、消防安全等各类安全管理的落实。二级单位物业管理部门要有专人负责检查，对每次检查做好详细记录，二级单位的领导要定期检查，公司综合管理部要定期抽查，督促该项制度的.落实和纠改，实行层层分级负责制。
5、注重人才培养，建立用人、留人的长效机制，探索和外委物业公司共同管理员工的新理念，外委物业公司从业人员基本上为劳务工、临时工，流动性较大，要按正式员工一样管理，建立个人档案，制定激励机制，在工资中增加年功工资，及时给每个员工缴纳社会保险(五险一金)，对每年评为优秀的员工进行适当奖励，坚持以人为本，尊重人、关心人，满足员工的物质精神、生理和心理等方面的各种需求，要让员工感到有一种家的归属感，充分调动每个人的工作积极性和主观能动性。
现代物业管理的感想和体会篇五
摘要：随着物质生活水平的提高,在我国部分农村地区推行现代物业管理正逐步成为当地农民的呼声。本文从物业管理的内容入手，结合我国农村发展的现状及问题，对发展前景进行探讨，并针对出现的问题提出政策建议。
关键词：现代物业管理农村城市化公共事务管理
一、我国农村发展物业管理的可行性分析
改革开放后，我国处在一个经济高速发展的时代，昔日的农村也发生了翻天覆地的变化。农村城市化不仅带来农民生活水平的提高，还导致他们生活观念的改变，他们迫切希望改变农村物业环境中所存在的一些问题。然而，农村的管理不同于城市，“两委”来管理村中公共事务，没有或鲜有专业的物业管理公司进驻。理想与现实的差距，让现代物业管理在农村有了实行的可能性。
(一)农村城市化的影响
1、农民生活水平的提高
从1978年到年，我国农民人均纯收入由133.6元上升到5919元，增长了43倍。家庭联产承包责任制使得农民的生活发生了巨大变化，现在农民可以通过种地、养殖、外出打工、房屋出租等多种方式增加收入，收入渠道已经实现了多元化，这就为农村发展物业管理奠定了物质基础。
2、农民生活方式发生了改变
随着社会主义新农村的建设步伐的加快，农民对居住环境改善的要求日益凸显，迫切希望改善农村脏、乱、差的局面，也希望农村能够建立起健全的社会保障体系。越来越多在外务工的农民工习惯了城市里的生活方式与消费习惯，尤其是现在的80、90后，回到农村生活有种不适应的感觉，而农村配套的文化、体育、娱乐设施相对落后。
3、农村乡镇企业的发展
农村城市化既为农村带来了资金与技术，也带来了先进的管理理念。现在越来越多的农村根据本地优势，发展手工业、加工业等乡镇企业，这些企业的入驻，迫切希望有专门的物业管理公司为之管理厂房、办公楼等物业。
(二)农村公共事务的管理模式存在的问题
目前，我国绝大多数农村公共事务管理主要是在村委会的领导下，以“村―组”两级，在“两委”(村支部委员会、村民委员会)的领导下开展工作的传统村级治理模式。
这种传统的管理模式不适应社会主义新农村建设的任务，不适应的问题日益凸显，表现在以下两个方面：第一、公共事务管理上的缺位。3~5人组成的村“村两委”在组织和管理上势单力薄，在产业发展、村庄规划、卫生保洁、治安维护、水利建设、森林防火等工作的管理和推动上出现了“断裂”现象，组织和服务群众的作用明显不足。第二、公共事务管理的不到位。村“两委”在民主议事、民族决策、建议意见等方面实际作用不大，实际工作中越来越明显地局限于签字、发通知单、传话筒等。同时，由于村“两委”在完成上级布置的诸多任务后，大多已经筋疲力尽，因而对于村民要求改善生产生活等各种诉求难于顾及，在公共事务的管理与服务到位上比较难，群众意见很大。
(三)农村物业发展存在的问题
我们在看到农村发展过程中好的一面，也不容忽视农村存在的问题，下面我们主要从与物业管理息息相关的六个方面来探讨：
1、农村清洁卫生环境差，到处存在着乱堆放、乱张贴、污水乱排放的现象，造成了农村给人“脏乱臭”的形象，在家园、田园清洁和水源清洁方面都亟待改善。
2、农村治安环境不好，一些无业青年到处流窜，偷盗、抢劫事件时有发生，造成了农村的不安定因素。
3、农村规划设计方面缺乏统一规划。这主要体现在房屋的建设、绿化的设计上各自为阵，使得农村景观杂乱无章，也导致相邻物权的问题不断凸显。
4、农村物业、设施设备的老化。农村道路、水利设施因失修、缺少维护所引发的各种新问题层出不穷。农村房屋设计上的存在着的先天不足，加上后天缺乏必要的.养护，导致房屋漏水、墙体开裂、电线短路着火等现象都时有发生。
5、农村大量留守人口的社会保障问题。由于大量青壮年劳动力大都外出务工了，留下了老年人、小孩在家，而老、少人群在面临突发事件，如疾病时所需要的社会关怀、社会保障极为迫切，这就需要一个公共事务服务的部门能够承担起对这部分弱势群体的救助与服务工作。
二、农村推行现代物业管理的好处
物业管理在我国农村实行已经有了成功的案例。9月，我国首个农村综合物业管理站在河北涿州市卢家场开张，由此拉开了中国式农村物业管理在史册上的序幕。现代物业管理这种集高度统一的管理、全方位多层次的服务、市场化经营为一体的管理模式在农村一但出现，利用农村现有的资源和城市现代化手段，将会显示出强大生命力，对于农民、农村、政府、物业服务企业四方来说均是一种“多赢”的结果。
1、对农民来说，推行现代物业管理，能够让农民摆脱农村清洁卫生“脏乱臭”的局面，生活在一个干净、安全、舒适的环境，同时也能够享受到城市人所特有的“待遇”――物业服务，提高生活的品质，提高农民的幸福指数。
2、对于农村来说，推行现代物业管理，意味着“村-组”的村中公共事务管理模式将要向“村-社区”的管理模式转变，能够加快社会主义新农村建设的步伐，促进农村生产、生活和生态效益的协调统一。这也将缩小城乡二元结构的差距，推进城乡一体化的进程。
3、对于政府来说，传统的管理模式下村“两委”在公共事务管理上的缺位与不到位，导致了村民与基层组织的矛盾。政府脱身于日常的“物业服务”事项上，更能够起到方针政策的把握及对村中大事的决策上，而对物业服务企业的工作开展起到一个监督、引导的作用。
4、对于物业服务企业来说，进军农村是一个新的市场，能够拓展它的业务空间，实现业务来源的多元化。按照物业管理有关理论，有物业覆盖的地方，就有物业管理活动的空间。对于物业管理行业来说，这也是一个有利的探索，能够有利的推进整个行业向前更一步。
三、农村推行现代物业管理过程中面临的困难及政策建议
现代物业管理在农村推行的设想是很美好，但是前进的道路上却不是一帆风顺的，结合已有的“卢家场模式”、“宁波慈溪模式”、“深圳宝安模式”等，我们来分析农村发展现代物业管理将面临的困难，以及这些先行者的一些成功经验。
第一、物业服务企业经费普遍存在着经费不足的瓶颈。物业服务行业作为微利行业，流动资金一般有限。面对着农村庞大的物业市场，很多物业设施需要百废待兴或者亟需配套建设。如在我国西部农村要实现沼气物业化管理，需配备垃圾分类池、污水处理池、发酵塔、沼渣车以及净化炉等设备，这需要一笔庞大的资金，如果单靠物业服务企业投资，日后再慢慢回收成本，这势必会打击物业管理公司的积极性。所以建立多渠道的物业管理资金筹集渠道对于农村的物业管理公司良性运转必不可缺。如卢家场村综合物业管理站就采取政府补助、社会赞助和村民自筹结合的办法建立起来的。深圳龙岗区完成对城中村的改造其扶持政策是区财政按建筑面积2元/m2标准对社区予以物业管理启动资金扶持，街道财政按区街3:1比例配套扶持。
第二、农村物业管理费该如何收取。一方面是收费标准该如何确立，是按面积还是按人头收取抑或是按户来收取?按面积收取是按宅地基面积还是按宅地基加上自留山、自留地的面积收取?……另一方面是村民祖祖辈辈在此居住，对缴费存在着抵制情绪。这些都是在目前的农村物业管理试行地区存在着争议的问题，也给我们物业管理公司进驻农村在成本测算、业主争议等工作中带来了难度。因此，建立科学的农村物业管理成本核算制度极为迫切。
第三、物业管理工作在农村开展面临着处理着部分群众意识改变的问题。在笔者对广东省汕尾市红海湾经济开发区田乾镇海埔墟村做的物业管理调查中，在接受调查的村民中90.23%赞成引入现代物业管理，但是一涉及到缴纳物业管理费就表现出畏难情绪，只有不到50%的村民愿意缴纳物业管理费。农村的税费改革减轻了广大农民的负担，突然每个月要缴纳一笔物业管理费让不少村民会表现出对物业管理工作开展的抗拒。对于这个问题的解决，笔者建议有两点很关键：一是提高当地农民的收入水平，物业管理公司可以利用本地优势，发展多种物业经营，让本地村民入股成为物业公司的股东。如广州石牌村城中村改造中的三骏企业集团，对村的集体经济进行公司化管理，藏富于民，这样物业管理费的收取难度就降低。二是要注意到农村特殊的风土人情。农村不同于城市，人情味比较浓，诸如在海埔墟村，已经在村委会的提议下，每户每月缴纳10块钱的垃圾费，该工作由村中一名行动不方便的村民承担，收益也归其所有。在农村目前存在着大量的留守人员，如老人、儿童，是家人在外牵挂、担心的源头。若物业公司开展针对这些留守人员的物业特约服务，相信对这部分家庭的物业管理费收取工作难度也不大。
第四、农村物业管理工作推进过程中面临的法律问题。辟如：农村人口普遍素养还不高，人员利益私心偏重等多种新型法律法规空白问题将会随之而产生。由于现代物业管理制度大都是以城市为背景，将其向农村推广，若完全依靠村民的自觉行为，将面临难以引入或进展缓慢的局面，因此，各级政府应出台相关引导性政策与措施，在新农村建设中积极引导各地农村引入物业管理制度。此外，农村的物业权属关系比较复杂，违规建筑的问题也相对比较严重，在处理这些问题时在法理与本土人情之间如何权衡，若借助当地有声望的人士解决这些问题，将会为物业管理工作的开展带来便利。
四、小结
综上所述，我国绝大部分农村存在着物业管理的需求及条件，但由于配套的法律法规不健全、部分村民的意识没转变、政府推进的力度也不够强、物业服务企业自身情况等原因，导致现代物业管理在农村的这股星星之火还未燎原。随着改革力度的不断推进、社会主义新农村建设的不断摸索、居民生活水平的进一步提高，我们相信现代物业服务企业在我国农村还是会有一番作为的，因为农村物业管理是对多方(农村、农民、政府、企业)都是有利的。
参考文献：